2013年12月18日南京酒店式公寓案例研究

重要客户
区域范围内的中高级管理阶层、高级白领；投资客
游离客户
游离客户
经常出入该城市的商务人士，正在度长假的家庭
偶得客户
偶得客户
国内外投资客，追求时尚的普通阶层
酒店式公寓客户特征
Part 2
2、酒店式公寓客户购买目的分析
投资客户关注点
• 升值潜力（回报率） • 开发商的品牌（品牌风 险） • 未来市场的客户量（市 场风险）
与普通公寓比较：
• 统一装修，统一对外经营；服务周到；租金获利比一般公寓要大。
酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。
酒店式公寓解读
Part 1
4、酒店式公寓必须具备的条件
• 商业CBD需求 ——成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应。 交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，是客户考虑酒店式公寓的重要因素。 生活配套需求——日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源。
硬性指标
• •
•
装修标准——要求按照星级酒店标准进行装修； 物业管理——要求按照酒店物业进行管理；
软装配套
•
•
经营服务——要求按照酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键。
2
酒店式公寓客户特征
酒店式公寓客户特征
Part 2
1、酒店式公寓客户类型
核心客户
重要客户
核心客户
写字楼的商务人士，海内外常驻机构的管理人员和技 术人员；长期出国的生意人（即外籍工作者）
南京目前的酒店式公寓在装修方面还不够规范。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
6、南京酒店式公寓物业管理形式分析
南京酒店式公寓物业费目前最高的7元，最 低的1.8，绝大数在2.5元以上。
物业服务水平是酒店式公寓的重要指标，目
前南京宣称“酒店式”的公寓，物业管理水 平良莠不齐，真正达到星级标准的不多。
酒店式公寓解读
Part 1
2、酒店式公寓的特点
酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利； 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统； 集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所； 聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓； 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价高、总价低； 生活配套设施齐全
8、南京酒店式公寓销售均价分析
从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在
12000元/平米至18000元/平米之间，但此类项目
受地段影响非常明显，新街口苏宁生活广场、中城国际广
场因为显著的区位优势均价已经分别站在了39000元/平米 和32000元/平米的高位。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。
概
念
意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公
寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅 。
严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服 务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。
南京酒店式公寓建筑以高层和小高层为主，也有部分多层、
超高层，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙，成为有
特色的区域地标性建筑是所有酒店式公寓项目的梦想。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
5、南京酒店式公寓装修情况分析
南京酒店式公寓精装和毛坯比例各占一半，但是酒店式公寓
的性质和特征决定了精装修应该是项目定位的必要条件 之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。所以
9、南京酒店式公寓价格增长情况分析
占据好的地段的酒店式公寓价格基本持续上扬，
最高溢价达到50%，但是个别区位不好，地段较为便
自主性客户关注点
• 景观资源
• 舒适感
• 身份感
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南京酒店式公寓市场情况
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
1、南京酒店式公寓分布
南京的酒店式公寓集中分布在
南京两大核心商圈：
新街口—长江路—鼓楼商圈 夫子庙—雨花台商圈 除此，河西、红山等近年新崛起的 商圈也有部分酒店式公寓分布。 南京酒店式公寓分布在目前土地价 值最高，高端商务人群最集中的区 域，再次证明了酒店式公寓对地段 和客户的天生偏好。
酒店式公寓解读
Part 1
3、酒店式公寓与传统酒店、公寓的区别
与传统酒店比较： •
•
最本质的区别在于酒店式公寓可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物 业管理公司统一出租经营；
酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向
住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。
南京酒店式公寓案例研究
南京润创置业投资顾问有限公司 2013/12/18
目录页
CONTENTS PAGE
酒店式公寓解读
酒店式公寓客户特征
南京酒店式公寓市场情况
南京酒店式公寓典型案例
1
酒店式公寓解读
酒店式公寓解读
Part 1
1、酒店式公寓的概念
起 源
酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
7、南京酒店式公寓产权年限分析
目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为
40年，其次是65年，70年的项目只有两个。酒店式公寓的
客户对产权年限区别并不是非常的敏感，这部分客群最关心 的还是位置和项目的品质以及未来升值的空间。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
南京酒店式公寓市场情况
Байду номын сангаас
Part 3
2、南京酒店式公寓市场供应与体量分析
从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘项目，在 售项目中41%以上的建面都在10万平米以下，部分 稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面 积。目前南京市场总体可售面积不到50万㎡，后 期即将上市供应量越有40万㎡左右，后期酒店式公寓 市场的竞争将不断加剧。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
3、南京酒店式公寓容积率分析
容积率在4以上的项目有6个，占南京酒店式公寓的 35%,容积率2以上的项目11个，占总体的64%，这和 酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，
对舒适性的要求不是特别高。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
4、南京酒店式公寓建筑形式分析