物业管理师考试各章节重要知识点(制度与政策第一章-物业管理)
物业管理师《基本制度与政策》知识点物业管理服务
物业管理师《根本制度与政策》知识点物业管理效劳不少考生已经在进展xx年的复习了，掌握根底知识点是复习的根底，下面为大家了《根本制度与政策》部分关于物业管理效劳的内容，欢迎大家阅读参考，更多内容请关注!1.物业管理效劳的公共性和综合性2.物业管理效劳受益主体的广泛性和差异性。
物业管理效劳的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。
在此情况下，物业效劳合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。
3.物业管理效劳的即时性和无形性。
物业管理效劳并不存在流通环节，且消费和消费处于同一过程之中。
4.物业管理效劳的持续性和长期性。
物业管理效劳的内容(一)物业管理效劳的主要内容：1.房屋共用部位的维修、养护与管理;2.房屋共用设施设备的维修、养护与管理;3.物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理效劳;5.物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项效劳;6.物业装饰装修管理效劳;7.物业档案资料的管理;8.专项维修资金的代管效劳。
(二)物业效劳合同约定以外的效劳：1.提供物业效劳合同约定以外的效劳，并不是物业管理企业的法定义务;2.合同以外的效劳事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定;3.物业效劳合同约定以外的效劳是一种有偿效劳。
(一)标准的主要内容(二)使用标准时应当注意的问题：1.高档商品住宅不适用本标准;2.标准由高到低设定三个效劳等级(一级、二级、三级);3.标准以外的其他效劳工程、内容及标准，由双方协商约定;3。
对于不同的住宅小区分情况选择相应的效劳等级。
物业效劳收费原那么：合理、公开、收费与效劳程度相适应物业效劳收费定价形式：政府定价、政府指导价、市场调节价(物业效劳收费管理方法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业效劳收费进展管理)政府定价方式的弊端：1。
不利于物业管理企业进步效劳质量;2。
制约了业主对物业效劳质量的监视权和选择权;3。
物业管理师基本制度与政策第一章：物业管理
物业管理师基本制度与政策第一章：物业管理物业管理师基本制度与政策第一章：物业管理为了帮助大家更好地复习物业管理师考试的教材，店铺为大家整理了基本制度与政策第一章中，关于物业管理的部分内容，有需要的考生可以看一看，更多内容欢迎关注应届毕业生网!物业管理的特征物业管理是城市管理体制和房地产管理体制改革的产物，是与房地产综合开发和现代化生产方式相配套的综合性管理;是与住房制度改革和产权多元化相衔接的统一管理;是与社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的房屋管理。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
(一)社会化物业管理的社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理。
物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
物业管理社会化，有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。
在业主大会委托授权的范围内，集中实施统一管理，有利于提高整个城市管理的集约化程度，充分发挥住宅小区与各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益和环境效益的协调发展。
(二)专业化物业管理的专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点人手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求。
专业化要求物业服务企业具备专业的人员、专业的组织机构、专业的生产工具、专业的管理方法;要求物业服务企业运用先进的维修养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作。
物业管理的专业化，要求建立市场准人制度，物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。
物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。
(三)市场化市场化是物业管理的基本特征。
物业管理师基本制度与政策第一章：物业管理的概念
物业管理师基本制度与政策第一章：物业管理的概念物业管理师基本制度与政策第一章：物业管理的概念大家开始进行物业管理师考试的复习了吗?第一章都看完了吗?下面店铺为大家整理了基本制度与政策第一章，关于物业管理的概念的知识点，欢迎大阅读参考!物业管理，可以从广义和狭义两个方面定义。
广义的物业管理，是不动产管理活动的总称，是指业主通过自行管理、委托其他管理人或者物业服务企业等方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理的活动(参见《物权法》第八十一条)。
狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动(参见《物业管理条例》第二条)。
除特别说明外，本书内容中所涉及的关于“物业管理”的表述，都指的是狭义的物业管理。
业主是物业的所有权人，有权根据不同情况，对建筑物及其附属设施选择不同的管理方式：一是业主自己进行管理;二是将不同的服务内容分别委托给不同的专业服务企业;三是统一委托物业服务企业提供综合管理服务。
在尊重业主自主选择权的前提下，提倡按照市场规则推行委托专业的物业服务企业实施物业管理(即狭义的物业管理)，是现阶段我国物业管理政策的基本导向。
2003年颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)中对“物业管理”的定义，正是以此为出发点和基本目标的。
具体来说，我们可以从三个方面理解物业管理的概念。
(一)物业管理是业主选聘物业服务企业的管理方式虽然法律并不强制业主必须选择物业服务企业来管理物业，但是业主选聘物业服务企业本身就是行使自主权的一种方式，应当受到法律保护。
同时，将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则。
不仅如此，业主选聘物业服务企业，必须在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，必须通过公开、公平、公正的市场竞争机制进行，必须纳入市场秩序。
物业管理师考试各章节重要知识点(经营管理第一章-物业经营管理概述)
全国物业管理师执业资格考试名师讲义（物业经营管理）第一章物业经营管理概述考点一物业经营管理的性质、对象、内容、目标、类别考点二物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系考点三物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容考点四物业经营管理与传统物业管理的异同和相互关系第一章物业经营管理概述考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
大纲要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次和各层次之间的相互关系。
熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
考点精讲考点一物业经营管理的性质、对象、内容、目标、类别(一)物业经营管理的性质1.物业经营管理是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，是物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的不断拓展、交叉和融合的结果。
2.物业经营管理是策略性的物业资产价值管理，强调满足业主的物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
(二)物业经营管理的对象通常为收益性物业。
1.收益性物业的类型写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
2.收益性物业的特点收益性物业通常出租给租户使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物质载体。
（1）写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑。
主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行等级划分。
(2)零售商业物业零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑。
物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识点
物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识点1 工伤处理的有关规定为使员工在工作中因遭受事故伤害和患职业病等得以妥善处理，根据《劳动保护监察条例》，特制定本规定。
1、确定工伤范围：员工由于下列情况之一，负伤、致残、死亡，应当确认为工伤：(1)员工从事日常生产工作时发生的工伤事故。
(2)在生产工作环境中，接触职业性有害元素或患职业病的。
(3)在生产工作区域内由于不安全因素，造成的意外伤害或者由于工作紧张突发急病，造成死亡或经抢救治疗后丧失劳动能力的。
(4)因履行职责遭致人身伤害的。
(5)在发生灾害或险情时，员工从事抢险救灾、救人等维护国家、社会和公众利益的。
(6)因公外出，由于工作原因遭受其他意外，造成伤害、失踪、突发急病等。
(7)在上下班的规定时间和必经路线上发生非本人责任，或非本人主要责任的道路交通机动车事故。
(8)劳动法律和法规规定的其他情形。
2、员工因下列情形之一造成负伤、致残、死亡的不应定为工伤：(1)违法或犯罪;(2)自杀或自残;(3)斗殴;(4)酗酒;(5)蓄意违章;(6)劳动法律法规规定的其他情形。
3、员工在工作中因工伤身体受到的损伤必须在24小时内向人事部汇报。
轻伤者由部门组织调查，查清事故原因并确定事故责任，提出处理意见，经人事部确认，安全领导小组批准后方可按工伤处理。
重伤事故由安全领导小组组织有关人员调查确认后，由人事部向当地劳动局安全部门送交工伤报告。
4、员工工伤就医，必须在医务室就诊，由医务室医生负责转院，或到指定合同医院就诊。
工伤待遇按规定处理，医疗费用、药费、住院费、膳食费、就医经费均由单位负担。
5、工伤期间工资待遇按国家规定办理。
2013物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识点2关于办理退休手续的有关规定根据劳动部门有关劳动法规及文件的规定要求，结合具体情况制定本规定。
1、凡符合国家规定退休条件，同时工龄满10年，单位和个人缴纳基本养老保险费的，为其办理退休手续。
2、基本养老金的计算办法严格按当地劳动部门规定执行。
2023年物业管理师考试复习资料
物业管理师考试复习资料一、物业管理基本制度与政策目录第一章物业管理概述第一节物业管理的概念第二节我国物业管理的产生与发展第三节我国物业管理制度建设的历史沿革第四节《物业管理条例》第二章物业管理服务第一节物业管理服务的特点和内容第二节物业服务收费第三节物业服务协议第四节物业的使用与维护第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度第二节管理规约制度第三节前期物业管理招投标制度第四节物业承接查验制度第五节物业服务公司资质管理第六节物业管理从业人员职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度第四章业主的建筑物区分所有权第五章房地产相关制度与政策第一节房地产与房地产业管理制度简介第二节房地产开发经营管理第三节房地产转让管理第四节商品房销售管理第五节房屋租赁管理第六节房地产中介服务第七节房地产抵押管理第八节房地产权属登记第九节房屋维修养护管理附录1：物业管理最新行政法规中华人民共和国物权法物业管理条例物业服务公司资质管理办法住宅专项维修资金管理办法物业服务定价成本监审办法（试行）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释保安服务管理条例业主大会和业主委员会指导规则二、物业管理实务图书目录第一章物业管理实务概述第二章物业管理招投标第三章初期介入与前期物业管理第四章物业的承接查验第五章入住与装修管理第六章房屋修缮管理第七章物业设备设施管理第八章物业公共秩序管理第九章物业环境管理第十章物业管理服务风险防范与紧急事件第十一章物业服务公司客户服务与管理第十二章物业服务公司的人力资源管理第十三章物业管理档案第十四章物业服务公司QEO管理体系的建立与实行第十五章各种不同类型物业的管理与服务三、物业管理综合能力图书目录第一章经济学基础知识与应用第二章管理学基础知识与应用第三章心理学基础知识与应用第四章公共关系基础知识与应用第五章行政管理学基础知识与应用第六章法律法基础知识与应用第七章记录学基础知识与应用第八章保险基础知识与应用第九章社会学基础知识与应用第十章建筑工程基础知识与应用第十一章建筑设备基础知识与应用第十二章建筑智能化基础知识与应用四、物业经营管理图书目录第一章物业经营管理概述第二章房地产投资及其区位选择第三章房地产投资分析技术第四章收益性物业价值评估第五章房地产市场与市场分析第六章租赁管理第七章成本管理第八章协议与风险管理第九章财务管理与绩效评价第十章写字楼物业经营管理第十一章零售商业物业经营管理第十二章物业经营管理的未来发展一、《物业管理基本制度与政策》第一章物业管理概述本章规定：掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
2021物业管理师考试复习资料各科考察要点
2021物业管理师考试复习资料各科考察要点一、《物业管理基本制度与政策》第一章物业管理概述本章要求：掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。
了解：物业管理的产生和发展，以及中国物业管理体系建设的历史演变。
本章考试知识要点：《条例》对物业管理的定位物业管理的特征物业管理的市场化特征市场原则作为物业管理活动的前提条件我国物业管理的产生和发展6.改革开放前城市住房制度的主要特点7.物业管理在社会经济中的地位和作用8.中国物业管理体制建设的历史沿革9.政府在中国物业管理发展中的特殊地位10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点11.《城市新建住宅小区管理办法》12.《条例》颁布后物业管理体系建设的主要特点13《条例》的指导思想14.《条例》创设的法律制度及其内容15.《条例》的主要内容16.《条例》法律责任的特点17.《条例》确立的基本法律关系本章复习纲要：一、物业管理概念（Master）物业管理的定义《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理定义的含义① 物业管理是业主通过选择和聘用物业管理企业来实现的活动。
② 物业管理活动的基础是物业服务合同③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护3.《物业管理条例》调整的范围① 调整住宅物业和非住宅物业的物业管理活动② 城乡物业管理的四大特点社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征①社会化社会化有两个基本含义：一是物业所有人要到社会上选拔和使用物业管理企业；第二，物业管理企业应该到社会上寻找可以管理的物业。
物业管理师复习提纲-基本制度与政策
物业管理师复习提纲:基本制度与政策(实用版)编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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物业管理师考试《制度与政策》第一章知识点：物业管理的概念
20XX年物业管理师考试《制度与政策》第一章知识点：物业管理的概念物业管理的概念《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
（一）对《条例》所称物业管理定义的理解1•物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。
从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。
《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。
当然，这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束。
就业主自行管理而言，作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现，对此，《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）等法律、法规已有规定。
就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是委托服务合同关系，应当按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）等相关法律、法规的规定来执行。
《条例》之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法，是基于这种方式的特殊性。
必须说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。
换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。
《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。
2.物业管理活动的基础是物业服务合同物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成，交易的双方也即合同的主体。
2014年物业管理师考试《制度与政策》章节知识点汇总1
物业管理制度建设的必要性
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2
《条例》颁布前的物业管理制度建设
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3
《条例》颁布后的物业管理制度建设
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4
《物权法》颁布后的物业管理制度建设
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第四节 《物业管理条例》
1
制定和修改过程
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2
指导思想和立法原则
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3
制度特色
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4
主要内容
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5
基本法律关系
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第五节 《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定
第一章 物业管理概述
第一节 物业管理的概念
1
物业管理的概念
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2
物业管的特征
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第二节 我国物业管理的产生与发展
1
物业管理的起源与发展
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2
城镇住房制度和住房制度改革
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3
我国物业管理的产生
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4
我国物业管理的发展
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5
物业管理在社会经济中的作用
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第三节 我国物业管理制度建设的历史沿革
2014年物业管理师考试《制度与政策》章节知识点汇总1
导读：为了广大考生及时备考2014年物业管理师考试，好学教育建筑网校编辑第一时间为您搜集整理了(2014年物业管理师考试《制度与政策》各章节知识点汇总)最全辅导，祝您顺利通过物业管理师考试!!!
2014年物业管理师考试《制度与政策》各章节知识点汇总
1
业主的建筑物区分所有权
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2
专有部分的所有权
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3
共有部分的共有权
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物业管理师制度与政策精炼考点
物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述一、物业管理的概念（定位）（掌握）○考○考业主对于房屋等建筑物有三种方式管理：123○考物业管理的内容是主要有两方面：1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2、维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。
除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外费用。
○考《条例》调整的范围：1、2活动。
○考○考1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3．物业管理活动应当遵循市场原则○考12《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活○考社会化：提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
○考物业管理起源于○考我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：1、是住房投资由国家和国有企业统包；2、是住房分配采取实物分配；3、是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
○考我国物业管理的产生：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。
1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。
○考物业管理在社会经济中的地位与作用共五点，实施物业管理有利：第三节我国物业管理制度的历史沿革（了解）以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段：○考《条例》颁布前的物业管理制度建设主要体现以下特点：1231994年3月23○考《条例》颁布后的物业管理制度建设123第四节《物业管理条例》○考《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
物业管理师物业经营管理考试重点
物业经营管理第一章物业经营管理概念物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
物业经营管理保证了物业使用运行操作管理，也包括物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估。
物业经营管理服务的目标，A（核心是提供价值管理服务）是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种。
1、管理型物业管理企业，是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任。
在物业管理活动中处在总包的位置。
2、专业型物业管理企业具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式。
也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业主。
3、综合型物业管理企业，是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
物业经营管理的层次A，物业管理和设施管理以运行管理为主，，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
1、物业管理，的核心工作是对物业进行日常的维护与维修。
并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
2、设施管理，是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好地生产、办公环境。
3、房地产资产管理4、房地产组合投资管理。
物业经营管理不同层次之间的关系。
A1、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，2、资产管理通过监控实施物业管理，3、房地产组合投资管理通过过制订和实际投资组合战略实施物业管理。
物业经营管理中的战略性工作。
（一）确定战略（二）确定标准（三）构建信息基础（四）决策分析（五）进行资组合。
注册物业管理师管理制度与政策考试大纲--穗粤教育
物业管理师考试：物业管理基本制度与政策考试大纲第一章物业管理(一)考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。
（二）考试基本要求掌握：《条例》对物业管理的定位,《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度,《条例》涉及的主要问题。
了解:物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。
(三）要点说明1.《条例》对物业管理的定位2. 物业管理的特征3。
物业管理的市场化特征4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件5. 我国物业管理的产生和发展6。
我国改革开放前城镇住房制度的主要特征7. 物业管理在社会经济中的地位和作用8。
我国物业管理制度建设的历史沿革9。
政府在我国物业管理发展中的特殊地位10。
《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点11。
《城市新建住宅小区管理办法》12。
《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点13。
《条例》的指导思想14.《条例》创设的法律制度及其内容15.《条例》的主要内容16。
《条例》法律责任的特点17。
《条例》确立的基本法律关系第二章物业管理服务（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容,物业服务收费、物业使用和维护等有关政策,解决物业管理服务标准，物业服务收费,（前期)物业服务合同等业务的能力.（二）考试基本要求掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式，(前期)物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定.熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准,物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务.了解：物业服务企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。
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全国物业管理师执业资格考试名师讲义（物业管理基本制度与政策）第一章物业管理考点一《条例》对物业管理的定位考点二物业管理的特征考点三市场原则作为物业管理活动的前提条件考点四我国物业管理的产生和发展考点五我国改革开放前城镇住房制度的主要特征考点六物业管理在社会经济中的地位和作用考点七我国物业管理制度建设的历史沿革考点八政府在我国物业管理发展中的特殊地位考点九《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点考点十《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点考点十一《条例》的指导思想考点十二《条例》创设的法律制度及其内考点十三《条例》的主要内容考点十四《条例》确立的基本法律关系考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》(以下简称《条例》)分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。
大纲要求掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。
了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。
考点精讲考点一《条例》对物业管理的定位(一）物业管理的实现过程物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。
从实际情况来看，主要有三种方式：1.业主自己进行管理；2.业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；3.业主选聘物业服务企业进行管理。
《物业管理条例》明确规定：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
这就是《物业管理条例》对物业管理的定位。
（二）物业服务合同物业管理活动的基础是物业服务合同。
物业管理活动的实质是业主和物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的一项交易。
物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。
物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。
物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。
物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。
【题例】物业管理活动的基础是：(A)A.物业服务合同B.物业交易合同C.物业劳动合同D.物业管理合同（三）物业管理的内容物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。
主要有两方面：1.对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2.维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。
考点二物业管理的特征物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。
物业管理的三个基本特征：1.社会化（1）物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；（2）物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
2.专业化物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。
因此，要求物业服务企业必须具备一定的资质等级，要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。
3.市场化市场化是物业管理最主要的特点。
在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿。
业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。
物业服务企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。
业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。
这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。
双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
✧考点三市场原则作为物业管理活动的前提条件将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：1.强调业主在市场活动中的自主权。
业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。
2.强调物业管理活动必须纳入市场秩序。
物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。
我国物业管理活动，是在传统包修包养的行政管房基础上逐步开展的，无论业主或物业服务企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。
解决这一问题的关键，就是通过立法，按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。
这对提高业主的权责意识，推动物业服务企业依法经营，以及促进物业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。
✧考点四我国物业管理的产生和发展(一)我国物业管理的产生随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。
各地对住宅小区的管理模式进行了多方面的探索。
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业服务企业挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。
(二)我国物业管理的发展1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。
1994年，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业服务企业统一实施专业化管理”。
《城市新建住宅小区管理办法》颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。
1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。
2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。
2002年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业服务企业规范运作。
2003年，中国物业管理条例出台，使我国的物业管理真正开始走上了法制化、规范化的新阶段。
✧考点五我国改革开放前城镇住房制度的主要特征1.住房投资由国家和国有企业统包；2.住房分配采取实物分配；3.住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。
其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。
收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。
✧考点六物业管理在社会经济中的地位和作用(一)有利于促进经济增长居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：1.购房消费支出；2.家庭装饰装修、家具家电等消费支出；3.使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；4.房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。
后三类消费支出要大大超过购房支出。
(二)有利于提高人民群众的居住质量经济发展的根本目的是提高人民生活水平。
提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。
(三)有利于增加就业就业是民生之本。
扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。
(四)有利于维护社区稳定维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。
物业管理是社区服务的重要组成部分。
(五)有利于推动房地产业的良性发展房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料。
物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。
✧考点七物业管理制度建设的历史沿革我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。
(一)《条例》颁布前的物业管理制度建设1.城市新建住宅小区管理办法1994年3月23日，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。
《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
其中规范了以下几项主要内容：（1）确定了物业管理活动的主管部门；（2）确定了物业管理工作的基本内容；（3）明确了社会化、专业化的物业管理模式；（4）确定了业主选举产生物业管理委员会制度；（5）明确了管理委员会的权利与义务；（6）明确了物业服务企业的权利与义务；（7）确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；（8）针对业主的主要违规行为提出管理措施；（9）对物业服务企业的违规行为规定了行政处罚措施。
【题例】我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是：(C)A.《全国优秀管理住宅小区标准》B.《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》C.《城市新建住宅小区管理办法》D.《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》2.物业管理服务考评标准（1）《全国优秀管理住宅小区标准》为贯彻建设部《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。
（2）《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，针对大厦物业管理的情况和特点，规定了管理标准和考评内容，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。
（3）《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。
修订后的标准较原来的标准在条款设置和评分细则上都提出了更高的要求。
建设部要求各地在考评验收时必须从严掌握，使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。
通知附件分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。
【题例】我国在《物业管理条例》颁布前出台的有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有：(ABC)A.《全国优秀管理住宅小区标准》B.《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》C.《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》D.《普通住宅小区物业管理服务等级标准》E.《物业服务企业资质管理办法》3.物业管理从业人员培训合格上岗制度针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，培训合格上岗制度实施后，全国已有近十万物业管理从业人员经过物业管理基础理论和专业知识的培训，极大地提高了物业管理人员的理论水平和专业素质。