赣州市桃花源文旅小镇策划方案

二、营销逻辑
（二）需求分析
项目目标：撬动康复市场和养老市场需求，落成 后，首年康复医院入住率80%以上，养老公寓80%销 售，视市场竞购程度适当使用饥饿营销策略。延伸
两者横向产业链，形成区域影响力。整个园区的项
目的丰富程度、互动趣味性和吸引力，足够让游客 一天玩不完，还意犹未尽，而且体力上会有适度“ 疲倦”感，加上特别打造夜景和夜间活动项目以及 特色美食，留住客人入住民宿，增加消费额度。 需求分析：所有产品的设计，都要看准消费者的 需求，服务产品更加如此，针对老年人和妇女、孩 子以及企业、社群，前者核心是关注孩子和女性需 求，强化互动、体验、学习；后者的核心是团队协 作，强调融入、对抗、剧烈……
、多味花生、野生蕨菜、银杏精茶、花菇、通心
米粉、豆干、红薯干、百禽腊鹅、梦里香红瓜子 、小布岩茶、龙南恒泰香脆花生、茶树菇 、莲子 、阳埠腐竹、恒泰花生、黄元米果、汗头菜等。
三、现状分析
主要结论：
1）康复医院
在我们身边的发病患者比比皆是，治愈后常常都有一个康复过程，有些疾病，比如脑梗，康复期很长，必须常年去康复 医院，因为家人的专业度无法达到护理效果，体力上也无法承受，他们更倾向于康复医院得到照顾。
二、营销逻辑
（一）市场分析
出游需求大增：国内经济发展迅速，人 们生活水平有了飞跃提升，国内国际旅游 大增，平时的话，周末游、一日休闲游剧
增，一家人或者朋友结伴、企业团康活动
、网络社群组织出游活动等成为常态。 消费人群分析： 1、退休人员、老年人。 2、小家庭，尤其以妻子和孩子为主。 3、企业员工组团。 4、网络社群组织成员。
二、营销逻辑
（三）爆品打造
独特性：同质化是导致“死亡”的主要原 因，市场需求很多样，产品的设计要有独创 性，在整体设计上，既要考虑主线的串联， 形成愉快的游玩线路，又要根据客人的需求 ，以客人为中心，做出体验强烈的产品。 尖叫指数：园区的项目，客人看到或者参 与其中，会一下子兴奋起来，从而发出尖叫 ，直接冲击客人的五官，比如山林越野、橘 黄色枫树打造的橘红色海洋……所以设计上 要挖掘客人的“痛点” ，把几个要素组合起 来，加上充足的引导员的协助，让客人直叫 “爽”。
日本箱根小镇
玻璃之森、小王子博物馆、武 士之乡美术馆、雕塑森林美术 馆、庭院博物馆、摄影艺术馆、 工艺品会馆、八音盒博物馆等
多样的泡汤，极具创意
蜂蜜温泉
红酒温泉
咖喱温泉
啤酒温泉
拉面温泉
四、发展定位——案例借鉴
日本箱根小镇
以箱根汤本为中心，拥有饭 店、旅馆、民宿219家，欧式 民宿23家，青年旅馆2家。
来养老的巨大市场，属于朝阳行业，市场
存在刚性需求。 康复医院：中国的癌症发病率在全世界 都是首屈一指的，甚至超过了非洲。由于 空气污染、水源污染、食品卫生、环境污 染，工作压力导致各种疾病居高不下，最 近的咏哥去世消息，惊动了国人，才华横 溢的他才50岁。不到医院不知道医院病人 多，愈后康复人群很多，而相应的康复机 构不管从人性化、个性化都存在缺口。
8）文化元素
所有园区的功能区块，都必须统一在我们打造的文化符号之内，有统一的颜色、形态和标志，包括功能区之间的连接通 道，都有统一的文化定格，让游客走到哪里都能感受强烈的“桃花源” 风格。
四、发展定位——案例借鉴
1、案例借鉴 （1）珠海海泉湾温泉度假区
港中旅（珠海）海泉湾度假区位于珠海西部海 滨，香港中旅集团开发建设。度假区总占地5.1平 方公里，以罕有的海洋温泉为核心，由两座五星级 海泉湾大酒店、刺激的神秘岛主题乐园、集美食娱 乐演艺于一体的渔人码头、一流星级服务的体检中 心、打造精英团队的拓展训练营、异域风情的加勒 比海岸、高档休闲的高尔夫项目以及国家级自驾车 营地等产品和项目组成。 2007年4月，海泉湾度假区被国家旅游局授予 全国首家“国家旅游休闲度假示范区”称号。 主要经验总结
江西省提出打造旅游大省，赣州市近年来大力发 展旅游业,着力打造“客家文化”，打造以客家生活、 饮食、建筑、文化为主的旅游业。
（5）市场环境
赣州市是全国有名的地级市大市。
赣州市，江西省下辖地级市，位于江西省南 部，地处赣江上游，处于东南沿海地区向中部内地延 伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道。东 接福建省三明市和龙岩市，南至广东省梅州市、河源
二、营销逻辑
（一）市场分析
静态体验：所谓静态体验，主要是指低 体力消耗的休闲活动，拥趸者主要是女性 、老人、孩子和低调温厚的男性。例如游
览观光、购物、美食、民宿闲居、体验农
业等。 动态体验：这类活动偏向于强烈的互动 和激烈的比拼，爱好者包括运动型、艺术 型男性，以及所有热爱动感、激情的现场 感的人群，例如越野、竞技、极限运动、 户外活动、野外生存、音乐节、电影节、 赛事活动等。
（3）经济环境 安远县围绕“休闲、旅游、生态、宜居”的发展定位高标准规划 建设。
全县形成了以脐橙、生猪、食用菌和西甜瓜为主导的农业产业，以矿产 品开发、生物制药、电子电器、食品加工为支柱的工业产业，以三百山生
态休闲旅游业为龙头的旅游服务产业。
三、现状分析
（4）旅游环境
三百山风景区和东江源是一大亮点。
九华山庄
• 在2006年北京举行的约两万多个国内外会议中，九华山庄就接待了7000余个，接待参会人员50万人，年创产值近2.5亿元 人民币。 • 九华山庄是一家位于北京市昌平区小汤山的综合型度假酒店，占地面积2000多亩，建筑面积达33万㎡。九华山庄为园林式 度假酒店，拥有2300多间风格各异的客房、近5000个床位。九华山庄拥有全国最大的健康体检场所、完善的会议展览设施 、露天温泉主题公园、室内温泉游乐宫、温泉游泳馆、各种SPA和保健养生项目、大型室内嘉年华、游艺室、各种球类室 、健身房、棋牌室及夜总会、KTV包房、EVD影院等精彩节目令人目不暇接，让旅游者的休闲度假生活快乐无限。
营造多种不 同风格的温 泉小环境
四、发展定位——案例借鉴
日本箱根小镇
温泉度假 区整体环 境的营造
齐全的服务配 套设施
四、发展定位——案例借鉴
（4）德国巴登温泉小镇
位于德国西南部，离法国和瑞士很近。以罗马皇帝命名的卡拉卡温
德国巴登温泉小镇
泉浴池享誉欧洲。温泉产品链丰富，强调温泉养生、保健、诊疗和美容
4）民宿养居
突出文化感染，融入国学、美学、艺术、文学知识氛围，对成人而言是从忙碌的、消耗生命一般的高压工作种解脱出来 ；对孩子而言是一种潜移默化的熏陶，无声胜过有声的环境教育；对家人是一种情感柔和、催化，增强幸福感。
三、现状分析
主要结论：
5）越野竞技
生活可以平静如水，但不能是一潭死水，是不是需要唤起荷尔蒙的力量，自行车越野、摩托车越野、汽车越野，“不走 别人走过的路。”翻山越岭，心潮澎湃！
帅的《梅岭三章》皆创作于赣南。
三、现状分析
（4）民风
赣南是全国三大客家人聚居地之一。民风淳朴。
（5）特产
赣南脐橙、沙地板鸭、梓山酱油、会昌酱干、龙 南板栗、南康甜柚、寻乌蜜桔、兴国灰鹅、赣州 密饯、湖江密枣、上犹绿茶、豆巴子、龙南紫皮 大蒜、信丰红瓜子、信丰萝卜干、南安板鸭、宁 都肉丸、赣州苦瓜酒、酸枣糕、龙归茶。另外还 有斋婆柚、上犹石鱼、包米果、九层皮、玉兰片 、毛尖茶、桂鱼丝、竹笋干、五香麻鸡、美味鸡
海泉湾温泉度假区
• 一开始就明确了市场定位，珠三角、港澳台的中高端休闲市场为一级市场；上海、北京等会务市场为二级市场。 • 强调综合配套。构建综合娱乐、休闲、餐饮、居住、购物为一体的大型娱乐度假区。 • 从文化上真正把中外温泉沐浴文化体现在设计的过程中。
四、发展定位——案例借鉴
（2）北京九华山庄
简介
二、发展条件分析
（2）气候
气候：赣州市地处中亚热带南缘属亚热带季风气候区， 具有冬夏季风盛行、春夏降水集中、四季分明、气候温 和、热量丰富、雨量充沛、酷暑和严寒流时间短、无霜 期长等气候特征。
（3）人文
赣州历史悠久，历来为江南政治经济军事重镇。文天祥 、周敦颐、海瑞、王阳明、辛弃疾、蒋经国和中共第一 代核心领导人皆在赣南主政过，赣南还是理学和心学的 重要形成地。辛弃疾的《菩萨蛮· 书江西造口壁》、周敦 颐的《爱莲说》、毛泽东的《菩萨蛮· 大柏地》和陈毅元
6）野外生存
野外的世界充满诱惑，假如没有了现代文明的工具，你该怎么度过艰难的一天？食物、休息、饮水、避雨、防止蛇咬蚊 叮……。
7）体能户外
户外运动，是一项在野外举行的一组集体项目群。其中包括登山、攀岩、悬崖速降、在野外露营、野炊、定向运动、溪 流、探险等项目，户外休闲运动中多数带有探险性，属于极限和亚极限运动，有很大的挑战性和刺激性，拥抱自然，挑战自我 。
2）养老公寓
老龄化给我们巨大的需求量，而我们打造一个形态独特，犹如朋友结对互助养老一般美好的环境和愉悦感，人性化的布 局吸引品味客人。
3）体验农业
一是从高科技角度，引入现代化农业，例如营养液自动化温控无土栽培；二是有机循环农业概念、农业互联网、1000种 植物识别；三是农事体验和养殖区亲密接触，例如“小猪快跑”、“龟兔赛跑” 等。
赣州市桃花源文旅小镇项目策划方案报价
和君咨询江西分公司众智联华项目部
2018.10.19
篇章结构
营销策略
•项目概况
•营销逻辑 •现状分析 •目标与战略 •市场分析 •项目策划
空间布局
•场地分析
•项目布局 •用地规划
项目规划
•招商策略
•配套设施 •环境保护规划 •投入产出评估
营销策略
一 二 三 四 五 六 项目概况 营销逻辑 发展条件 发展定位 市场定位 项目策划
，约2小时车程，借助赣南客家文化和赣州的区位
优势，可以向南昌和广东、福建方向辐射。
南昌
400 280公里 公 里 210公里
龙岩
赣州
330 公 里
韶关
梅州
一、项目概况
2.规划范围
桃花源文旅ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ目规划范围为1100亩。 坐落在镇岗镇富长村。
二、营销逻辑
（一）市场分析
养老需求：中国已经进入老龄化，2018 年60岁以上来人2.4亿，人口占比17%，远 超国际上公认的老龄化10%的标准，直接带
主要经验总结
• 准确市场定位，完善产品功能
• 从规模见效益 • 平价战略，客房收入不是收入的主要来源 • 持续创新能力
四、发展定位——案例借鉴
（3）箱根温泉（はこねおんせん） 箱 根是日本著名的温泉之乡、疗养胜地,位 于神奈川县西南部,距东京90公里。
观光资源丰富——芦湖、大涌谷火山等自然景观，还 有数量众多的博物馆、美术馆、工艺品馆、科学馆。
市、韶关市，西靠湖南省郴州市，北连江西省吉安市
和抚州市，总面积3.94万平方公里，下辖3区14县1 县级市，户籍人口974.25万人（2017年末） 。
三、现状分析
2.资源认定
镇岗旅游资源类型分以下几个类别：
（1）连片景观
三百山：三百山位于江西省安远县东南部边 境，是安远县东南边境诸山峰的合称。东邻寻 乌县，地跨濂江、风山、镇岗、新园四乡。地 处赣、粤、闽三省交界处，属武夷山脉东段北 坡余脉交错地带，是长江水系之贡江与珠江水 系之东江的分水岭。三百山是东江的发源地， 是香港同胞饮用水的源头，也是全国唯一对香 港同胞具有饮水思源特殊意义的旅游胜地。 东生围：东升围地处江西省首批历史文化名 村镇岗乡老围村境内，是江西省重点文物保护 单位、中国最大的客家方形围屋。东升围始建 于清道光时期，至今已有200多年的历史，是由 当地“二品武功将”陈朗庭所建，围内悬挂有 清朝皇帝御赐的牌匾。
一、项目概况
1.项目区位
桃花源文旅小镇位于江西省赣州市安远县镇岗 镇，距离著名的客家围屋东生围仅1千米左右，与 三百山、东江源景区比邻相望，附近还规划了通 用航空机场，项目已经签约，以上景区、配套和 桃花源项目很好的组合，形成抱团催化效应，增 加了游览内容及可看性，扩大了安远旅游的区位 影响力，有利于承接省内外游客，彼此共赢。 镇岗交通便利，距离赣州180公里，全程高速
三、现状分析
1.环境分析
（1）政策环境
赣州市是一个全国超大面积的地级市，又有“苏区”优惠政策
2017年中央一号文件支持乡村旅游项目，安远是东江源头是香港饮用 水的源头，有强烈的买点和号召力。
（2）社会环境 安远外出经商和务工的人比较多，回乡希望看到美丽的家乡。
镇岗有“东升围”，这里有着深厚历史底蕴的客家文化、赣南采茶戏 文化、种茶文化。