土地出让批准手续与土地出让合同效力认定之间的关系
建设工程未办理任何报批立项和建设手续，人民法院将如何认定建设工程施工合同的效力？
建设⼯程未办理任何报批⽴项和建设⼿续，⼈民法院将如何认定建设⼯程施⼯合同的效⼒？
建设单位在未办理建设项⽬任何报批⽴项和建设⼿续的情况下，与施⼯单位签订的建设⼯程施⼯合同⽆效。
《中华⼈民共和国城乡规划法》第38条第2款规定：〝以出让⽅式取得国有⼟地使⽤权的建设项⽬，在签订国有⼟地使⽤权出让合同后，建设单位应当持建设项⽬的批准、核准、备案⽂件和国有⼟地使⽤权出让合同，向城市、县⼈民政府城乡规划主管部门领取建设⽤地规划许可*。
〞第40条第1款规定：〝在城市、镇规划区内进⾏建筑物、构筑物、道路、管线和其他⼯程建设的，建设单位或者个⼈应当向城市、县⼈民政府城乡规划主管部门或者省、⾃治区、直辖市⼈民政府确定的镇⼈民政府申请办理建设⼯程规划许
可*。
第43条第1款中规定：〝建设单位应当按照规划条件进⾏建设。
〞《⼟地管理法实施条例》第21条规定：〝具体建设项⽬需要使⽤⼟地的，建设单位应当根据建设项⽬的总体设计⼀次申请，办理建设⽤地审批⼿续；分期建设的项⽬，可以根据可⾏性研究报告确定的⽅案分期申请建设⽤地，分期办理建设⽤地有关审批⼿续。
〞
上述规定是国家法律法规强制要求建设单位必须依法办理的⼿续，如违反上述规定，未办理任何建设项⽬报批⽴项和建设⼿续就签订施⼯合同的，因违反了法律、⾏政法规的强制性规定，⼈民法院在诉讼中将会认定该建设⼯程施⼯合同⽆效。
北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答
农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。
主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。
根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。
目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
土地法律关系的案例(3篇)
第1篇近年来，随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，土地资源日益紧张。
在此背景下，土地法律关系问题日益突出，引发了一系列纠纷。
本案例以一起典型的土地法律关系纠纷为切入点，旨在分析土地法律关系的理论依据、法律适用以及纠纷解决途径。
二、案情简介甲村位于某市郊区，土地资源丰富。
2008年，甲村村委会决定将村集体土地出让给乙公司进行房地产开发。
双方签订了《土地出让合同》，约定乙公司支付土地出让金，甲村村委会将土地使用权出让给乙公司。
合同签订后，乙公司按照约定支付了土地出让金，并取得了土地使用权。
然而，在土地开发过程中，乙公司发现甲村村委会存在以下问题：1. 土地使用权出让手续不齐全，缺少相关部门的批准文件。
2. 土地使用权出让价格明显低于市场价格。
3. 甲村村委会在出让土地使用权过程中，存在违法行为，损害了乙公司的合法权益。
乙公司认为甲村村委会的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，遂向法院提起诉讼，要求甲村村委会承担相应的法律责任。
三、法律依据1. 《中华人民共和国土地管理法》第二条：国家实行土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
第三十一条：土地所有权和使用权可以依法转让、出租、抵押、赠与。
第五十二条：违反本法规定，非法转让、出租土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，并可以处以罚款。
2. 《中华人民共和国合同法》第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第五条：当事人应当遵循公平原则，不得违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
四、案例分析1. 土地使用权出让手续不齐全根据《中华人民共和国土地管理法》第三十一条的规定，土地使用权出让应当依法进行，取得相关部门的批准文件。
本案中，甲村村委会出让土地使用权时，缺少相关部门的批准文件，属于违法行为。
《2024年土地经营权流转合同效力认定研究》范文
《土地经营权流转合同效力认定研究》篇一一、引言随着我国农村土地制度改革深入推进，土地经营权流转已成为农业领域的一项重要活动。
在这一过程中，土地经营权流转合同是确保流转过程规范、保障各方权益的重要法律文件。
因此，对土地经营权流转合同的效力进行认定，对维护农村土地市场秩序、促进农业现代化发展具有重要意义。
本文将对土地经营权流转合同的效力认定进行研究，以期为相关实践提供理论支持。
二、土地经营权流转合同概述土地经营权流转合同是指土地承包方将其拥有的土地经营权，依法有偿转让给他人的合同。
该合同具有以下特点：一是主体双方为土地发包方和土地受让方；二是客体为土地经营权；三是合同内容涉及土地的用途、期限、价格等要素。
土地经营权流转合同的签订与实施，对于促进土地资源优化配置、提高土地利用效率具有重要意义。
三、土地经营权流转合同效力认定的法律依据土地经营权流转合同效力的认定主要依据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规。
这些法律法规明确了合同签订、履行、变更和终止等方面的规定，为土地经营权流转合同的效力认定提供了法律依据。
四、土地经营权流转合同效力认定的主要因素1. 合同主体的合法性：合同双方当事人应具备相应的民事行为能力，且不得违反法律法规关于主体资格的规定。
2. 合同内容的合法性：合同内容应符合国家法律法规的规定，不得损害国家、集体和他人的合法权益。
3. 合同形式的合法性：土地经营权流转合同应采用书面形式，以确保合同的明确性和可执行性。
4. 合同签订的自愿性和真实性：合同双方应在自愿、平等、公平的基础上签订合同，确保合同的真实性和有效性。
五、土地经营权流转合同效力认定的实践问题在实践过程中，土地经营权流转合同效力认定存在以下问题：一是合同条款不清晰，导致双方权益难以得到保障；二是合同签订过程中存在欺诈、胁迫等违法行为，影响合同的效力；三是合同履行过程中出现纠纷，难以解决。
针对这些问题，应加强法律法规的宣传和普及，提高农民的法律意识；同时，加强合同签订和履行的监管，确保合同的合法性和有效性。
北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答
农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。
主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。
根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。
目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
土地出让批准手续与土地出让合同效力认定之间的关系
项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析(第１0期)—国有土地出让合同效力纠纷篇本期题目：土地出让批准手续与土地出让合同效力认定之间的关系对于民事法律关系中平等主体之间缔结的国有土地使用权出让合同，在不具备法律规定的要件时,如果未办理批准手续的，是认定为合同无效，还是在认定合同有效的前提下对相关问题进行补救? 【实务争论】对此有两种不同观点。
第一种观点认为,土地是一个国家重要的战略资源，对其使用应当更注重限制，土地出让合同必须经过审批才能生效。
《城市房地产管理法》第12条第１款规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。
出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。
”而《合同法》第4４条第２款规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
”由上述规定可见,对于国有土地使用权出让,应当经过政府批准,否则,未经批准的出让合同不发生法律效力。
第二种观点认为,合同的成立纯粹是当事人之间的事情，是当事人意思表示一致的结果，属于私法领域中债权的范畴,只要没有合同法第52条规定的合同无效的情形,就应当首先尊重当事人的意思表示,肯定合同的效力。
国有土地使用权的变更登记属物权变动的范畴，不能以物权变动过程中的瑕疵来否定债权的效力。
当事人可以办理相关补救手续以使合同完整。
【司法实践与解析】司法实践中倾向于第二种观点。
这里设计对《合同法》第４4条规定的理解问题。
该条第2款规定,“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
”据此，在法律、行政法规明确规定批准、登记为生效要件时，毫无问题应该是生效要件。
但是如果法律、行政法规只是规定应当办理批准、登记手续，而未规定其为生效要件时，批准、登记自然不能成为影响合同效力的条件。
未办理农用地转用审批是否影响土地出让合同效力
未办理农用地转用审批是否影响土地出让合同效力？裁判结果未办理农用地转用审批手续的土地使用权出让合同无效本文梳理了农用地转用审批手续的相关裁判规则：（1）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，未办理农用地转用审批手续的土地使用权出让合同无效（主文案例）；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，一般由国务院、省、自治区、直辖市人民政府批准办理农用地转用审批手续（延伸阅读案例1—案例3）；（3）土地利用总体规划的原批准机关，有权在土地利用总体规划及土地利用年度计划确定的建设用地规模范围内，批准将农用地转为建设用地（延伸阅读案例4、案例5）；（4）政府未办理农用地转用审批手续即开始使用农用地，并实施征收工作的，属于违法用地（延伸阅读案例6—案例8）。
裁判要旨一、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
未办理农用地转用审批手续的土地使用权出让合同无效。
二、合同部分内容无效，但不影响其他部分效力的，应当认定合同其他部分内容有效。
案情简介一、2003年1月，崂山国土资源分局与乾坤公司签订《国有土地使用权出让合同》，合同涉及的146383平方米的出让土地中，部分土地经批准已转为建设用地，其余部分未经批准，仍然为农用地。
二、2005年6月，崂山国土资源分局以乾坤公司未按合同约定如期缴纳全部土地使用权出让金等为由，作出撤销与乾坤公司签订的《国有土地使用权出让合同》的决定。
三、由于崂山国土资源分局单方解除合同，乾坤公司未能受让合同项下的土地，乾坤公司认为崂山国土资源分局违反合同约定，给其造成各项经济损失1200余万元，故向山东高院起诉，请求判令崂山国土资源分局履行《国有土地使用权出让合同》，向乾坤公司交付合同项下的全部土地。
山东高院认为，《国有土地使用权出让合同》部分有效，乾坤公司亦部分履行了付款义务，故判决：崂山国土资源分局向乾坤公司交付合同项下已经审批转为建设用地的土地。
关于农村土地交易中的重点问题说明(附裁判观点)
关于农村土地交易中的重点问题说明（附裁判观点）编者按：基于国家对农业和农民的保护，与农村土地相关的交易存在特殊的违法性风险，在之前的内容中，我们一起全面梳理了农村土地交易的多种模式及法律要点。
本文将结合法律法规及相关案例梳理，对农村土地交易模式中的以下重点问题逐一作出说明：内容一：土地经营权流转期限是否受“租赁期限不超过20年”限制存在争议内容二：农用地/集体建设用地用于非农建设需经依法批准，否则相应的租赁、转让等合同无效内容三：土地承包经营合同中有关调整承包地的约定违反法律规定的，该约定无效内容四：未经民主议定程序的农村土地交易合同可能无效内容五：小产权房的交易仍未放开目前，随着民法典的出台，法天使将对第一版《合同指南》及合同实训营的相关内容做全面修订，本文为更新内容摘录。
一、土地经营权流转期限是否受“租赁期限不超过20年”限制存在争议土地承包经营权是一种法律明文规定的用益物权，物权的期限自然由法律规定，受让方所取得的土地承包经营权的期限自然也根据物权相关规定来确定，不受“租赁期限不超过20年”的限制。
这一点没有疑问。
但是，以出租、转包等流转方式获得农村土地经营权时，这个土地经营权是用益物权？还是类似于“租赁”一样的债权？并不清楚。
因此，是否受“租赁期限不超过20年”的限制也不清楚。
综上，在二级/三级以租赁/转包方式流转的情形下，若双方想要突破20年最长租赁期限的限制，则不建议采取“土地经营权出租合同”这一名称，而采取类似于“土地经营权流转合同”或“土地经营权转包合同”等名称。
经过检索，实务中的观点存在争议，分为两种：（1）不受《合同法》规定的租赁期限最长20年的限制。
原因为：《合同法》和《农村土地承包法》的关系系一般法与特别法的关系。
根据特别法优于一般法的原则，以租赁、转包等方式获得农村土地承包经营权，用于农业生产经营的，应优先适用《农村土地承包法》而非《合同法》的限制。
即，仅受到《农村土地承包法》第38条第（三）款规定“流转期限不得超过承包期的剩余期限”的限制。
【案例】未经批准出租国有划拨土地行为无效
【要点提示】国有划拨土地使用权的出租，应按规定签订土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金，并经市、县人民政府土地管理部门批准。
否则，出租合同违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。
因无效合同造成的财产损失应依照《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理。
【案例索引】一审：河南省正阳县人民法院(2009）正民初字第783号【案情】原告正阳县真阳镇南农管理委员会.被告正阳县程诚商贸有限公司。
经审理查明:原、被告于2004年8月8日签订土地租赁合同，原告将其位于正陡路东、往南农第一工贸小区路南院墙及场地租赁给被告使用,租赁期限为20年,租金每年6000元.合同签订后，被告即在该宗土地上建设房屋及硬化了部分路面，同时为生活和消防需要钻井一眼，并开挖了消防池、种植了树木等。
2006年7月9日，正阳县国土资源局为该宗土地颁发了国有土地使用权证，载明土地使用权者为南农管理委员会，土地使用权类型为划拨，使用权面积3990平方米。
2008年2月2日，被告到国土资源局办理了该宗土地出租他项权证，载明土地他项权利人为正阳县真阳镇南农管委会，义务人为程诚商贸有限公司。
原告得知后即提起行政诉讼，请求撤销该土地出租他项权证。
经驻马店市中级人民法院终审认定：从正阳县国土资源局为程诚商贸有限公司颁发的正国土租他项（2008）第0001号土地他项权利证书来看，土地他项权利人是南农管委会，并不是程诚商贸有限公司，程诚公司并不享有土地他项权利.另查明，该宗土地未签订土地使用权出让合同，未缴纳土地出让金。
租赁合同签订时，该宗土地上有临时简易棚三间,无其它建筑物.被告在租赁土地上所建房屋未办理规划许可证和施工许可证,亦未取得房屋产权证明。
合同履行过程中原告收取被告租赁费共计3万元.至法庭辩论终结前，原告仍未能提交土地使用权出让合同和缴纳土地出让金的证明及出租土地的批准登记手续，被告亦未能提交所建房屋的规划许可证、施工许可证和房屋所有权证.在诉讼过程中,根据案件审理需要,法院决定对被告在所租赁原告土地上的资产进行了价值评估，经驻马店市中成资产评估事务所评估作出驻中成资评报字（2010)第49号资产评估报告，评估被告的资产范围包括房屋、水井、铁大门、水电线路、硬化路面、树木、消防池等,评估价值合计为422 250.34元。
对最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解适用
对最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解适用(作者：最高人民法院韩延斌)一、土地使用权出让合同的主体、标的物《解释》第1条规定，“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议”。
之所以在头条对土地使用权出让合同进行定义性解释，主要目的就是要明确土地使用权出让合同的出让主体和出让行为的标的物。
依据现行法律规定，出让主体为市、县人民政府所属的土地行政管理职能部门。
在讨论中，不少地方反映了一些市辖区及设立的各类开发区管理委员会出让土地的情况和问题。
为此，有观点认为，《解释》将土地出让主体限定为市、县人民政府土地管理部门不全面，遗漏了主体，出让土地的主体还应包括市辖区人民政府和开发区管理委员会。
对市辖区人民政府能否作为出让主体的问题，根据《国家土地管理局〈对出让国有土地使用权有关问题请示的答复〉》(1991国土函字第71号)意见，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的“市、县人民政府”，所指“市”包括全国各级市；所指“县”不包括市辖区。
对开发区管理委员会能否作为国有土地使用权出让主体的问题，国土资源部认为开发区管理委员会不具备土地使用权出让的主体资格。
综合上述意见，《解释》将国有土地使用权出让的主体依法限定为市、县人民政府的土地管理部门。
土地使用权出让合同的标的物，即土地使用权出让的客体为土地使用权，不是土地本身，但也并非是所有的土地使用权均可出让。
依据法律规定，土地使用权出让制度只是针对国有土地实行的一种土地利用制度，允许出让进行房地产开发的只能是国有土地。
对农民集体所有土地的使用权，依照《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
《城市房地产管理法》第8条也明确规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）法释〔2005〕5号最高人民法院公告《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
二○○五年六月十八日根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。
因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
最高院公报即使没交土地出让金也不影响土地转让合同的效力附6个真实案例法客帝国
最高院公报：即使没交土地出让金，也不影响土地转让合同的效力（附6个真实案例）｜法客帝国作者|唐青林李舒杨巍(北京市安理律师事务所)来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发阅读提示《城市房地产管理法》规定，出让土地使用权转让时应当按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金。
那么如果未交清全部土地出让金是否会影响土地使用权转让合同的效力？今日推送的最高法院公报案例认为，土地出让金的缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。
但是根据2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，申请国有建设用地使用权变更登记的，应当提交国有建设用地使用权出让价款缴纳凭证，因此未交清土地出让金将导致不能顺利办理物权变动登记，最终不能实际获得土地使用权。
而且根据上述规定，未交清土地出让金也不能进行土地使用权的首次登记。
故土地受让方应当在签订土地使用权转让合同前向不动产登记部门申请查询拟受让土地使用权的相关信息，确保土地使用权转让方已办理不动产登记，已交清土地出让金。
最高人民法院公报案例土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,土地出让金未全部交清不导致土地转让合同无效裁判要旨土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。
案情简介一、2003年9月，全威公司、超凡公司与桂馨源公司签订《土地开发合同》，约定：全威公司、超凡公司将某出让土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元；桂馨源公司于9月30日前将200万元转入全威公司账户作为定金；全威公司、超凡公司在两个月内将该宗土地过户给桂馨源公司指定的公司。
二、因全威公司、超凡公司未按合同约定办理过户手续，桂馨源公司向广西高院提起诉讼，请求判令全威公司与超凡公司继续履行合同。
广西高院判决：桂馨源公司、全威公司、超凡公司继续履行《土地开发合同》，全威公司与超凡公司按约定办理完成土地过户的相关手续。
法释[2005]5号--最高法院对国有土地使用权合同纠纷的司法解释
![法释[2005]5号--最高法院对国有土地使用权合同纠纷的司法解释](https://img.taocdn.com/s3/m/d33fe72d647d27284b7351bc.png)
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）法释[2005]5号最高人民法院公告《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
二○○五年六月十八日根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。
因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
国家土地管理局印发《关于确定土地权属问题的若干意见》的通知-[1989]国土[籍]字第73号
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国家土地管理局印发《关于确定土地权属问题的若干意见》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家土地管理局印发《关于确定土地权属问题的若干意见》的通知（１９８９年７月５日＜１９８９＞国土＜籍＞字第７３号）现将《关于确定土地权属问题的若干意见》印发给你们，望参照执行，并将执行中遇到的问题函告我局地籍司。
附：国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见为了贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》，在土地登记中妥善处理土地权属问题，根据有关的政策法规和各地处理土地权属问题的经验，提出如下确定土地所有权和使用权的意见：（一）国家土地所有权一、城市市区的土地和土地改革时未分配给农民、没有给农民发土地所有证的土地，包括耕地、林地、水面、荒山、荒地、滩涂等属于国家所有。
二、国家建设征用的原农民集体所有的土地，属于国家所有。
三、国有土地经开发利用，其国家土地所有权不变，依法开发利用者享有土地使用权。
四、国有铁路、公路、电力、通讯、水利工程等设施用地属于国家所有。
五、国家征用土地后剩余的农民集体所有的土地，在农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口之后，归国家所有。
六、农民集体经济组织将原集体土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业户口居民，其用地属于国家所有。
城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有。
七、１９８６年３月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》发布之前，全民所有制单位、城市集体所有制单位或乡（镇）、村企事业单位租赁农民集体所有的土地，按照有关规定处理后，凡能恢复耕种的，应退还农民集体耕种，所有权仍属于原农民集体；凡已建有永久性建筑物的，由用地单位按占地时的规定，补办征地手续，土地归国家所有。
土地出让金管理办法实施细则规定
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地出让金管理办法实施细则规定随着土地使用权的出让越来越多，也越来越频繁，国家为了使土出让金得到更加合理高效的使用，出台了土地出让金管理办法，那么土地出让金管理办法规定了什么?下面赢了网小编为大家整理。
土地出让金管理办法实施细则目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。
在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。
非法低价 (包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。
由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。
然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。
一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让;另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金;再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。
不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。
法释【2005】5号
（法释[2005】5号最高人民法院公告《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
二○○五年六月十八日根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。
因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
二、土地使用权转让合同纠纷第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。
建设用地使用权转让的法律效力
浅谈建设用地使用权转让的法律效力摘要：本文在我国《物权法》研究理论及立法成果的基础上，总结了建设用地使用权转让的含义，对建设用地使用权转让行为及其合同的法律效力进行分析，重点以债权形式主义的物权变动模式来论证建设用地使用权转让中所涉及的未经批准的划拨建设用地使用权转让情形下的法律效力问题。
关键词：物权法；建设用地使用权转让；建设用地使用权转让法律效力中图分类号：d922291 文献标志码：a我国建设用地使用权的设定分为两种方式：划拨和出让。
当下，房地产市场的发展如火如荼，实践中市场主体获得建设用地使用权的重要途径是出让这一方式。
权利人通过出让方式取得建设用地使用权，随后将此权利转让给其他人并获得一定的对价，其他人获得使用权后进行开发建设或者再次转让。
国家规定土地出让必须通过招标、拍卖等方式进行，具有公开性、规范性，加之土地的出让是由政府土地部门主导的，所以纠纷较少。
但是建设用地使用权的转让是通过转让人和受让人之间的合意达成的，虽然目前各地均要求土地转让应通过土地交易中心公开挂牌交易，但是转让人和受让人为了减少交易的成本、确定交易对象的确定性，大多数人会通过其他方式进行规避，故而出现了这一现象：土地转让形式多种多样、程序复杂、交易金额大、履行周期长，进而导致纠纷频繁发生。
在如此之多的建设用地使用权转让的纠纷中，转让行为的法律效力认定就显得尤为重要，因为它影响着交易双方权利义务的界定。
我国法律、地方性法规中有些规定对建设用地使用权转让进行了限制，司法审判中对于不同情形下的建设用地使用权转让的法律效力也一直存有较大争议。
所以，在此很有必要来研究一下这个问题。
一、建设用地使用权转让的含义我国现有的法律、法规对建设用地使用权转让这一概念的界定有广义和狭义之分。
从《物权法》对建设用地使用权转让的规定来看，一种观点认为建设用地使用权转让仅仅是指权利人将建设用地使用权转移给他人，从而获取对价的行为。
［1］另一种观点认为建设用地使用权转让是指通过划拨或者出让方式已取得建设用地使用权的人，基于各种意图通过合法的交易将自己所享有的建设用地使用权转让给其他人的行为。
已抵押的土地可否转让？土地使用权转让合同是否有效
已抵押的土地可否转让？土地使用权转让合同是否有效裁判结果转让设有抵押权的土地使用权仅在办理过户手续时受到限制，不影响土地使用权转让合同的效力《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，转让抵押财产应当满足经过抵押权人同意或者受让人代为清偿债务的条件。
如果不满足上述条件，转让设有抵押权的土地使用权而订立的合同是否有效？关于该问题，目前司法裁判观点并不统一，有的法院认定土地使用权转让合同有效，有的法院认定土地使用权转让合同无效。
本书作者认为，基于2007年施行的《中华人民共和国物权法》第十五条确立的物权行为和债权行为的区分原则，物权法对抵押财产转让规定的限制条件应理解为物权变动的条件，不满足该限制条件并不影响土地使用权转让合同这一债权行为的效力。
而且最高法院已有案例认定土地使用权上设有抵押权不影响土地使用权转让合同的效力。
裁判要旨土地使用权上设有抵押权的事实，仅会导致土地使用权转让办理过户手续时受到限制，不影响土地使用权转让合同本身的效力。
案情简介一、2011年6月，远和公司与日月公司签订《土地使用权转让合同》，约定：日月公司向远和公司转让其以出让方式取得的案涉国有土地使用权，转让价款为18300万元，合同签订后3日内先支付5000万元，日月公司在收到5000万元后的30天内办理过户手续。
案涉土地使用权已设立抵押担保。
合同签订后，远和公司向日月公司支付了首期土地转让款5000万元。
二、2012年12月，双方签订《补充协议》，约定日月公司自行解除案涉土地使用权的抵押，并向国土部门提供该土地使用权过户所需的全部资料；在解除土地使用权抵押后60天内将案涉土地使用权过户到远和公司。
三、远和公司向湖南高院提起诉讼，请求判令：双方继续履行《土地使用权转让合同》及《补充协议》；日月公司将案涉国有土地使用权过户至远和公司名下；日月公司向远和公司支付延期过户违约金4575万元。
日月公司答辩称，案涉土地使用权设立了抵押担保，且投资未达到开发投资总额的25%以上，依法不得转让，应依法认定合同无效。
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5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析（第10期）
—国有土地出让合同效力纠纷篇
本期题目：土地出让批准手续与土地出让合同效力认定之间的关系
对于民事法律关系中平等主体之间缔结的国有土地使用权出让合同，在不具备法律规定的要件时，如果未办理批准手续的，是认定为合同无效，还是在认定合同有效的前提下对相关问题进行补救？【实务争论】
对此有两种不同观点。
第一种观点认为，土地是一个国家重要的战略资源，对其使用应当更注重限制，土地出让合同必须经过审批才能生效。
《城市房地产管理法》第12条第1款规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。
出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
”而《合同法》第44条第2款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
”由上述规定可见，对于国有土地使用权出让，应当经过政府批准，否则，未经批准的出让合同不发生法律效力。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
第二种观点认为，合同的成立纯粹是当事人之间的事情，是当事人意思表示一致的结果，属于私法领域中债权的范畴，只要没有合同法第52条规定的合同无效的情形，就应当首先尊重当事人的意思表示，肯定合同的效力。
国有土地使用权的变更登记属物权变动的范畴，不能以物权变动过程中的瑕疵来否定债权的效力。
当事人可以办理相关补救手续以使合同完整。
【司法实践与解析】
司法实践中倾向于第二种观点。
这里设计对《合同法》第44条规定的理解问题。
该条第2款规定，“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
”据此，在法律、行政法规明确规定批准、登记为生效要件时，毫无问题应该是生效要件。
但是如果法律、行政法规只是规定应当办理批准、登记手续，而未规定其为生效要件时，批准、登记自然不能成为影响合同效力的条件。
《城市房地产管理法》第12条并没有明确规定批准作为做为生效要件，因此，就不能适用《合同法》第44条第2款的规定。
对于这个问题，由于《国有土地使用权合同解释》第4条已经作出明确规定，此处不再赘述。
理解这一规定，着重应当注意以下几个方面：
第一，出让方未办理土地使用权批准手续而导致出让土地不能交付的，并非构成合同无效的是由，出让合同不能因此归于无效，而是
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
仍然属于有效的合同。
受让方与出让方均不能以此为由主张出让合同无效，人民法院在审理此类案件时也不能以此为由认定合同无效。
第二，出让方未办理土地使用权批准手续而导致出让土地不能交付的，合同的解除权享有主体为受让方。
由于土地不能交付的原因系出让方过错所致，作为是选择据继续履行还是解除合同，选择权在于无过错的受让方，而出让方无权提出此项请求。
第三，因出让方原因导致土地无法交付而不能履行土地出让合同义务的情况下，可以认定出让方的行为已经构成违约，受让方有权要求出让方承担违约责任，人民法院对受让方的合法请求应当予以支持。
第四，合同双方当事人均不能以土地使用权出让未办理批准手续为由，请求确认合同无效。
对于那种认为未办理批准手续将导致“损害国家利益”、“损害社会公共利益”等无端地作扩大解释，并强制性地使双方的预期利益落空的做法显然与现代合同法的精神背道而驰。
从社会角度分析，当事人之间的合同关系并非是孤立的，而是社会经济利益链条中的一个环节。
随意认定合同无效的做法在破坏交易双方利益关系的同时，必然也对社会利益构成较大的伤害。
【法条索引】
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。