花样年地产集团营销费用管理制度(201276379207

花样年地产集团有限公司

营销费用管理制度

（试行版）

标题：花样年地产集团营销费用管理制度颁布日期：2012年2月15日

编号：花地集销制[2012]002号页数：5

编制：吴康杨审核：邱文斌

审批：刘宗保签发：

1、目的

规范集团营销费用的统筹管理，加强内控与流程化管理，提高集团营销费用使用效益。

2、适用范围

本制度适用于地产集团（以下简称“集团”）和各下属城市公司（以下简称“下属公司”）。

3、职责

集团营销中心负责本规范的制订、解释、修改，检查执行情况，各下属公司负责具体实施。

4、主要内容

4.1 营销费用的界定

4.1.1营销费用的定义：

营销费用指为了项目销售而开展的展示措施、广告宣传、活动组织、销售代理等行为，以及与营销相关的售后服务、维护保养、促销等行为，所发生的一切费用。

4.1.2营销费用的分类：

依据费用与项目的关系，细分了详细的科目，具体标准请参照附件中的《项目销售费用台账》。

4.1.3售楼处及样板房相关费用计入原则：

样板房费用计入原则：项目在做整体营销费用计划时样板间费用按全额计，如后期样板

房出售则可按其实际销售金额抵消营销费用。在评估费用投入的合理性时，样板房费用可进行分摊：当年投入当年关闭使用的，计入当年费用，不能分摊；跨年度使用的，按使用期拆分到月进行分摊，从投入使用时开始计起，到使用结束时止。

售楼处费用计入原则：包含租赁临时或长久性售楼处、接待厅或销售中心(含其广场) 的装修设计费、建筑装饰、装修工程费(含其招投标费)、家具及配饰费、拆除恢复等费用。在评估费用投入的合理性时，费用可进行分摊：当年投入当年关闭使用的，计入当年费用，不能分摊；跨年度使用的，按使用期拆分到月进行分摊，从投入使用时开始计起，到使用结束时止。

其他大宗费用项目计入原则：当年投入当年关闭使用的，计入当年费用，不能分摊；跨年度使用的，按使用期拆分到月进行分摊，从投入使用时开始计起，到使用结束时止。如户外广告费用、工地围挡等）

4.2营销费用的管理

4.2.1 目标管理

4.2.1.1 目标的确定及调整管理：

4.2.1.1.1项目整体营销费用标准的确定：集团内各项目营销费用取费范围原则为项目整体计划销售总额的 1.5%-4%之间。根据各项目所在区域市场特征、项目所属类型等因素，集团需在项目启动评审会明确该项目整体的营销费用比例，每个项目均须严格按审批的具体标准执行。

4.2.1.1.2项目整体费用计划的确定：各下属公司需根据审批后的整体费用比例，在编写《项目总体营销执行报告》时，制定“营销费用计划”，明确各类费用、各个开发周期及销售周期的费用安排，连同《项目总体营销执行报告》，按《权责分工表》上报集团审批后执行。

4.2.1.1.3“项目年度销售费用预算”的确定：下属公司需根据项目整体费用控制目标、已发生的费用情况及《项目总体营销执行报告》，按《权责分工表》于每年12月15日上报集团下一年度的《项目年度销售费用预算》，落实各个月度的费用控制目标及明细，报集团审批后执行。

上报时，须同时提供项目整体费用已使用的统计情况，具体形式请参照《项目销售费用台账表》。

4.2.1.1.4项目整体营销费用比例的调整及审批：项目整体营销费用比例一经确定，不得进行调整。如项目定位、整体规划、开发节奏、项目所在市场发生重大变化及调整，且涉及营销费用需调整时，需专门提交报告（或请示），按《权责分工表》上报集团审批后执行。

4.2.1.1.5项目年度营销费用预算总额的调整及审批：各下属公司根据区域发展状态及销售状况，每半年度评估项目营销费用的使用情况，可根据集团要求的销售计划调整下半年度营销费用计划，并以此确定相应的月度使用计划，按照《权责分工表》报营销中心、营销分管副总裁、财务分管副总裁及总裁审批。如发生费用月度计划额度增加的情形，项目所属公司需在每月的《月度营销执行报告》中予以说明，报营销中心及分管副总裁审定。

4.2.1.1.6 项目费用计划中的分项科目调整：为保证营销费用的合理使用及面对市场变化的灵活调整，下属公司需针对前一阶段营销费用各分项科目与来访客户、成交客户、成交产品类型、成交数量等参照因素的对应关系，进行详细的费效评估。下属公司可根据《月度营销执行报告》及营销费用计划，每月度对营销费用中的推广类费用在月度总额不变的前提下进行分项科目的调整，连同《月度营销执行报告》，按照《权责分工表》报集团营销中心及分管副总裁审定。

4.2.1.1.7 营销费用总体使用原则：

同一下属公司的不同项目总体营销费用额度不能串用，应分别列入计划，进行考核。

同一项目不同阶段营销费用的控制额度，前期费用如有节余可根据年度费用计划用于后期，但后期预算费用不能提前使用。

4.2.1.1.8如项目开发计划、开盘时间计划发生重大变化，因而导致年度计划销售额大幅增加（减少）时，下属公司应根据销售需要及时调整年度总体营销费用额度，以专题报告（或请示）按《权责分工表》上报集团审批。

4.2.1.1.9 部分费用涉及与工程成本的界定问题，请参照以下标准：《工程成本与销售费用界定标准》。

4.2.1.2 目标的考核

4.2.1.2.1下属公司项目营销费用按年度进行考核，具体执行标准参照集团制定的年度有关考核标准。

4.2.1.2.2按项目分解营销费用控制额度及分析、考评营销费用时，为多个项目服务的费用如车辆费等可按销售金额比例在各项目之间分摊。

4.2.2过程控制

4.2.2.1费用台账管理：

下属公司营销部在发生相关费用时，须及时在销售台账中予以记录，并以此整理当月的费用使用情况，在每月提交集团的《月度营销执行报告》中予以说明。营销中心有权对销售台账进行询问、问责和考核。