房地产信托风控审查要点
房地产信托投资法律合规与风险控制
房地产信托投资法律合规与风险控制在房地产信托投资活动中，法律合规和风险控制是至关重要的。
本文将就房地产信托投资的法律合规和风险控制进行探讨，以提供相关的知识和指导。
一、房地产信托投资的法律合规1. 法律法规的遵守房地产信托投资者应遵守国家相关的法律法规，包括《信托法》、《证券法》等。
他们应该了解并遵守这些法律法规的规定，以确保其投资活动的合法性和合规性。
2. 信息披露在房地产信托投资中，信息披露是一个重要的法律合规要求。
投资者应确保相关信息的准确完整，并按照规定的时限进行披露。
同时，投资者还应注意保护投资者的隐私和商业机密，防止信息泄露。
3. 合同签订和执行房地产信托投资者应与信托公司或相关方签订合同，并确保合同的内容准确明确。
合同中应明确双方的权利和义务，确保双方的合法权益得到保护。
此外，投资者还应积极参与合同的执行过程，监督和保障其权益。
二、房地产信托投资的风险控制1. 风险评估与调查在进行房地产信托投资之前，投资者应对投资项目进行充分的风险评估和调查。
他们应该研究和了解项目的市场前景、法律风险、资产质量等因素，以便在投资决策中做出明智的选择。
2. 多元化投资为了降低风险，投资者可以考虑将资金分散投资于不同的房地产信托项目中，以实现风险的分散和收益的最大化。
多元化投资可以有效地减少特定项目或地区的风险对投资者的影响。
3. 监督与管理投资者应密切关注房地产信托项目的运作情况，并进行监督和管理。
他们可以通过定期审查报告、参加投资者会议等方式获取相关信息，并及时采取措施应对潜在的风险。
4. 风险应急预案投资者应制定和执行风险应急预案，以应对突发事件和风险的出现。
预案应包括对于项目资金的保障、对于项目运营情况的监督和调整等内容，以确保投资者的权益不受损害。
总结：在房地产信托投资中，法律合规和风险控制是非常重要的。
投资者应遵守相关法律法规，合规运作，并采取一系列的风险控制措施来确保投资的安全性和收益性。
房地产业务风险把控要点
房地产业务风险把控审查要点房地产业务存在一定的风险，主要可以归纳为外部风险和内部风险两方面。
外部风险虽不可控但有以下几个方面需了解掌握的。
(一) 政府方面的风险房地产行业在国民经济中占据重要地位，同时关系到居民的切身利益，因此受到政府部门高度重视和民众普遍关注，来自国家政策方面的风险对其影响相对其他行业更大。
1、国家宏观经济政策风险来自国家宏观经济政策方面的风险主要有信贷政策、如央行上调存款准备率；经济适用房政策的大面积推出；以及直接的行业调控政策等。
这些风险是在不论一线还是二三线城市普遍存在的。
2、行政干预风险房地产可以说是和政府关系最密切的行业，一举一动无不受到政府的管制甚至行政干预，这在二三线城市尤其明显。
甚至政府各部门之间利益冲突也可能殃及无辜企业，使企业正常经营受到影响。
(二) 宏观经济周期风险房地产业历来是一个高风险行业, 周期性比较强。
，经济周期的反应也为敏感，在经济景气的时候，房地产也欣欣向荣；而在经济萧条的时候，房地产则深受其影响。
流动性风险与信用风险以及经济周期有着密切的联系，因此，研究宏观经济周期对于规避房地产市场风险具有重要意义。
目前，宏观调控、市场调整和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。
由于抑制通货膨胀和房价，加之信贷紧缩，在房地产市场调整时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。
随着房地产市场的深入调整，一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累贷款投资机构的风险将会增大。
当前在房地产开发贷款中，特别要关注下列风险：一是“楼盘烂尾”；二是开发商的现金流出现较大问题；三是小企业运作大项目；四是房地产开发项目运作不合规；尤其要特别注意防止房地产开发商在项目之间周转资金所带来的资金链断裂风险。
应该说，房地产开发各个环节都存在风险，加强房地产行业风险管理，除应加强对房地产市场走势的研判并关注宏观调控政策、把握政策动向以外，还应进行内部经营管理的调整，这些内部风险可以通过提高管理水平加以控制。
房地产信托监管要点解读
房地产信托监管要点解读随着中国房地产市场的不断发展和改革开放政策的深入推进，房地产信托作为一种融资工具得到了广泛应用。
然而，房地产信托的监管问题也日益凸显出来。
本文将围绕房地产信托监管要点展开讨论，揭示其深层次内涵，并提出相关建议。
1. 房地产信托监管的背景和意义房地产信托是指由资金信托公司运作，以房地产为标的资产，并通过信托形式向投资者募集资金，用于房地产开发、投资、运营等活动的金融工具。
监管房地产信托的主要目的在于保护投资者的权益，维护金融市场的稳定，并促进房地产市场的健康发展。
2. 房地产信托监管的基本要点房地产信托监管的基本要点主要包括信托公司准入要求、信托产品监管、投资者保护等方面。
首先，信托公司应具备一定的准入条件，包括注册资本要求、从业经验要求、风险管理能力等。
其次，信托产品的设立和管理应遵循相关法规，包括信息披露、风险评估、投资限制等。
此外，监管部门还应加强对投资者的保护，包括加强宣传教育、建立风险提示机制、完善投诉举报渠道等。
3. 房地产信托监管存在的问题然而，当前房地产信托监管还存在一些问题。
首先，信托公司准入门槛不够高，导致市场参与者的质量参差不齐，信誉风险难以避免。
其次，信托产品的监管力度不够，信息披露不及时、不透明等问题较为突出。
此外，投资者保护措施还不够完善，对于一些投资者的违法违规行为监管不到位，失去了监管的威慑力。
4. 解决房地产信托监管问题的建议为了解决房地产信托监管存在的问题，应采取以下措施。
首先，加强对信托公司的准入要求，提高市场参与者的门槛，为投资者提供更可靠的信托服务。
其次，加强对信托产品的监管，完善信息披露制度，保证投资者充分知情。
此外，应进一步健全投资者保护机制，建立投资者救济渠道，维护投资者的合法权益。
结语：房地产信托作为一种重要的融资工具，在房地产市场中发挥着巨大的作用。
然而，房地产信托监管的重要性也不可忽视。
本文对房地产信托监管要点进行了解读，指出了存在的问题，并提出了相应的解决建议。
信托公司房地产信托业务风险管控
信托公司可以通过分散投资的方式 ，降低房地产信托业务的风险集中 度，降低非系统性风险。
风险转移策略
购买保险
信托公司可以与保险公司合作，为房地产信托业务购买相关保险 ，转移部分风险。
设立风险准备金
信托公司可以按照业务收入的一定比例提取风险准备金，用于弥补 房地产信托业务可能出现的损失。
信托公司房地产信托业 务风险管控
2023-11-10
contents
目录
• 信托公司房地产信托业务概述 • 信托公司房地产信托业务风险识别与评估 • 信托公司房地产信托业务风险管控策略
contents
目录
• 信托公司房地产信托业务风险管控实践案 例
• 信托公司房地产信托业务风险管控展望与 建议
信托公司房地产信
严格尽职调查
信托公司在开展房地产信托业务前，应进行充分的尽职调 查，全面了解项目的各项风险因素，确保项目合规、合法 。
风险控制策略
合理设置风险阈值
信托公司应根据自身实际情况 ，针对房地产信托业务设置风 险阈值，对超过阈值的项目进
行严格的审批和管控。
加强资金监管
信托公司应加强对房地产信托资金 的监管，确保资金用于符合合同约 定的用途，减少违约风险。
信托公司房地产信
03
托业务风险管控策
略
风险预防策略
建立完善的风险管理制度
信托公司应建立一套完整的风险管理制度，包括风险评估 、风险控制和风险监督等环节，确保在开展房地产信托业 务时能够及时识别和防范风险。
强化风险意识
信托公司应通过培训、宣传等方式提高员工的风险意识， 使其能够在业务开展过程中保持对风险的警惕性。
加强同业交流与合作
房地产类项目审查要点
房地产投资类信托业务合规审查要点监管协议.doc二、常见问题:（一）尽调报告1、交易结构的设置目前公司发行的房地产集合资金信托产品，大多通过股权转让或增资的方式对项目公司进行股权投资，由于项目公司的注册资本规模不大，优先级资金往往通过增加公司资本公积而非增加注册资本的形式进入，因此在项目公司变更作验资时需对资本公积账户的验资情况做特别说明，以保证进入资本公积账户的信托资金的安全。
针对项目公司原股东无法让渡公司控股权的情形，部分信托产品采取了转让股权收益权并作股权质押的方式。
由于股权收益权作为一项权利的独立性尚存争议，且股权收益权转让的市场操作大多发生在上市公司，因此，对非上市公司的股权收益权转让需持谨慎态度。
如确需操作，则需要增加担保措施，比如，对股权质押和原股东或第三人的保证履行强制公证程序，并适时要求融资人提供一定数量的保证金作为资金缓冲。
（一点思考：对于原股东无法放弃控股权的情形，能否通过TOT的形式，将标的股权信托给信托公司并将信托收益权转让？）针对项目公司转让债权的情形，需核查债权真实性及可实现性，是否法定或约定不可转让，及处于何种履行阶段。
债权的转让需要签订书面合同并取得债务人的还款确认（最好将债务人列为合同一方当事人），并至公证机关办理公证。
此外，对于主债权附加从权利的，需核查从权利是否能够一并转让，如否，则需办理从权利的变更手续。
此外，在担保方式的选择上，除个人形式的保证外，在第三方企业法人提供担保时，为免同行业的市场风险，第三方企业法人应尽量选择与项目公司处于不同行业板块的企业，且尽量选定与项目公司及项目公司实际控制人不存在关联关系的企业。
2、结构化信托资金的比例：对于房地产结构化项目，目前公司的要求为优先级资金与次级资金比例不得高于1:1。
若项目设定的结构比例不符合公司的要求，应当要求其将该比例调整至符合公司的标准。
部分项目结构比例高于1:1的，必须经过公司领导的特批方能采用，且不得高于《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》要求的优先和劣后收益权配比比例不得高于3：1的规定。
房产风控知识点总结
房产风控知识点总结一、市场环境的风险点1.宏观经济环境宏观经济环境是影响房地产市场的关键因素之一。
经济周期的波动、国民经济发展态势、货币政策等因素都会对房地产市场产生重大影响。
例如，经济衰退时期，房地产市场投资需求下降，房价可能出现大幅下跌，而经济繁荣时期，房地产市场则可能出现过热现象。
2.土地供应与需求土地是房地产市场的基础资源，其供求关系会直接影响房地产市场的供应量和房价水平。
土地供应不足或者政府政策调整都有可能导致房产市场的波动，因此需要及时关注土地市场的变化。
3.政策环境政策环境对房地产市场的影响始终不容忽视。
政府出台的相关财政、税收、金融政策等对房地产市场都有直接影响。
例如，调控政策的出台可能导致房价的波动，因此及时了解政策动向对于风控至关重要。
4.市场需求市场需求是房产风控的另一个重要考量因素。
人口流动、产业结构变化、居民收入水平等都会直接影响房地产市场的供求关系，需要对市场需求进行及时准确的分析，以提供风险控制的依据。
二、政策法规的风险点1.房地产调控政策房地产调控政策是对房地产市场进行宏观控制的主要手段。
房地产调控政策的频繁变化、力度加大等都会对市场造成较大影响。
因此，及时了解政策动向、分析政策对市场的影响是风控的重要内容。
2.房地产登记管理法律法规房地产登记管理法律法规是保障房产交易权益的重要依据。
需了解房地产交易的登记流程、程序、规定等，以保障交易的合法性及真实性。
3.税收政策税收政策对房地产交易有着直接的影响。
例如房地产交易的契税、增值税、所得税等都需要仔细了解和分析，以在交易过程中避免不必要的风险。
4.金融政策金融政策对房地产市场的影响也是巨大的。
货币政策、贷款政策的调整都会对购房者和开发商造成较大影响。
因此，需要密切关注金融政策的调整，及时作出相应的应对措施。
三、交易参与者的风险点1.购房者购房者是房产交易的主要参与者之一。
购房者需要对市场进行准确的判断和分析，了解购房者的购房动机和能力，同时也要注意对市场风险的充分认识，以避免盲目投资或受骗风险。
房地产信托业务的风险控制要点
房地产信托业务的风险控制要点作者：冯印来源：《现代经济信息》2014年第15期摘要：信托公司做为金融机构的第二大分支，在投向、交易结构等方面的灵活性，近几年来声名鹊起。
但由于资金成本等原因使得信托公司交易对手明显弱于银行的交易对手，对于信托公司来说，风险控制就显得特别重要。
本文从实务中总结出信托业务的实质风险控制要点，提出未来风险控制可能的发展方向。
关键词：信托公司；风险控制；要点；发展方向中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01在目前国内金融分业经营环境下，信托投资公司横跨货币、资本和产业市场，以跨行业、跨区域，以及交易结构的灵活设置，类似私募的性质见长，由于房地产是资金高度密集型行业，投资回报较高，信托公司基本涵盖了房地产业务资本金服务的所有关键环节，与银行的间接融资形成了良性的互补。
同时，随着国家对房地产行业宏观调控的持续，房地产企业银行等融资渠道受到越来越严格的限制，导致房地产公司日益与信托公司合作日益密切，然房地产信托业务的风险也随着宏观调控的持续加剧，因而房地产信托的风险控制近年来广泛受到重视，本文拟从以下五个方面总结出在初期审查时应关注的风险要点。
一、区域选择一般而言，信托公司在区域选择方面的偏好是，经济发达，司法环境较优。
无论是较为高端的商业地产、别墅，还是普通的住宅，只有经济发达，普通大众兜里有钱，才有购买力，有能力有愿望才会产生实际需求。
而司法环境的需求，主要是基于后期如需资产处置考虑，如若司法环境恶劣，则直接意味着信托公司回收资金的成本提高。
另外，由于信托公司的项目分散在全国各地，但没有银行那样数量庞大、根基深厚的营业网点，对于交易对手缺乏了解，这是相对于银行的重大劣势。
如曾在该地区展业，且合作良好，信托公司在当地有较强的影响力，对当地的人情风俗，如是否存在严重的民间借贷、赌博风气盛行等、经济支撑产业，如为单一的资源型，则随着资源价格的波动导致当地经济剧烈波动等均有较多的了解，则便于进行筛选，在某些区域做出禁止展业、谨慎选择等建议。
房地产开发贷款-风险审查要点
房地产开发贷款-风险审查要点第一篇：房地产开发贷款-风险审查要点房地产开发贷款风险审查要点一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告；公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书（股份制企业），贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件；经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件；公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。
实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。
（一）对房地产开发企业营业执照的审查对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。
对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照；如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。
（二）对房地产开发企业房地产开发资质的审查房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。
如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。
对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。
二、对房地产项目资料的法律审查银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。
房地产投资信托项目文本审查 要点
房地产项目文本审查要点一、取得项目基础资料，会议纪要，尽调报告和法律尽调以及全部交易文本1、熟悉项目基本情况，了解会议纪要所记载的风控意见和法律意见以及过会意见。
审阅尽调报告、外聘律师出具的法律意见书和交易结构备忘录。
形成过会意见和尽调交易结构两条线，形成两条思路指引文本审查，同时检查两条线之间的关系。
2、检查项目文本结构是否符合法律法规要求，是否缺少重要文本。
3、了解和审查文本结构的设计与报备的关系，提示报备合规问题。
二、按照项目的合法合规风险、法律风险以及商务风险的顺序依次梳理和审查文本1、根据房地产信托相关合法合规要求，对交易文本的核心文件进行审查和判断。
2、审查各交易文件之间的关系和结构设计，从约定和法定两个层面去判断文件的法律效力，注意审查各文件、各文件主要条款的生效条件以及相互之间的关系，确保项目在操作上没有法律和实施障碍。
3、现场监管以及模拟清算、成本控制等内容，提交公司相关部门征询意见。
三、信托层面审查事项1、文本必备条款和内容是否具备。
2、过会意见是否落实。
3、成立和生效以及放款的条件与交易文件的关系。
4、资金募集的方式和步骤与交易文件的关系。
5、信托利益和信托收益的定义是否合法合规，公式是否准确无误。
6、公司和部门要求必须落实的条款是否落实，如反洗钱条款，利息返还条款、争议解决条款等。
四、项目公司层面（交易文件）审查事项1、交易结构与上会陈述和过会意见是否相左。
2、成立和生效条件与信托层面文件的关系。
3、核心内容即交易内容和操作方式是否可操作。
4、资金进入条件是否符合法律法规以及公司的要求。
5、资金的退出方式是否符合过会意见，启动、退出以及担保措施是否合法合规，是否具有可行性。
6、担保措施方面，主合同的设计是否合法合规，主债权是否合法合规，主债权是否能够覆盖项目本金和所有成本。
7、房地产项目为兑付做准备，须考虑交易文件所有条款对中融拟进行转让退出的约定是否存在障碍。
房屋销售合同风控审核
1. 合同主体资格审核2. 合同内容审核3. 合同附件审核4. 合同签订流程审核5. 合同履行风险控制房屋销售合同风控审核一、合同主体资格审核1. 甲方（出卖方）资格审核：（1）核实甲方是否具备房地产开发资质，是否符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定；（2）核实甲方是否具备房屋所有权证书，房屋是否属于甲方合法拥有；（3）核实甲方是否具备房屋销售资格，是否取得房屋销售许可证。
2. 乙方（买受方）资格审核：（1）核实乙方是否具备完全民事行为能力；（2）核实乙方是否具备购买房屋的资金能力；（3）核实乙方是否具备购房资格，是否符合当地购房政策。
二、合同内容审核1. 房屋基本情况审核：（1）核实房屋坐落位置、面积、结构、用途等是否符合实际情况；（2）核实房屋权属是否清晰，是否存在抵押、查封等限制性权利；（3）核实房屋是否存在质量问题、违法建设等情况。
2. 合同价款及支付方式审核：（1）核实合同价款是否合理，是否符合市场价格；（2）核实支付方式是否明确，是否存在分期付款等特殊情况；（3）核实付款时间节点是否符合合同约定。
3. 交付及验收条款审核：（1）核实房屋交付时间是否符合合同约定；（2）核实房屋交付条件是否明确，是否存在装修、配套设施等要求；（3）核实房屋验收标准是否符合国家规定。
4. 产权转移及登记手续审核：（1）核实产权转移手续是否齐全，是否符合法律规定；（2）核实登记手续是否及时办理，是否存在延误等风险。
三、合同附件审核1. 房屋测绘报告审核：（1）核实测绘报告是否真实、准确；（2）核实测绘报告是否经相关部门审核批准。
2. 房屋质量保证书审核：（1）核实保证书内容是否完整，是否明确质量保证期限；（2）核实保证书承诺的质量标准是否符合国家规定。
四、合同签订流程审核1. 审核合同签订前双方是否充分沟通，了解各自的权利和义务；2. 审核合同签订过程中是否存在强制、欺诈等不正当行为；3. 审核合同签订后双方是否按照约定履行合同。
房地产开发贷款-风险审查要点
房地产开发贷款-风险审查要点随着中国经济的高速发展，房地产开发贷款在国内金融市场占据着重要地位。
作为金融机构的主要贷款对象之一，房地产开发贷款有着较高的风险，金融机构在审查合格借款人时需谨慎且全面。
本文主要探讨房地产开发贷款审批中的风险审查要点。
贷款申请人的审查企业基本情况金融机构需对贷款申请人所在企业的基本情况进行全面审查，包括企业的注册信息、实际控制人情况、公司股东背景、财务状况等。
此外，金融机构还应该对企业主营业务进行了解，判断其是否与房地产业务有关。
资信情况贷款申请人的资信情况对于贷款的获批很有影响。
金融机构应要求申请人提供其信用记录和征信报告，并进行合理评估。
此外，金融机构还应该对申请人的还款能力进行风险评估，判断其能否按时还款。
担保情况房地产开发贷款担保情况是审批过程中的一个重要环节。
金融机构应要求申请人提供担保函或其他形式的担保材料，并认真审查担保方的资质和信用记录。
担保方符合要求后，金融机构应严格审核担保抵押物，确保其价值与借款金额相符。
项目风险的审查开发项目的审查金融机构应对申请人所开发的项目进行全面审查，包括项目的土地使用情况、项目规划、资金计划等。
此外，金融机构还应对项目投资回报率进行评估，以判断项目的可行性、盈利能力和财务稳定性。
市场风险的审查房地产市场具有一定的波动性，金融机构在审批房地产开发贷款时需对市场风险进行评估。
金融机构应该全面了解当地的房地产市场情况，判断市场需求、价格走势、竞争情况等，以做出更为准确的风险评估。
环保风险的审查房地产开发过程中往往伴随着环境污染风险。
金融机构在进行审批时需对贷款项目的环境风险进行评估。
金融机构应该全面了解项目实施过程中是否会对周边环境造成潜在风险，保障社会公共利益。
经营风险的审查项目管理的审查金融机构需对贷款申请人的项目管理能力进行审查，了解其是否具备管理房地产项目的能力和经验。
此外，金融机构还应判断申请人是否存在失信记录或项目管理不善的情况。
信托项目风控要点-课件
二、现场尽调篇之——踩盘比较
逃过置业顾问的眼睛
地段
设计业态、户型
踩盘比较
销售情况
目标客户
二、现场尽调篇之——踩盘比较
特别事项：
拆迁 高压线 军事设施 寺庙、少数民族
商业地产：
品牌 管理团队 经营理念
风水
二、现场尽调篇之——核查抵押物
非金融机构是否可办理
在建工程是否可办理
注意事项：
有些地区不接受办理抵押给信托公 司，如陕西等 解决办法：委托贷款
查看抵押物：位
置、是否闲置、有无 拆迁。并向相关部门 了解是否可办理抵押 、公证等
核查相关凭证：
土地出让金缴纳、土 地出让合同、国土证 、项目的自有投入
查看项目：位置、施工进
度、是否与描述、投入相符
二、现场尽调篇之——了解对手
房地产：
聊天、看账
询问公司项目市场 定位、业态户型设 计、施工进度等
了解交易对手
看账：规范性、自
有投入、民间集资、
有问题要追问（预
付、其他应付、预
收等）
管理团队构成、
稳定性
核实项目来源、与 信托经理的关系
综合情况(核实舆 情、融资安排等）
实际控制人爱好、 发家史
二、现场尽调篇之——项目查看
位置、地段 有无高压电、拆迁等 施工进度、施工扰民、销售进度等
地段！ 地段！ 还是地段！
• 暗保
财政预算安排
政府承诺
（需查当地政 府换届情况、经 营班子是否稳定、 有无丑闻等）
• 其他平台公 司担保
担保实力（是 否是已退出、有 无发债、股东、 资产负债情况）
一、初期审查篇之——担保措施
房地产：
不动产抵押
《风控审查要点》
《风控审查要点》一、现场考察1、了解企业是否正常生产经营，企业的机器设备是否在正常运转，有无闲置资产，机器设备的成新度，是否买了财产保险，企业的生产经营条件和环保设施。
2、机器设备利用率，生产设备是否得到了充分利用，总的生产能力与销售之间的差额。
3、生产的经营管理是否有章可循，是否比较规范，有无生产安全隐患。
4、生产一线的人员是否经过培训，整体素质如何，现有人员是否能够满足生产要求。
5、厂房和办公场所是租赁的，还是企业自己购置的，是否有产权证明，机器设备是否是海关监管产品。
6、企业仓库的原材料和产成品、半成品的库存量是否正常，仓库管理是否严谨、是否安全，大致清点库存商品的数量、估算其价值与财务报表是否相符，是否正在往外销售货物。
7、企业生产所在地的交通能否满足正常生产和运输的要求，水电能否正常供应，周围环境如何，有无其他纠纷影响企业的正常生产，如与当地居民的关系，外部环境是否会干扰企业的正常生产等等。
二、资料审查（一）审查企业报送的资料是否齐全1、担保申请书2、企业的主体资料（1）营业执照（含年检证明）复印件，组织机构代码证复印件，税务登记证（国税、地税）复印件，法定代表人资格证明、工作简历及身份证复印件，总经理、财务负责人和其他主要领导者的简历及身份证复印件，经办人员的法定代表授权委托书和被授权身份证复印件。
（2）有司批准成立的文件、合同、批复，公司章程（须有工商局印章），关于申请担保及设立反担保措施的董事会决议和股东大会决议（中外合资、中外合作、股份有限公司和国有独资公司提供董事会决议。
国有企业和集体企业需提供上级主管部门同意该单位申请担保的批复；合伙企业和个人独资企业需提供出资人签字的有关决议），公司董事会成员名单。
（3）公司组织机构及业务情况介绍。
1）公司成立的背景2）企业内部部门设置及部门职能3）产品介绍。
包括特点、技术水平。
技术来源、产品知名度和产品的市场状况。
4）生产能力介绍和扩大生产的计划。
房地产类项目审查要点
房地产投资类信托业务合规审查要点二、常见问题:（一）尽调报告1、交易结构的设置目前公司发行的房地产集合资金信托产品，大多通过股权转让或增资的方式对项目公司进行股权投资，由于项目公司的注册资本规模不大，优先级资金往往通过增加公司资本公积而非增加注册资本的形式进入，因此在项目公司变更作验资时需对资本公积账户的验资情况做特别说明，以保证进入资本公积账户的信托资金的安全。
针对项目公司原股东无法让渡公司控股权的情形，部分信托产品采取了转让股权收益权并作股权质押的方式。
由于股权收益权作为一项权利的独立性尚存争议，且股权收益权转让的市场操作大多发生在上市公司，因此，对非上市公司的股权收益权转让需持谨慎态度。
如确需操作，则需要增加担保措施，比如，对股权质押和原股东或第三人的保证履行强制公证程序，并适时要求融资人提供一定数量的保证金作为资金缓冲。
（一点思考：对于原股东无法放弃控股权的情形，能否通过TOT的形式，将标的股权信托给信托公司并将信托收益权转让？）针对项目公司转让债权的情形，需核查债权真实性及可实现性，是否法定或约定不可转让，及处于何种履行阶段。
债权的转让需要签订书面合同并取得债务人的还款确认（最好将债务人列为合同一方当事人），并至公证机关办理公证。
此外，对于主债权附加从权利的，需核查从权利是否能够一并转让，如否，则需办理从权利的变更手续。
此外，在担保方式的选择上，除个人形式的保证外，在第三方企业法人提供担保时，为免同行业的市场风险，第三方企业法人应尽量选择与项目公司处于不同行业板块的企业，且尽量选定与项目公司及项目公司实际控制人不存在关联关系的企业。
2、结构化信托资金的比例：对于房地产结构化项目，目前公司的要求为优先级资金与次级资金比例不得高于1:1。
若项目设定的结构比例不符合公司的要求，应当要求其将该比例调整至符合公司的标准。
部分项目结构比例高于1:1的，必须经过公司领导的特批方能采用，且不得高于《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》要求的优先和劣后收益权配比比例不得高于3：1的规定。
商业银行房地产融资风险审查要点浅析
商业银行房地产融资风险审查要点浅析【摘要】商业银行在房地产融资中面临着各种风险，因此进行风险审查是至关重要的。
在对房地产项目进行融资决策前，商业银行需要对项目可行性、开发方信用、项目用途规划、资金筹措流向以及市场前景供需情况进行审查。
通过对这些要点的综合分析，可以有效评估项目的风险水平，避免因投资失误而造成损失。
在审查过程中，商业银行需要重点关注项目的潜在风险和难点，及时采取措施加强风险管理和控制。
商业银行在房地产融资中要审慎把握风险，提高审查的深度和广度，以确保资金安全和利益最大化。
【关键词】商业银行, 房地产融资, 风险审查, 可行性分析, 信用状况审查, 资金筹措, 市场前景, 风险管理, 控制, 难点, 关键要点.1. 引言1.1 介绍商业银行房地产融资风险审查的重要性商业银行在进行房地产融资时，必须进行严格的审查和评估，以确保资金安全和风险可控。
房地产项目往往涉及巨额资金，涉及多方利益关系，一旦出现风险可能对银行造成重大损失。
商业银行在进行房地产融资风险审查时显得至关重要。
房地产市场的波动性较大，投资项目存在不确定性，而商业银行作为金融机构，需要对客户及项目进行全面的风险评估，避免因市场波动导致的资金损失。
房地产项目开发的周期较长，资金流动性要求高，一旦出现资金链断裂或项目进度延误，对银行的资金管理也会带来挑战。
房地产市场受多种因素的影响，如政策、经济、环境等因素，商业银行需要全面了解市场情况，及时作出风险应对措施。
商业银行房地产融资风险审查的重要性不言而喻，只有通过全面、细致的审查工作，才能有效降低风险，保障资金安全。
在当前金融市场环境下，商业银行需加强对房地产融资项目的风险管理和控制，提高审查的精准度和及时性，确保投资的安全和可持续性。
1.2 概述商业银行在房地产融资中面临的风险商业银行在房地产融资中面临着多种风险，这些风险主要包括市场风险、信用风险、流动性风险和操作风险等。
市场风险是商业银行在房地产融资中不可避免的一个风险。
房地产信托的风控要点
各类房地产信托的风控要点2014-12-02 信托网11月21日降息的消息接轨之前限购”限贷'政策的相继取消，为低迷的地产行业再次注入了一剂强心针。
而作为地产行业的重要输血渠道，房地产信托则将再迎发展良机。
11月21日晚间，央行意外宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。
此次降息接轨之前限购”限贷'政策的相继取消，为低迷的地产行业再次注入了一剂强心针。
而作为地产行业的重要输血渠道，房地产信托则将再迎发展良机。
当然，站在高位，信托对地产也必须持更加审慎的态度，以更专业严谨的态度为投资者保驾护航。
对此，格上理财梳理了各类房地产项目的风控要点以飨读者。
按用资阶段分前期拿地：指开发商处于土地获取阶段的融资需求，此时项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。
这类项目要重点关注土地款的缴纳中信托融资与自有资金的配比比例、项目规划以及各种证照的获取时间点等要素。
建筑施工：处于建筑施工阶段的房产项目融资途径较多，融资方式也相对灵活。
此类房产项目已进入正轨，要更加关注房地产规划的执行情况以及预售情况。
资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等因素会影响还款来源。
装修经营：一般指成熟的房产项目的升级改造或者经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金。
此类项目基于已经建成且成功经营的房产基础上，其主要考察点为项目本身的经营情况，比如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。
按房产种类分住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓等。
此类项目要优选人口净流入、房产库存较低的城市，其次看其市场定位，一般刚需型房产（小户型）优于改善型住房（大户型）优于高端住宅（洋房、别墅等），再看项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。
商业地产：包括集中商业、写字楼等。
对集中商业来说，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。
房地产信托基金的风险评估与控制
房地产信托基金的风险评估与控制房地产信托基金是一种集资入住规模化房地产投资基金，在投资方面相较于其他投资渠道较为灵活和多样。
与此同时，房地产信托基金的投资门槛较低，投资者可以通过简单的流程参与其中，从而获取更多的收益。
然而，房地产信托基金也面临着各种风险。
本文将围绕房地产信托基金的风险评估与控制展开探讨。
一、信托基金的风险评估房地产信托基金的风险评估基本上可以从以下几个方面考虑：1.市场风险房地产市场风险是信托基金投资中最大的风险之一。
该市场受到大量政策调控的影响，不断变化。
例如税收、货币政策、土地政策等方面的改变都会对市场产生影响。
2.财务风险房地产信托基金的透明度较差，难以对其财务进行透彻了解，这也是该产品的一个风险点。
投资者需要了解该信托基金公司的盈利状况、资产负债状况等信息，以此评估其风险。
3.信贷风险由于多数房地产信托基金采用银行贷款等融资手段，债务消化周期较长，也容易被债务风险所影响。
当基金管理人无法偿还债务时，投资者也会出现损失。
4.流动性风险房地产信托基金投资资产主要包括房地产和股票。
但该资产风险周期较长，且受到市场反应较大的影响。
因此，投资者必须在适当的时间点买卖资产，以保证流动性。
二、信托基金的风险控制了解了房地产信托基金的风险点之后，我们需要控制这些风险，从而使得我们的投资更有保障。
以下几点可以用于控制房地产信托基金的风险：1.分散投资投资者可以选择不同的房地产信托基金进行投资，以此分摊风险，并为自己的投资提供更多的机会。
2.风险控制原则在投资之前，我们需要对风险进行充分评估，并遵循“谨慎性原则”进行投资。
投资者不能盲目跟随市场，而是应该选择风险收益比例合理的投资。
3.长期持有房地产信托基金投资周期较长，其收益也需要相应的时间才能体现。
因此，投资者需要掌握长期持有的心态，在合理时间点贴现并获得收益。
4.及时出局如果投资者发现持有基金的市场风险较大，可以考虑及时出局，以减少损失，同时也要对自己的投资决策进行反思。
房地产信托风控审查要点
房地产风控审查要点一、交易结构1、融资成本应同时满足一下三点：（1）融资成本不低于【20%】（2）信托报酬不低于【8%】（3）信托公司年华收入不得低于【500万】备注：（1）建筑面积低于10万平方米以下的，融资成本不得低于25%（2）单一资金信托的，信托报酬不得低于【1%】2、融资方式（1）项目未取得“四证”的，建议采取大信托模式，同时关注当地国土局及工商局对项目公司取得土地后的股权变更是否有限制，办理工商变更登记时应不存在障碍。
（2）项目未取得四证时不得采取或变相采取贷款及股权投资附回购承诺的交易结构。
3、优先次级比例原则上不得高于1:1。
（1）融资人资质较好（2）土地取得时间较早土地增值明显的，可适当放宽比例。
但不得高于银监会规定的3:1.4、次级资金认定（1）审查融资人次级资金投入是否落实，并要求提供相关凭据。
（2）次级资金以融资人实际投入为准，不得将土地等资产的评估增值作为次级。
（3）次级形式：现金、项目公司股权、土地使用权、股东对项目公司的股东借款等。
5、持股比例（1）信托应占绝对控股地位，原则上要求持股100%或99%。
（2）融资方有并表需求，要求占比50%以上，同时同意将其股份质押给信托的。
二、交易对手1、倾向选择二、三线城市具有一定知名度的开发商，且具有相应的资质及开发经验。
2、交易对手资信（1）资信良好，无任何不良信用记录（包括已结清不良记录和未结清不良记录）（2）应提供融资人及控股股东的贷款卡卡号及密码，并在尽职报告中反映人行征信系统查询结果。
（3）要求融资人资产状况、经营业绩良好，法人治理结构完善，注意回避经营风格激进、资产负债率高、资金链紧张的房地产企业。
3、房地产开发资质（1）融资人或其控股股东应具备房地产开发【三级】或三级以上资质。
对于资质低于【三级】开发经验低于【20万平方米】的，如果项目本身具有一定优势，建议提高融资成本至【25%】。
（2）实际控制人累计开发面积应不低于【20万平方米】，并提供相应证明资料。
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房地产风控审查要点
一、交易结构
1、融资成本
应同时满足一下三点：
（1）融资成本不低于【20%】
（2）信托报酬不低于【8%】
（3）信托公司年华收入不得低于【500 万】备注：
（1）建筑面积低于10 万平方米以下的，融资成本不得低于25%
（2）单一资金信托的，信托报酬不得低于【1%】
2、融资方式
（1）项目未取得“四证”的，建议采取大信托模式，同时关注当地国土局及工商局对项目公司取得土地后的股权变更是否有限制，办理工商变更登记时应不存在障碍。
（2）项目未取得四证时不得采取或变相采取贷款及股权投资附回购承诺的交易结构。
3、优先次级比例
原则上不得高于1:1。
（1）融资人资质较好
（2）土地取得时间较早土地增值明显的，可适当放宽比例。
但不得高于银监会规定的3:1.
4、次级资金认定（1）审查融资人次级资金投入是否落实，并要求提供相关凭据。
（2）次级资金以融资人实际投入为准，不得将土地等资产的评估增值作为次级。
（3）次级形式：现金、项目公司股权、土地使用权、股东对项目公司的股东借款等。
5、持股比例
（1）信托应占绝对控股地位，原则上要求持股100%或99%。
（2）融资方有并表需求，要求占比50%以上，同时同意将其股份质押给信托的。
二、交易对手
1、倾向选择二、三线城市具有一定知名度的开发商，且具有相应的资质及开发经验。
2、交易对手资信
（1）资信良好，无任何不良信用记录（包括已结清不良记录和未结清不良记录）
（2）应提供融资人及控股股东的贷款卡卡号及密码，并在尽职报告中反映人行征信系统查询结果。
（3）要求融资人资产状况、经营业绩良好，法人治理结构完善，注意回避经营风格激进、资产负债率高、资金链紧张的房地产企业。
3、房地产开发资质
（1）融资人或其控股股东应具备房地产开发【三级】或三级以上资质。
对于资质低于【三级】开发经验低于【20 万平方米】的，如果项目本身具有一定优势，建议提高融资成本至【25%】。
（2）实际控制人累计开发面积应不低于【20 万平方米】，并提供相应证明资料。
如股东出资证明、竣工备案登记等。
4、项目公司成立时间
（1）如果股权结构清晰，债权债务关系简单，最好是融资人为本醒目新成立的项目公司；
（2）对于存续时间较长的项目公司，需聘请专业中介机构进行，最大限度防范或有负债带来的风险。
同时要求融资人对或有负债提供连带责任担保。
5、项目价格
原则上不考虑房屋均价低于4000 元/平方米的地区。
三、投资预测
1、自筹资金比例
融资人自筹资金不得低于项目总投资的【15%】，避免接触融资人财务杠杆比例过大的项目。
2、预售政策尽职报告必须详细说明当地的预售政策，如：
（1）销售许可证的办理条件，如有的地方要求施工至正负零预售，有的地方要求主体工程封顶预售，有的地方要求建到一半预售。
（2）关注预售的时间是否与项目的开工时间及预售条件相符。
（3）关注当地预售政策中是否要求预售款进行监管。
3、
4、销售价格预测
尽调报告中必须提供详细的、强有力的证据支持项目的预售价格预测，如对周边竞争性楼盘（一手及二手市场）售价情况进行详细调查说明。
5、销售进度预测
尽调报告中必须详细的、强有力的证据支持项目的销售进度预测，如考察周
边楼盘的销售进度、当地居民住房需求量、当地商品房供应量、房屋空置率。
6、
7、现金流预测
（1）
（2）尽调报告中必须包含现金流量预测；
（3）现金流量预测必须按季度编制；
（4）
（5）关注现金流量表中是否存在资金缺口。
关注信托资金与自有资金投入是否能满足取得预售许可之前的项目前期开发投入。
（6）
（7）关注现金流在信托到期时是否足以偿还信托本金及收益。
（8）除非有强有力的证据证明，否则不得将车库的销售回款包含在信托期内的
现金流量预测中，但可在项目利润预测中考虑车库销售额。
8、信托本息的现金保障倍数
依据信托退出后的时点计算的累计现金净流额不得低于信托计划的30%。
9、
10、项目投资效益指标
（1）
（2）项目毛利率不应低于30%。
（3）资本投资收益率不得低于80%
计算公式：资本投资收益率=项目净利润/（自筹资金+信托资金）对项目售价进行压力测试，盈亏平衡点和现金流平衡点应该低于70%。