南京六合板块房地产调研报告

南京六合调研报告

目录

第一章：市场现状分析——宏观背景下的策略与目标第章市场现状分析

第二章：区域价值分析——价值挖掘与机会寻找

第一章：市场现状分析

市场形势如何？1⏹全国市场形势研判

⏹南京市场表现

形势研判⏹六合市场表现

宏观投资放缓、CPI 高位运行、货币政策持续从紧，经济

投资放缓高位运行货币政策持续从紧经济低迷、国内政策趋向紧缩。

⏹投资是拉动中国经济增长高潮的两大基本需求因素，而目前中国经济投资放缓

10年1月至11年1

月中国CPI 月度走势

日公布⏹国家统计局2月15日公布，中国

1月份

CPI 同比增

4.9%，高于上月的增4.6，后市的宏观调控压力依然很大

全国政府继续加强政策调控，11年房地产市场政策国

市场导向将持续从严

货币政策继续从紧，存款准备金率上调至16%

中国人民银行发出通知，决定自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.5个百分点。

年月日存款准备金率再次调个百分点

201129日，存款准备金率再次上调0.25

1月份CPI同比增4.9%，高于上月的增4.6

2010年12月4日住建部发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》。明确提出：2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，这相比2010年新增420套，且公共租赁房将占主要部分。

套且公共租赁房将占主要部分

调整完善相关税收政策，加强税收征管

对于个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税。

强化差别化住房信贷政策

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍

全国

6810120

24环比

12.8

12.4

11.4

10.3

9.3

9.1

8.6

7.7

6.4

4月5月6月7月8月9月10月11月12月•2010年初一路飞扬，4月达到顶峰，环比涨幅达到12．8％。自4月份国务院调控措施出台后涨幅逐步回落从月份的月份的月份的降至出台后，涨幅逐步回落：从5月份的12．4％，6月份的11．4％，7月份的10．3％降至8月份的9．3％，9月份的9．1％，10月份的8．6％，再到11月份的7．7％，最后到12月同比上涨6.4%。从环比涨幅来看，有升有降。自6月份开始，连续3个月零增长，市场陷入观望。进入9月，环比开始小幅上涨，到11月，环比上涨为0．3％，最后到环比上涨0.3%。从这些数据可以看出，房价过快上涨的趋势得到了一定程度的遏制，这是调控政策作用的结果。

南京南京2010年土地市场一枝独秀，虽然2010年土地成交面积比2009年涨市场幅不大，但成交金额却达到554.99亿元，上涨超过一倍

•201044997597其中两块土地流标一块退地共年南京共出让土地4499759.7 ㎡，其中两块土地流标，块退地，共成交4412276.8 ㎡，土地收入总金额为5549935万元。

•成交面积分布上，江宁地区土地成交面积最大，为1534290.7 ㎡；浦口成

交面积第为2088而下关区因为两块超级地王的诞生成交面

交面积第二，为720788.7 ㎡。而下关区因为两块超级地王的诞生，成交面

积到695841.6 ㎡，居第三。

市场

区域，仅1月六合有4幅地块出让，其中三块已经成交。

面积

宗数

☐从区域分布来看，

江北与江宁板块成为2011年年头土地板块

面积（万㎡）

占比（%）

宗数占比（%）

城北27.4124.21218.19城南34.0130.0319.0910209909出让的热点区域。☐一向不温不火的

江北土地市场却看

河西 1.020.919.09江宁32.9829.13327.28六合17.8115.73436.3611323市场却看点频出，共有4幅土地成功出让，出让总面积17.81万平方总计

113.23

100

11

100

南京11年土地各区域成交情况

米。

六合, 16%

城北

24%

江宁, 29%

河西1%城南, 30%

河西, 1%

市场

通胀压力造成“买楼保值热”一定程度上削弱二次新政的影响。

2010年春节后，住宅销量迅速攀升，在4月达到首次峰值，房价随之疯涨。新政出台后，市

场观望情绪浓重，5月销量直线下滑，认购、成交量分别在6、7月跌至谷底。7月后，打折促销的楼盘明显增多，前期积压的自住型需求开始释放，楼市销量在十月达到全年峰值。促销的楼盘明显增多前期积压的自住型需求开始释放楼市销量在十月达到全年峰值二次新政后，楼市销售再度受挫，不过下滑幅度较小。

六合目前六合市场板块分部清楚，各板块各有卖点，

市场

市场细分明显

板块

板块概况

代表项目价格（元/㎡）

荣盛龙湖半岛龙池湖板块

环龙池湖区域

、龙池翠洲、香缇郡

5800-7800

南门板块

六合南门区域，位于老城和新城的交接地带，为六合新兴发展板块

钻石华府、鹏城国际、金地龙湾、珠港文馨花苑

6200-7200

主城板块

（雄州板块）

雄州老城区区域盛棠苑、秀林水苑、书香华庭、紫晶城

7700-9000

八百桥板块

八百桥县，金牛湖周边区域

茉莉香舍、嘉恒新苑

3000-4000