资产评估市场法 案例分析
企业价值市场法评估案例
⑤长期股权投资：
截止评估基准日，资产占有方资产负债表上列明的长期股权投资共计 3,340 万元，股权投资是将本企业的资金投到其他企业中去使用，因此它与本企业的经
营是没有直接联系的，针对本企业主营业务来说，为非经营性资产。 ⑥土地使用权：
截止评估基准日，资产占有方拥有土地，其中有面积为 13,538.8 平方米的闲 置绿地尚未利用，账面值为 461.4 万元，此次评估作为非经营性资产。
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CDRS 药业公司股权评估案例
本案例着重分析市场法评估的应用过程，用以说明企业价值评估市场法的评 估具体操作步骤等。
二、案例内容
1． 被评估企业财务报表分析、调整
(1) 被评估企业财务报表分析、调整 所谓财务报表分析、调整主要包括以下两方面的内容：
1) 非市场因素的调整 所谓非市场因素调整主要是指对被评估企业和对比公司历史数据中由于关 联交易或其他因素造成的非市场价格交易数据因素进行分析、确认和调整。由于 本次我们评估的价值形态为持续经营假设前提下的市场价值，因此对于被评估企 业和对比公司中可能存在的非市场因素的收入和支出项目进行市场化处理，以确 认所有的收入、支出项目全部是市场化基础的数据，剔除由于关联交易等非市场 化的因素。 根据我们的了解，本次评估中所参考的历史数据中不存在大量的非市场化因 素影响的收入、支出项目。 2) 非经营性资产、负债的确认与调整 非经营性资产 所谓非经营性资产在这里是指对企业主营业务没有直接“贡献”的资产。我们 知道，企业中不是所有的资产对其主营业务都有直接贡献，有些资产可能对主营 业务没有直接“贡献”，如长期投资、在建工程及一些闲置资产等。 企业的长期投资是企业将自身的资产通过让渡给其他人拥有或使用，而本身 收取投资收益。上述投资收益与自身的主营业务没有直接关系，因此作为针对企 业主营业务来说也可以称为非经营性资产。 非经营性资产的另一种形态为暂时不能为主营业务贡献的资产或对企业主 营业务没有直接影响的资产，如在建工程、多余现金和长期闲置资产等。 我们根据被评估企业截止评估基准日的财务报告以及我们了解的情况分析 确定被评估企业存在以下非经营性资产如下： ①货币资金 截止评估基准日，被评估公司共有货币资金 9,805.2 万元，我们认为企业需 要现金支付的成本、费用大致为人工费、销售费用和管理费用，上述费用一般必 须使用现金支付。根据企业的 2009 年的经营预测，上述需要现金支付的费用大 致为 6,840 万元。根据企业生产情况，采浆和窗口期大致需要 4 个月（注：所谓 窗口期是指根据国家规定新采用的人血血浆必须保存至少 90 天或 3 个月后，再 对原献血人员进行体检，合格后其 90 天前献的血浆才能成为合格血浆）、企业生 产周期大约为 1.5~2 个月、生产出产品后需要将样品送中国生物制品鉴定所检验 合格后方能上市，这个鉴定成为“批前发”，申请批前发时间大约 3 个月，如果 再考虑销售回款时间 1~2 个月，大致的生产、销售周期为 9~10 个月。如果考虑 9~10 个月的生产销售周期，则全年资金周转率为 1.3 次，因此大约需要现金数量 为 6,840/1.3，大约为 4,900 万元，考虑到企业在经营期可能还可以获得一些现金， 因此我们我们认为企业的货币资金存量只需保证 4,000 万元即可，其余作为非经
资产评估案例分析——东风汽车企业价值市场法评估
广东商学院答题纸(格式二)评语:资产评估案例分析——东风汽车企业价值市场法评估摘要：资产评估在我国作为行业己经走过了 I •儿年的时间，并作为•个独立的专业化市场中介服务 行业得到了社会的认可。
在这I •几年里，从全盘套用国外理论到逐步借鉴国外经验形成我国自己的 资产评估理论体系，从而为资产评估在我国的健康发展打卜•了坚实的基础。
随着我国经济的发展， 资产评估涉及的理论越来越广，内容越来越丰富。
本文讲首先介绍资产评估的理论框架，再以实际 案例进行评估分析。
一、资产评估理论框架资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规，根据特定IJ 的,遵循评估原则，依照相关程序, 选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。
资产 算的行为。
资产评估基木理论框架结构的基木内容主要包括：(1) 资产评估木质是资产评估基本理论框架的逻辑起点，它受环境因素影响，同时乂对环境具有 反作用。
反作用。
（2） 资产评估的功能是资产评估在特定经济行为下在特定环境发挥作用的能力受制于资产评估的 本质。
课程 资产评估成绩 ________________20 13 - 20 14学年第1学期评阅人 _______________________被估资产重置成木二参照物成交价XC. 价格指数法被估资产重置成木二资产的历史成＞kx(l+ai%) (1+32%)L 仃+an%)(环比物价指数)D •统计分析法在重置成木知识的基础匕 成木法的评估公式有两个：① 被评估资产评估值二复原垂買成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值该公式的重置成本是一种复原重置成木，运用价格指数法确定的兼置成本就是复原帝置成本， 此时必须考虑其功能落后因素并扣除其功能性贬值。
② 被评估资产评估值=更新取置成木*综合成新率二更新電置成本一实体性贬值综合成新率二理论成新率*现场勘察调整系数该公式运用市场更新項:置成木得到更新重買成木，己经考虑了其功能落后因素，故不需耍再进 行计算功能性贬值，当背景材料耒提供经济性贬值信息时，亦不扣除经济性贬值因素。
资产评估中的市场法概念
资产评估中的市场法概念全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：市场法是资产评估中常用的一种方法，它是通过分析市场上已有的同类资产交易数据来确定目标资产的价值。
市场法的基本原理是，相似的资产在市场上具有相似的价值。
通过比较目标资产与市场上其他同类资产的交易价格，可以确定目标资产的市场价值。
市场法在资产评估中广泛应用，尤其是在房地产、股票、债券等金融资产的评估中。
在房地产领域，市场法通常是通过比较目标房产与附近区域同类房产的成交价格来确定目标房产的价值。
在股票领域，市场法则是通过比较目标公司与同行业其他企业的市盈率、市净率等指标来确定目标公司的估值。
市场法的优点之一是其客观性和易操作性。
由于市场上已有大量的交易数据可供参考，因此通过市场法进行资产评估可以获得相对客观的结果。
市场法还具有时效性，因为市场价格会随着市场供需关系的变化而变化，所以通过市场法评估的资产价值更具有实时性。
市场法也存在一些局限性。
市场上的交易数据可能存在一定程度的噪音，例如市场波动、市场情绪等因素会影响资产的交易价格，导致市场法评估的结果不够准确。
市场法在评估特殊资产或市场不成熟的领域时可能不够适用，因为缺乏可供比较的同类资产或交易数据。
在实际应用中，市场法通常会与收入法、成本法等其他评估方法结合使用，以综合考虑不同方法的优缺点，获得更准确和可靠的资产估值结果。
市场法是资产评估中一种重要的方法，通过比较目标资产与市场上同类资产的交易数据来确定其价值。
市场法具有客观性和时效性的优点，但也有一定的局限性，需要在实际应用时注意其适用范围和结合其他评估方法进行综合分析。
第二篇示例：资产评估是指对资产进行评估和定价的过程，其中市场法是一种常用的评估方法之一。
市场法是一种依靠市场上已完成的交易数据来确定资产价值的方法，它是根据市场上类似或相似资产的交易数据，来评估目标资产的价值。
市场法在资产评估中发挥着重要作用，尤其是在缺乏可靠的财务信息或缺乏相关经验的情况下，市场法可以为资产的定价提供可靠的参考依据。
资产评估项目案例分析ppt
主要内容
资产评估行业标准建设 房地产企业评估 无形资产评估 法人股评估 企业价值评估 金融不良资产评估
第一部分 评估行业标准建设
评估行业遵照执行的制度体系
国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及 其施行细则； 财政部（ 2001）第14号令公布的《国有资产评 估管理若干问题的规定》； 财政部财评字[1999]91号《关于印发<资产评 估报告基本内容与格式的暂行规定>的通知》； 中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范 意见(试行)》； 其他评估相关法律、法规和规章制度等。
法人股评估—几点建议
市场法和收益法并用
市场法应考虑的重点：根据转让性质、转让内容、转让条件、上市公司所属行业 等，选取各方面与评估对象接近的转让实例作为参照物，通过对企业股权结构、 主营业务及行业前景、竞争地位、历史收益情况和未来盈利能力、股权转让时间、 转让条件、法人股总量、流通股市盈率、公司效率、公司规模大小等影响法人股 股权价格的因素进行深入分析，调整确定股权转让溢价率。
评估行业准则体系—已发布
2001年9月《资产评估准则--无形资产》 2003年3月《注册资产评估师关注评估对 象法律权属指导意见》 2004 年 2 月《资产评估准则 ── 基本准则》 《资产评估职业道德准则──基本准则》 2004年12月《企业价值评估指导意见》 2005年3月《金融不良资产评估指导意见》
房地产企业评估—两个典型案例
某上市公司的母公司将其控股的房地产 公司以 成本价 转入上市公司，当年实现 利润 5000 万元，美化报表为配股创造条 件 某上市公司的将其控股的房地产公司以 高价 卖给关联公司，年报因此笔交易每 股收益由—0.24元变为赢利0.06元。
资产评估方法与案例
资产评估的差不多方法第一节市场法一、市场法与其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
市场法是一种最简单、有效的方法。
（二）市场法应用的前提条件应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。
1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。
2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
二、运用市场法进行资产评估的方式一般地讲，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就能够把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。
更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格高速因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。
参照物差异调整因素要紧包括三方面；一是时刻因素。
时刻因素是指参照物交易时刻与被评估资产评估基准日相差时刻所阻碍的被评估资产价格的差异。
二是地域因素。
地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的阻碍差异。
三是功能因素。
功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的阻碍。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用市场法评估资产程序1．明确评估对象。
2．进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场差不多信息资料，查找参照物。
3．分析整理资料并验证其准确性，推断选择参照物。
4．把被评估资产与参照物比较。
5．分析调整差异，做出结论。
（二）市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：1．能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。
2．评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和同意。
市场法的缺点表现在：1．需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。
资产评估 案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估
资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订-----------------------------------------线----------------------------------------班级 11会计一班姓名蔡瑶婷学号11250201102- 广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估 2013－2014学年第 1 学期成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一.资产评估基本理念。
（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估是对额定产权的评估。
资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资产评估假设。
（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。
同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。
资产评估市场法 案例分析报告
资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原 则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业 意见的行为和过程。
资产评估需要按公认的产权界定原则对资产占有单位提交的资产清单进行了必要的产权验证及 对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件。
2、本文对 X 公司的价值计算是基于其它两家上市的保险公司的，其规模、市场份额等有相似 或者说可比性，但同行业、相似企业等并不能说明这些企业是完全一样的，在现实中每个企业都有 许多差别，从而造成估计价值的缺失。忽略企业之间的差异，这也是市场法的缺陷之一；
3、本文对市场价值的计算采用了企业内含价值。内含价值是保险业独有的概念，其作用与许 多大型企业采用的经济附加值大同小异，指在充分考虑总体风险的情况下，分配给适用业务的资产 所产生的股东现金流的现值。但是，内含价值是在没有考虑公司未来新业务销售能力的情况下现有 公司的价值，可视为保险公司进行清算转让时的价值，内含价值是对一个保险公司的经济价值的估 计，不包括未来新业务产生的价值，直接反映保险公司当前的经营成果。所以，内含价值并不能包 括企业的全部价值。
4、 评估方法 在评估方法上，新会计准则建议，最优先考虑的是市场法，参考同样或类似资产在活跃市场上 的交易价格。其次考虑的是收益法。当市场法和收益法都不适用时，成本加和法是最后的选择。 对于重要的资产提倡采用多种方法去进行评估分析，这有利于国有股权充分实现市场价值并促 进国际投资以有利于我的方式进入国内市场。
3、 三大评估方法的适用前提、范围和评估公式。
成本法： 1）适用前提：成本法的运用并不存在严格的前提条件，无法计算收益的资产以 及找不到参照物的专用资产的评估均可使用成本法，但应注意历 史资料的真实性和形成资产价值的成本耗费是必要的。 2）范围：重置成本法既可用于评估资产的公允市场价值，也可用于评估资产的 非市场价值。 3）评估公式：被评估资产评估值=复原重置成本—实体性损耗—功能性损耗— 经济性损耗 被评估资产评估值=更新重置成本×综合成新率 综合成新率=理论成新率×现场勘查系数
资产评估市场法例题｜资产评估案例ppt
[例]（1）估价对象概况。
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
（2）评估要求。
评估该地块2005年10月3日的公平市场交易价格。
（3）评估过程。
①选择评估方法。
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。
②搜集有关的评估资料。
A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。
选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。
③进行交易情况修正。
经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。
则各交易实例的交易情况修正率为交易实例A0%；交易实例B2%；交易实例C3%；交易实例D0%。
④进行交易日期修正。
根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为交易实例A6%；交易实例B7%；交易实例C12%；交易实例D10%。
⑤进行区域因素修正。
交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。
本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
⑥进行个别因素修正。
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。
交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。
交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）11年限修正系数?[1-]?[1?3035（1?8%）（1?8%）=（1-0.0994）÷(1-0.0676)=0.9006÷0.9324=0.9659⑦计算待估土地的初步价格。
交易实例A修正后的单价为交易实例B修正后的单价为交易实例C修正后的单价为交易实例D修正后的单价为⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
资产评估案例
成本法进口机器设备评估案例某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资，故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估，评估基准日为2000年11月30日。
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
已知条件：（1）FOB价为EUR（欧元）560,000.00元。
按评估基准日汇率计算，折合USD（美元）571,000.00元，评估基准日美元与人民币汇率中间价为8.2789；（2）国外运输费31405美元（3）国外运输保险费2284美元（4）银行财务费率0.4%，外贸手续费率1.5%，海关监管手续费率0.3%，商检费率0.3%没有进口关税税率与进口增值税税率国内运杂费与安装调试费 300369.54元人民币一、计算公式CIF价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费其他费用=银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费重置成本＝CIF价＋其他费用＋国内运杂费＋国内安装调试费评估价值＝重置全价×综合成新率CIF价＝571,000+31405+2284＝604689美元=604689×8.2789=5006159.76元人民币其他费用=5006159.76×（0.4%+1.5%+0.3%+0.3%）=125153.98元人民币进口设备重置成本=5006159.76+125153.98+300369.54=5431682元人民币三、综合成新率的确定（一）确定实体性贬值率（1）该设备经济使用寿命为16年，已使用日历年限为2.5年（2）实体性贬值率＝2.5÷16×100%＝15.62%（二）确定功能性贬值率被评估资产功能性贬值＝∑（被评估资产年净超额成本×折现系数）功能性贬值率=24.60%（三）确定综合成新率（1）经济性贬值率＝0%（2）综合贬值率＝实体性贬值率＋功能性贬值率＋经济性贬值率＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）（3）综合成新率＝1－综合贬值率＝1－40% =60%四、评估价值的确定评估价值＝重置成本×综合成新率＝5431682×60%＝3,259,009元（取整）房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
资产评估案例分析例题
资产评估案例成本法（一）重置核算法例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。
评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000 元，安装成本为20000 元，其中原材料6000 元、人工成本13000 元、其他费用1000 元，安装期限较短。
评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。
按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本= 购买价格+运费+ 安装成本=180000+5000+20000=205000 （元）例2：被评估资产为一台 2 年前购置的机器设备。
据调查，该机器设备目前还没有换代产品。
经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8 万元，运杂费 1.6万元，安装费中直接成本0.4 万元，间接成本为0.2 万元。
根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2 年前上涨20%，运杂费上涨80% ，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。
该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20% ）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80% ）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04 （万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04× 2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本= 直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（二）物价指数法例题某机床于1994 年购置安装，账面原值为16 万元。
1996 年进行一次改造，改造费用为 4 万元；1998 年又进行一次改造，改造费用为 2 万元。
资产评估案例分析——房地产市场法评估论文
法选择和使用。
举例如下：
评估目的
价值类型
评估方法
资产保全
重置成本
重置成本法
产权交易
市场价值
市场法
投资评价
收益现值
收益现值法
破产清算
清算价值
清算价格法
2.资产评估是对额定产权的评估
资产评估就是通过专业机构（评估所专业人员）对资产的现值进行的评价和核定 ，而资产本身
就是产权人权利的物化形式，产权人则是资产的所有人。对资产的评估，实际 上就是对产权权利的
评估。
（1）产权界定决定资产评估的范围
（2）产权交易类型决定资产评估方法
（3）产权界定说明提示了评估结论的风险
二、资产评估三大 方法的适用范围和评估公式
（一）成本法
成本法的理论基础是生产费用价值论，该观点认为资产的价值取决于购建时的成本耗费。评估
思路是先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处
地面
顶面
门
瓷砖
石膏板
防盗门
瓷砖
石膏板
防盗门
实木地板
石膏板
实木门
实木地板
石膏板
实木门
防滑地砖 PVC 顶棚
平移门
防滑地砖 PVC 顶棚
平移门
外墙为涂料
窗户 玻璃窗 玻璃窗 隔音窗 隔音窗 玻璃窗 玻璃窗
门窗套 铝合金 铝合金 木板 木板 铝合金 铝合金
3、个别因素分析： 丽阳星城位于高新区海源北路,小区东临高新开发区。西临原龙云别墅，交通便利，地理位置
n
P
Ri
i1 (1 r)i
2、未来收益有限期，每期收益额相等（A 为等额收益；n 为有限期限；r 为折现率）
资产评估市场法案例
资产评估市场法案例
嘿，今天咱来聊聊资产评估市场法的案例！你知道吗，这资产评估市场法就像是一个神奇的魔法棒！比如说，最近我就碰到了一个超有趣的例子。
有一家企业要转让，咱就想着用市场法去给它估个值。
想象一下，就像给这个企业拍一张“价值快照”！
咱先去找了几家类似的已经转让成功的企业，这就好比是在茫茫人海中
找“参照物”啊！然后研究了它们的交易价格、各种条件啥的。
接着，看看咱要评估的这个企业，它的规模呀、所处行业呀、竞争力呀，这不就是在给它“量体裁衣”嘛！
嘿，你说这像不像医生看病？得全面检查、仔细诊断！咱在分析的时候，那可真是一点都不能马虎。
就像走钢丝一样，得小心翼翼，稍有偏差可不行。
“哎呀，这个条件好像不太一样，得调整调整。
”“哇，那个因素也得考虑进去。
”我们团队的人都在那讨论得热火朝天。
你能想象到那种场景吗？大家都全情投入，就为了给这个企业一个准确的价值评估。
最后得出结果的时候，那感觉，就像是解开了一道超级难题一样兴奋！这资产评估市场法，真的是能让一个企业的价值清楚地展现在大家面前。
我想说，它真的太重要了！没有它，很多交易可能都会变得盲目。
所以啊，可别小瞧了这资产评估市场法，它可是能在资产交易中发挥大作用的呢！你难道不这么认为吗？。
资产评估市场法 案例分析
2、 不同的评估目的决定资产评估的价值类型和评估方法。
资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业务服务。它 是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途 径和方法的选择。广义的资产评估目的包括资产交易、融通资金、资产保全、资产清算、债务重组、 咨询服务、税收、国家征用不动产等。
三、案例分析
市场比较法在企业价值评估中的应用 ——以 X 保险股份有限公司为例
案例描述
市场比较法就是要找到与目标企业相似的其它企业，参照一些重要指标如收益、净资产、销售 收入和现金流量，相对应的指标为市盈率（PE）、市净率（PBV）、市销率（PS）等进行计算从而对 目标企业估值。我国有众多保险公司，但是企业规模、业务范围和服务质量等参差不齐，其中规模 较大的并且在我国上市的保险公司有三家，分别为 X、Y、Z。这三家保险股份有限公司在保险 业中地位举足轻重，可比性较强，而且它们披露的财务报表比较完整，特别的是，我国规定保险公 司除了披露常用的财务数据外还必须披露企业的“内含价值”。基于数据的可得性，本文收集这三 家公司的财务数据并以 X 保险股份有限公司为例来估算其企业价值。
课程 资产Leabharlann 估 成绩评语：广 东 商 学 院 答 题 纸（格式二）
20－20 学年第 学期 评阅人
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（题目）
X 保险股份有限公司企业价值评估案例研究
班级 -
姓名
学号
（正文）
资产评估案例分析报告
资产评估案例分析——房地产市场法评估案例随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。
一、资产评估的基本理论框架体系（一）资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（二）资产评估的基本理论1、资产评估是对额定产权的评估资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。
这是资产评估最基本的功能。
就像任何商品不能没有价值尺度一样，在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下，各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度，才能在维护当事人合法权益的基础上，保证资产业务的顺利进行。
2、资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法（1）资产评估的目的资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务。
它是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。
资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种。
（2）资产评估的价值类型1）公允市场价值。
它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。
它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部的相关信息，并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格。
2）投资价值。
它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。
它是某项特定资产相对于某个特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。
3）账面价值。
它仅仅是会计和纳税上的概念。
4）内在价值。
它是指资产预期创造的未来现金流的现值。
资产评估实例与案例分析试卷和答案
硕士研究生课程考试试卷考试科目资产评估实例与案例分析考试时间学生姓名学号所在院系任课教师一、房地产评估（市场法）——住宅1、概况评估目的：产权转移。
2、比较因素条件说明3、比较因素条件指数4、比较因素修正系数因此，该待估房地产的价值为10642.92元/平方米。
二、房地产评估（成本法）——厂房1、概况评估目的：企业增资扩股整体价值评估（其中的单项资产）。
资产评估基准日：2010年6月30日。
评估对象：某工业厂房，建成于1996年，建筑面积总计6840平方米。
评估方法：房地分估，成本法。
2、重置全价资料（1）基价建筑安装工程造价：1234.32 调整因素： 期日修正：1.38 层高修正：37.2% 结构及屋面修正：-7% 经综合调整后的工程造价：1234.32×期日修正×（1+层高修正+结构及屋面修正） =1234.32×1.38×(1+37.2%-7%)=2217.78元/平方米 （2）前期（专业）费的确定前期（专业）费=经综合调整后的工程造价×5%=2217.78×5%=110.89元/平方米（3）管理费的确定管理费=经综合调整后的工程造价×3%=2217.78×3%=66.53元/平方米（4）资金成本的确定利息=（经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用）×利率×建设期÷2=(2217.78+110.89+66.53)×5.31%×1÷2=63.59元/平方米（5）评估单价的计算评估单价=经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用+资金成本=2217.78+110.89+66.53+63.59=2458.79元/平方米（6）评估原值的计算评估原值=重置单价×建筑面积=2458.79×6840=16818123.60元3、成新率资料理论成新率=尚可使用年限耐用年限=35.550=71%技术成新率=（结构打分×评分修正系数+装修打分×评分修正系数+设备打分×评分修正系数）÷100×100%=90×0.8+88×0.1+90×0.1%=89.80%综合成新率=技术成新率×60%+理论成新率×40%=89.80%×60%+71%×40%=82.28%4、最终评估值评估值=重置成本×综合成新率=16818123.60×82.28%=13837952.10元≈1383.80万元因此，该房地产的评估值为1383.80万元。
资产评估案例分析报告
资产评估案例分析报告资产评估案例分析题1. 被评估企业为⼀拟准备上市的酒店，评估基准⽇为2003年12⽉31⽇，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收⼊30万元为因“⾮典”原因国家给予的退税收⼊，营业外⽀出l5万元为防“⾮典”发⽣的专项⽀出。
评估⼈员对该公司的情况进⾏深⼊调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：（1）由于⾮典原因，该企业2003年的实际收⼊仅达到企业正常经营收⼊的60%；（2）企业主营业务成本约占主营业务收⼊的50%，营业费⽤约占主营业务收⼊的5%，管理费⽤约占主营业务收⼊的5%；（3）财务费⽤（利息⽀出）约占主营业务收⼊的10%，其中长期负债利息占财务费⽤的80%；（4）主营业务税⾦及附加占主营业务收⼊的5.5%；（5）企业所得税税率为33%.2003年利润表项⽬⾏本年累计数⼀、主营业务收⼊1 1 000 000.00减：主营业务成本3 550 000.00主营业务税⾦及附加5 55 000.00⼆、主营业务利润（亏损以“-”号填列6 395 000.00加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7减：营业费⽤8 80 000.00管理费⽤9 100 000.00财务费⽤10 80 000.00其中：利息⽀出11 80 000.00三、营业利润（亏损“-”号填列）13 135 000.00加：投资收益（亏损以“-”号填列）14补贴收⼊15 300 000.00营业外收⼊16减：营业外⽀出17 150 000.00四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18 285 000.00减：所得税（所得税税率为33%）19 94 050.00五、净利润（净亏损以“-”号填列）22 190 950.00评估⼈员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同⾏业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到⼀组价值⽐率（倍数）的平均数值，具体数据如下：（1）市盈率为l0；（2）每股市价与每股⽆负债净利润的⽐率为7；（3）每股市价与每股主营业务利润的⽐率为3.8.要求：根据上述资料运⽤市场法评估该酒店市场价值。
资产评估例题
第二章市场法（直接比较法）案例1：某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨.评估基准日为2013年2月1日.（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例,该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。
（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
（3）发现两者除生产能力指标存在差异外,从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
分析：由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上,即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。
评估值=160×150/210=114。
29（万元）案例2:某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1999年,位置在某市闹市区，评估基准日为2013年5月1日。
在待估房屋附近，于2011年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为580000元.经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。
分析：由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
经调查,2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3%，则:资产评估值=580000×（1+9.3％)=633940（元）案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖.评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月，成交价格为365。
2万元。
评估基准日为2012年8月1日。
分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。
经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365。
2×（1—30%)=255。
资产评估常考的公式及案例2
表1—1 宗地成交价交易时间交易情况 容积率 区域因素个别因素
甲 1999.1 0 1.2 0 0
A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0
B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%
C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%
解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×60%=1200平方米。
该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6万元。
考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
合计 614.26
该商标使用权的价格=614.56×30%=184.368万元
考例3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。
资产评估成本法案例
资产评估成本法案例>篇一：资产评估学案例>>（4455字）某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。
该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。
要求：(1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？(2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？(3)评估该地产现时价值。
(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。
(5)若该地产预计以各年纯收益金按1.5%的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。
答：（1）收益现值法：通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
适用条件：①必须是经营性资产，具有继续经营能力并不断获利②被评估资产收益用货币金额表示③被评估资产的影响因素能转化成数据并计算。
（2）收益额可以分为净利润、现金流量、利润总额等多种指标，至于选择哪一种指标作为收益额，应根据所评估资产的类型、特点及评估目的来确定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率保持一致。
目前西方评估界一般以现金流量作为收益额，因为现金流量这个指标科学地考虑了收益的时间价值因素，其计算的主观随意性也较利润这样的指标小，更为客观。
(3)评估该地产现时价值。
P=& #61687;= 485;35%101%211%2%1020232.21(万元)(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。
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评估特点： 1) 以企业持续经营为前提 2) 评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体； 3) 决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利能力
2﹑企业价值评估目的 评估目的：1）以产权交易为目的，包括以公司上市为目的和以为高新技术企业筹资为目
的和以企业并购为目的 2）以企业价值管理为目的 3)以实施职员股票期权计划为目的 3、主要体现公允价值 企业价值评估的目的是分析和衡量企业的公允价值并提供有关信息，以帮助管理当局及投资人进行 战略分析和投资决策。 所谓“公允价值”是指在公平的交易中，熟悉信息的双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。公 允价值作为一种新的计量属性，最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是一种和决策相关的 会计信息。 4、 评估方法 在评估方法上，新会计准则建议，最优先考虑的是市场法，参考同样或类似资产在活跃市场上的交 易价格。其次考虑的是收益法。当市场法和收益法都不适用时，成本加和法是最后的选择。对于重 要的资产提倡采用多种方法去进行评估分析，这有利于国有股权充分实现市场价值并促进国际投资 以有利于我的方式进入国内市场。 三、案例分析
资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则， 依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行 为和过程。
资产评估需要按公认的产权界定原则对资产占有单位提交的资产清单进行了必要的产权验证及对资 产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件。
1）适用前提：成本法的运用并不存在严格的前提条件，无法计算收益的资产以 及找不到参照物的专用资产的评估均可使用成本法，但应注意历 史资料的真实性和形成资产价值的成本耗费是必要的。
2）范围：重置成本法既可用于评估资产的公允市场价值，也可用于评估资产的 非市场价值。
3）评估公式：被评估资产评估值=复原重置成本—实体性损耗—功能性损耗— 经济性损耗 被评估资产评估值=更新重置成本×综合成新率 综合成新率=理论成新率×现场勘查系数
型企业采用的经济附加值大同小异，指在充分考虑总体风险的情况下，分配给适用业务的资产所产生的
股东现金流的现值。但是，内含价值是在没有考虑公司未来新业务销售能力的情况下现有公司的价值，
可视为保险公司进行清算转让时的价值，内含价值是对一个保险公司的经济价值的估计，不包括未来新
业务产生的价值，直接反映保险公司当前的经营成果。所以，内含价值并不能包括企业的全部价值。
表 3 X 保险股份公司估价
单位：人民币百万元
指标名称
数据
平均比例
估计价值
营业收入
342,026
0.995
340,316
净利润
32,881
12．265
403,285
股东权益账面价值 211,072
1.57
331,383
平均值
358,328
3、结论及需要说明的地方
1、计算结果显示 X 公司在 2009 年的市场价值为 358.328 亿元，我们注意到这与 X 公司自己披露的
每期收益等额：
P=A·
n
i 1
(1
1 r
)
i
（二）资产未来收益无限期的情况 稳定化收益法：
P= A r
未来收益不稳定：
P= n Ri A 1 i1 (1 r)i r' (1 r)n
市场比较法： 1）适用前提：市场比较法运用的前提条件是充分发育活跃的资产市场和参 照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够 搜集到。 2）范围：市场比较法最适合用于在市场上交易活跃的资产。 3）评估公式：（一）单一因素比较法： 评估对象价值=参照物成交价格×（评估对象 A 因素／ 参照物 A 因素） （二）类比调整法： 交易案例 A 的调整值=参照物 A 的成交价×时间因素调 整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情 况补正系数
资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形成的价值属性的抽象和归 类，其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。根据《国际评估准则》的观点，资产评估中的价 值类型可分为两类：以市场价值为基础的评估和以市场价值以外的价值为基础的评估。
资产评估的基本方法有成本法、收益法、市场比较法三种。 所以应根据不同的评估目的采用不同的价值类型和评估方法。 3、 三大评估方法的适用前提、范围和评估公式。 成本法：
收益法： 1）适用前提：收益法运用的前提条件是资产的收益可用货币计量和资产所有者 所承担的风险也能用货币计量。 2）范围：收益法最适宜用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以 及成本费用无法或难以准确计算的资产。 3）评估公式：（一）资产未来收益有限期情况下 每期收益不等额：
P= n Ri i1 (1 r)i
课程 资产评估
成绩
评语：
广 东 商 学 院 答 题 纸（格式二）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
（题目）
X 保险股份有限公司企业价值评估案例研究
班级 -
姓名
学号
20－20 学年第 学期
评阅人
（正文）
一、 资产评估的基本理论体系 1、 资产评估的实质是对额定产权的评估。
---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订 -----------------------------------------线----------------------------------------
1.57
股东权益账面价值）Biblioteka 市盈率（市场价值/ 11.16
13.37
12．265
净利润）
（2）根据表 2 中的比率平均数及 X 保险股份公司的财务数据，将平均市销率保险股、乘以营业收
入、平均市盈率乘以净利润、平均市净率乘以股东权益账面价值，得到估计价值的 3 个数据，然后将 3
个数进行平均，如表 3 所示。
产权界定决定资产评估的范围。有些流动资产虽然在评估时为企业占有，甚至已列入企业报表的资产 项目，但若其所有权并不属于企业，便不应予以评估。 2、 不同的评估目的决定资产评估的价值类型和评估方法。
资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业务服务。它 是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途径和 方法的选择。广义的资产评估目的包括资产交易、融通资金、资产保全、资产清算、债务重组、咨询服 务、税收、国家征用不动产等。
2009 年年报中的内含价值为 2582.29 亿元差距较大，说明在市场中低估了 X 公司。这可能是由于刚刚经
历了 2008 年全球金融危机，市场对金融行业的预期不看好的原因而造成的。这也说明了市场法在实际
评估企业价值中使用一定要考虑企业目前所面临的市场状况，对市场进行有效的评估之后，才能正确的
估计企业价值；
市场比较法在企业价值评估中的应用
——以 X 保险股份有限公司为例
案例描述
市场比较法就是要找到与目标企业相似的其它企业，参照一些重要指标如收益、净资产、销售收入 和现金流量，相对应的指标为市盈率（PE）、市净率（PBV）、市销率（PS）等进行计算从而对目标企 业估值。我国有众多保险公司，但是企业规模、业务范围和服务质量等参差不齐，其中规模较大的并且 在我国上市的保险公司有三家，分别为 X、Y、Z。这三家保险股份有限公司在保险业中地位举足轻 重，可比性较强，而且它们披露的财务报表比较完整，特别的是，我国规定保险公司除了披露常用的财 务数据外还必须披露企业的“内含价值”。基于数据的可得性，本文收集这三家公司的财务数据并以 X 保险股份有限公司为例来估算其企业价值。 1、数据收集
我们收集了 X、Y 和 Z 三家企业 2009 年年报资料，经过整理后的资料如表 1： 表 1 财务简报 单位：人民币百万元
指标名称
X
Y
Z
市场价值
154,981
98,371
营业收入
342,026
147,835
104,313
净利润
32,881
13,883
7,356
股东权益账面价值
211,072
84,970
74,651
注：市场价值取其企业内含价值
2、数据分析
用市场法评估企业价值需分两步来完成：
（1）根据表 1 中的数据估计市销率、市净率和市盈率指标，并将各指标进行平均，如表 2 所示；
表 2 估计指标
估计指标
Y
Z
平均数
市销率（市场价值/ 1.05
0.94
0.995
销售额）
市净率（市场价值/ 1.82
1.32
2、本文对 X 公司的价值计算是基于其它两家上市的保险公司的，其规模、市场份额等有相似或者
说可比性，但同行业、相似企业等并不能说明这些企业是完全一样的，在现实中每个企业都有许多差别，
从而造成估计价值的缺失。忽略企业之间的差异，这也是市场法的缺陷之一；
3、本文对市场价值的计算采用了企业内含价值。内含价值是保险业独有的概念，其作用与许多大