房地产会计实务
会计实务：房地产开发项目成本科目
房地产开发项目成本科目一、土地征用及拆迁补偿费1、土地款2、大配套费3、土地出让金4、土地契税5、土地交易费（拍卖手续费）6、办理土地证费二、前期工程费1、三通一平（1）临电工程费①红线外②红线内（2）临水工程费①红线外②红线内（3）临路工程费（4）填土及平整场地费（5）临时设施2、规划管理费3、规划设计费（1）咨询费（2）方案设计费4、施工图设计费（1）方案设计费（2）施工图设计费5、环境方案设计费（1）方案设计费（2）环境施工图设计费6、综合管网设计费7、人防费8、招投标费（1）招标监督服务费（2）代理费9、墙改费（新型建筑材料专项基金）10、地名费11、施工图审查费12、勘察放线费（1）地质勘察费（2）测绘费（3）地基测量费（4）人防物探费13、产权登记费14、销售许可证及面积测量费15、房屋交易手续16、分户土地登记费17、地籍地形图、核地18、合同审查费19、水泥专项基金20、环境影响评估费21、避雷检测费22、新建房屋白蚁防治费三、建安工程费1、地基处理（1）桩基础工程费（2）桩检测费用2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯（3）消防（4）排气通风3、工程预算编制费4、土建监理费5、沉降观测6、质量监督费7、人防设施（1）人防监理费（2）人防设施费8、变更及签证9、示范小区奖10、成品房装修11、其他（外装费用）四、基础设施费1、供电（1）工程费（2）小区管网2、供水（1）自来水工程费（2）水表费3、燃气4、通讯线路安装费5、电视（1）电视线路安装费（2）电视外网工程费6、智能化7、区内路灯8、环卫9、邮政10、环境工程（1）绿化（2）道路11、排水12、围墙大门13、车棚14、水面五、公共配套设施费1、区内非经营性公建（1）地下室及车库(人防) （2）其他区内设施（3）其它公共用房2、小区配套费3、公共设施维修基金附:进一步细化房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级注释说明1土地费用一、地价（一）土地出让金国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价（二）开发费国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或者将生地变成熟地的开发投资费用。
会计实务：投资性房地产
投资性房地产投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权；企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。
用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。
第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
(3)已出租的建筑物；企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。
出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。
2.不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产；为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。
(2)作为存货的房地产；房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
房地产企业会计实务介绍
例如，公司销售一套商品房，合同金额200万元，已经预收房款180万 元，在结转收入时尚有20万元尾款未收齐，则结转收入时，做如下分录处 理： 分录1： 借：应收账款 200万 贷：主营业务收入 200万 分录2： 借：预收账款 180万 贷：应收账款 180万 通过一借一贷，应收账款余额20万元。
对于土地成本和政府规费，若确信其日后能够取得有效票据的，可以 在发生时依据其他资料、原始凭证直接计入“开发成本”。 各公司支付股权投资款、股权收购款，先在“预付账款”核算，待被 投资或收购公司办妥工商登记手续时转入“长期股权投资”；与项目合作、 股权收购相关的合作款项具有预付性质的，也应在“预付账款”科目中核 算。
各公司在结算工程时应保留一定得质保金，待工程验收合格并在约定 的保质期内无质量问题时再支付。对于扣留的工程质保金，应单独开具收 据，并按对方已开发票的全额计入“开发成本”。 例：某项合同工程结算款1000万元，施工方开来发票1000万元，我司 实际支付950万元，按5%扣留质保金50万元,并向施工方开具50万元质保金 收据，则做如下分录处理： 借：开发成本--建筑安装工程费 贷：银行存款 1000万 950万
二、主要会计科目运用
1、应收账款
“应收账款”在确认收入实现时入账核算，结转收入时，对于已经收到 的房款从 “预收账款”科目中转出，对于尚未收到的合同款及相关款项确 认为“应收账款”。 房地产企业“应收账款”一般按项目、项目分期等进行核算，由于户数 较多，公司账面核算未要求明细到每户，一般通过明源销售管理系统辅助 记录。
万科与保利规模对比（万科/保利） 营业收入比 5.00 4.48 4.43 4.50 4.38 4.00 3.32 3.50 3.00 2.64 2.50 2.13 2.00 1.50 1.00 0.50 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 1.80 1.51 3.21 3.25 净利润比
房地产企业资料会计实务(pdf 195页)
第一部分 房地产开发生产流程
(4)项目设计是房地产开发的第四步，也是Biblioteka 系到项目是否符合市场需要 的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大 的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设 计3个具体步骤。
方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建 筑结构、环境关系等方面的设计要求。
第一部分 房地产开发生产流程
(6)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及 拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的 资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地 产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商 需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措 的资金数量，再通过各种融资方案的选择，确定合理的融 资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本 上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业 活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大 幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热 的房地产投资起到了一定抑制作用。
第一部分 房地产开发生产流程
(3)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目 开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开 发正式启动的第一步。我国原来规定可以有划拨 和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多；冲 击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种 情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通 过出让获得。但在实际上，从原土地使用者(即原 来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是 主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使 用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取 《房地产开发项目手册》。
房地产会计实务及纳税-详解
房地产会计实务及纳税-详解引言房地产行业作为国民经济中的重要组成部分，其会计实务和纳税问题一直备受关注。
本文将详细探讨房地产会计实务及纳税的相关内容，帮助读者了解房地产行业的财务管理和税务规定，并提供一些建议和解决方案。
房地产会计实务在房地产行业，会计实务是重要的管理工具，用于监控和管理企业的财务状况。
下面将介绍房地产会计实务的几个关键方面：资本化与费用化房地产开发公司在建设项目中面临资本化与费用化的抉择。
资本化指的是将直接与项目建设相关的支出计入固定资产或投资性房地产的成本，而费用化则是将这些支出视为当期费用进行核销。
正确的资本化与费用化决策对公司财务状况和利润计算具有重要影响。
工程项目结算房地产项目的结算涉及到工程款的支付与收取。
建设单位需按照合同约定的工程进度和质量完成施工，并及时向施工单位支付相应的工程款。
同时，开发商也需要确保购房人按照合同支付购房款。
在项目结算过程中，及时、准确地核算和处理款项是关键。
固定资产和投资性房地产管理房地产企业需要管理大量的固定资产和投资性房地产。
固定资产包括土地使用权、房屋和机械设备等，需要进行定期的折旧核算和资产清查。
投资性房地产则需要进行按公允价值计量的评估和跟踪，以及计提资产减值准备等。
融资与负债管理房地产公司常常需要借款进行资金筹措，同时也会存在大量的负债。
良好的融资与负债管理能够帮助企业实现良性发展。
企业需要根据业务需要选择适合的融资方式，并严格控制负债规模和负债成本，确保偿债能力和资金周转的稳定性。
房地产纳税问题房地产行业纳税涉及到多个方面和税种。
以下将详细介绍几个常见的房地产纳税问题：增值税房地产企业一般适用增值税一般计税方法。
根据增值税法的规定，企业需要按照销售额与销售成本之差计算应纳税额，并缴纳相应的增值税。
在购房销售中，开发商需要了解税率适用、税收优惠政策等相关规定，确保纳税合规。
房产税房产税是对企业拥有的房地产资产征收的一种税款。
房地产企业需要根据房产税法的规定，按照房产的评估价值计算应纳房产税，并及时缴纳。
(财务会计)房地产会计税务实务
税法规定，房产税的征税对象是房屋。
企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。
一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。
这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。
根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。
与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。
由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
”关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。
关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。
二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。
房地产会计实务操作
房地产会计实务操作引言房地产行业作为一个重要的经济领域，对于会计实务操作的要求也较高。
本文将重点讨论房地产会计实务操作的相关内容，包括房地产成本核算、收入确认、资产减值、租赁和融资等方面。
一、房地产成本核算房地产企业的成本核算主要包括房地产开发成本、土地使用权出让金、建筑物及相关工程安装工程费、所得税以及其他建筑物及土地相关的费用。
具体来说，房地产企业需要按照《企业会计准则》和相关法规的要求，将房地产开发成本按照工程完工百分比法进行核算，同时还要合理地分摊土地使用权出让金和其他相关费用。
在成本核算过程中，还需要关注资产减值的处理。
二、收入确认房地产企业的收入确认主要包括房地产销售收入和房地产租赁收入。
对于房地产销售收入的确认，通常采用完工百分比法或按照合同阶段来确认收入。
在确认房地产销售收入时，还需要将销售成本和已发生的销售费用相应地计入成本，并计提存货跌价准备。
对于房地产租赁收入的确认，主要参考《企业会计准则》和《合同计算租赁收入准则》，将租赁收入按照租赁合同约定的计算基础和计算方法确认。
三、资产减值在房地产行业中，资产减值的问题一直备受关注。
对于持有长期股权投资的公司，应根据公允价值变动或资产可收回金额的变动，对相关长期股权投资进行减值测试。
对于房地产公司的房地产及在建工程，应根据企业会计准则的规定，定期进行减值测试，如发现存在减值迹象，应及时计提相应减值准备。
四、租赁房地产租赁在房地产行业中占据重要地位。
根据《企业会计准则》和《合同计算租赁收入准则》，房地产租赁相关的会计实务操作主要包括确定租赁合同类型、租赁收入和租赁成本的确认、租赁支付的分期计提等。
对于经营性租赁，房地产企业在确认租赁收入时，还需要根据净回报率确定是否进行准租金的确认。
五、融资房地产行业的项目往往需要巨额资金的支持。
对于房地产企业融资相关的会计实务操作，主要包括融资成本的确认、融资费用的摊销以及相关准备计提等。
在确认融资成本时，需要对借款利息和其他相关费用进行合理的摊销，以反映融资成本的实际支出情况。
房地产会计实务及纳税详解
房地产会计实务及纳税详解第一篇房地产会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的治理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节操纵各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直截了当计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
四、代建工程开发成本指房地产开发企业同意托付单位的托付，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采纳批租方式取得土地的批租地价。
二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平坦等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场治理机构人职员资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等。
会计实务：房地产开发如何准确确认销售收入
房地产开发如何准确确认销售收入一些房地产开发企业在进行年度所得税汇算清缴时，对销售收入具体确认理解不准确，还存在按照原税法规定预售收入的概念理解并判断确认销售收入，出现申报错误。
《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称《办法》）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，按不同结算方式分别在收到款项时或合同约定应收款项时确认收入。
现结合文件进行说明。
取消预售收入的概念 按照新税法实施前房地产企业所得税法规定，开发产品完工前的收入为预售收入，完工后才按规定确认销售收入。
而国税发〔2009〕31号文件规定，开发企业只要按照房地产销售相关规定与销售对象正式签订了《销售合同》或《预售合同》，不管开发产品是否完工，税收上均确认销售收入的实现。
虽然会计核算方面存在预售收入或预收账款，但在企业所得税方面，只有完工前销售收入和完工后销售收入的概念，而不再有预售收入的概念。
按照《办法》第三条规定，房地产开发经营业务包括土地的开发和建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
完工前销售收入仍要预计毛利额 虽然取消预售收入概念，但由于开发产品完工前发生的成本费用尚未结算，企业会计上无法计算产品成本，税收上也无法计算计税成本。
因此，《企业所得税法》规定，对完工前确认的销售收入还是采取预计计税毛利额的方式计入当期应纳税所得额计算缴纳所得税。
《办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
会计实务：房地产公司承兑汇票融资和套利方式
会计实务：房地产公司承兑汇票融资和套利方式简介本文将介绍房地产公司常用的一种融资方式——承兑汇票融资，以及与之相关的套利方式。
对于房地产公司来说，融资是其业务发展和项目实施的重要手段之一，而承兑汇票融资则是一种安全可靠的选择。
承兑汇票融资定义承兑汇票是指由一方出票并向另一方支付一定金额的汇票，同时承诺在未来一定时间内向持有人支付该金额。
在房地产行业中，承兑汇票融资也称为票据融资，即房地产公司通过出具承兑汇票的方式获取资金。
优势承兑汇票融资相比其他融资方式具有以下优势：1. 低成本：相较于银行贷款等传统融资方式，承兑汇票融资的利率通常更低，对于房地产公司来说是一种较为经济的融资方式。
2. 灵活性：房地产公司可以根据自身的资金需求和还款能力来制定承兑汇票的金额和到期日，从而灵活地调整融资计划。
3. 建立信用：通过及时支付承兑汇票本息，房地产公司可以增强其信用度，从而更容易获得其他金融机构的信贷支持。
注意事项在进行承兑汇票融资时，房地产公司需要注意以下事项：1. 风险控制：需充分评估市场环境和公司自身情况，在确保还款能力的前提下选择适当的融资额度和到期日，以降低违约风险。
2. 合规性：了解并遵守相关法律法规，确保承兑汇票的合规性。
3. 市场审核：选择可信赖的票据签发机构，并与其建立良好的合作关系，以提高融资的可行性和成功率。
承兑汇票融资的套利方式定义承兑汇票融资的套利方式是指房地产公司通过合理运用资金，以获取更高的收益并降低融资成本的一系列操作。
套利方式以下是房地产公司常用的承兑汇票融资套利方式：1. 资金投资：将融资所得的资金灵活投资到其他投资项目中，通过投资收益获取更高的收益率。
2. 承兑汇票贴现：将承兑汇票作为质押物向金融机构融资，并在到期日前将承兑汇票在二级市场以较低价格卖出，从而获得差价收益。
3. 承兑汇票转让：将持有的承兑汇票转让给其他公司或个人，以获取一定的转让收益。
4. 延期兑付：在确保信用良好的前提下，与持有人商议并延长承兑汇票的支付期限，以推迟还款的时间，从而更好地运用资金。
会计实务：房地产公司承兑汇票融资和套利方式
会计实务：房地产公司承兑汇票融资和套利方式引言房地产公司作为资本密集型行业的一员，面临着巨额的资金需求。
为了满足资金的流动性要求和降低融资成本，房地产公司可以考虑采取承兑汇票融资和套利方式。
承兑汇票融资承兑汇票是指出票人向银行发出的支付请求，银行收到汇票后签字承诺在指定日期支付一定金额给持票人。
房地产公司可以通过承兑汇票融资来解决短期资金周转不灵的问题。
步骤1. ：房地产公司向银行出具一张指定日期、金额和欠款人的汇票。
2. 银行承兑：银行对汇票进行核实后，签字承诺在到期日支付给持票人。
3. 持票人出售：房地产公司可以将承兑汇票在二级市场上出售给需要短期投资的投资人，从而获得资金。
优点- 提高资金周转速度：承兑汇票可以在短期内获得资金，解决房地产公司的流动性问题。
- 降低利息成本：相比于银行贷款，承兑汇票融资通常具有较低的利息成本。
注意事项- 需要谨慎管理：房地产公司需确保自身有充足的现金流和还款能力，以避免未能按时偿还承兑汇票的风险。
- 需要选择合适的到期日：在制定汇票到期日时，需要考虑公司资金周转情况，避免发生资金紧张的情况。
套利方式除了承兑汇票融资，房地产公司还可以通过套利方式实现资金的增值。
抵押贷款套利房地产公司拥有的物业可以作为抵押品，向银行申请贷款。
同时，利用所获得的贷款资金进行投资，例如购买高收益的金融产品或其他房地产项目。
通过这种方式，房地产公司可以获得更高的资金回报。
股权套利房地产公司可以通过投资其他公司的股权来获得更高的收益。
例如，房地产公司可以将一部分资金投入股市购买优质股票，通过股票的升值来实现资金的套利。
结论承兑汇票融资和套利方式对于房地产公司融资和资金增值都具有一定的优势。
但需要注意，这些方式都涉及一定的风险，房地产公司在采取这些方式时应谨慎选择并做好风险控制管理。
以上是关于房地产公司承兑汇票融资和套利方式的简要介绍，希望对您有所帮助。
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一、概述1>>>>>五证房地产行业最基础的五证------土地证、开工证、销售许可证、竣工证、准入证。
这五证标识着项目不断发展的过程：土地证，意味着这个楼盘开始处于拟建状态。
开工证，意味着这个楼盘开始处于在建状态。
销售许可许，意味着楼盘可以开始卖了。
竣工证，顾名思义，意味着楼盘的竣工，这个时候发生的在建成本（房地产开发成本）应转至完工成本（完工开发产品）准入证，业主可入住，楼盘正式结算必备条件之一（若某户取得准入证，但是销售状态不是“签约”或收到房款数不足总房款的20%者，都不能结算）。
结算的项目，预收收入转入主营业务收入，完工成本转入主营业务成本，主营业务税金及附加计提。
2>>>>>税金房地产行业的税金是提前预缴的:譬如本月收取了一部分房款，这部分房款虽然没有转至主营业务收入，但是本月也要缴纳营业税、土地增值税、附税。
季度的时候也要缴纳所得税。
3>>>>>报表里的特殊科目专属资产负债表里的应收账款余额表示已达到结算条件的楼盘未收回的房款。
资产负债表里的存货包括的是两个部分：5001（房地产开发成本）和1405（完工开发产品）注：5001和1405均为会计科目代码4>>>>>关于普通住宅和非普通住宅普通住宅需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上（容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积，所以说高层的容积率会很高。
更多关于容积率的问题请自行度娘）；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
只要有一个条件不满足，即为非普通住宅。
比如一套东直门32号院的房产，面积70平米，总价81万，单价11571元。
该套房屋容积率高于1.0，面积小于140平米，而且在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。
该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍，因此，该套房屋属于普通住宅；如果单价高于12710元，那么则按非普通住宅计算。
5>>>>>期房和现房期房：指房地产开发商从取得商品房预售许可证（销许）开始至取得房地产权证（准入证）为止，所出售商品房称为期房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
现房：是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收（即下达准入证，各地对交付标准没有统一规定），可以正式入住的物业。
6>>>>>八大类成本一般房地产行业，成本是分为八大类的，不过不久我们单位要合成六大类了，因为八大类比较普遍，还是介绍八大类：5001.01至5001.08是日常支付工程款时计入的科目，换句话说，实际发生的那些金额都在01和08科目之间体现。
5001.09是用来做预提的，下面会提到。
5001.10是项目竣工的时候结转到完工科目所用的过渡科目。
二、分述PART1、流程因为一般的手续费、营销管理费都与一般公司无异，就不说了。
主要说说收入，成本，税金。
拿到土地证，所支付的土地价款计入5001.01这个时候的项目状态是拟建，不预提成本，没什么太特殊的就不说了。
以下是按顺序进行的。
（一）、拿到“建筑工程施工许可证”即意味着开工这个时候大多都是前期工程，不会有房款收入。
月末计提在建项目的成本也相对简单。
每个公司计提成本的方法可能都不一样。
根据我们公司的标准，纯在建项目（部分在建部分完工不算），月末成本计提数，一般为下月预估工程成本付款数。
且每季度原路冲回上季度计提，再重新计提。
非3、6、9、12月底，纯在建项目不计提该成本。
若下月预估付款数为100万。
则科目如下：借：房地产开发成本--预提成本（5001.09）100万贷：应付账款--各期预提成本100万那么，这个成本预提是否合理呢？我们来还原一下完工进度好啦~这个案例的预提数是1371万，即下个月的预计付款数。
填在D列。
A列的数是成本的预提数，这个数就是这个项目在建部分预计总共会发生的金额。
但是A列要填的是预计总投资金额减去预计5001.01土地价款部分的数。
（无论减数还是被减数，都是预计的，和实际发生无关）C列为实际发生的数，即账上5001.02至5001.08发生额合计（注意也要刨去地价，所以没有5001.01）好啦，B列是自动生成的，上面有公式。
这个比例可以和现场的土建工程师核对一下，他比较清楚现场的情况。
若合理就按1371万计提，若不合理，适当调增或调减。
注意：预提成本一定要在5001科目再也不会进账的情况下计提。
因为在银行对齐以后，我们还要进行结账，如结转管理费用，结转资本化利息等，这些流程都会涉及5001科目的变动。
因此，预提工作一定都要在上述结账流程结束后计提。
（二）、拿到“商品房销售许可证”即意味着房子可以出售未达到结算条件前，收到的房款都计入“预收账款”科目。
先前交定金、首付、房款。
中期会有定金转契税、业主缴纳契税、维修基金、预告登记费流程。
后期开发商把缴纳契税、维修基金、预告登记费上交房管局。
再经过银行放贷等不断交齐房款的过程，最终达到收款完全。
1>>>>>诚意金、定金、预售房款业主过来买房的很多，预约排号的也很多，当时并不能保证你交了钱就有房，可是要是不交钱，那连房子的钢筋都见不到...于是就先有了诚意金的概念，诚意金也称为意向金。
信息里录入了买家的名字，可是并没有联系房号，所以查房号是查不出的，只能查人名。
例如，一个人交了预约金2W，我们这么入账：借：银行存款20000贷：其他应付款--购房意向金20000哪天可以转成定金了就是：借：其他应付款--购房意向金20000贷：预收账款--预收房款20000交首付或部分房款时的分录：借：银行存款XXXXX贷：预收账款--预售房款XXXXX 如果一开始交部分房款的时候给业主开具的是收据，以后肯定是要换成发票的，换发票时候的分录：房地产行业貌似都用“明源”这种系统，直接导出信息的话，摘要里会有清楚的信息（譬如是收据还是发票，房号等信息都有）贷：预收账款--预售房款-XXXXX贷：预收账款--预售房款XXXXX2>>>>>契税、维修基金、预告登记费买房子只付房款你就错啦！契税、维修基金、预告登记费一个都不能少，只不过这些钱虽打给开发商，实质上，开发商后来还是要交付给房管局的。
收到这些钱分录如下：借：银行存款XXXXX贷：其他应付款--客户按揭产权费用XXXXX 若业主有意将先前缴纳的定金换做产权费用使用，则：贷：预收账款--预售房款-XXXXX贷：其他应付款--客户按揭产权费用XXXXX 当开发商把这些钱交付给房管局时，我带的项目维修基金有一部分是公司承担的，所以分录如下：公司承担的维修基金借：房地产开发成本-开发间接费-维修基金A业主们承担的契维预贷：其他应付款--客户按揭产权费用-B银行付出的钱贷：银行存款A+B支付的印花税借：管理费用-财产费用-税金XXX借：应交税费-其他税种-印花税XXX（过渡科目）贷：应交税费-其他税种-印花税XXX（过渡科目）贷：银行存款XXX契税、维修基金是以房子合同金额按照一定比例算得，比例和地区还有房源性质有关（这里是一个讨论点）。
预告登记费一般是固定的，我所带的天津的这个项目每间房都是80元。
若无特殊情况，上交房管局以后，已办理的客户按揭产权费用科目应无余额。
若在转收入之前客户申请退房，房款的分录直接对冲即可，交到房管局的那些契税维修基金退到客户头上的不用做账，但是公司承担的那一部分若是退回，你就必须要知道之前缴纳了是多少，因为当初若是缴纳一万以上，三年过后就会产生六七百的利息----------借：银行存款A+B借：房地产开发成本-开发间接费-维修基金-A借：财务费用-银行利息收入 -B3>>>>>缴纳营业税、附税、土地增值税房地产行业的税金为预缴，即当月销售收入都要缴税。
无论你是不是计入“主营业务收入”（1）营业税假设2012年8月份，我们收到房款1000万元，全部计入“预收账款”。
2012年9月的时候，我们将缴纳营业税：1000万*5%=50万新营业税税目税率表税目税率一、交通运输业3%二、建筑业3%三、金融保险业5%四、邮电通信业3%五、文化体育业3%六、娱乐业5%－20%七、服务业5%八、转让无形资产5%九、销售不动产5%（2）附加税附加税包括：城建税（税率为营业税的7%）防洪费（税率为营业税的1%）教育费附加<国家征收的为营业税的3% ；地方征收的为营业税的2%>总共为营业税的5%注：在天津教育费附加2011年2月起有的地方征收，在2011年1月底以前征收的附税为0.55%这三者共占收入的0.65%（3）土地增值税变化较大的一种税。
以我带的这个天津项目为例，此项目为非普通住宅，2010年9月之前根据面积的不同，有1%，和2%的区别。
2010年9月开始，全部变为2%(单价2万以下2%，单价2-3万3%，单价3万以上5%)各地区间有差异。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------引个条文：“点地产网讯：12月1日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局、北京市财政局联合发布《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》，重新调整北京土地增值税预征率。
除了保障性住房和容积率1.0的房地产开发项目，其土地增值税预征率都将由原来的1%调整为2%。
通知指出，从2010年10月1日起，房地产开发企业销售商品房取得的收入，预征土地增值税的标准细则为：房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税；其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。
”---------------------------------------------------------------------------------------------------------------关于地下车库要不要缴纳土地增值税的问题。
土地增值税的缴纳要求①国有土地②房地产权属发生转移③并取得收入，以上条件有一个不满足则不交。
我所带的这个项目车库为赠送的人防地下车库，第一没有取得收入第二人防地下车库的产权还是国家的，权属未发生转移，所以都不缴纳土地增值税。