商业地产Reits CMBs cap rate指标大全【2010-2019商业中心、写字楼、酒店Reits】

合集下载

房地产98个运营指标

房地产98个运营指标房地产98个运营指标标地产管理，目标是我们努力的终点，指标是我们为达到终点所做的一系列努力的分解。

因此，房地产运营指标的设置成为管理过程中最重要的方法之一。

那么关于运营指标，第一步是设置，第二步是运用。

关于设置和选用，首先要知道房地产运营指标到底有多少？接下来分享实际工作中的100个运营指标，涵盖各个专业线。

备注：每个企业和每个人对指标的理解不同，仅供参考。

序号指标名称指标公式备注1、人均税后利润：净利润/职工总人数2、人均开发面积：在建面积/职工总人数3、人均成本管理面积：在建面积/部门总人数4、人均效能：（实际人均净利润/目标人均净利润）*20%+（目标管理费用占签约金额比率/实际比率）*20%+（目标营销费用占签约金额比率/实际比率）*20%+（实际人均开发面积/目标人均开发面积）*20%+（实际人均签约面积/目标人均签约面积）*20%5、人力投入产出率：人工成本/利润6、人均设计管理面积：全年各项目所出施工图建筑面积总和/部门员工数量7、人均招采面积：在建面积/部门总人数8、团队培训计划完成率：部门负责人每季对部门员工实际授课数/计划授课数9、骨干员工流失率：专业经理、高级经理离职数/专业经理、高级经理总数×100%10、核心员工流失率：总监级（副总监）离职数/总监级（副总监）总数×100%11、员工满意度：第三方调查12、员工敬业度：内部调查13、开发效率（从拿地到开盘）：开盘日期-土地成交确认书日期14、从开工到四证周期：施工证取得日期-土地成交确认书日期15、开发贷周期：取得第一笔开发贷日期-土地成交确认书日期16、计划完成率：节点完成实际得分和/节点标准分值和17、里程碑节点完成率：里程碑节点完成实际得分和/里程碑节点标准分值和18、标准工期达成率：例如：∑项目标准层施工天数/∑项目标准层数19、目标成本变动率：（动态成本-目标成本）/目标成本*100%20、目标成本调整幅度：[∑（项目年度最后一次调整的目标成本/项目年初目标成本）]/项目数21、项目成本利润率：Σ项目净利润/Σ项目总成本22、无效成本：无效成本/结算造价23、预算执行偏差率：1-（实际支出/资金计划支出）*100%24、可售单方土地成本：土地总成本÷总可售面积25、可售单方成本：（土地总成本+工程成本）/总可售面积26、建面单方成本：（土地总成本+工程成本）÷总建筑面积27、批量精装标准：批量精装工程成本÷精装套内面积28、精装溢价率：批量精装增加总货值÷批量精装工程成本29、前端融资成本：利率30、招标采购完成率：实际按时完成招采数/计划完成招采数*100%31、合格供应商增长率：“合格”等级以上供应商数量/入库供应商总数（工程及材料设备类）*100%32、招标周期偏差：[∑（项目某项招采任务招标实际天数/项目某项招采任务招标要求天数）]/项目数33、最低投标入围单位比例：最低价中标数/总招标数34、战略采购合同额比例：战略采购/总采购35、工程款支付及时性：考核期内实付金额/应付金额36 、人均工程建设面积（工程业务口）：年度在建面积/（工程线员工在职天数/365）37、质量通病抽检覆盖率：已抽检房屋套数/竣工交付房屋总套数38、三房检测合格率：第三方检测合格的房屋套数/检测房屋总套数39、现场签证控制率：全年工程累计签证金额/全年工程累计合同金额40、区域年终工程质量评分∑（区域每期季度质量分×区域每期季度评分面积）÷区域每期季度评分面积之和41、户均缺陷率：一次交付工程质量缺陷总数/交付总套数42、交付满意度：指交付时客户对房屋质量的满意度评分的平均值43、来访客户成交率：成交套数/到访人数44、客户成交周期：成交客户中，第一次到访至签约平均周期45、销售去化速度：签约套数/每月46、权益货值：动态总货值*股权比例47、项目总可售货值：房源货值+车位货值48、库存：已取证未售+已达售未取证49、营销费用：费率或上限，孰低原则50、销售毛利润额：主营业务收入-土地总成本-工程成本-资本化利息51、销售毛利润率：销售毛利润额÷主营业务收入52、销售净利润额：主营业务收入-项目总成本53、销售净利润率：销售净利润额÷主营业务收入54、销售回款率：已售货值回款额/已售货值55、销售达成率：绩效期限内实际销售额÷绩效期限内销售目标56、存货销售目标达成率：2019年存货销售额/2019年存货销售目标57、新供货量去化率：2019年新供货量销售额÷2019年办理预售证货量总额58、户均维修成本：交付一年内维修成本／总户数59、户均赔偿费用：赔偿费用总额／总户数60、销售退房率：退房套数/总认购套数61、产品竞争能力：同业态项目平均售价/竞品售价or 同价格去化更快62、区域竞争能力：年销售额市场占有率63、净利润偏差率：(动态净利润/启动会净利润)×100%64、管理费用：费率或上限，孰低原则65、利润增长率：年销售净利率/上年销售净利率66、自有资金投资峰值：项目总峰值-前端融资金额67、资金利息：集团投入项目的资金计息68、成就共享基数：销售净利润额-集团投入资金计息69、成就共享比例：按成就共享制度中相应的比例规定70、年投资回报率：年度利润/投资总额71、土地储备：未开工面积or未取得施工证面积72、土地投资任务完成率：区域完成投资项目数÷区域目标投资项目数73、土地溢价率：成交楼面价与起拍楼面价相比的溢价幅度74、总资产周转率：营业收入/总资产平均余额75、总资产平均余额：（期初总资产余额+期末总资产余额）/276、投诉曝光量：报纸、电视、新媒体等针对项目工程质量、设计、销售及客服等方面投诉曝光次数77、分户验收一次合格率：分户验收一次合格数/抽查验收总数×100%78、项目工程成本：毛坯工程成本+精装工程成本79、含融资现金流回正时间：开发贷融资+销售回款=前期资金投入（含自有资金投入+前端融资）的时间80、不含融资现金流回正时间：销售回款=前期资金投入（含自有资金投入+前端融资+开发贷融资）的时间81、年自有资金投资回报率：销售净利润额÷自有资金投资峰值÷现金流回正时间（含融资）×1282、项目整体自有资金投资回报率：销售净利润额÷自有资金投资峰值83、总建筑面积：地上总建筑面积+地下总建筑面积84、总计容面积：地上总计容面积+地下总计容面积85、设计周期：拿地到方案内部评审过会86、设计费用控制率：控制率=实际完成值/预算值87、限额设计指标达成率：限额设计指标完成数/设计指标限额总数88、设计变更率设计变更金额/动态成本89、设计成本偏差率：动态成本/前期设计成本90、设计项目创新率：1-标准化产品使用率91、主营业务收入：不包括持有资产92、项目总成本：土地总成本+工程成本+三项费用+资本化利息+附加税+土增税+企业所得税93、EVA（经济增加值）：销售净利润额-集团投入资金计息+贡献集团资金计息94、ROE（净资产收益率）：销售净利润额÷（自有资金平均投入×开发周期年）95、IRR：通常不能低于12%96、ROIC（资源占用回报率）：权益净利润/占用集团资金资源97、资产负债率：资产负债率=负债总额/资产总额×100%98、投资利润率（IRO) ：息税前利润(EBIT)/总投资(TI)*100%。

商业地产投资回报率

商业地产投资回报率在商业地产领域，投资回报率是评估一个项目是否具有可行性和盈利潜力的重要指标。

投资回报率可以衡量投资者在一段时间内所获得的利润与投资金额之间的比例。

本文将介绍商业地产投资回报率的计算方法、影响因素以及如何提高回报率。

一、商业地产投资回报率的计算方法商业地产投资回报率的计算方法有多种，常用的有净回报率（Net Return Rate）和现金回报率（Cash-on-Cash Return）。

净回报率是指在一定时间内，投资者从商业地产项目中获得的净利润与投资金额的比例。

计算公式如下：净回报率=（净利润/投资金额）*100%其中，净利润为商业地产项目的总收入减去所有相关费用和支出后的剩余金额。

现金回报率是指在一定时间内，投资者从商业地产项目中获得的现金流量与投资金额的比例。

计算公式如下：现金回报率=（现金流入/投资金额）*100%现金流入是指商业地产项目的租金收入或销售收入等现金流入的总和。

二、影响商业地产投资回报率的因素1. 租赁率：商业地产项目的租赁率是指项目所拥有的可租赁面积与实际已租赁面积的比例。

租赁率越高，意味着项目的租金收入越高，投资回报率也相应提高。

2. 租金水平：商业地产项目的租金水平直接影响到租金收入的多少。

较高的租金水平会增加项目的投资回报率。

3. 投资金额：商业地产项目的投资金额越大，意味着投资回报率相对较低。

因此，在投资决策时需要综合考虑投资金额与潜在回报之间的平衡。

4. 运营成本：商业地产项目的运营成本包括物业管理费、维护费用、保险费等。

控制运营成本可以提高投资回报率。

5. 税务政策：不同地区的税务政策对商业地产项目的投资回报率有重要影响。

在选择投资地点时需要考虑当地税务政策的因素。

三、提高商业地产投资回报率的方法1. 积极管理租户：及时跟进租户需求，提供优质的租赁服务，增加租户满意度并减少租客的流失率。

2. 拓宽市场渠道：积极寻找新租户，扩大商业地产项目的市场覆盖面，增加租金收入。

中国所有reits 表格-概述说明以及解释

中国所有reits 表格-范文模板及概述示例1:中国的REITs（房地产投资信托）市场在过去几年里迅速发展，提供了一种新的投资方式供投资者参与中国房地产市场。

REITs是一种基于房地产收益的证券品种，通过将不动产转换为可以交易的份额，为投资者提供了分散风险和流动性的机会。

它们对于想要投资房地产项目却没有足够资金或经验的个人投资者来说特别有吸引力。

REITs在中国的发展可以追溯到2014年，当时国家开始试点探索这一投资工具的可行性。

REITs的引入被视为一种提高房地产市场流动性、促进市场发展以及吸引更多资本投入的方式。

迄今为止，中国已经发展出多种类型的REITs，覆盖了不同的资产类别，包括商业地产、住宅、工业园区等。

下面是一些目前在中国市场上可用的REITs的列表：1. 金融街商业地产投资信托（FTREIT）：成立于2015年，是中国目前最大的REITs之一。

它在中国资本市场上很受欢迎，提供了对北京金融街地区商业不动产的投资机会。

2. 中国金茂存量REITs：这个REITs由中国金茂集团于2019年发起，并在上海证券交易所挂牌交易。

它持有的资产包括商业地产、酒店以及其他不动产。

3. 龙湖存量REITs：随着龙湖地产于2019年推出的REITs，这个REITs 主要投资于龙湖地产持有的一些商业地产项目。

4. 恒大商业REITs：这是中国恒大地产集团于2020年设立的REITs，旨在为投资者提供对其持有的商业地产的投资机会。

5. 佳兆业商业地产信托（GLP J-REITs）：这是一种由佳兆业物流地产公司设立的REITs，目前它在中国内地的物流园区有着广泛的投资。

这些只是中国市场上可用的一些REITs的例子。

它们提供了一种多样化的投资选择，允许投资者以较小的金额参与中国房地产市场，并受益于房地产收益的增长。

然而，投资者在购买REITs之前应该认真研究和评估每个REIT的回报风险特征以及市场前景。

总之，中国的REITs市场为投资者提供了多样化和流动性的投资选择。

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析目前，中国的房地产市场非常活跃，因此出现了许多与房地产相关的证券产品，其中包括CMBS和REITs。

本文将对这两种证券产品进行比较分析。

CMBS是商业抵押贷款支持证券，REITs是房地产投资信托。

两者都是以房地产资产为基础的金融工具，但有一些重要的区别。

CMBS是以商业抵押贷款为基础的证券。

通常情况下，商业抵押贷款是由商业地产公司或房地产开发商为购买商业物业而获得的贷款。

CMBS将这些商业抵押贷款打包，形成一个证券化的产品，投资者可以购买这些证券。

这些证券通常由不同级别的债券组成，每个级别有不同的风险和回报水平。

相比之下，REITs是由投资者组成的信托，通过购买和管理房地产资产来获得收益。

REITs可以投资各种类型的房地产资产，包括住宅、商业和工业物业等。

投资者可以通过购买REITs的股票来参与房地产市场，而不需要直接购买房地产资产。

在投资方式和风险回报方面，CMBS和REITs也存在一些不同。

CMBS通常以固定收益的形式向投资者提供回报，例如利息支付。

这使得CMBS更适合那些寻求稳定收益的投资者。

REITs通常通过购买和管理房地产资产来获得收益，并通过分红方式向投资者分配收益。

这使得REITs更适合那些寻求资本增值和分散投资的投资者。

CMBS和REITs在市场流动性方面也存在一些差异。

由于CMBS是通过将商业抵押贷款打包形成的证券，其流动性通常较低。

而REITs是通过交易所上市的股票进行交易，因此具有较高的市场流动性。

CMBS和REITs在监管方面也存在一些差异。

在中国，CMBS市场受到严格的监管，发行和交易过程需要符合相关规定。

而REITs市场在中国的发展相对较新，并且也受到监管的限制。

CMBS和REITs是两种不同的房地产证券产品，它们有不同的投资方式、风险回报和流动性等特点。

投资者在选择时应根据自己的投资目标和风险偏好来进行选择。

投资者也需要注意监管和市场情况，以便做出更明智的投资决策。

Cmbs与类reits区别

Cmbs与类reits区别在房地产投资领域，人们常常会遇到一些专业术语，其中包括Cmbs和类reits。

虽然它们在某种程度上与房地产有关，但它们实际上代表了两种不同的投资工具。

本文将介绍Cmbs和类reits之间的区别，帮助读者更好地理解它们及其在房地产市场中的应用。

Cmbs（商业抵押贷款证券）Cmbs是商业抵押贷款证券的简称。

这是一种由商业抵押贷款组成的投资工具，旨在吸引投资者通过购买这些证券来获得稳定的收入。

商业抵押贷款是针对商业房产的抵押贷款，如办公楼、购物中心、酒店等。

Cmbs的工作原理如下： 1. 银行或其他金融机构提供商业抵押贷款给房地产开发商或业主。

2. 这些贷款被打包成一个证券化产品，即Cmbs。

3. Cmbs的发行人将这些证券出售给投资者，从而获得资金以支持后续的贷款。

Cmbs的持有者可以从支付的利息和本金中获得回报。

这些证券通常以固定利率发行，并且具有特定的分级结构，即不同级别的持有者享有不同程度的风险和回报。

持有者可能包括机构投资者、养老基金以及其他寻求稳定收入的投资者。

类reits（类房地产投资信托）类reits是指那些采取类似房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）模式的投资工具。

REITs是一种由不动产投资组成的投资工具，它允许投资者通过购买REITs股票来投资房地产市场，而无需直接购买物业。

类reits与REITs的主要区别在于它们的法律结构和监管环境。

在一些国家和地区，如中国和新加坡，由于法律法规的限制，类reits并不具备完全的REITs属性。

它们可能不具备REITs的税收优惠政策，并且有更严格的限制和监管要求。

类reits的特点包括： 1. 类reits通常通过发行股票来筹集资金，而REITs可以通过发行股票和债券等方式。

2. 类reits的投资组合可能包括不同类型的不动产投资，如商业地产、住宅地产、工业地产等。

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的持续发展，各种房地产金融工具也在不断涌现。

房地产抵押证券（CMBS）和不动产投资信托（REITs）被认为是两种较为重要的房地产证券产品。

它们分别代表了房地产抵押贷款和房地产投资的两种不同形式，各自具有一定的特点和优势。

本文将对这两种证券产品进行比较分析，从而更好地了解它们在中国房地产市场中的应用和意义。

一、概念和特点1. CMBSCMBS是Commercial Mortgage-Backed Securities的缩写，即商业抵押贷款证券。

它是由商业抵押贷款组合所支持的证券化债务工具，通过抵押贷款资产的现金流来支付债券持有人的利息和本金。

在中国，CMBS通常由商业银行或房地产开发公司将自己的商业抵押贷款打包成证券化产品，然后发行给投资者。

CMBS的特点主要包括：（1）抵押贷款支持：CMBS是由商业抵押贷款支持的，其现金流来源于商业租赁和抵押贷款人的还款。

（2）信用增级：CMBS通常会对抵押贷款资产进行信用增级，以确保债务工具的安全性。

（3）债务分层：CMBS通常会根据不同的风险水平将抵押贷款资产进行分层，并相应地发行不同等级的证券。

2. REITsREITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托。

它是一种通过证券化方式间接投资于不动产的金融工具，旨在为投资者提供稳定的房地产收益。

在中国，REITs通常由专门的不动产投资信托公司设立，并通过向投资者发行信托份额来筹集资金，然后用于投资于各类不动产项目。

REITs的特点主要包括：（1）不动产投资：REITs是通过证券化方式对不动产进行投资，可以涉及各类不动产项目，如商业地产、住宅地产、工业地产等。

（2）分配收益：REITs通常会定期向投资者分配不动产收益，包括租金收入、资本利得等。

（3）流动性：REITs的流动性较强，投资者可以通过证券市场进行买卖，相对较为灵活。

商业地产CMBSCMBN模式最全解析

商业地产CMBSCMBN模式最全解析来源：REITs行业研究面对商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。

以CMBS、CMBN为代表的商业地产证券化则是商业地产目前最适逢其会的风口，也是未来发展方向。

1CMBS/CMBN对商业地产的意义面对商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。

以CMBS、CMBN为代表的商业地产证券化则是商业地产目前最适逢其会的风口，也是未来发展方向。

（一）概述1、证券化使地产商改变原有的融资结构，重塑商业模式传统的方式是资产负债表右侧的融资方式，基于公司自身的信用。

但是实际上随着资产负债表沉重之后，其他的一些资产是有条件也有必要去盘活的，包括应收账款、远期收入，还有投资物业本身的流动性释放。

资产证券化的发展将彻底改变房地产业传统商业模型。

合理利用这个金融工具将形成稳定的循环发展模式，是未来行业发展的重要方向。

2、证券化可保持物业经营权的完整性，提升物业管理水平展开剩余95%相比住宅地产，后期的经营管理对商业地产尤为重要，其收益主要依赖于持续性的租金收入。

这种特征决定了商业地产必须委托专业的管理团队进行统一经营，才能确保整体综合效益不断提升。

而与此相矛盾的是，迫于资金回笼的压力，商业地产开发商当前的退出方式还是以散售为主，如无统一管理，极易造成经营混乱。

通过资产证券化运作，可以有效解决资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性的矛盾。

在统一的、专业的资产管理团队经营下，证券化可保持商业地产物业经营权的完整性。

通过提高商业地产品质和管理水平，最大化提升商业地产价值。

这样，良性的资本运作使商业地产实现了专业化经营管理和创造资产稳健增值的可能。

3、证券化给予中小投资者参与机会，助于商业地产形成有效激励机制资产证券化产品拓展了大众投资者的投资渠道，给中小投资者投资优质大型商业物业提供了机会。

商业地产的常用财务指标

商业地产的常用财务指标商业地产是一个复杂的投资领域，其财务指标用于评估投资的回报率、风险以及经营绩效。

以下是商业地产常用的财务指标：1. 租金收入率（Cap Rate）：租金收入率是衡量商业地产投资回报的重要指标之一、它是净操作收入（NOI）与购买价格或当前市场价值之比。

较高的租金收入率意味着投资回报更高，但也可能暗示较高的风险。

2. 现金流（Cash Flow）：现金流是商业地产投资者最看重的指标之一、它是净操作收入减去债务支付、维护费用和其他支出后的剩余金额。

正的现金流意味着投资者在每个周期获得了正现金余额，而负的现金流则意味着每个周期需要支付额外的现金。

5. 贷款利率（Loan-to-Value Ratio，LTV）：贷款利率是商业地产投资者向银行贷款的债务与购买价格或市场价值之比。

较高的贷款利率可能意味着较高的财务风险，因为投资者承担了更大比例的债务。

6. 贷款利率覆盖（Debt Service Coverage Ratio，DSCR）：贷款利率覆盖是用于评估商业地产投资者能够通过现金流支付债务的能力。

DSCR是净操作收入与债务服务支付之比。

一个较高的DSCR意味着投资者能够更容易地支付债务。

7. 投资回报率（Return on Investment，ROI）：投资回报率是用于评估商业地产投资的效益的指标。

它是投资收益与投资成本之比。

ROI可以根据不同的时间段进行计算，并用于比较不同投资项目的回报率。

8. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）：内部收益率是用于衡量商业地产投资项目的回报率的指标。

它表示投资在其预期寿命内实现的总收益率。

IRR可用于比较不同投资机会，较高的IRR意味着更高的投资回报率。

9. 折现现金流量（Discounted Cash Flow，DCF）：折现现金流量是一种用于评估商业地产投资的方法，它考虑了未来现金流的时间价值。

DCF计算了预期现金流的现值，并将其与投资成本进行比较。

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的不断发展壮大，房地产相关的金融产品也日益多样化。

CMBS （Commercial Mortgage Backed Securities，商业抵押贷款支持证券）和REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托）是两种备受关注的房地产证券产品。

它们分别代表了房地产资产证券化和房地产投资信托两种模式，具有不同的特点和优势。

本文将对这两种产品进行比较分析，以帮助投资者更好地了解它们的特点和适用范围。

一、CMBS和REITs的概念及特点1. CMBS：商业抵押贷款支持证券，是一种以商业抵押贷款为基础资产，通过证券化方式发行的金融产品。

CMBS通常由不同种类的商业房地产贷款组成，例如写字楼、购物中心、酒店等，通过资产支持证券（ABS）结构进行证券化发行。

CMBS的特点是通过将不动产贷款集中资金供给源头，有利于房地产投资者和开发商通过融资和分散化风险。

2. REITs：房地产投资信托，是一种由投资者集资，以购买和经营房地产物业为目的而设立的有限合伙企业或信托。

投资者通过购买REITs的股份，间接持有房地产物业，并分享其租金收益和资产升值收益。

REITs的特点在于其高度流动性、稳定的现金流和较高的分配比率，是一种适合长期、安全、收益稳定的房地产投资工具。

1. 风险与收益CMBS和REITs在风险和收益方面有着明显的差异。

CMBS的投资主要以债券形式存在，具有固定的利息和偿还期限，其收益主要来自于抵押贷款的利息和本金还款。

CMBS的投资风险相对较大，主要受到房地产市场波动和借款人信用风险的影响，但其收益也相对较高。

2. 流动性与透明度CMBS和REITs在流动性和透明度方面也存在差异。

CMBS作为固定收益证券，其流动性相对较差，一般需要在二级市场进行买卖，且其价格波动较大。

CMBS的抵押贷款资产和借款人信用情况相对较为复杂，其透明度也相对较低。

商业地产投资测算

商业地产投资测算投资商业不动产的逻辑自由资金投：初始投资融：杠杆使用建管：价值上升退：退出获利资本市场经营性不动产估值收益法•直接资本化法：V=NOI/Caprate（资产价值=净营业收入/资本化率）资本化率是市场对投资收益的要求•收益乘数法•现金流折现法市场比较法：住宅成本还原法：不良资产的处置（当项目不能盈利或项目不产生收益）不动产全生命周期的资产价值模型Caprate（资本化率）=安全收益率风险调整值各主要城市不同物业类型的资本化率参考因城市而异：一线城市＜准一线＜二线因物业类型而异：写字楼＜购物中心＜酒店经营收益率=净营业收入/投资成本NOI Yield=NOI/C （C投资成本）Caprate=NOI/V （V资产价值）资产保值增值的要求：资产价值＞投资成本（NOI Yield＞Caprate）运营角度：NOI Yield 跑赢市场水平资管角度：NOI Yield 跑赢Caprate二者差别在于如投资成本或运营成本过高，则有的项目即使跑赢了市场水平也无法跑赢资本化率衡量投资回报的两类指标静态指标：•经营收益率NOI Yield•现金收益率•自由资金回报率ROIC（Return on Invested Capital）•净资产回报率 ROE动态指标：•内部收益率 IRR•净现值 NPV投资过程中的三种杠杆正杠杆：无债收益率＞贷款常数，可获得更高的现金收益率中性杠杆：无债收益率=贷款常数，融资不改变业主收益率负杠杆：无债收益率＜贷款常数，融资不改变业主收益率*贷款常数=年还款额/融资金额动态收益指标折现率，即业主要求的收益率，代表了资本进行投资所能接受的最低收益水平（*印力14%）内部收益率，指持有年限的现金流可预期最高的收益水平，即：使净现值为零的折现率投资年限：私募5年；业主投资10-20年；长期持有35年从商管到资管的思维转变轻资产管理的三种方式。

商业地产几个需要参考的指标

商业地产几个需要参考的指标2008-02-14 14:40一、DSCRDSCR即DEBT SERVICE COVERAGE RATIO的缩写，具体的中文我也不是很清楚或者如何翻译，暂时可以译为收入贷款比。

(一)DEBT SERVICE：DEBT SREVICE就是每年要支付的贷款，这与住宅贷款是一样的。

(二)净经营收入(NET OPERATING INCOME)：也就是全年的总租金收入扣除所有的经营成本(不包括贷款)。

DSCR就是用一个商业房地产每年的净经营收入除以每年的贷款额，即年净经营收入/年贷款额(NET OPERATING INCOME/DEBT SERVICE。

这个数值不用百分比，一般美国的银行会要求DSCR大于1.2，才会批准贷款，低于1.2就不会。

DSCR的其他用途：1 已知每月租金的情况下，就可以知道卖主的价格是否在合理的区间内。

2 利率高低对于商业房地产的影响，用于可行性研究。

3 在其他因素已知的情况下，推算最低首期。

二、CAP RATE的计算：CAP RATE=净经营收入/销售价=0.7x12x7982/100万=6.7% CAP RATE在合理的范围内。

商业房地产与住宅地产不同，住宅是人居住的，价格可以没有什么标准，但是商业房地产是要赚钱的，不能赚钱的话，就没有任何价值。

在投资的时候，商业地产是比较理性和专业的，这就是DSCR的最大作用。

在住宅上，是采用市场比较法来评估，所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即CMA，但在商业房地产的评估不是用市场比较法，而是用收入分析法(INCOME APPROACH)来分析的。

在商业房地产中，就是要计算投资回报率ROI，CAP RATE，净现金收入(NET CASH FLOW)，DSCR等来综合评定一个商业房地产的市场价格(MARKET PRICE 或 MARKT VALUE)。

(一)对于卖主来说，可以根据这些数据来制定合理的出售价格，不至于满天要价或者开出低价。

CMBS在我国商业地产中的运用

CMBS在我国商业地产中的运用商业地产抵押支持券（Commercial Mortgage-Backed Securities，CMBS）是一种由商业地产抵押贷款所支持的证券。

随着中国商业地产市场的快速发展，CMBS在我国商业地产中的运用也越来越广泛。

CMBS的引入不仅为商业地产融资提供了新的方式，也为投资者提供了新的投资渠道。

本文将从CMBS的基本概念、在我国商业地产中的运用以及面临的挑战和前景等方面进行探讨。

一、CMBS的基本概念CMBS是一种依靠商业地产抵押贷款所支持的证券。

通常情况下，商业地产开发商或业主会向金融机构申请抵押贷款用于购买、开发或重新开发商业地产项目。

这些抵押贷款所形成的资产池会被打包成证券，由信托公司发行。

投资者可以通过购买这些证券来获得与商业地产抵押贷款相关的收益。

CMBS通常是由多个商业地产抵押贷款所组成的资产池支持的，并且会划分为不同的等级，以满足不同投资者的需求。

在美国和欧洲等发达国家，CMBS已经成熟并且具有相当规模的市场。

而在中国，CMBS 的发展相对较晚，但是随着商业地产市场的发展和金融市场的改革，CMBS的运用也逐渐受到重视。

二、CMBS在中国商业地产中的运用在我国，CMBS主要用于商业地产融资。

由于商业地产项目通常需要大量资金用于购买、开发或重新开发，而传统的融资方式主要依赖于银行贷款或股权融资，因此CMBS的引入为商业地产融资提供了新的方式。

通过发行CMBS，商业地产开发商或业主可以获得更多的资金用于项目的开发。

CMBS的发行也为投资者提供了新的投资渠道，他们可以通过购买CMBS 来分享商业地产项目所产生的收益。

除了融资之外，CMBS还可以为商业地产资产管理提供更多的灵活性。

由于CMBS通常会被划分为不同的等级，因此商业地产项目的收益可以有不同的分配方式，可以更好地满足不同投资者的需求。

CMBS的发行也可以为商业地产开发商或业主提供更多的融资来源，减轻他们的融资压力。

商业地产专业术语

商业地产专业术语商业地产专业术语是商业地产行业中常用的术语。

这些术语涵盖了商业地产投资、开发、运营以及交易中的各个方面。

在商业地产行业中，理解和使用这些术语至关重要。

以下是一些商业地产专业术语的解释和说明。

1. Cap Rate (Capitalization Rate)：资本化率Cap Rate是评估商业地产投资的一种指标。

其定义为净收益与房产价值之比。

Cap Rate越小，表示资产的价值越高，因为房产的收益相对更高。

Cap Rate越大，表示资产的价值越低，因为房产的收益相对更低。

2. NOI (Net Operating Income)：净营业收入NOI是商业地产产生的所有收入减去其所有相关费用（比如租金、税费、维护和运营成本等）后所得到的净收入。

NOI是计算Cap Rate的关键因素。

3. Leasing Commission：租赁佣金租赁佣金是指由房东支付给房屋经纪人的费用。

通常情况下，租赁佣金是基于签订租约的租金收入计算的，一般约为租金收入的一到两个月。

4. CAM (Common Area Maintenance)：公共区域维护费CAM是商业地产中业主支付的公共区域维护费用。

这些费用通常用于维护房屋的公共区域、停车场、道路、景观等。

CAM通常也包含管理费、保险费以及物业税等。

5. Tenant Improvements：承租人自行装修Tenant Improvements是房客根据自己的需求和要求在出租物业内部进行的装修工作。

这些工作通常包括结构和装修等方面的改进。

6. Ground Lease：土地租赁地租赁是指把土地的所有权从所有权者中分离出来，然后按照约定向地租赁人提供使用权，同时收取租金。

这种情况通常出现在商业地产租赁中，一方拥有土地，另一方负责建筑。

7. Build-to-Suit：量身定制Build-to-Suit是建筑物地租者的解决方案。

房东与承租人合作开发建筑物，根据承租人的特殊需求度身定制。

reits核心指标

reits核心指标房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）的核心指标涉及多个方面，其中一些主要的指标包括：1.资产规模（Asset Size）：•衡量REITs所拥有的房地产资产的规模。

较大的资产规模通常能够提供更大的收入和分散化风险。

2.净资产值（Net Asset Value，NAV）：•表示REITs的总资产减去总负债的价值。

NAV是一个重要的财务指标，反映了REITs的净值状况。

3.每股收益（Earnings Per Share，EPS）：•衡量REITs在一定时间内每股股票的收益。

这是投资者评估REITs盈利能力的一个重要指标。

4.分红收益率（Dividend Yield）：•表示REITs每股分红的金额占股价的百分比。

分红是REITs 主要的吸引投资者的特点之一，因此分红收益率是一个关键的投资考量。

5.资金利用率（Occupancy Rate）：•表示REITs房地产资产中已租赁空间的百分比。

高的资金利用率通常表明REITs的房地产投资受到了市场的认可。

6.资产净值回报率（Return on Net Assets，RONA）：•表示REITs通过其房地产资产实现的净利润占总资产净值的百分比。

7.债务水平（Debt Levels）：•衡量REITs的负债水平。

较低的债务水平可能意味着REITs 的财务状况较好，但也可能表明其在扩张方面的限制。

8.股价净值比（Price-to-NAV Ratio）：•衡量REITs的股价相对于其净资产值的比率。

这可以帮助投资者评估股价是高估还是低估。

9.运营效率和管理费用（Operating Efficiency and ManagementFees）：•衡量REITs运营效率的指标，以及管理费用占总资产的比例。

这些指标可以帮助投资者了解一个REITs的财务状况、盈利能力、分红政策以及市场表现。

在进行投资决策时，投资者通常会综合考虑这些指标，并根据自己的投资目标和风险承受能力来做出决策。

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的不断发展，房地产金融衍生品也层出不穷。

房地产CMBS和REITs证券产品是两种常见的金融工具，它们在房地产投资领域具有一定的影响力。

本文将就这两种证券产品进行比较分析，探讨它们的异同点以及在中国房地产市场的应用现状。

一、房地产CMBSCMBS即商业抵押贷款支持证券，是由商业抵押贷款资产支持的一种金融证券。

在房地产CMBS产品中，商业抵押贷款被打包成证券并通过资本市场向投资者出售。

CMBS证券化的特点在于，它将不动产抵押贷款转化为有价证券，为房地产领域提供了一种新的融资工具。

房地产CMBS的优势在于它可以提供更多的房地产融资渠道。

由于CMBS的特点是将抵押贷款转化为有价证券，因此可以吸引更多的投资者参与房地产市场。

CMBS可以提高银行的资产负债表灵活性，降低资本占用、扩大信贷业务规模。

同时CMBS可以帮助投资者进行风险分散，从而提高整体投资组合的效益。

房地产CMBS也存在一些局限性。

CMBS的定价和流动性都受到市场供需关系的影响，价格波动较大，具有一定的投资风险。

CMBS的发行规模受到发行人信用评级和抵押贷款质量的影响，若发行人信用等级低、抵押贷款质量差，则CMBS的发行会受限制。

二、REITsREITs即不动产投资信托，是由不动产投资公司发起设立的一种证券投资基金，旨在吸引广大投资者，通过全国各地的不动产投资项目，直接间接投资于不动产行业。

REITs在中国是一种新型的房地产投资金融产品，其主要特点是具有高度的流动性和稳定的现金流收益，具有较高的透明度和风险分散的优势。

REITs的优势在于它可以提供稳定的现金流收益。

由于REITs基金主要投资于不动产行业，因此可以通过租金、物业管理收益等方式带来稳定的现金流。

REITs的流动性较高，投资者可以在二级市场便捷地进行买卖，灵活度较高。

REITs在全球范围内都具有较高的透明度和风险分散效益，对于投资者而言是一种较为安全的投资品种。

商业地产ReitsCMBscap...

商业地产ReitsCMBscap... 2018年12月-重庆-中渝广场写字楼
2018年9月-广州珠江新城写字楼-侨鑫国际
2018年9月-广州天河北正佳广场商业中心
2017年12月-西安高新区写字楼-迈科大厦
2017年12月-成都商业中心-银泰中心
2017年11月-北京东城区长安街-民生金融中心2017年9月-上海世茂国际广场
2017年3月-北京东城二环写字楼-凯恒大厦
2017年3月-广州天河北酒店写字楼-海航双塔威斯汀2017年1月-北京朝阳区写字楼-亿利生态广场
2016年8
月-北京
朝阳区商
业写字楼
-银泰中
心
2016年6
月-上海
青浦区商
业-青浦
吾悦广场
单位：万元
2015年11月-上海陆家嘴写字楼-海航浦发大厦2015年7月-深圳万科前海公馆写字楼-鹏华前海。

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析中国房地产CMBS与REITs证券产品是两种不同的投资工具，其在房地产领域都有着重要的作用。

下面对这两种证券产品进行比较分析。

对于中国房地产CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商业抵押贷款证券）来说，它是由商业房地产抵押贷款组成的证券化产品。

CMBS将多个商业抵押贷款捆绑在一起，然后发行给投资者。

投资者通过购买CMBS获得了这些商业抵押贷款的收益权。

CMBS的发行主要是通过资产证券化的方式，可以提高房地产资产的流动性，降低了房地产开发商的融资成本，同时为投资者提供了多元化的投资选择。

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托）是由房地产公司或专门的投资公司设立的基金，通过投资房地产项目而获得收益。

REITs通常以公开募集的形式发行股票，投资者通过购买REITs的股票获得了房地产项目的收益权。

与CMBS相比，REITs更加直接地让投资者参与到房地产市场中，同时也为投资者提供了流动性和多元化的投资选择。

在流动性方面，REITs相对于CMBS更具有流动性。

因为REITs的股票可以在证券市场上进行买卖，投资者可以根据自己的需求随时买入或卖出REITs的股票。

而CMBS的流动性较低，因为它们通常没有在证券市场上交易，投资者需要长期持有才能获取收益。

在投资回报方面，CMBS和REITs都可以提供稳定的现金流收益。

不同之处在于，CMBS 的收益主要来自于商业抵押贷款的还款，而REITs的收益主要来自于房地产项目的租金收入。

CMBS的收益相对稳定，因为商业抵押贷款通常有较长期限和固定利率。

而REITs的收益则较为灵活，会受到租金市场的波动影响。

中国房地产CMBS和REITs证券产品在投资房地产领域都有着重要的作用。

CMBS主要通过资产证券化的方式提供多元化的投资选择，并提供稳定的现金流收益；REITs则直接让投资者参与到房地产市场中，提供流动性和多元化的投资选择。

cap rate通俗理解

cap rate通俗理解cap rate是房地产投资中经常用到的一个指标，是指资产净收入与资产市值之间的比率。

它的全称是Capitalization Rate，中文称为资本化率。

资本化是指将资本转化为收益的过程，而资本化率则是衡量这种转化效率的指标。

在房地产领域，投资者购买房产的目的通常是为了获得租金收入。

而cap rate就是用来衡量投资者从房地产中获得的收益率。

具体来说，cap rate等于资产净收入除以资产市值。

资产净收入是指从房产中获得的租金收入减去所有相关费用后的净收入，而资产市值则是指房产的市场价值。

举个例子来说明cap rate的计算方法。

假设某个房产的年租金收入为10万元，相关费用为2万元，房产的市场价值为100万元。

那么这个房产的资产净收入就是10万元减去2万元，即8万元。

而资产市值则是100万元。

那么这个房产的cap rate就等于8万元除以100万元，即8%。

cap rate的值越高，说明投资者从房地产中获得的收益越高。

因此，在进行房地产投资决策时，投资者通常会比较不同房产的cap rate，选择cap rate较高的房产进行投资。

当然，cap rate并不是唯一的衡量指标，投资者还需要考虑其他因素，比如地理位置、市场需求等。

那么，如何确定一个合理的cap rate呢？一般来说，不同类型的房产有不同的cap rate范围。

比如，商业房产的cap rate通常较低，因为商业租赁的风险相对较高，投资者要求的回报率也相应较高。

而住宅房产的cap rate通常较高，因为住宅租赁的风险相对较低，投资者对回报率的要求也相对较低。

cap rate还可以用来衡量房地产市场的热度。

一般来说，当市场热度高时，投资者对房地产的需求增加，资产市值上涨，导致cap rate下降。

相反，当市场热度低时，投资者对房地产的需求减少，资产市值下降，导致cap rate上升。

cap rate是房地产投资中常用的一个指标，用来衡量投资者从房地产中获得的收益率。