西安高新区项目产品定位报告

西安高新区项目产品定

位报告

文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）

西安高新区项目产品定位报告

高新枫林绿洲(二期)

社区规划：

3条步行街 1200米生态谷 5000平米会所 1公里林荫大道

产品规划：

二期由4栋碟式高层、2栋纯复式楼和1栋板式小高层组成

销售情况：共分五期开发，当期开发二期，07年五期全部开发完工

上市时间04．8，交房时间，去化量58套/月左右，去化速度85%

客源：以当地本市人购买为主,外地购房则以延安(陕北地区)居多；用以自主，投资较少；一般年龄在30-45岁购买者多

营销思路：“生态谷纯水岸新街区生活”“生态运动教育阳光”

推广手段：一次性购房可享受98折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广

媒体通路：

优势：水景规划，迎合市场需求；大型社区，会所等相关配套齐全；电梯型纯复式景观楼产品，是该项目的一大亮点

劣势：产品高密度开发，影响居住的采光性；07年全部竣工，开发周期较长，

势必给前期入住居民带来一定的不便；周遍同期开发楼盘多，其竞

争压力大

豪盛时代华城（三期）

社区规划：

23000平方米江南山水园林 2000多平方米会所

产品规划：

共由9栋23楼高层组成，其中三期由3栋高层组成

销售情况：共分三期开发，上市时间，交房时间05年底，去化量41套/月，去化速度89%

营销思路：“水岸名邸一切都是好宅标准除了价格”

推广手段：一次性购房可享受98折优惠，按揭享受99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广

媒体通路：

优势：产品整体品质较高，江南园林景观设计具特色；先做景观后销售，市场反映效果好

劣势：栋距小，低层户型采光不够；部分房型设计欠缺合理

世家星城（三期）

社区规划：

2000平方米健身俱乐部、商业

产品规划：

三期由10栋小高层、高层组成

销售情况：共分3期开发，当期为3期，上市时间（内部认购）上市；交房时间05年底

客源：本市居民购买为主，异地购房为辅；自住居多

营销思路：“打造一流高品质大众精品住宅”

推广手段：“付5万顶7万”活动(在内部认购期,只要先付5万元定金,开盘后购买可抵消7万元房款)

媒体通路：

优势：社区规模大，配套设施齐全；周遍名校多，居住环境好；借学校优势，吸引大量客户

劣势：产品总体品质一般

绿地世纪城——仕嘉公寓

社区规划：

10万平米绿化；120万平米坡地（9洞高尔夫）；65000水景；商业街；15000会所

产品规划：集住宅、酒店、办公、会展中心、酒店式公寓、商业为一体的综合社区；一期由2栋11层、2栋18层及2栋24层的小高层、高层组成

销售情况：共分3期；下期开发上市时间2期；交房时间；去化量 70套/月（剩余50套左右）；去化速度89%

客源：以当地本市人购买为主；自主居多；投资占有一定比例

营销思路：“120万平米首席国际亲水社区”“西安高新中央商务区”

推广手段：一次性购房可享受98-99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广

媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；绿地主页及相关专业网站

优势：知名企业楼盘，名牌效益明显；社区内部配套齐全，有商业街、高尔夫练习场等多项设施；房型设计普遍较好，南北通透、采光足，户户全明设计；大量水系景观的营造，受到众多市民的追捧

劣势：因西安当地的气候影响，设露天式阳台，肯能会造成房屋内尘土较多的现象；区域内雷同性产品多，竞争力较大

紫薇田园都市

社区规划：

5万多平方米的中央绿地广场；14万平方米俱乐部

产品规划：

有多层、小高层、高层、花园洋房、TOHO及老年公寓构成

销售情况：同期开发（销售至今2年多）；上市时间（多层），（小高层、高层）；交房时间（高层）

客源：以本地人购买为主，外地购房以陕北地区居多；自主为主，投资者甚少

营销思路：“精英人文成熟社区”

推广手段：首付可分期付款（如首付30%，可先付一半，入住前再付清另一半）；

9层以上可享受99折，15层以上98折；报刊媒体为主流；户外硬广媒体通路：

优势：社区是目前市场上规模最大的楼盘，受当地居民关注；楼盘是政府扶持项目，在许多方面享有一定的优惠政策；大型社区配套齐全;

劣势：项目在产品的规划设计方面存在一定问题；目前项目商业设施配套较少；高层顶层面积设计较大，总价过高，造成市民难以承受

城市枫景夏日景色（一期）

社区规划:

28000平方米商业 1700平方米幼儿园 3100平方米公共绿地

产品规划: 共有十栋小高层和二栋高层组成

一期由一栋32层高层、六栋18层小高层

销售情况：共分二期开发，当期开发一期，下期开发二期（5号地块）

客源：当地客户为主；自主居多；相当一部分客户来自于高科新花园业主（高科新花园是同家开发公司建造的）

营销思路：“城市中的风景风景中的城市”“2005 关注高科集团高科房产”

“关注城市风景夏日景色”

推广手段：截止到3月8日，内部订购，价格优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广

媒体通路：

优势：高科房产楼盘品牌效益显着；栋距52米，采光度高，相当受购房者欢迎；板式小高层房型（三室），户型设计合理，属经典房型

劣势： 1室的房型设计朝北，对采光、日照有一定影响

（

2）潜在竞争情况

中海外集团于2003年以近亿元获得南二环西段一地块，动向不明。

和记黄埔以亿元拿下高新区二期727亩土地使用权，动向不清晰。

广厦房产、珠江投资、新鸿基、名流置业等全国知名地产公司进驻西安。表7：区域其他典型个案情况