北京独栋办公楼市场报告 2009
北京写字楼商圈的发展历程
北京写字楼商圈的发展历程2009-08-18北京写字楼市场的真正发展历史并不长，直到上个世纪八十年代中期才出现了真正意义的写字楼，不过短短20年间，为了满足随着中国经济与国际经济体系的逐步接轨所带来的大量市场化的商务活动需求，北京的写字楼市场得到了飞速的发展，形成了遍地开花的局面，不但为北京市向国际化大都市发展提供了必要的硬件支持，而且其本身的发展也为北京市的经济发展带来了重要的拉动作用。
北京写字楼市场的发展共经历了六个阶段，即八十年代中期至1991年的起步发展阶段，1992年至1996年的高速发展阶段，1997年至1999年的萧条阶段，以及2000年至2001年的复苏阶段，2002年到2003年中的调整阶段和2003年下半年至2005年的平稳发展阶段。
自2003年底到2005年年底，北京写字楼市场处于一个平稳发展的态势，不过，今年年初北京写字楼租金指数加速反弹，高端写字楼市场销售火爆，预计北京写字楼市场将在2008年奥运会之前迎来另一个发展高峰。
让我们先来回顾一下北京写字楼市场所经历的这六个时期，并从中探寻一下形成北京市目前写字楼商圈分布格局的历史因素：1、八十年代中期～1991年：起步发展阶段北京市最早一座真正意义上的写字楼应该是于1985年建成的国际大厦，其次是于1987年建成的赛特大厦，两座楼都位于建国门区域。
因为北京市早期的写字楼市场是伴随着涉外高档酒店而兴起的，才使得依托日坛使馆区的建国门外大街天然成为了北京市写字楼发展的发祥地。
“使馆区”，这就是早期北京市写字楼市场发展的关键词，而北京市的写字楼市场是在1988年～1992年才算正式进入发展轨道的。
1990年国贸中心的开业成为了北京写字楼发展历史上的一座里程碑，使得依托日坛使馆区的建国门外商务区的重心开始向东偏移到了东三环一带；与此同时，依托三里屯使馆区的亮马河区域的写字楼市场也获得了飞速发展，林立的五星级酒店及与之相映生辉的燕莎中心、亮马河大厦、发展大厦、京城大厦等高档写字楼使之跻身成为足以与建国门外商务区相较的高档商务区。
总部办公写字楼市场调研报告
亦庄总部式办公写字楼市场调研报告市场调研说明：调研目的：了解总部办公写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考。
调研范围及对象：亦庄总部办公写字楼、非中心、总部基地总部办公主要集中在亦庄范围内，而本地块也处于亦庄，所以以亦庄总部办公写字楼作为主要调研内容，同时对市场较为成熟的总部办公写字楼项目——非中心、总部基地进行调研，以供本地块定位参考。
调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式一、市场分析1、北京写字楼总体市场概述与商品房住宅的供应紧缺相比，2007年可谓是写字楼的“大年”，据统计，2007年上半年完工的面积仅为万建筑平方米，主要集中在城市黄金地段，其中CBD、和东二环商圈分别占%、%和%，占到总体80%以上。
全年甲级写字楼供给将超过210万建筑平方米，这意味着，进入第三季度，甲级写字楼市场将迎来放量高峰，初步估算下半年供应量将超过160万建筑平方米，而2008年上半年的供给也达到了万建筑平方米。
根最新统计显示，2007年全年供给将超过总存量的40%，首次出现大放量，使可售甲级写字楼总面积达到700万平方米以上，即使一年能吸纳100万平方米的面积，写字楼租售比也被拉高到7：1，短期内面临很大消化压力。
超甲、甲级写字楼市场的供需趋势写字楼巨大的放量给市场带来的压力日趋明显，据悉如东二环、等区域租金出现一定幅度的下滑；同时一些研究机构、大型企业因为受办公区域限制小、环境影响，而产生了搬离商务中心区域、选择总部办公环境的趋势，环境优良的总部式办公写字楼正逐步成为写字楼市场的新宠。
2、总部式办公写字楼市场分析与上述甲级写字楼热点区域供应明显大于需求的情况不同，亦庄作为新兴商务区，以其特有的自然生态与产业生态相结合的“双生态”概念越来越受到开发商与企业的注目，特别是其独栋、总部式办公写字楼正逐步成为投资的新宠。
最新研究显示，北京总部式办公经过几年的发展，已经分为区域集群式总部和独立总部两种类型，2007年国际化办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，独栋总部型成为一种新流行趋势。
CBD写字楼市场分析及研究报告
CBD写字楼市场研究报告一、北京写字楼市场研究1、市场综述1.1 主要市场北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。
图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。
也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。
- 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米- 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右特点：平均租金最高；空置率水平最低；国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；区域基础设施和配套设施完善；规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。
¨ 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。
- 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米特点：平均租金与全市平均租金基本持平；受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；区域发展成熟；可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。
¨ 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。
丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。
- 现有供应：甲级写字楼23万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米特点：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平较高；区域发展成熟；写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸引力不足。
北京市场独栋办公楼租售调研
北京市场独栋办公楼租售调研一首先，根据各企业反映，位置是企业首要的考虑因素，因为牵扯到员工，尤其一些中坚力量，已经在北部、南部等区域安家立业，宁可离开企业，也不愿去相反的方向发展，居于这种制约因素，因此，区域的考虑是首要的则下面是博主按照二环、四环、五环、六环、郊区县进行的排列此文涉及北京市场上四十几个项目，郊区县以昌平、顺义、通州这三个主要区域为主，另外大兴、密云等地也有这种项目，因为市场上项目不多，因此这两个区域未做归类此文为2012年4月所做，基本上涵盖了市场上的全部项目,但是像大家熟悉的总部基地等项目，因为已经卖完，或只剩二手房可选择，没有在所列范围内另外本文只以2000平米为例计算总价和租金，但是，未对项目进行电话调研，对您自己感兴趣的项目还需要自己电话详细询问一、二环出租办公楼处于二环的独栋办公楼只有两个出租的项目，分别是1 西海48文化创意中心83280060西城区西海南沿48号占地9亩总建筑面积1万平方米租金单价8.5元共8 栋面积从150 到2000 主力面积供暖费物业费交房时间车位单层面积层高2-4层承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：两千平方米的一栋每年租金612万2 东雍创业谷64066116东城区后永康胡同17号占地亩总建筑面积7000平方米租金单价4元共1 栋面积：可分割出租，优势是受国家对中小高新技术企业租金优惠政策主力面积供暖费物业费交房时间车位单层面积层高2-4层承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：两千平方米的一栋每年租金288万二环上就这两个独栋的可租项目，没有可售项目二、四环出售厂房电子城IT产业园（厂房出售）64317069东四环酒仙桥附近占地570亩总建筑面积57万平方米单价11000元共21栋面积：主力面积供暖费物业费交房时间车位单层面积层高2-4层承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：平均2700平米一栋两千平米的总价2200万三、四环出租独栋办公楼1 莱锦TOWN 65571158东四环慈云寺桥占地193亩总建筑面积9.9万平方米租金单价6元共46栋面积：300-5000 主力面积供暖费物业费交房时间车位单层面积层高 3.5-8.5 承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：两千平米的每年432万的租金2 北京东亿国际传媒产业园85765666东四环朝阳路占地110亩总建筑面积21万平方米租金单价4.6元共23栋面积：300-5000 主力面积供暖费物业费交房时间车位单层面积层高承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：其中包含一栋孵化器（注：孵化器就是可以分割的）以影视传媒企业为主两千平米的每年租金331万3 竞园图片产业基地67721166东南四环大郊亭占地150亩总建筑面积6万平方米租金单价4.5元共53栋面积：1000-7000 主力面积供暖费物业费交房时间车位单层面积层高承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：以影视产业为主两千平米的一年租金324万四、四环出售独栋办公楼四环出售的独栋办公楼共有2栋1 创意北京88462232海淀紫竹院，四季青桥附近占地亩总建筑面积55万平方米单价22500元/平方米共栋面积：主力面积供暖费物业费交房时间车位单层面积层高承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：两千平米的一栋4500万2 电子城国际电子总部64317069东四环酒仙桥占地213亩总建筑面积50万平方米单价30000元/平方米共栋面积：主力面积供暖费物业费交房时间车位单层面积层高承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：有独栋办公、展览、会议、酒店、商业等，是一个综合性产业两千平米的一栋6000万五、东五环出售独栋办公楼目前市场上的大量独栋办公楼项目都在五环及昌平、顺义、通州(接近六环或六环外)这些区域，五环边的项目，我们先从东五环说起：1 乐栋300 65718885长阳去京通快速姚家园，传媒大学附近占地147亩总建筑面积22万平方米单价23500元/平方米共栋面积：主力面积供暖费物业费交房时间车位单层面积层高承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：两千平米的一栋4700万2 宇达创意中心85570066东五环五方桥占地206亩总建筑面积15.7万平方米单价25000元/平方米共58栋面积：主力面积供暖费物业费：7 交房时间车位：1户2个单层面积层高承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：两千平米的一栋5000万3 金融街园中园69536666朝阳北路双家窑桥，物资学院附近占地824亩总建筑面积33万平方米单价16500元/平方米共栋面积：主力面积供暖费物业费 6 交房时间车位单层面积550-600 层高4-4.5 承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：两千平米的一栋3300万4 北京LINK五环来广营西桥附近单价20000已售完，销售部都撤了，呵5 非中心59621270东五环大黄庄桥附近该项目有售有租占地585亩总建筑面积50万平方米单价13000元/平方米共栋面积：主力面积供暖费物业费 5.8 交房时间车位单层面积550-600 层高4-4.5 承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：是一个集商务，酒店、展览、娱乐、企业独栋为一体的综合性项目租金2.8元/平方米/天两千平方米的一栋2600万六、东五环出租独栋办公楼北京传媒总部基地（出租）65756688东五环建国路15号院甲1号，北京第二外国语学院附近占地75亩总建筑面积2.8万平方米租金单价3.8元/平方米/天共栋面积：150-1800平米的主力面积供暖费物业费 5.8 交房时间车位单层面积层高承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：以文化创意产业为主两千平方米的一栋一年租金274万七、西五环出售独栋办公楼西五环共有4个独栋办公楼项目，其中3个出售，1个出租1 永泰自在香山62859296西五环闽西桥东属海淀园占地300亩总建筑面积12.8万平方米单价30000元/平方米共22栋面积：主力面积供暖费物业费5.8 交房时间车位单层面积层高承重电梯数量有无货梯管委会归属周边住宅价格周边配套园区配套：容积率0.67 证件：有销售证两千平方米的一栋6000万2 西杉创意园。
自-2000年北京甲级写字楼市场回顾与展望
2０0０年北京甲级写字楼市场研究报告北京写字楼市场在历经了９3、９4年大干快上的发展时期，经历了97、98年低谷时期，2０00年随着中国即将加入世贸以及国内经济的复苏，以及北京的ＣBD、金融街、中关村三大商务区地位的确定，使北京的写字楼市场又迎来了新一轮的上升期。
表现为租金大幅上升,市场成交活跃，许多甲级写字楼入住率接近1０0％。
从供应上看,200０年市场可以提供的甲级写字楼已少于前几年,但需求却比前几年有较大的增长。
特别是随着中国即将加入世贸以及国内经济的复苏,国外国内公司对写字楼，尤其是位于中央同务区的高档写字楼的需求呈直线上升势头。
根据北京写字楼信息网统计,２000年北京甲级写字楼的平均租金报价为28美元每月每建筑平方米,比199９年年底上涨了３6％,而象国贸二期等个别甲级写字楼的租金涨幅更是达到了50%以上。
从入住率来看，目前甲级写字楼的平均入住率为9１%,比1999年年底上涨了２1％。
甲级写字楼的售价报价在230０美元每平方米左右，成交价一般能谈到200０美元甚至更低。
让我们先来回顾一下北京写字楼市场所经历的三个时期:一、19９3、1９９4年:第一个高速发展期由于改革开放，市场的发展，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展。
使北京写字楼市场迎来了第一个高潮。
当时的一些写字楼都卖出了天价。
如万通新世界广场、西单国际大厦等一些项目,租赁价格也水涨船高。
正因为这些原因，更加吊起各发展商胃口,纷纷跑到北京圈地、建楼,以期分得一杯羹。
一时间洛阳纸贵，使得北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼,一派欣欣向荣的景象。
利达行代理销售的万通新世界广场9３年12月开盘，开售仅三天,一、二期即告售罄,并从一期的UＳD２2０0/平方米卖到了三期的US Ｄ3５00/平方米。
据有关部门的统计，北京写字楼的租金当时仅次于香港和日本,高居亚洲第三位,国贸中心写字楼的租金更高达UＳD10０/平方米/月。
二、19９8、1999年:北京写字楼市场的寒冬由于受东南亚金融危机的影响，及国家宏观调控政策影响。
2009年北京二手房市场概况
一、2009年北京二手房市场综述成交量翻番、价格飞涨、供小于求、购房者恐慌。
这几个短语可以说形象的概括了北京09年楼市的方方面面。
3月份开始前所未有的楼市暴涨潮，可以说出乎所有人的意料。
一组数字说明了09年楼市的疯狂：总体开看，09年成交量暴涨一年超越前三年总和，估计将达到27万套。
09年前11月二手房成交量已经达到了236578套，这一数据已经接近了06-08年总和237020套。
09年来的楼市成交高峰非常惊人，根据目前的成交量推算，09年全年将肯定超过06-08年三年的二手房成交总和。
而12月很可能继续突破历史记录，全年将达到27万套。
二手房成交在09年超过商品房的原因总结：在09年出现二手房成交量远超商品房成交量，是由市场众多因素综合导致的结果，主要原因有：一是商品房总价高于二手房近一半。
例如11月份商品房均价保持在16700左右，而二手房在11920元/平米，成交平均面积更是以120对92平米。
平均总价差距更是200万对比110万，巨大的差距使得目前商品房市场与二手房市场的需求类型明显脱节。
刚性需求或者是首次置业需求更多集中在二手房市场。
而只有投资需求中的高端才有能力在09年的市场到商品房市场置业。
二是商品房供应的问题，商品房供应的数量以及供应的区域分布都使得二手房占据了市场的主体。
数据显示：在今年前11月北京成交的二手房中62%为城八区房源。
而商品房在今年的供应量因为受到08年土地成交锐减的影响，供应量相对比较少，而且开发商明显没有预料到今年出现的成交高峰出现。
开盘的房源5环外也占据了60%以上。
现在二手房可选择性越来越高，但是商品房因为08年地块供应集中于5环外区域，这样使商品房的区位弱势比二手房越来越大。
三是二手房系列税收政策的优惠。
今年全年实施的营业税优惠新政，使得08年全年以为营业税停滞交易的二手房汹涌上市。
这也使得2手房明显成交市场热点。
（一）2009年二手房市场表现1、2009年北京二手房交易量分析2009年北京二手房市场成交量走势分析从2009年单月的成交量来看，北京二手房在09年3月开始全部成交突破2万套，达到了以前从未有过的高度。
北京海淀区写字楼调研报告
马连洼及上地区域写字楼市场调研状况阐明1.周围写字楼市场特性总结:●马连洼区域:●区位和分布: 分布于地铁16号线马连洼站和西北旺站周围, 距离地铁距离较近；●办公气氛: 该区域内写字楼较为分散, 办公气氛局限性, 各自为战特性明显；●写字楼定位: 以乙级写字楼为主, 部分项目过于破旧；硬件配置：内外材质以涂料和一般石材为主材, 未能彰显写字楼品质；车位数量较少, 且以地面停车为主；租售价格: 租赁价格为4-6元/平米, 且包括物业管理费和采暖费用；（注: 伴随23年终地铁16号线旳开通, 周围写字楼租赁价格有1元左右旳提高）。
目前该区域周围写字楼无在售信息, 房源均由小业主掌握。
写字楼客群：以贸易、农产品及部分科技企业为主, 且规模属于中小企业；●上地西二旗区域:●区位和分布: 分布于地铁13号线、昌平线旳西二旗站及上地站周围；●办公气氛: 写字楼较为集中, 办公气氛浓厚；●写字楼定位: 以甲级写字楼为主, 新老写字楼共存, 但普遍配置较高；●硬件配置：多以精装修大堂、玻璃幕和高档石材互相搭配, 电梯品级较高, 停车位较为充足。
●租售价格：租赁价格为5.5-6元/平米, 且不包括物业管理费等费用；部分写字楼有在售信息, 整层售价30000-36000元/平米左右。
写字楼客群: 以机器人、软件开发、网络科技等中大型高新科技企业为主；1.西北旺A4写字楼提议:A4写字楼现实状况:地上两层构造在建, 首层挑空大堂已确定在楼栋南侧。
10000平米体量, 且位于周围安顿房小区之间, 未临永丰路和后厂村等主路。
紧邻A3综合体。
A4写字楼定位:考虑A4体量较小且未临近主路等现实状况, 现对A4写字楼进行初步定位：独立于上地产业园之外旳中高品质、闹中取静旳甲级办公空间释义：⏹上地产业园区——周围旳办公关键区, 提议将A4写字楼从定位阶段并入该区域, 未来便于更多引进高新科技企业客群。
⏹中高品质——马连洼区域内写字楼数量少、品质不高, 本产品定位中高品质,也可认为未来A3综合体开发及营销基础。
产业独栋办公发展趋势
产业独栋办公发展趋势产业独栋办公发展趋势一、引言随着互联网的快速发展以及人们对于工作环境的要求不断提高，近年来产业独栋办公的发展呈现出了日益增长的趋势。
产业独栋办公是指企业独自租赁或购买整栋办公楼来进行办公活动，相较于传统的共享办公空间，产业独栋办公提供了更加充分的办公自由度以及更加专属的办公环境。
本文将从产业独栋办公的背景与定义、发展趋势以及可能面临的挑战等方面，对产业独栋办公进行深入探讨，并展望未来的发展方向。
二、产业独栋办公的背景与定义1. 背景产业独栋办公作为一种新兴的办公模式，与共享办公相较而言，更加符合大中型企业的需求。
传统的共享办公空间虽然能够提供良好的办公环境和专业的办公设施，但由于需要与其他企业共享资源，可能会出现办公空间不足、保密性差、安全性低等问题。
而产业独栋办公则能够完全解决这些问题，为企业提供个性化定制的办公环境，满足大中型企业的多元化办公需求。
2. 定义产业独栋办公是指企业独自租赁或购买整栋办公楼来进行办公活动。
产业独栋办公可以是企业自建的办公楼，也可以是通过租赁或购买方式获取的独立办公空间。
相较于共享办公，产业独栋办公不仅提供了更大的办公面积，还提供了更高的安全性和保密性，以及更加专属的办公环境。
产业独栋办公通常配备专属办公设施和服务，如会议室、洽谈区、员工餐厅等，能够满足企业不同层次员工的工作和生活需求。
三、产业独栋办公的发展趋势1. 办公环境个性化定制随着大中型企业对办公环境需求的不断变化，个性化定制的办公环境将成为产业独栋办公的一大发展趋势。
企业可以根据自身需要，定制专属的办公楼，包括办公室设计、装修风格、员工休息区域等。
个性化定制办公环境能够提高员工工作效率和满意度，并提升企业形象和品牌认知度。
2. 绿色环保与节能减排在绿色环保与节能减排意识不断提升的背景下，产业独栋办公也将越来越注重环保与节能减排。
办公楼的设计与建设将更加注重使用环保材料和采用节能技术，如太阳能发电、雨水回收利用等。
2006-2008北京写字楼整栋销售统计
14.5
14050
复地
A-ZTown商业楼
80387
6
7464
阳光股份
凯晨广场
金融街
4000
1.28
32000
中意人寿
富力爱丁堡广场
CBD
80,000
17.1
21375
北京蓝泉物业管理公司
北京国际中心
28000
民生人寿保险
民源大厦
整栋
51%股权
SOHO中国
朝阳广场
CBD
124025
兴业银行
泰康人寿
金融街F2大厦C座
金融街
38000
8
美国基金excel
京汇大厦
35000
12
34286
高盛银行
远洋新干线
30000
4.5
15000
汇富金融集团
现代盛世大厦
60000
美国汉斯
建宏大厦
20000
北京青年报
北京国际A栋
12000
2.616
21800
浙大网新科技股份有限公司
海兴大厦
28000
3.5
12500
10.5
14423
世茂集团
北京·国际
5000融街
37000
9
24324
泰康人寿
凯晨世贸中心
金融街
7500
3
40000
中非发展基金
华泽大厦
60300
宝钢集团
西单MALL
西单
200000
中粮集团
航宇大厦
金融街
88777.57
16.8
18924
2009年2月北京楼盘市场分析报告
2009年2月亮北京房地产市场分析报告2月中下旬，北京房地产市场交易量开始增加，增长率显着加快，这与2月初的低交易量形成鲜明对比。
进入三月，有些新楼市进入市场，价格低廉，地理位置优越的交易量也将明显增加项目将受到市场的欢迎。
1.新开放市场的特点1.受欢迎的旧项目的价格在以后仅上升而没有下降尽管现阶段北京的房地产市场仍处于观望阶段，但不难发现，与促销期间宣布的价格相比，许多新房地产的价格已经下跌。
但是对于旧项目，分批打开时价格会上涨。
例如，Yuan阳沁山水，第一期开盘价为10800元/平方米，第二期开盘价为11800元/平方米。
到3月，即将开放的第三阶段，价格将提高到13000元/平方米，增长10％。
首成国际，岳西和世界著名公园等项目在以后的销售中均显着增加。
2.朝阳区新开业3月，该项目的开放速度显着提高。
受春节假期的影响，本月假期前后的房地产积压明显增加。
从项目开放面积来看，朝阳区的发射数量最多。
当月16个新项目中，朝阳有8个，占50％。
但是，纯新项目很少，主要是在旧项目的后期。
主要是。
尽管朝阳区的新市场总量一直处于最高位置，但与其他地区相比，本月集中开放的市场总量具有明显的优势。
3.四环路和五环路之间的大多数项目主要是计划外在1月份新开放的项目中，第二至第三环路的项目最多，也是自2009年开放以来最有利的地区。
在接下来的两个月中，这些定位良好的项目的启动数量有所减少因此，尤其是三月份的新项目。
其中，四环路和五环路最为集中，占月发射量的43.75％。
在这些项目中，水县俊峰和长安只有两个项目是现有房屋，其余在2009年底或2010年底。
移交和搬迁在中后期进行。
2.本月新市场的总体概况政策调整仍然对房地产市场交易产生很大影响。
北京市政府第43号文件，“外国限制”的暂停以及“ 90/70”政策放松和“购房”等近期热门话题，无疑对房地产市场产生了极大的推动作用。
来自房地产交易管理净交易数据可以看出，从2月9日开始，房地产项目的交易开始出现大幅增长，尤其是计划外房地产的销售。
北京写字楼分析报告
北京写字楼分析报告1. 引言北京作为中国的首都和经济中心，拥有许多高档写字楼，吸引着国内外企业的关注和入驻。
本文将对北京写字楼市场进行分析，包括写字楼的地理位置、租金水平、写字楼类型和未来发展趋势等方面。
2. 地理位置北京的写字楼主要分布在城市中心和商务区。
城市中心的写字楼多集中在东、西城区，包括王府井、金融街等地段。
商务区的写字楼则集中在朝阳区和海淀区，例如CBD、中关村等地。
这些位置交通便利，配套设施完善，吸引了许多企业的选择。
3. 租金水平北京写字楼的租金水平相对较高。
根据最新的市场数据，城市中心的写字楼租金均价约为每平方米每月200元人民币，而商务区的租金均价约为每平方米每月150元人民币。
高档写字楼的租金甚至可以达到每平方米每月300元人民币。
总体而言，北京的写字楼租金价格较高，这也体现了北京经济发展的活力和吸引力。
4. 写字楼类型北京的写字楼类型多样。
主要包括高层写字楼、低层商务楼和甲级写字楼等。
高层写字楼一般位于城市中心和商务区，楼高一般在20层以上，拥有现代化的设施和配套服务。
低层商务楼则相对简单，楼高较低，一般用于中小型企业的办公场所。
甲级写字楼则是一种高档写字楼，通常由大型房地产开发商打造，设施和服务较为完善。
5. 未来发展趋势随着北京经济的不断发展，写字楼市场仍然具有很大的潜力。
未来，北京的写字楼市场将呈现以下几个发展趋势：5.1 可持续发展随着环境意识的增强，可持续发展已经成为写字楼市场的一个重要关注点。
未来的写字楼将更注重节能环保，采用更多的绿色建筑技术，提高资源利用效率，减少对环境的影响。
5.2 智能化办公随着科技的发展，智能化办公将成为未来写字楼的一个重要趋势。
人工智能技术、物联网等将应用于写字楼的管理和运营中，提高办公效率和用户体验。
5.3 灵活用途未来的写字楼将更加注重灵活性，可以适应不同企业的需求。
写字楼空间将更加多样化，可以灵活划分和组合，满足不同企业的办公需求。
2009年北京千万级别墅成交分析
报告目录
壹。09年1-10月整体别墅市场成交情况 贰。09年1-10月千万级别墅市场成交分析
提示：请用幻灯片方式查看本报告 备注：本报告以天朗数据为基础撰写
壹。09年1-10月北京别墅市场整体情况
1-10月北京别墅销售分析
2009年1-10月北京别墅市场销售走势
•
丰
景
山
区
区 延 庆 县 石 景 山 区
区
区
区
区
区
区
区
区 朝 阳
顺 义
昌 平
海 淀云
县
丰 台
09年1-10月北京别墅销售分析（套型）
套型 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅 合计 数量 （套） 1780 514 1640 642 4576 面积 (万㎡) 75.42 18.48 44.3 13.47 比例 49.72% 12.18% 29.21% 8.88% 均价 （元/㎡） 16930 16840 16040 13855 16386 套均总价 （万元） 717.3 605.5 433.3 290.7 543.1
642, 14% 1780, 39% 1640, 36% 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅 514, 11%
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
单价 套均总价
独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅
100.0 0.0
•
从成交别墅不同套型之成交价格来看，独栋、双拼、联排别墅的成交单价价格相差约1000元/平 米，不是很明显，独栋的价格略高，究其主要原因是，独栋别墅新增供应量一般在6环外，而联 排、叠拼、双拼等类别墅大多位于五环附近，或城市中央区。但从成交总价来看，因为受面积的 影响，独栋的销售总价明显要高于其它几类别墅。
2009年2010年第三季度中国商业地产情况
2010年第三季度中国商业地产市场整体表现经济稳健增长及楼市调控政策的影响为办公楼市场活跃提供了保证，三季度全国15个主要城市优质写字楼中，包括主要城市北京、上海等，共14个城市租金水平呈现普涨，与此同时，大部分城市的空置率在逐步降低。
由于三季度大部分时间属于传统消费淡季，零售商家表现一般，部分二线城市的租金水平出现回落。
但另一方面我们也不能忽视包括国内与国际的连锁品牌正在加紧布点，尤其在一线城市中商业品牌较为饱和的背景下，诸多品牌加紧了进入二、三线城市的脚步，这也为优质零售物业市场租金成长提供了主要的推动力。
以下两张图为2010年第三季度全国主要城市写字楼租金及销售均价和优质商业首层租金的情况。
在第三季度全国写字楼租赁市场中，北京和上海的优质写字楼平均租金最贵，达到每月每平方米220元以上，而西安仅为每月每平方米50元；在销售市场中，由于受国家政策的影响，开发商纷纷转向投资商业地产，使得写字楼大宗交易频繁出现，截止到第三季度末，上海，北京和深圳的写字楼销售均价最高，均超过每平方米25,000元,西安的写字楼售价最便宜仅为每平方米8000元左右。
在商铺市场中，广州、上海和成都商铺首层租金最贵，达到每天每平方米40元以上，广州更是达到了50元，西安和沈阳商铺租金最便宜，仅为每天每平方米22元。
华北地区在需求上升的带动下，华北区域写字楼市场租金在三季度全线上扬。
同时，北京、沈阳和青岛均有优质写字楼项目落成，为上述市场带来更多新的选择。
新增供应增加并未对市场带来冲击，除青岛写字楼市场空置率微升外，其他城市写字楼空置率均继续回落。
受社会消费品零售总额上升拉动影响，市场对优质零售物业需求增加，空置率逐渐走低。
北京2009年-2010年第三季度北京写字楼销售均价走势图22,000.022,500.023,000.023,500.024,000.024,500.025,000.025,500.026,000.02009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度元/平方米2009年-2010年第三季度北京优质商业首层租金走势图20.022.024.026.028.030.032.034.02009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度元/平方米·天截止到2010年第三季度，北京写字楼市场回升步伐加快，需求增加，租金上涨明显，空置率继续下降。
独栋办公楼项目成本费用分析
某项目成本费用分析
一、土地成本：110.00元/m2
二、各种规费及配套费用：433.99元/m2
1、临建及三通一平费用： 5.57元/m2
2、规划设计费用：8.40元/m2
3、地质勘探费用： 1.62元/m2
4、文物勘探费用： 1.13元/m2
5、监理费用： 3.60元/m2
6、景观设计费用： 2.67元/m2
7、景观施工费用：34.00元/m2
8、抗震图纸审查费： 1.50元/m2
9、智能化系统费用：10.00元/m2
10、绿化费用： 1.00元/m2
11、墙改专用费： 3.50元/m2
12、电梯费用：80.00元/m2
13、区内供水供电：75.00元/m2
14、区内道路（含污雨水）：76.00元/m2
15、社会保险费：30.00元/m2
16、中央空调费用：100.00元/m2
四、建筑安装费用：820.00元/m2
五、项目管理费用及税费：350.00元/m2
1、销售费用：65.00元/m2
2、财务费用：20.00元/m2
3、管理费用：35.00元/m2
4、税费：230.00元/m2
以上费用总计：1713.99元/m2（含中央空调费用100.00元/m2）。
北京金融街区域写字楼市场分析报告
金融街区域市场分析一、金融街地区概述北京金融街历史源远流长，早在元代起就被称为“金城坊〞，而明、清两代的金城坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财，成为北京金融业最初的萌芽。
到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。
民国元年，又改为中国银行。
其后大陆、金城、中国实业各银行，均先后设立于此。
悠久的历史渊源，强烈的金融文化背景效应对国内外众多投资商家具有特别强的吸引力。
1993年，国务院批复了北京市的都市总体，其中提出要在西二环路东侧，建设一个集中国家银行总行、金融机构总部为主的建筑组群，确定了北京金融街的位置与全然功能。
金融街用地位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，用地103公顷，总建筑规模300多万平方米。
金融街地区四面临都市干道，区域内，东、西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街从南向北划分为南区、中区和北区三局部。
而中区是金融街、开发的重点。
此区域定位是建设为国际领先、国内一流的金融治理中心。
中国参加世贸以后，按照国际金融机构对办公场所的需求，中区进行了重新调整。
中区建筑的总规模在120万平方米左右，包括智能化写字楼、五星级酒店和高档公寓以及配套的健身、娱乐设施等。
二、金融街地区房地产市场分析〔一〕写字楼1、市场需求〔1〕现有需求状况金融街的写字楼曾出现过一个需求断档期。
早期只有企业大厦、百盛写字楼、平安大厦、投资广场等少数几个工程。
由于需求偏少，而需求市场又比立旺盛，消化量较大，此外还有中国电信、中国移动大厦如此多为自用的写字楼。
因此，至2000年金融街地区只剩国际企业大厦、通泰大厦还有少量现房，全然处于无房可供的局面。
2001至2002年以后，市场需求才开始逐步脱离断档期。
2003年，国际金融中心和富凯大厦也已投进使用。
尽管如此，金融街目前的需求量也并不大。
金融街目前建成的工程有：C1——中国建设银行总行办公室C2——平安大厦C4——投资广场C5——中国电信指挥中心、亚洲金融大厦C6——通泰大厦C7——国企大厦C8——百盛大厦二期D3——百盛大厦A6——国际金融中心G1——华实大厦B5——富凯大厦〔1〕潜在需求在今后两年左右，金融街核心区将为市场提供近100万平方米的写字楼，区域整体的新增需求量将到达150万。
光谷写字楼市场
【商务市场】纯光谷新中心颠覆区域商务格局，支持本项目发 展写字楼产品
光谷 新中心 鲁巷
鲁巷组团 佳园组团
创业街 佳园路
光谷新中 心组团 软件园-组团
组团
软件园组团
佳园组团
2
【商务市场】各板块产品类型及核心驱动因素有较大差异，光 谷新中心凭借后续供应量和商务配套资源将形成城市级CBD
板块
鲁巷广场
产品类型
【未来供应】光谷金融港附近的工业性质的产业园项目较多，未来 入市的供应量约179万方，含销售与租赁两种形式
光谷金融港附近产业园供应情况
项目
光谷金融港
总供应 （万方）
160
已推出体量 （万方）
70
未入市体量 （万方）
90
销售&持有
销售
备注
三四期规划中
光谷8号工坊
光谷芯中心 光谷研创中心 联享企业中心 武大科技园GEO OFFICE 光谷智慧园 光谷科技港 佩尔中心 葛洲坝太阳城 光谷汇金中心 美加光谷CBC 合计
东湖高新区关山大 道332号
光谷关山中学附近 融科
现代光谷世贸中心
关山大道长江社区
关山大道长江融达 医院 光谷大道与关南园 路交汇处
60 18
700
预计12万方 预计4万方
约20万方
预计类甲级 预计乙级
类甲级
2017 2017
2014
销售 销售
销售
11
合计（办公）
53万方
【写字楼市场总结】目前去化速度缓慢，物业升值空间不大，投 资回报率约5%且趋于下降，建议项目适当控制写字楼体量，避 免资金回笼缓慢困境
市场 现状
1、东湖高新区受政府扶持，写字楼去化稳居武汉市第一。但目 前东湖高新区域以产业园和低密度写字楼为主，甲级及以上写字 楼项目偏少，且去化速度缓慢； 光谷中心区将承接鲁巷区域成为光谷商务CBD，未来供应量超过 350万方，写字楼市场面临严重竞争。
金融街园中园——低密度办公项目研究
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
低密办公项目销售情况分析
北京LINK 月均1493 平，均价11729 元/平。非中心月均898平，均价12097 元/平。
典型公司白领服饰世纪城房地产宝恒服装设计
公司情况
创立于上世纪末。通过十年的
商业化运作，白领目前已拥有
4个品牌，立志打造成为时尚、
高端品牌。
成立于2000 年7月，注册资金5000
万，是房地产二级开发企业。公司
最大股东是北京市首富之乡－南磨
房乡，在经济实力、土地资源、社
会资源等各方面为公司的发展提供
证认可监督管理委员会
管理的国家级认证机构。
所属行业电力质检
客户特征
50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业，30-40% 在京的本地企业和各郊县企业、外
省市大型企业北京总部或驻京办事处（多为设备、钢铁、通讯、汽车等传统制造业公司），10%外企。（产业基地一期多为电子、生物医药、通讯等高科技电子公司）
.典型热销项目客户分析
总部基地成交客户分析
电力
10人
1500 平米，办事
处，接待领导
重庆九龙电力股份
是由中国电力投资
集团公司控股的以
电力生产为主业的
上市公司。
九龙电力
零售
10-15 人
1800-2000 平米；
办事处、专卖
具有400多年酿酒
历史的国有控股
2010年北京写字楼市场预测报告
2010年北京写字楼市场预测报告1、北京市写字楼市场现状1．1供求供应量和空置率继续攀升，成交量有所提升，但整体需求量仍较小（1）供应截至2009年第二季度，北京市写字楼市场存量扩大至10,603,941平方米，二季度环比增长2.37%，同比增长14.95%。
其中，甲级写字楼市场存量为4,383,420平方米，环比增长3.97%，占总存量的41.34%；乙级写字楼市场存量为6,220,521平方米，环比上升1.27%，占总存量的58.66%。
北京写字楼市场整体空置率在2009年第二季度环比继续上升0.69个百分点至18.96%，而新增供应集中的CBD区域空置率更是攀升至29.6%。
北京写字楼市场总体供给和需求数据来源：北京高力国际研究与咨询部北京写字楼市场新增供应量和净吸纳量数据来源：北京高力国际研究与咨询部（2）需求由于大幅降价租售促销和经济复苏、通胀预期等因素，09年二季度成交量环比攀升近1倍至126,956平方米。
需求主要来自包括金融、律师行、医药、能源、银行、旅游、投资、IT和技术等多个行业的公司搬迁和扩张。
值得注意的是，政府机构和新成立的金融机构推动支撑了众多大单交易的成交，如国开行购买北丰、国家知识产权局租赁优盛大厦等；但总成交量相对08年同期仍较小。
2009年第二季度北京写字楼市场主要交易数据来源：北京高力国际研究与咨询部1．2价格售价渐趋企稳，租金继续下调（1）、售价2008.6-2009.6北京销售型写字楼成交均价走势数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统08年全年北京市销售型写字楼成交均价为18879元/平米，而09年1－6月的成交均价为15905元/平米，均价下降15.7%.2009年1－6月北京销售型写字楼成交均价数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统注：5月成交项目多集中的四环以外，单个项目成交体量大，且单价较低，从而拉动当月整个写字楼市场成交均价的下滑。
由于购买型需求的小幅上升，经济回暖、通胀预期，及新增供应速度放缓等因素，预计写字楼销售均价将逐渐企稳。
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北京独栋办公楼市场报告研究单位：中国不动产研究中心研究员：肖楠郭永斌目录一、引言 (1)二、企业独栋办公楼的概念和特点 (3)三、独栋办公楼案例分析 (6)1. 联东U谷 (6)2. 沌口总部基地 (7)3. 中邦MOHO (8)四、企业独栋办公楼市场变化分析 (10)1. 企业独栋办公楼供应量分析 (10)2. 企业独栋办公楼成交量分析 (10)3. 企业独栋办公楼成交价格分析 (11)4. 企业独栋办公楼租金分析 (12)五、企业独栋办公楼与甲级写字楼市场对比分析 (13)1. 企业独栋办公楼与甲级写字楼入住客户类型对比分析 (13)2. 企业独栋办公楼与甲级写字楼供应量与成交量对比分析 (13)3. 企业独栋办公楼与甲级写字楼成交价格和租金对比分析 (15)六、独栋办公产品的市场价值 (17)1. 宏观经济的有力支撑 (17)2. 住宅市场政策调整促进工业地产发展 (17)3. 甲级写字楼市场对企业独栋办公楼的影响 (18)4. 客户类型对企业独栋办公楼的影响 (18)5. 产业结构调整引起对独栋办公楼的需求 (20)6. 北京新城规划带来郊区繁荣，独栋办公楼供需两旺 (20)7. 现代化城市办公郊区化趋势明显，形成对独栋办公楼的需求 (21)8. 企业形象展示的需求变化将会形成对独栋办公楼的需求 (21)七、企业独栋办公楼市场前景分析 (23)1. 企业独栋办公楼未来市场放量预测 (23)2. 企业独栋办公楼未来市场成交价格及租金预测 (24)3. 成长型民营企业将会成为未来独栋办公楼的需求主体 (24)4. 业内人士观点及专家预测 (24)八、结论 (27)附表 (28)一、引言独栋办公楼是工业地产的一种产品，尽管与公用型办公楼在使用功能和目标客户上有些类似，不过独栋办公楼仍具有公用型办公楼不可比拟的优势，如设计人性化，开发运营成本低，有利于企业提升自身形象等等。
随着国际金融危机转危为安，我国的宏观经济企稳回升，并再次步入高速增长的阶段。
宏观经济快速增长将会放大市场对工业地产产品的需求。
从长期北京市对园区产业经济的政策可以看出，政府一直大力支持园区经济的发展，对园区产业经济的发展给予了多方面的政策支持，包括土地优惠政策、借贷优惠政策等。
同时，北京市在承接“十一五”规划，遵循“十二五”规划政策的基础上，提出了关于北京市产业结构调整的具体方案和城市规划发展的新格局，其主要目的是促进园区产业经济发展，从而带动北京市经济的全面发展。
独栋办公楼作为工业地产开发的重要产品，已经成为园区开发运营商关注的重点，其供给量和成交量在近几年来大幅度上升，日渐成为新型办公产品的代表。
那么在北京市产业结构调整方案实施和城市规划发展新格局的基础下，作为写字楼市场全新升级产品的企业独栋办公楼项目，将面临怎样的发展机遇？企业独栋办公楼项目的市场前景又会如何？本文将主要应用对比的方法，将甲级写字楼和企业独栋办公楼在2009年以来的市场表现进行对比，分析出企业独栋办公楼的优势所在，并对其在未来几年的市场表现做出预测。
本报告采用抽样调查的方式进行分析，数据来源于一手数据，就此数据将分析出2010年以来，北京独栋办公产品市场2供给和需求的趋势，以及独栋办公产品的售价和租金变动趋势，以市场上这两年间的供给和需求的变动趋势为基础，结合当前的经济环境，本报告将预测出未来几年独栋办公产品市场的发展趋势。
本报告共分为八个部分，第一部分为引言部分，总体介绍了此篇报告的概况。
第二部分主要分析了独栋办公楼的概念和特点，并说明了独栋办公楼和甲级写字楼对比的必要性。
第三部分介绍了联东U谷、沌口部基地和中邦MOHO三个典型的独栋办公楼项目。
第四部分主要分析了2010年以来北京市独栋办公产品市场上成交量、售价和租金的变动趋势。
第五部分主要分析了同时期北京市甲级写字楼的成交量、售价和租金的变动趋势，并与独栋办公楼的市场表现进行对比。
第六部分阐述了北京市独栋办公产品市场出现这种交易趋势的原因，原因可归为六类：一是宏观经济形势的影响，二是甲级写字楼费用上涨挤出对独栋办公楼的部分需求，三是受住宅市场严厉调控政策的影响，四是受北京新城规划的影响，致使郊区经济繁荣，导致独栋办公楼出现供需两旺的现象，五是北京对产业园区的政策支持力度加大，致使产业园区对独栋办公产楼的需求增加，六是受企业形象展示的需求变化的影响，引起了对独栋办公楼的需求。
第七部分对北京市未来的独栋办公楼市场进行了预测分析，并引用了客户代表和专家对独栋办公楼市场的观点和看法。
第八部分是本报告的结论部分。
二、企业独栋办公楼的概念和特点在办公楼市场中，并存两种类型的写字楼，一种是独栋办公楼，一种是公用型办公楼，在公用型办公楼中5A甲级写字楼一直是传统写字楼现代化的办公标准，也是企业对于高效办公的一种追求。
所谓5A，是指OA（办公智能化）、BA （楼宇智能化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）和SA（安保智能化）。
具备5A标准的写字楼一般都具有一定的地段优势、规模优势和软硬件优势，也引导了一种智能、便捷、高效的办公模式。
5A级写字楼大多拥有浓厚的商业氛围、丰富的业态和服务并占据核心地段，为企业发展增加了机会。
不过，5A甲级写字楼也存在一定的问题，绝大多数5A甲级写字楼位于喧闹的商务中心，建筑密度和人群密度过大，公共绿化有限，很容易给办公者带来压抑感和焦虑情绪。
过于侧重效率而忽视舒适度的5A甲级写字楼，已难以满足商务人群对于办公环境的更高要求。
在这种背景下，一种更加重视生态、环保及舒适性的“5O”企业独栋办公楼应运而生。
所谓“5O”独栋办公楼，是指Oxygen（氧气）、Office Park （花园办公）、Open（开放而自由）、Own（独立冠名权和私家电梯/空调）、Opportunity(发展前景)。
独栋办公楼的人性化和生态化设计，有利于企业提升自身的生产效率，同时独栋办公楼的区位选择一般都位于郊区，其开发成本较低，有利于企业在运营过程中降低运营陈本，而且独栋办公楼具有独立的冠名权，由此可以提升企业自身的形象，创造出品牌效应。
甲级写字楼和独栋办公楼都是在近些年发展起来的主力办公产品，颇受企业的青睐。
独栋办公楼和甲级写字楼又有不同的特点和优势，两种产品的供需以及租售价格就能反映出产品独特的属性，因此对两种不同的办公产品加以比较，可以总结和展望未来办公产品市场的发展趋势。
与5A甲级写字楼相比，独栋办公楼具有以下的特点：（1）独栋办公写字楼更匹配企业个性需求。
相比于甲级写字楼，独栋办公拥有独立的冠名权、独立的大堂、独立的电梯，甚至独立的员工餐厅、员工会所等个性化空间。
由于这些个性化空间的存在，使企业在企业文化、企业品牌、企业形象展示以及企业宣传推广更容易贯彻。
独栋办公可以在方方面面体现出企业的文化特色，体现出区别于其他企业的奋斗目标和奋斗口号，有助于员工领悟企业独特的文化，增强员工的归属感。
对于企业品牌而言，可以通过独栋办公产品来打造企业形象，扩大企业品牌影响力。
独栋办公产品，从建筑开始就营造了一个“企业文化场”。
同时，独立的办公形象，独立冠名权，独立LOGO，360度观景等等条件，在市中心只有大型跨国企业及少数垄断性企业才能拥有的办公条件，在产业园区里门槛较低，中小企业拥有的难度相对较小。
（2）独栋办公写字楼在产品形式上更生态。
相对于甲级写字楼，独栋办公楼的开发成本较低。
独栋办公产品大多位于郊区，土地的租金和售价相对较低，这样也可以降低开发成本。
与CBD内区域进行对比，可以看到CBD区域内的零售设施非常有限，仅仅是作为办公设施的补充，住宅也非常少。
但在产业园区内，不仅拥有大型购物中心，风情商业街，各种风情时尚业态，而且还有高尚住宅社区，商务停车楼，大型的员工餐厅和住宅、娱乐休闲区等配套。
同时，独栋办公产品在园林建设上有更多的施展空间，能够为办公人员提供舒适的办公环境，使脑力劳动者的智慧更容易得到激发。
（3）独栋办公投资成本更低，效率更高。
相对于甲级写字楼，独栋办公物业在投资潜力上也具有一定优势。
甲级写字楼除购买或租赁费用外，每月还需支付物业管理费、停车费等一系列费用；独栋办公物业一般可以拥有一定数量泊位，保安及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整。
独栋办公产品还可以作为金融平台，为企业进行二次甚至三次融资，因此独栋办公楼更具有投资效益。
（4）独栋办公楼的租金和售价相对较低。
与甲级写字楼的选址主要在CBD、金融街等区位相比，独栋办公楼的选址一般都位于郊区，其土地的租金和售价比CBD、金融街等地区的土地租金和售价要低得多，这样独栋办公楼的开发成本要远低于甲级写字楼的开发成本，直接导致独栋办公楼的租金和售价偏低。
（5）独栋办公楼具有政策倾斜。
近年来北京市不断打造产业园经济，近些年的产业园包括航天测控科技产业园、文化产业园、大厂石油机械产业园、中关村数字电视产业园、北京日光精细产业园、北京宽桥影视文化产业园、安泰科技空港新材料产业园、北京科技研究院现代制造技术产业园、北京恒远产业园、激光显示产业园等数十个产业园，在产业园中一般都有扶持优惠政策，这些优惠政策在降低企业运营成本和促进企业发展方面发挥了积极作用。
而大多数的企业独栋办公楼的区域选择都位于产业园中，可以充分享受园区中的优惠政策，更好的促进企业，特别是成长型企业的发展。
而甲级写字楼的区位选择一般在CBD、金融街等地区，相对于独栋办公楼，甲级写字楼的优惠政策较少。
综上所述，与甲级写字楼相比，独栋办公楼具有促进企业提升生产效率、创造企业品牌效应、降低企业运行成本、享有一些优惠政策措施等特点。
这些特点表明，与甲级写字楼相比，独栋办公楼具有天然的优势，势必在未来的办公产品市场占有重要的一席之地。
三、独栋办公楼案例分析1. 联东U谷（1）联东U谷概况联东U谷•北京金桥项目位于亦庄新城核心，所属北京中关村科技园通州园金桥科技产业基地，为中关村科技园区“一区多园多基地”重要组成部分，现已形成汽车零部件、环保、电子信息、新型都市工业等四大主导产业。
项目自身占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，是金桥产业基地乃至北京市内唯一综合性产业园区。
园区由北京联东投资（集团）有限公司携手著名策划机构――王志纲工作室及权威设计机构、上海华东建筑设计研究院联手打造，并由联东集团旗下子公司北京联东金桥置业有限责任公司运营。
整个园区由总部商务园、研发科技园、生产制造园、企业定制园、综合配套园五个分园组成。
重点引进和集聚以高端生产服务业为龙头，以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，重点发展制造业研发中心、科技服务机构和跨国企业部门中心，集聚科技人才，促进资源共享。
联东集团将努力将其建设成为北京中关村东南智力密集区，自主创新的引领区，全面促进区域可持续发展。