成都高端公寓竞品分析

代表项目
兰博基尼公寓 面积：80-600㎡ 均价：预计45000元/㎡ 精装：18000元/㎡ 类型：SOHO 望江名门公寓 面积：294-663㎡ 均价：40000-100000 元/㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：SOHO
本 案
阿玛尼艺术公寓 面积：61-197㎡ 均价：40000元/㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：70年住宅产权 银泰华悦居公寓 面积：77-251㎡ 均价：30000-36000元 /㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：SOHO
银泰华 悦居
成交客户分析
客户主要来源于北京和成都，以中年人居多，集中银行、金融、地产行业，客户看重项目的品牌
认可点 年龄 居住区域 行业 银泰品牌、地段价值、华尔道夫酒店品牌 客户年龄主要集中在40岁以上，客户从年龄上看均是由一定阅历和社会经历的中年人居多 最主要是北京及成都地区客户，占比分别达35%和23%，北京客群主要来自银泰的品牌追随者 银行和金融及地产业是客户相对集中的行业
劣势： 南北不通透，厨房也无对外窗户，不利
于采光或者通风，白天也需要开灯补光，
比较费电。
半赠送
全赠送
阿玛尼
主力户型分析
户型：琥珀钻套房 面积：71㎡ 功能：一卧二厅一卫一厨
户型分析：
优势： 整体户型方正，活动区域开阔，居住 舒适度高。 劣势： 卫生间门朝向主要活动区域，使用不
便。厨房太小，很多器具装配不下，体
02
分项目竞 品分析
银泰华 悦居
项目基本信息
银泰中心定位顶级城市综合体，规划住宅、商业、公寓、写字楼、酒店五大业态。 精装公寓华悦居，总体量约3万㎡，共337户。
开发商 项目地址 占地面积 建筑面积 成都银城置业有限公司 高新区锦泰路28号 7万平方米 72万平方米 住宅480户，公寓337户 住宅3梯2户、公寓5梯13户和5梯11户 公寓、写字楼、商业、住宅、酒店 精装（公寓、住宅），8000元/㎡ 15% 公寓：11.8元/㎡/月；住宅：7元/㎡/月；写字楼：26元/㎡/ 月
去化 3 8 7 0 18
存量 15 10 11 4 40
存量占比 25.86% 17.24%
月均销 量
均价 （元/㎡） 37675 38487
SOHO
全装全配 12000元/ ㎡
320 5T3 444 663
2 18.97% 6.90% 68.97% / 36872 / 37702
合计
望江 名门
住宅层高（米）
1300
3.15 三档装修标准： 传奇版（含固定家具、厨卫）、 魅影版（含固定家具、厨卫、活动家具） 荣耀版（固定家具、厨卫、活动家具、软装） 订制服务
交房标准
销售政策
物管公司 /物管费用
认购期按揭伏惠7%，一次性11%
12元/ ㎡（“8+4”）模式 仲量联行提供意大利式全管服务
入口处设置卧室可能有一定噪音影
响。
望江 名门
主力户型分析
户型：A1 面积：320㎡
功能：二卧二厅二卫一厨
户型分析：
优势： 阔适主卧，居住舒适度高 半开放式书房增加空间社交功能性。 劣势： 卧室较分散
优势 独特弧形空间，270°阔景 客厅、餐厅开阔大气 双卧分区私密性强 劣势 卫生间无窗，透气性差
银泰华 悦居
主力户型分析
F型 250㎡ 三室两厅三卫
面积：250㎡ 户型功能：三室两厅三卫 户型分析：
优势 独特弧形空间，270°阔景 客厅、餐厅开阔大气 客卧分区而设，私密性更强 劣势 卫生间无窗，透气性差 次卧开间较小气
“望江名门”作为2016全国十大影响力项目之一，占地6亩，体量小，仅58户。于2016年5月 入市，主打660㎡一层一户诉求。
项目共1栋2个单元，楼面采 用全玻璃立面分别为25层和 29层，3.9米层高，每层3部 电梯。26-29层一梯一户， 共58套豪宅
7-25F
占地面积 建筑面积 容积率
5356.74平方米 53499.4平方米 6.0
楼层状况
29层
高层、塔楼 配置一座1000㎡业主私人会所，会所内设置酒 吧、健身房、娱乐室和天际泳池 291 58 精装12000/平方米 仲量联行 12元/平米.月
5层现作为售楼中心，后期 规划为私人会所，提供健 身、会客、娱乐等功能 1-4层商业配套，商业前期 不出售，可给业主优先考虑， 后期统一招商
建筑形态 配置 车位 总户数 装修状况 物业顾问 物业费
望江 名门
产品面积段分布及去化情况
项目目前已售18套，存量40套，月均去化2套 价格区间3.69万/㎡— 3.85万/㎡ ，均价3.77万元/㎡
物业类型
精装（元/ ㎡）
梯户比
面积段 294
供应量 18 18 18 4 58
占比 33% 33% 33% 1% 100%
具体装修情况 浴缸 洁具 龙头 开关面板 科勒、TOTO 科勒、TOTO 科勒、高仪、TOTO、布鲁克斯 施耐德、西门子
阿玛尼
项目基本信息
项目定位全球第二座/大中华地区首个阿玛尼高端奢华住宅产品，规划有高端会所、天际泳池以及高端商
务酒店，仲量联行提供意大利式全管服务。
开发商 门里集团 1F：会所、健身中心 物业规划 2-29F\31-62F：住宅（82-230㎡） 63-65F：顶跃(300㎡） 66F：天际会所 27
酒店：
33-51F为自持酒店，体量 2.7万方，引进世界知名酒 店集团希尔顿旗下的顶级 酒店品牌华尔道夫酒店
华尔道夫 酒店 （3352F）
总户数 梯户比 物业规划 装修状况
超甲写字楼
华悦府
华悦居 （10-31F）公寓：
绿化率 物业费
购物中心
1# 楼的 10-31 层为华悦 居， 总体量约 3 万 ㎡ ； 10-20 层 为 低 区 ， 5 梯 17 户； 22-31 层为高区， 5 梯 15 户 。 产 品 为 76251㎡，层高3.5米；
验感不佳。 半赠送 全赠送
阿玛尼
主力户型分析
户型：琉璃银套房 面积：77-84㎡ 功能：二卧二厅二卫一厨 户型分析：
优势： 卧室弧形窗户观景效果好 动静分区明显 劣势： 长厅采光较弱
阿玛尼
户型分析
户型：黑曜金套房 面积：160㎡ 功能：三卧二厅三卫一厨 户型分析：
优势： 大面积大尺度社交客厅餐厅 主卧空间大，居住舒适 劣势： 次卧面积较小
M5公寓 面积：78-129㎡ 均价：26000-32000元 /㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：SOHO
湾流汇公寓 面积：58-110㎡ 均价：26800元/㎡ 精装：7000元/㎡ 类型：SOHO
花漾锦江公寓 面积：120-700㎡ 均价：27000元/㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：SOHO
成都高端公寓
竞品分析
01 竞品分布及研究对象 02 分项目竞品分析 03 市场分析总结
01
竞品分布及 研究对象
竞品 分布
以城中、城南高端公寓为选择标准，对竞品的规划、户型、客群、精装标准、配套服
务、销售及营销等方面进行分析
分类 面积 项目特征
精装水平：10000元/㎡ 目标客群：作为第二居所 银泰华悦居、
物业管理
交房时间 车位
仲量联行
2016年5月 住宅1：3，商业1:2
银泰华 悦居
产品面积段分布及去化情况
产品面积段广，主力户型77-85㎡标间，其次121-212㎡套一、套二
套型 标间
面积段 （㎡） 77-85
供应量 （套） 170
占比 50%
去化
已推 存量 存量占比 （套）
月均销 均价 量 （元/㎡） (套）
C型，80㎡标准间
银泰华 悦居
主力户型分析
面积：120㎡ 户型功能：一室一厅一卫 户型分析： 优势 经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景 客厅与餐厅自然相连，空间开阔 劣势 卫生间无窗，透气性差 主卧3米开间较小气
B型 120㎡ 一室一厅一卫
银泰华 悦居
主力户型分析
A1型 162-172㎡ 两室两厅两卫
面积：160-172㎡ 户型功能：两室两厅两卫 户型分析：
优势 经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景 双主卧分开设定，有效避免相互干扰； 客厅与餐厅自然相连，使得空间开阔 劣势 卫生间无窗，透气性差 衣帽间较小气
银泰华 悦居
主力户型分析
D型 210㎡ 两室两厅两卫
面积：210㎡ 户型功能：两室两厅两卫 户型分析：
70年住 宅
6000
192-197
19
2%
6
13
0.94%
67339
合计
—
1379
100%
104
1275
92.46%
37008
阿玛尼
主力户型分析
产品多样化，面积段广，主力户型：61-84㎡套一、套二为主力户型 户型：翡翠玺套房 面积：61㎡ 功能：一卧二厅一卫一厨 户型分析：
优势：
户型方正，装修奢华，设计感强。
阿玛尼
产品面积段分布及去化情况
项目目前已售100套，存量1279套，月均去化5套，价格区间3.2万/㎡—4.1万/㎡ ，均价3.7 万元/㎡。
物业类型 精装（元/ ㎡） 梯户比 面积段 61 71 8T3 8T4 8T11 800 77-84 160 60 27% 9% 8 52 3.78% 5 53941 供应量 500 占比 36% 27% 46 754 54.68% 37074 去化 44 存量 456 存量占比 33.07% 月均 销量 均价 （元/㎡） 41133
3% 8%
4%
成交客户区域
客户年龄
购买动机
18%
35%
35% 47% 22% 20-35
36-55 56以上
21%
57%
投资 自住 投资兼自住
23% 16%
11%
北京 香港 江苏 成都
银泰华 悦居
精装情况
由纽约华尔道夫酒店御用设计——美国CHAMPALIMAUD 的大师进行室内精装设计，精装风格和 标准与华尔道夫酒店一致。精装标准10000元/㎡。
阿玛尼
户型分析
户型：天青玉套房 面积：192-197㎡ 功能：四卧二厅四卫二厨 户型分析：
优势： 大面积大尺度开放式社交客厅餐厅 主卧大衣帽间，最大满足生活需求 设置影音室和多功能厅 劣势： 次卧卫生间无窗，通风较差
阿玛尼
成交客户分析
客户主要来源于港澳台，以自然到访为主，职业目的多为投资兼自住，认可阿玛尼品牌。
主力户型分析
公寓主力户型：294—444套四； 户型：A3 面积：294㎡ 功能：二卧三厅二卫一厨 户型分析：
优势： 大面积景观落地窗，采光及视野良 好，公共空间开阔，居住舒适度高。 劣势： 次卧面积较小
望江 名门
主力户型分析
户型：A3 面积：294㎡
功能：二卧三厅二卫一厨
户型分析：
优势： 大面积景观落地窗，采光及视野良 好，公共空间开阔，居住舒适度高。 劣势：
高端
公寓
90-700 使用或作为身份地位的象 花漾锦江、
㎡ 征品 量，大面积拔升品质 望江名门、 销售情况：小面积偏重走 M5
高端
服务 式公 寓 （70 年产 权）
精装水平：10000元/㎡ 目标客群：涉外企业高管、 60-300 港澳台企业高管、外籍政 ㎡ 客 销售情况：品质标杆，受 众较小，去化缓慢 阿玛尼
客户区域分析
10%
认可点 居住区
奢侈品牌、地段价值、圈层 主要来源于港澳台或拥有留学经历的人为 主，占比60%左右，以及部分成都白领精 英，占比20%；
20% 60%
域 途径
以自然到访为主，渠道客户占比约10%
10%
置业原
因 港澳台 北上广深 成都本地 其他城市
置业原因多为投资兼自住；认可市中心这 种高端公寓式的时尚生活方式及阿玛尼、 门里的品牌，且投资回报价值巨大
范思哲 公寓 锦江水上国际艺术中心
占地面积（亩）
阿玛尼 艺术公寓 1号楼
建面（万㎡）
容积率 绿化率
15
5.98 20%
阿玛尼 艺术公寓 2号楼
总户数
车位数 建筑高度（米）
1379
930 220
文化东方酒店（六星级）
业态：酒店楼栋低区服务式公寓 、高区酒店 办公（SOHO、甲级写字楼）
标准层面积（㎡）
套一 套二
套三
121-129 161-212
249-251 -
73 84
10 337
22% 25%
3% 100% 337 10+ 2.97% 3
3000036000
合计
-
银泰华 悦居
主力户型分析
面积：77-85㎡ 户型功能：标准间 户型分析： 优势 酒店标准间设计 东向拥有阔景采光、观景面 静享奢侈品购物中心屋顶花园景观 劣势 卫生间无窗，透气性差 厨房空间较小
阿玛尼
精装情况
精装标准分为：传奇版、魅影版、荣耀版，精装延续着阿玛尼优雅精致的设计风格，品牌上使
用德国美诺、霍尼韦尔安防系统等世界名牌，在确保精装品质的同时保障房屋的安全性。
配置智能化系统、用料使用德国美诺等世界名 牌，搭配霍尼韦尔安防系统
三种精装标准，传奇版、魅影版、荣耀版
Biblioteka Baidu
望江 名门
项目基本信息