房地产金融小论文

南开大学现代远程教育学院考试卷2014-2015年度秋季学期期末(2015.3) 《房地产金融》主讲教师：徐保满学习中心：专业：姓名：学号：成绩：___________一、请同学们在下列题目中任选一题，写成期末论文。

1、关于拓展我国房地产融资渠道的研究2、关于我国住房公积金制度改革的研究3、我国住房公积金制度的缺陷及改革策略4、我国房地产信托业务发展中的问题分析5、我国房地产金融业的发展策略6、我国城市经济综合体建设的融资策略7、我国房地产抵押贷款证券化的实施策略8、我国商业房地产开发建设的融资策略9、关于我国发展REITS基金的研究10、我国房地产信贷风险防范策略研究二、论文写作要求论文写作要经过资料收集，编写提纲，撰写论文等几个步骤，同学们应结合课堂讲授内容，广泛收集与论文有关资料，占有一定案例，参考一定文献资料。

三、最终提交论文应包括以下内容：1、论文题目：论文题目应为授课教师指定题目，论文题目要求为宋体三号字，加粗居中。

2、正文：正文是论文主体，应占主要篇幅。

论文字数一般在2500－3000字。

论文要文字流畅，语言准确，层次清晰，论点清楚，论据准确，有独立见解。

要理论联系实际。

引用他人观点要注明出处，论文正文数字标题书写顺序依次为一、（一）、1、（1）①。

正文部分要求为宋体小四号字，标题加粗，行间距为1.5倍行距3、参考文献，论文后要标注清楚参考文献附录（不少于3个），参考文献要注明书名作者、（文章题目及报刊名称）版次、出版地、出版者、出版年、页码。

序号使用〔1〕〔2〕〔3〕……。

参考文献部分要求为宋体小四号字。

四、论文提交注意事项：1、论文一律以此文件为封面，写明学习中心、专业、姓名、学号等信息。

论文保存为word文件，以“课程名+学号+姓名”命名。

2、论文一律采用线上提交方式，在学院规定时间内上传到教学教务平台，逾期平台关闭，将不接受补交。

3、不接受纸质论文。

4、如有抄袭雷同现象，将按学院规定严肃处理。

拓展我国房地产企业融资渠道问题研究房地产产业作为反映国民经济的重要指标，更是国民经济的重要组成部分，在对于整个国民经济来说，房地产产业可以说是国民经济的重要基础，更是国内产业中重要的支柱性产业，根据我们现有的社会经济情况来看，房地产产业是社会生产以及生活的重要载体，房地产事业作为一个工业化、城市化发展的现代产业，在社会经济和生活中有着非常重要的意义和作用，近几年来，国内的房地产事业对于国内生产总值所做出的贡献，按照百分比进行比较，大概占据百分之三十左右，在19世纪80年房地产是属于国内产业发展中最为基础的产业，更是处于初期阶段，但是。

到了20世纪90年代，房地产事业已经到了成熟期，已经成为了经济增长和发展的关键因素和热点话题，支撑起了我国经济持续发展的重要任务，房地产产业有着十分强大的关联效应，对于推进国民经济的发展来说不容小视，通过相关数据统计分析，在每一个百分点的房地产产业中的产值得到了提高，就能够带动相关产业的百分点提高，与房地产产业相关的百分点大概就会提高到1.5到2个百分点，可见房地产产业在国民经济水平发展中起到的作用和意义是多么的重大，但是，随着世界经济的不断发展，房地产企业必然会得到发展，发展就要涉及到投资，对与房地产企业来说资金才是推进发展的重要基础，这样的情况必然会给房地产企业在融资渠道以及融资过程中增加压力，基于国内的情况，我们将在下文中对于我国房地产企业融资渠道存在的问题进行讨论。

一、我国房地产企业融资渠道的现状房地产企业的融资渠道，通常被分为两种融资起到，一种是内部融资另外一种就是外部融资，内部融资在房地产企业融资过程中，通常是具有五个重要的特点的，第一个，就是成本低，能够提高潜在的利润价值，第二、就是降低了房地产企业的存货，提高资金的周转速度，压缩了企业流动性的资本，第三、科学合理的运作了企业内部价值资本，第四、能够进行资产变卖融资，第五、是能够进行加速折旧融资，内部融资就是房地产企业自身不断将企业自身的储备化为投资的基本过程，内部融资广义上来说就是企业发展中的重要方式，更是不可缺少的重要组成部分，外部融资的特点就是在于其，密集性、大量性、灵活性、高效性等几大特点，它主要是就是指，企业通过吸入其他经济主体的资本进行转化的过程，外部融资通常最主要的方式，包括银行融资、商业性的融资、证券融资、财政融资和国际融资、企业的内部融资对于企业来说是非常重要的组成部分，但是，对于当代经济市场不断发展和加深的情况下，在进行融资过程中，必然会存在一定的难度，房地产产业作为一个密集型产业的代表，每一个房地产开发商在进行房地产项目开发中，都是需要大量的资金投入的，想要吸入大量的资金，那么房地产开发企业在进行融资过程中，所采取的融资方式就显得由于的重要和关键，在融资方式的选择上，会对融资成本以及融资收益带来的一定的影响，所以一定要谨慎的进行处理，房地产企业在融资渠道上的应用与其他的融资企业存在很大的差异性，因为其融资方式分为内部融资和外部融资，其它融资企业通常都是采用外部融资的方式。

在我国国内，随着房地产市场的不断发展，房地产的开放商的队伍也在不断的壮大，1985年我国房地产开发公司仅仅只有1900多家左右，到了2002年房地产开发公司的数量已经增加到了32600家左右，根据上面的数据比例，也就是说大概增长到了16倍左右，到2007年房地产开发公司的数量已经达到了60000多家，但是在这么多的房地产开发企业中，有大多数的企业都存在资金实力不足，缺乏一定的投资能力等情况，在2009年，国内已经有大概60多家房地产企业已经完成了大概4000亿元左右的融资，在这60多家房地产开发企业中，其中排名前15家的房地产融资企业融资总额达到了3000亿元，这其中，中国房地产中的百强企业得到了金融资本的青睐，排名前10名的房地产企业获得银行授信总额大概有2400亿元左右，由此可见融资总额中的大部分都被大型的房地产开发企业占去了，，而剩下的约40家中小型房地产企业仅仅只有1000亿元左右的融资款。

通过仔细算，大型企业的平均每家240亿融资和中小企业平均每家20亿的融资款一比较，高下立现。

这足以显示出我国大多数的房地产企业规模过小，普遍存在“小、散、差’’和住宅建设的规模化程度较低等问题。

这种状况一方面会引发恶性竞争，另一方面也不能保证房地产商品的质量。

二、我国目前房地产企业融资的主要渠道国内的房地产企业在融资过程中，主要的的融资渠道还是采用贷款的方式进行房地产企业的融资，房地产企业在进行贷款融资中，最主要采取的形式有以下三种，第一、房地产开发流动资金贷款，第二、房地产抵押形式的贷款，第三、就是房地产企业通过自身的开发项目进行项目抵押形式的贷款，虽然说采用贷款的方式进行企业的融资是最具备实效性的，但是房地产企业在进行贷款融资中，对于资金使用的时间都是非常短的，这对于房地产企业来说是无法满足房地产企业进行开发的漫长周期，央行为了能够控制银行贷款的回流，颁布了121号文件，此项规定的颁布让房地产企业在进行银行贷款时，门槛相对又提高了很多，因此，此项规定的实施和颁布，导致了很多房地产企业在短时期内不能够进行银行贷款的融资，基于这样的情况，房地产企业自身通过发行企业债券的形式来进行资金的融资，但是企业发行的债券，大多数都是新建的项目，在利息的问题上是要高过于银行利息的，而且期限相对还比较长，这样的形式也就成为了房地产企业进行融资的一项渠道。

三、我国房地产企业在融资过程中存在的问题（一）、我国房地产融资相关法制和监管不健全我国在对于房地产市场在法律、法规的建立上还是存在一定的不足的，应该予以完善，在我国现行的对于房地产企业融资的相关法律、法规与现阶段国内发展水平来说是不成正比的，对于市场的需求来说是相对落后的，市场经济总的来说就是法制经济，只要通过相关的法律、法规体系的建立才能够促使经济市场正常的运行，当前，国内在关于房地产相关法律、法规中，特别是在对于房地产抵押贷款方面来说，相关的法律、法规只有担保法，对于有关住宅贷款方面的规定非常的不透明，这样就妨碍了银行资金的安全性和流通性，在我国现行法律中对于房地产投资方面的法律、法规更是没有相关的完整的法律约束，因此这对于房地产基会发起和设立的相关融资是没有保障的，法律条文处于空白状态，房地产基金会无法可依，因此，一个完整科学的房地产金融市场的法律体系建立对于房地产企业融资来说起着关键性的作用。

（二）、房地产企业融资过程过于依靠银行房地产企业在进行融资过程中，把银行贷款的融资方式作为了重要的融资手段，比如说像以前银行在处理房地产信贷业务过程中，存在急功近利，降低贷款的情况，因为在国内房地产事业的起步相对国外来说是比较落后的，在国内经济发展的促使下，使房地产成为了新兴的产业，房地产在价格上的不断上涨，将其存在风险进行的掩盖，因此，银行对于新兴产业的市场前景是非常看好的，将房地产企业的信贷业务，作为银行良好的资产客源，不同的银行为了能够更多的抢占市场的比例，在利润的驱使之下，部分银行的下属机构就对房地产开放商实行贷款业务，降低其门槛，这样就给房地产开发商在潜意识中下了定义，觉得通过银行贷款的形式，是房地产企业融资的非常重要的手段和方式，这样一方面导致了房地产企业融资的单一性，另一方面还给房地产企业未来的发展带来了一定的风险。

（三）、多元化融资存在政策障碍会导致一定的风险国内的房地产企业之所在融资过程中，不能进行多元化的融资，其主观原因还是在于对于银行房地产信贷业务过于的依靠，客观原因在于国家没有对融资多元化提供一些机会和平台，主观和客观的原因导致了房地产企业开辟多元化融资渠道的脚步，打个比方来说，每一家房地产开发企业在融资和开发过程中，都会有相关的预算，在房地产企业的预算中，通常都是将银行贷款预算到了融资资金的数量中，这对于房地产融资来说有着非常大的影响，在1990年左右正是房地产的发展期，国家在这一时期就提出了相关的观点，对房地产企业上市是不鼓励的，对于要上市的房地产企业来说，如果企业自身的房地产收入高出了总收入的19%是不可以上市的，对于一些兼营房地产企业来说是不可以将房地产部分加以包装然后在上市的，对于股份制公司，要求必须要在申请执照下发三年以后可以申请上市，与此同时还有还需要要求公司内的管理层三年内不能发生重大的变动，这对于房地产企业来说，无疑是堵死了房地产企业进行上市融资的后路。

我国国内房地产现有的融资体系对于房地产企业以及机构来说有着非常不利的影响，为其发展留下了巨大的隐患和风险，下面我们就通过一下几点对其进行分析，首先，金融风险非常的突出，我国国内现有房地产行业中普遍存在的情况就是资产负债率比较高，房地产企业在进行房地产开发过程中，主要的融资对象就是银行，基于这样的问题，笔者认为相关的监管部门应该给予高度重视和关注，从长期发展上看，房地产企业在开发过程中对银行依赖程度过高，必然会给房地产企业的发展带来局限影响，从降低其金融风险的层次来看，在对房地产企业的负债率进行一定的控制是非常有必要的。