商业地产房地产基础知识.pdf

宗教用房等等。
房地产特征
– 房地产位臵的固定性 – 房地产地域的差别性 – 房地产的高值耐久性 – 房地产的保值增值性
房产所有权
– 也叫房屋的产权：是指对房屋全面支配的权利
– 内容包括：
• 使用权：对房屋的实际利用权力 • 占有权：通常由所有权人行使，但有时也由别人来行使，这就
是所有权与使用权分离的情况 • 收益权：是指房主收取房屋财产所产生各种收益 • 处分权：是所有权中一项最基本的权利
建筑的土地 – 熟 地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接进行
房屋建设的土地 – 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房
地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年 – 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地
产，它可能是新的，也可能是旧的
房产的分类
– 住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。 – 生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括
土地所有权的划分
– 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有 土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使 用权，没有所有权。
– 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土 地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
土地使用权出让年限
根据《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规 定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为：
– 从房屋价格看，乡产权房价格只有同样位臵商品房价格的40%至60%。 – 从住房形态看，一样是普通住宅。 – 从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。 – 从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜 – 从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，
服务管理水平不是很高。 – 小产权（乡产权）房屋，这样的房子没有国家的土地使用证和预售许
建设单位，由中标单位按照约定标准建设， –
– 按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套 型普通商品住房。
住宅属性
保障性住房
商品房
廉租房 经济适用房 政策性租赁房 限价房
一般商品房
限价房 不是保障性住房 是一种政策性
商品房
土地类型：
– 居住用地 – 工业用地 – 仓库用地 – 交通用地 – 市政用地 – 商业服务用地
可证，国土房管局也不予以备案，换言之，这样的小产权房子是国家 所不认可的，购买此类房屋的权益也将是不受国家法律所保护的。
限价房、两限房、双限房
– 限房价、限套型普通商品住房(简称“两限房”或“两限” 商品住房)
– 指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的 基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发
工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等 – 办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日
常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。 – 商业用房：指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相
馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。 – 其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、
大产权VS小产权
– 大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。 大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收 益收成
– 小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的 本质区别在于土地使用权
– 通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让”
房地产基础知识
房地产基础知识
–房地产基本概念 –房地产市场 –规划基础知识 –建筑基础知识 –商业地产基础知识
房地产基本概念
–房地产 –房地产类型 –房地产分类 –房地产特征 –房地产权利 –房地产业
–土地概况 –与建筑业的关系 –房地产开发流程 –房地产开发的经营
风险
房地产
– 房产 + 地产 ；其在物质上是由土地及土地上的建 筑物和构筑物构成的
大小产权的几种说法
– 第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小 产权
– 第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证 的，由乡镇政府发证书的叫小产权
– 第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫 “大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”
乡产权房屋优势与风险并存
– 教科文卫设施用地 – 公共绿化用地 – 港口码头用地 – 军事用地 – 其它用地
居住用地——R
公共设施用地——C 工业用地——M 仓储用地——W
正 确
对外交通用地——T
版
道路广场用地——S
市政公用设施用地——U
绿地——G
特殊用地——D
水域和其他用地——E
土地所有权：
– 指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占 有、使用、收益和处分的权利。
商旅娱用地
工业用地 综合或其他用地 教科文卫体用地
居住用地
40年
50年
70年
土地使用权出让方式
–协议出让 –招标出让 –拍卖出让 –挂牌出让
用地单位必须按照合同约定使用土地，超过开工满一年未动工的，按照地 价款的20％以下征收土地闲臵费，满2年未动工的，可无偿收回土地使用权
房地产业
– 概念：从事房地产开发、经营、管理、服务等行业的总称
– 房产：房屋及其产权的总称 – 地产：土地及其权利的总称
房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期 的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占 用的土地的使用权
房地产类型
– 生 地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 – 毛 地：是指具有一定城市基础设施，但未进行拆迁的可用于
– 内涵：
• 土地开发和再开发 • 房屋开发和建设 • 房地产经营 • 房地产中介服务 • 房地产物业管理服务 • 房地产金融
房地产与建筑业的关系
– 建筑业属于第二产业 • 物质生产部门－－承包商
– 房地产业为第三产业 • 兼开发、经营、管理、服务于一体－－开发商
房地产开发经营的主要阶段
– 建设工程项目设立和企业组建 – 房地产建设工程项目规划与审批 – 土地使用权的取得 – 征地与拆迁 – 工程建设与管理 – 房地产的租售管理 – 房地产的物业管理