房地产财务管理-PPT课件

• 房价会涨还是会跌？这是 很多人非常关心的问题。 2019年，我国房地产市 场区域分化程度正在显著 加深，一边是北京、上海、 广州等一线城市楼市炙手 可热；另一边是多地三四 线城市房价连续下跌。对 于未来房价走势，华润集 团董事长宋林说，一线城 市房价上涨的动力与其他 三四线城市不一样，因此 还有继续上涨的空间。 “至于三四线城市房价， 我想已经进入调整 期。”(例子：广州与东莞)
• 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶 段(2019 年以来)
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住 房成为新的消费热点。
2019年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售 价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调 控政策。
中国的房地产现状
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态 势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民 间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到 国内房地产市场投资总额的绝大部分，除了2019年有较小回落，2019年至 2019年都保持了高速增长状态，2019年随着国内房地产调控政策的出台， 这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业 用房转向住宅投资。
1、房地产开发开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8% （扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分 点，比2019年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长 19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比 重为68.5%。 • 2019年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长 19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿 元，增长18.4%，增速回落1个百分点。住宅投资占房地产开发投资 的比重为68.2%。
• 2019年1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下 降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积 下降8.0%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售 额7090亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办 公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。
• 2019年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米， 比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土 地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。 • 2019年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积4062万平 方米，同比增长6.5%，土地成交价款1000亿元，增长8.9%
知识小普及：
“以房养老”主要有两种形式 一是把房产抵押给银行、保险公司 等机构，每月取得贷款作为养老金， 老人继续在原房屋居住，直至去世 或搬进养老院后用该住房归还贷款。 另一种方式就是出售大房，换购小 房，用差价款养老。由于英国的住 房养老模式更多地借助于保险公司 的力量，即老人将房子抵押给银行 所获得的贷款须充当保费用来购买 年金，住房反向抵押贷款在英国又 被称作“逆向年金”
2、商品房销售和待售情况
• 2019年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长 17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2019年提高 15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼 销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。 商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回 落4.4个百分点，比2019年提高16.3个百分点；其中，住 宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业 用房销售额增长18.3%。
中国的房地产金融
中国房地产金融 - 发展历史
• 第一阶段： 理论突破与试点起步阶段(1978 至 1991 年)
• 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992 至 2019 年) • 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(2019 至2019 年)
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点
1、为贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》，保 监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见 (征求意见稿)》，把北京、上海、广州、武汉四个城市作为“以房养 老”的试点。 2、房产税在上海和重庆两地试点 ，现行房地产税征收措施成房价上 涨推手。 一直以来房产税征收的话题都是热点，从去年开始网上便有2019年房 产税全面开征的消息扩散，之所以房产税征收牵动着大家的心，主要 在于人们对开征房产税后拉低房价、挤压楼市泡沫的期望很大。财政 部部长楼继伟日前明确表示，要将房产税和个税改革作为我国未来税 收改革重点推进的对象。全国政协委员、中国银行监事梅兴保在“两 会”前就目前房地产走势等问题接受记者采访时表示，今年的房产税 难以避免，房价会相对稳定，但不排除二三线个别城市、一线城市的 个别项目出现“跳水”可能。
中国房地产投资风险最高50城中有49个 是三线城市
许多三线城市2019年下半年量价齐跌，行业正在迎来大拐点， 未来的有效刚需严重小于供应量，房价不会再疯涨。目前广 大三四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题。 “三四线城市热衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各种 配套跟进很慢，人口导入也比较慢，这就造成短期楼市库存 消化困难。” 业内人士判断，房价下降的原因是如今诸暨 房地产市场已经严重供大于求，这个问题在接下来几年还会 更加严重。房产公司的销售人员表示楼房销售都很一般，一 度贴近成本甚至亏本卖房。” 业内人士判断，房价下降的 原因是如今诸暨房地产市场已经严重供大于求，这个问题在 接下来几年还会更加严重。
政策对象：这个保险产品的投保人群限定为60岁以上拥有房
屋完全独立产权的老年人 试点时间：试点期从正式文件发布之日起，到2019年3月31日止。