天津大悦城项目概况新
天津和平大悦城建筑特点设计
天津和平大悦城建筑特点设计1. 引言天津和平大悦城是一座位于中国天津市和平区的综合性商业建筑群。
该项目由著名的建筑设计公司负责设计，以满足当地居民对现代化购物、娱乐和休闲的需求。
本文将重点介绍天津和平大悦城的建筑特点设计。
2. 建筑外观设计天津和平大悦城采用了现代化的建筑外观设计，以展现都市时尚与独特个性。
整个建筑群由多栋高层建筑组成，呈现出流线型的外形，给人一种动感而又稳定的感觉。
建筑外墙采用了玻璃幕墙材料，使得整个建筑充满了透明感，同时也提供了充足的自然光线。
3. 内部空间布局天津和平大悦城注重内部空间布局的合理性和灵活性。
一楼设有宽敞明亮的主入口大厅，为顾客提供舒适的进入体验。
内部各层楼之间通过扶梯、电梯和楼梯相连，方便顾客的出行。
商业区域分布在不同楼层，每层都有独特的主题和定位，满足不同消费者的需求。
4. 商业区域设计天津和平大悦城的商业区域设计充分考虑了消费者的购物体验和舒适度。
商铺采用了开放式设计，使得顾客可以一目了然地浏览各种商品。
商铺之间设置了宽敞的过道，方便顾客流动。
购物中心还设有休闲区、餐饮区、娱乐设施等配套设施，为顾客提供全方位的服务。
5. 环境友好设计天津和平大悦城注重环境友好设计，在建筑材料选择和能源利用上做出了努力。
建筑外墙采用了高效隔热材料，减少能源消耗。
屋顶安装了太阳能板以供部分电力使用。
购物中心还设置了室内绿化空间，引入自然光线和空气，营造舒适的环境。
6. 安全设计天津和平大悦城的安全设计是考虑最为重要的因素之一。
建筑中设置了消防设备、监控系统和紧急疏散通道，确保顾客和员工在紧急情况下的安全。
商铺门窗采用防盗设计，提供了良好的安全保障。
7. 文化元素融入设计天津和平大悦城设计中融入了当地文化元素，以展示地域特色和历史底蕴。
在建筑外观上，采用了传统建筑元素的现代诠释，如琉璃瓦、红墙等。
商业区域内部也设置了艺术装饰，展示当地的传统工艺品和文化艺术。
8. 结语天津和平大悦城是一座集购物、娱乐、休闲于一体的综合性商业建筑群。
天津大悦城楼层业态
天津大悦城（项目招商信息）小业态组合
1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。
天津大悦城各楼层餐饮布局
通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。
天津大悦城租金分配计划
1)在零售业态中，超市的租金水平最低，时尚服饰最高，比值在1：5左右；
2)餐饮与零售比值在1：2左右；娱乐与餐饮的比值也在1：2左右。
天津大悦城
b1楼层功能分区
b1楼层业态分布情况
F1楼层平面图
f1楼层功能分区
f2楼层平面图
f2 ：落位示意图
f3楼层平面图
f4楼层平面图
天津大悦城F5楼层平面图。
天津商业项目案例分析中粮大悦城
天津商业项目案例分析中粮大悦城市场开发部|市场研究中心2012.1目录项目分析开业情况模式解析第一部分：项目分析项目介绍业态分布经营状况预估项目背景2004年10月，天房发展与浙江华庭、上海澳庭合资组建天津市津茂置业有限公司，共同开发建设南门西B、C地块（今天津大悦城）中粮集团于2004年9月和2007年5月分两次收购完成浙江华庭、上海澳庭在该项目65%的全部股份。
2009年9月，中粮置业再次收购天房集团在津茂置业有限公司的35%股权，本次股权转让完成后，中粮置业持有津茂公司100%的股权。
项目背景项目介绍业态分布经营状况预估☐带着华润创建万象城的梦想来到中粮的宁高宁，在3个大悦城基本进入营业状态后，开始广泛布局他的“大悦城”计划。
☐未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。
☐按照宁高宁的计划，中粮集团在中粮地产（现已上市）、中粮置业（主攻商业地产）两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市，避免再出现下面两三个地产公司同业竞争的问题。
天津“大悦城”项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。
由世界500强企业中粮集团开发，总投资逾40亿元。
项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目定位• 国际时尚生活城• ——年轻、潮流、时尚、品味• 前期定位描述• 一个具有现代水准的，集购物、休闲、娱乐功能于一体的体 验型综合性购物商业中心，以中等偏上的消费层次作为主要服务对象。
项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目介绍业态分布经营状况预估项目背景目标客群•潮流青年•流行时尚•新鲜体验•娱乐休闲•中产阶层•追求生活品质•体现身份地位•放松身心压力•和睦家庭关系•时尚家庭•都市2-3口之家，具有一定品味及消费能力，消费频率稳定• 外籍人士• 过往流动性旅游客群• 随机性较强，往来商务和旅游消费•团购集团消费•卡务项目介绍业态分布经营状况预估项目背景主要指标概述购物中心建筑面积 125077平米 使用面积71928平米实用率 57.5%层高首层：6.3米 2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯 位置建筑面积（平米） 车位数立体停车楼10680 140 B1 22056 188 B235851689B3 40209 750（含办公楼500） 合计1087961767停车场项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景业态组合：购物中心、酒店式公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店（替代部分写字楼出租面积）业态定位建筑面积 商业购物中心+观展中心 14万平米 写字楼降低写字楼面积 6万平米 酒店国际精品商务酒店 3.5万平米 公寓销售型酒店式公寓 4万平米 住宅 五栋住宅 7.8万平米业态组合说明：1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。
大悦城市调报告
天津市大悦城调研报告1、项目基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。
项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。
周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。
项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。
日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。
大悦城---产品体系及品牌战略
核心提示：大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall 的杰出代表作。
大悦城项目概况截至2012年底，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。
在建和即将启动的大悦城项目有5个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。
项目效果图 内容概况西单大悦城北京西单大悦城是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。
地处西单核心商圈，定位为国际化青年城，以年轻、时尚、国际化为品牌主张，通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。
开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京城的潮流地标。
开业时间：2007年12月28日 总投资：近40亿元 建筑面积：20.5万m2 停车位：近2000个 朝阳大悦城北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块居住重心区。
集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲、酒店式公寓为一体，规划有269家店铺，餐饮72家，197家时尚名品店，主力店包括日本永旺百货（已撤）及超市、蓝天城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV 、金钱豹国际美食百汇开业时间：2010年5月 总投资：近30亿元 建筑面积：40.6万m2 停车位：近3000个天津大悦城天津大悦城地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处。
是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。
定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全方位的国际化生活体验。
在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV 、大型儿童体验中心等业态。
开业时间：2011年12月总投资：近30亿元建筑面积：53万m2停车位：近3000个天津六纬路大悦城天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环，距离海河仅272米之遥。
天津大悦城项目概况新
天津⼤悦城项⽬概况新天津⼤悦城项⽬概况由世界500强企业中粮集团斥资近50亿元倾⼼打造的天津⼤悦城项⽬占地8.9万平⽅⽶，总建筑规模53万平⽅⽶（含地下部分），涵盖⼀站式体验型购物中⼼、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和⾼档住宅等多业态的“城市综合体”。
项⽬地处天津市内环核⼼区域，和平区与南开区的交汇处，项⽬四⾯临街，49条公交线及2010年底开通的地铁2号线，组成了通达的交通脉络。
⾦钻地段赋予其⽆可⽐拟的傲⼈优势。
国际化趋势的地标性商业建筑群彰显了现代城市商业的独特风貌。
商业概况天津⼤悦城购物中⼼部分建筑⾯积达25万平⽅⽶，主体部分为四层，局部五层，地下三层为⼤型停车场及地上停车楼，车位数⾼达3000余个，可谓天津核⼼区域内商业体量最⼤的项⽬，其定位是“国际时尚青年城”，是天津未来新的消费⽬的地，建成后将是⼀座集购物、餐饮、娱乐、休闲等于⼀体的⼤型商业旗舰。
交通状况项⽬位置距离地铁⼀号线（西南⾓站）和地铁4号线（东南⾓站）步⾏均5分钟。
周边拥有49条公交线，并与2011年年底开通的地铁2号线出⼝⽆缝连接，组成了通达的⽴体交通脉络。
⼤⼤增强了本项⽬的便利性和交通易达性。
商圈状况项⽬地处天津市核⼼区域，其便捷的交通优势使项⽬周边具有极⼤的辐射⼒。
项⽬周边3公⾥范围内拥有73万⼈⼝，5公⾥范围内拥有330万⼈⼝。
区域内新增成熟⾼端社区300万平⽶，约14万中⾼端消费群体。
古⽂化街、⾷品街、⿎楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游⼈群。
项⽬⽐邻天⼤、南⼤等著名⾼等学府，周边⼈⽂环境好，是天津市重要对外展⽰窗⼝之⼀。
建筑亮点2009年天津市新的⼗⼤地标性建筑群。
项⽬位于天津市核⼼区域内，地理位置优越，不仅处于和平、南开两区交界处，还占据了三⼤传统商圈(东马路、南市、和平路商圈)交汇的核⼼位置，是天津市级最⼤的新兴商圈25万平⽶的超⼤商业建筑体量，可以承载最齐全的功能业态。
项⽬拥有便利的⽴体交通脉络，不仅有多条公交线路到达，同时还与2010年底开通的地铁2号线⽆缝连接。
2019年天津和平大悦城招商手册-项目区位定位业态
2019年天津和平大悦城招商手册-项目区位定位业态大悦城●中粮背景JOY CITY ——COFCO诸多品牌的产品与服务组合，塑造了中粮集团高品质、高品位的市场声誉4天津大悦城TIANJIN JOY CITY SHOPPING CENTER2019年全国各省人均GDP 排名天津大悦城项目简介天津大悦城位于老城区，是大悦城系列的重型店，集一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼。
时尚精品公寓、高端住宅为一体的城市综合体。
项目总建筑面积53万平方米，其中购物中心27万平方米。
2019年天津大悦城开工奠基2019年天津大悦城中心岛正负零浇灌2019年天津大悦城骑鹅公社开街天津大悦城成功举办首届“大悦疯抢节”2019年天津大悦城神兽寺街开街天津大悦城颠覆艺术主题街区0618盛装启幕天津大悦城App 火爆上线2019年天津大悦城“良食局”荣获“新零售理念”银奖天津大悦城5号车库匠心启程天津大悦城IF 街成功亮相天津大悦城TIANJIN JOY CITY SHOPPING CENTER增速最快的购物中心SHOPPING CENTERWITHTHE FASTESTINCREASING SPEED项目优势PROJECT ADVANTAGES和平大悦城位于天津市和平区南京路与营口道交口，地处南京路、滨江道第一核心商圈，堪称天津的西单、王府井●商圈日均客流40-50万人次●国际品牌进驻天津首选●以中高端白领、全市购物消费为主●不乏拥有乐活精神的小资客群项目优势PROJECT ADVANTAGES交通优势地铁、公交形成立体交通体系，四通八达●地铁1号线、3号线双地铁上盖，无缝连接●多达60条公交线路●6分钟到达天津站，12分钟到达天津西站，25分钟达到天津滨海国际机场，均可乘地铁直达区位优势周边拥有15座高级写字楼，总体量达88.3万平方米，白领人群10万人●天津第一核心商圈，商业密度最大，人气最高，客流最多●百货业态聚集，吸引城市大批客流到访●汇集全市60%甲级写字楼，众多跨国金融和投资企业落户于此●集合中央商务区、中央商业区、中央信息区三大功能区●天津服务业集中区。
大悦城优秀课件
音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
•.
•14
• 优点：
1.布局富有创意，采取不同形状 的岛屿设计，可以装饰和美化 营业场所。
2.商场气氛活跃，能增加顾客的 购物兴趣，并延长逗留时间
1.不利于最大限度的利用营业面积。
2.布局过于变化会造成顾客迷失，顾 客会因无耐心寻找而放弃一计划内购 物。
3. 大悦城也使用了装饰照明，通过采用大量的彩灯、壁灯、吊灯、落地灯和
•.
•19
采光度
•.
•20
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
60%
装饰照明
•.
•21
布局的设计
商品本身 的特性
1
商品盈利程度
2
3
顾客购买行走特 点
•.
商店的位 置优势
4 配合其他促销策略
•22
商品本身的特 性
• 大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会 临时产生冲动性购买，所以大悦城在 B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
3.服务功能齐全，及零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设 相应规模的停车场。
4.地址设在商业中心或城乡部的交通枢纽点。 5.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮、实行租赁制。 6.目标顾客以流动顾客为主。
•2023/12/31
•.
•7
店面布局
大悦城
友谊新天地
•.
•8
•.
天津大悦城招商手册(中文)
e
天津大悦城 Joy City,Tianjin
股东介绍 城市发展 区域介绍 项目鸟瞰 设计理念 区位优势 轨道交通 内部路网 步行系统 项目组合 项目规模 项目定位 目标客群 项目亮点 总平面图 业态规划 合作伙伴 联络方式
地铁2号线 本案
地铁1号线
内部路网 |
步行系统 |
项目组合 |
住宅 Residence
公寓 Apartment
• 天津大悦城的性格就在于它的“重” • 全复合的业态，全客层的定位。
酒店 Cabaret
写字楼 Office
商业 Shopping center
项目规模 |
面积
项目
建筑面积（㎡）
购物中心 163988
设计理念 |
• 营造购物中心冬季花园的盛开月季 （天津的市花）花瓣也按一种有机的 方式排布，营造一种标志式的语言， 精致的花瓣以曲线的玻璃平面表现， 围覆着采光充足的下沉式广场。
• 而办公楼入口因增添了月季花蕾状的 购物入口而别有韵味，好像金属做的 花朵含苞欲放。
设计理念 |
• 花瓣和玉米皮的曲线形态与购物中心 正面上跃动的带自然文理的石材是协 调的，也与屋顶景观中光滑的金属屋 面以其与海洋班轮的船身弧线相呼应。 唤起对天津作为海港的历史渊源的公 众记忆也为本项目增添了另一个层面 的含义。而允许对于形式的多重阅读 会让游客对这个充满魅力的环境有再 次光顾的兴趣和理由。
国际青年城
+ z z z z z
百货 大型宴会 大型儿童体验 中型超市 先锋剧场
品质生活
=
天津大悦城 国际时尚生活城
合作伙伴 |
能力超强的时尚集成店平均分布整个
天津市商业市场调研报告(大悦城、爱琴海、天河城)
天津商业市场调研2020年目录1调研项目商圈分布南开大悦城解读23考察商业亮点解析津南商圈调研项目商圈分布津南吾悦广场梅江永旺梦乐城爱琴海购物公园梅江印象城河东万达广场海信广场万象城天河城恒隆广场南开大悦城目录1调研项目商圈分布南开大悦城解读23考察商业亮点解析1.项目概况物业情况地理位置天津市南开区南门外大街建筑面积27万㎡楼层数6层，地上5层，地下1层开业时间2011年12月25日停车位3000个经营情况经营定位国际时尚青年城经营档次中档楼层定位北区潮流风尚馆B1生活市集、个人护理、生活配套、家居生活、服饰配套、咖啡甜品、BLT超市、化妆品、保健品、眼镜、餐饮、停车场1F星巴克甄选、APPLESTORE、服装服饰、总服务台、皮具鞋靴、钟表眼镜、甜品咖啡、存包处、化妆品、旺街、箱包配饰2F 服饰、牛仔、餐饮、休闲、箱包、内衣、美发、甜品、配饰、运动、ATM3F 5号车库、超级工厂、美容、皮具、美发、美甲、内衣、配饰、服饰4F 金逸影城、金逸剧场、餐饮美食、骑鹅公社5F 骑鹅公社、神兽寺街南区动感生活馆B1全明星滑冰俱乐部、文体娱乐、停车场1F 数码、家居生活、服务台、快餐、配饰、玩具、运动2F儿童教育、服装配饰3F儿童服装、儿童娱乐、儿童教育、儿童摄影配、玩具、电玩4F教育、餐饮2.楼层布局B1北区生活市集个人护理生活配套家居生活服饰配套南巷咖啡甜品BLT超市化妆品保健品眼镜餐饮停车场南区全明星滑冰俱乐部文体娱乐停车场项目亮点餐饮美食街区---“南巷”2.楼层布局1F北区星巴克甄选APPLESTORE服装服饰总服务台皮具鞋靴钟表眼镜甜品咖啡存包处化妆品旺街箱包配饰南区数码家居生活服务台快餐配饰2.楼层布局2F北区服饰牛仔餐饮休闲箱包内衣美发甜品配饰运动ATM南区儿童教育服装配饰项目亮点女性鞋区---“鞋履花园”调研项目：南开大悦城2.楼层布局3F北区5号车库超级工厂美容皮具美发美甲内衣配饰服饰南区儿童服装儿童娱乐儿童教育儿童摄影配饰玩具电玩项目亮点连廊---”华为大店”2.楼层布局4F北区金逸影城金逸剧场餐饮美食骑鹅公社南区教育餐饮2.楼层布局5F北区骑鹅公社神兽寺街项目亮点卫生间---”广大钱庄”目录1调研项目商圈分布南开大悦城解读23考察商业亮点解析亮点解析天河城---”广州购书中心”书店+文创模式亮点解析红星爱琴海---”连廊中岛铺位”亮点解析红星爱琴海---”室内马场”亮点解析红星爱琴海---真冰场旁边的”老公寄存处”亮点解析红星爱琴海---”婚庆玫瑰里”婚纱摄影+婚礼策划+婚宴承办亮点解析红星爱琴海---“娜娜家”餐饮+外摆区亮点解析红星爱琴海---“卡丁车”亮点解析负一层街区打造市井文化文化红星爱琴海---“老门口儿夜市”亮点解析红星爱琴海细节打造亮点解析海信广场---”中庭退台式设计”亮点解析海信广场---”儿童卫生间”亮点解析海信广场---“公共区域”细节打造亮点解析海信广场---”餐饮外摆区”亮点解析梅江永旺---”楼层导视”亮点解析梅江永旺一层次动线”餐饮区”亮点解析梅江永旺---”运动街区”亮点解析梅江永旺---”中庭”、“儿童楼层地面”亮点解析梅江永旺---次通道二层”儿童+体验”亮点解析梅江永旺---”喜茶”亮点解析梅江印象城---”宠物集合店”亮点解析梅江印象城---”马场”亮点解析天津吾悦广场。
天津大悦城项目定位规划报告
7
供热
热源费
8
标线标识
3918.07 318.07 1800.00 100.00 100.00 1100.00 100.00 100.00 150.00 100.00 50.00 458.00 140.00 25.00 50.00 50.00 20.00 5.00 40.00 18.00 100.00 10.00
投资型客户：年龄在35-50岁成功人士，拥有闲置资金，多为本市及外省市私营企业者 或单位高管，投资经验丰富，对项目区位较为敏感，多以一居小户型为投资对象。
板块上市产品供应分析
从产品供应方面看，以二室户型为主，其次为三室户型。
居室 一室 二室 三室 四室
面积区间（㎡）
套数比例
主力户型面积
（㎡）
53-88.76
五
十
六 七 八 十一
直接成本小计 不可预见费 销售收入
销售费用及维修基金 管理费用 财务费用 综合税
总成本合计 利润
净利润 利润率 净利润率
6766.34 67.48
18000.00
900.00 101.22 200.00 2160.00 10176.47
53037.52 530.38
141480.00
备注
建安费千分之一 建安费千分之一
三
建安工程费
1
桩基础工程
2
主体土建工程（含地下）
3
电气工程
4
消防工程
5
装饰工程（含精装）
6
采暖工程
7
给排水工程
8
电梯安装工程
9
燃气工程
10
工程监理费
四
市政基础设施费
1
供电
天津大悦城购物中心深度调研分析报告上
化妆品、皮具/手袋、 鞋、餐饮、银行
精品超市、餐饮
家乐福、餐饮、配饰
休闲、数码、 配套服务
餐饮、配套服务、 化妆品、饰品、屈臣氏
申我格们体挑育选了目前天津有代表性的N4/个A商业项目进行分析，作N为/对A 本项目的定位及主题分布N的/A参考。
13
市场分析
天津商业业态面积与销售情况
在天津主要商场的经营 面积与经营上效图益是的各对主比要经营品类 情况。从图示中，可以 看出，女装、鞋类、化 妆品、箱包等销售占比 例明，显属高于于对面商积业所贡占献比较
• 天津由于工资水平及物价水平影响， 零售业整体消费水平较北京、上海等 城市偏低，但自2006年以来，人均 可支配收入及人均消费支出增长率显 著提高，2007全市年人均消费支出 达到12029元/年。
• 餐饮消费在人均消费支出中占据较大 比例，零售业消费自2006年以来稳 步提升。
C地块方案
（亿元）
论坛 画、影展
签售会
文化展 T台秀
推介会
7
天津城市的“心”地标！
项目将依托于良好的区位优 势，打造整体建筑面积50万 平米的城市综合体。 8
项目概述
主要指标概述：
购物中心： 建筑面积
使用面积
实用率
层高
内部交通（客用）
停车场：
位置
立体停车楼
B1
B2 B3
合计
125077平米 71928平米
57.5% 首层：6.3米 2—4层：5.6米 34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯
2、实施措施，降低写字楼空置风险。 （1）将写字楼5-7层改为商务会所，提供商务洽谈与会晤功能。
（2）将写字楼27-36层改为商务酒店，提供商务配套功能。
天津市大悦城商业区调研报告-房地产经济学
《房地产经济学》社会调研报告天津市大悦城商业区调研报告天津理工大学中环信息学院二〇一三年十月天津市大悦城商业区调研报告一、项目介绍1、基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。
项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。
周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。
项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。
日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
天津大悦城案例分享(52页)
败物首选 人人都爱的优质良品，用积分来兑换和它们终生相处的时机。良食局不贩卖商品，只兑换精挑细选的生活态 度。
原创精选
虚拟店铺
骑鹅II期复原电影场景的街区色调，复刻岁月痕迹的斑驳墙壁，古典融合现代的碰撞搭配，还有看似随 意，实那么追求视觉冲击的城市涂鸦……从街道地板到指引标识，从店铺墙面到垃圾桶，都是设计师们 从生活中提炼的艺术精华。
〔二〕五号车库
2021 年9月26日，全国首个以手作 艺术为基调的室内街区——“5号车库 〞在天津大悦城北区3F匠心启幕，这 是天津大悦城继骑鹅公社、神兽寺街、 0618街之后的又一新形态街区力作。
L2：快乐玛丽、旋转木马、迪士尼、生活练习曲、西遇、哥伦比亚、杰克琼斯、耐克、美吉姆、HM、 必胜客、宾达咖啡、满记甜品、SONY、欧时力、可口可乐、花舍、百丽、思加图、JEEP L3：ME&CITY KIDS、东方爱婴、小鬼当佳、探奇乐园、阿迪kids、小猪班纳、阳光鼠、咖啡之翼、 TEENIE WEENIE、only、she’s、流行美、ao2、曼妮芬、HELLO KITTY、港丽餐厅、、美甲、达衣岩、季 候风、播、JNBY、GXG
三、学习与借鉴
1、配合明确的客群定位，针对性地引入特色品牌
始终以“年轻、时尚、潮流、品味〞为品牌定位。 大悦城地产把自己的核心目标客群锁定在了18-35岁的 时尚白领及新兴中产阶层。 能够明确定义企业的核心消费群，进而框定客群年龄范 围的商业运营商也不多见，更多的企业依然是在泛泛地 谈“家庭化、全客层〞这类概念。
骑鹅公社II期的另一大亮点便是首次启用的虚拟店铺概念，将超现实主义的“非人类〞店铺以虚拟景观的形式展 现，成为继I期集装箱店铺创新之后，又一大原创亮点。 “没好诊所〞、“恨之花〞、“sound gallery〞、“闇面食堂〞、“五味酒局〞、“初恋的告白〞、“人生第一
案例分析--天津大悦城
天津大悦城开发（代理）企业：天津津茂置业有限公司项目性质：综合体项目地址：天津南马路与南门外大街的交汇处项目介绍：天津新的经济引擎——天津“大悦城”项目,天津国际化趋势的地标性商务建筑群，未来天津新的消费目的地。
总建筑规模52万平方米（含地下部分），涵盖国际五星级酒店、国际甲级写字楼、一站式购物中心、酒店式服务公寓和住宅等多业态“都市综合体”的天津“大悦城”项目占据了城市的核心位置，拥有了便利的城市立体交通体系积聚了天津传统商业及文化的氛围，彰显了现代城市商业的独特风貌。
天津“大悦城”项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。
由世界500强企业中粮集团与天房集团共同合作开发，总投资逾40亿元。
天津“大悦城”项目是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，即称之为“都市综合体”（HOPSCA——都市综合体的简称）。
作为一种全新的地产、生活模式，“都市综合体”在发达国家、地区受到普遍推崇，它们浓缩了一个城市的精华，成为了一个城市的代名词。
在这里你可以居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩。
你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。
商业：在大悦城购物娱乐中心，你不用担心乏味。
14万平方米的超大空间，总共7层（含地下2层），在这样一幢偌大的购物城堡包含了商业、娱乐、休闲康体、育教、餐饮等丰富多彩的业态，使人充分享受到休闲购物的乐趣。
地下上千个车位的大型停车场及地上大型停车楼，让爱车再也不用来来回回找位置，还为目的性消费者提供最人性的便利条件，您可以驾车直接到达预想的楼层。
若是倦了可在空中花园小憩，欣赏楼内独特景观设计，若是带着宝宝一起来，我们还为您专设了亲子乐园和育教中心。
而我们专业的物业管理和丰富的商场运作经验，让这优雅精致的环境，更加惬意人性，一切都井然有序。
购物中心案例研究系列—天津大悦城(第一阶
时尚服饰
4518 ㎡
35%
30
化妆品
主题 购物 区
鞋 箱包
3895
30%
2
百丽/ 思加图/天美意/莱尔斯丹/翠贝卡/星期六/TATA/红科/真美诗/百思图/FED/哈森/美丽宝/ 奥卡索 喜力/迪桑娜/WHY/黑眼睛/沙驰/贝纳通/布兰诗/新秀丽/嘉莲薇/菲安妮/秀丹名物
化妆品集成店
284 ㎡
2%
2
F3： 茶餐厅/休闲餐饮/ 日韩料理/轻食小点 F2： 茶餐厅/咖啡/茶
咖啡/茶 轻食小点 日韩料理 休闲餐饮
F1： 咖啡/茶/休闲餐饮/ 日韩料理
正餐 茶餐厅
泰餐
B1： 快餐/轻食小点
741
24298
3%
100.0%
总计
2010. 08. 16 Page 7
1
B1楼层平面图
B12 特力屋 HARBOR HOUSE B25#：3116 ㎡ B19 B38 B39 B40 时尚品牌 集成店 B20 B21 B22 B23 B24 B18 B26 B13 B14 B17
B25#=3116 ㎡
B29
B28
B27
B26
A: Ole B: BHG C: Jusco
B31B32 B33 B34 B35 B36 B37
美食广场区： 将写字楼、商业 、地铁等功能的 人流很好互动， 体现便利与便捷 。
B20 B21 B22 B23 B24
精品超市区： 主动拉动人流，带动沿线 区域商业价值
餐饮（19.4%）
餐饮(快餐轻食/饮品）
电影院
24298
10013 4241 3843 4937 6764 125077
中粮大悦城项目介绍
“中粮·大悦城”项目介绍一、概述大悦城的概念源于中粮集团有限公司董事长宁高宁夜读《论语》，读到“近者悦，远者来”时，忽然有了灵感，释义为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快，并吸引远道而来的客人”。
中粮·大悦城是集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力量。
目前大悦城已成为中粮集团城市综合体的核心品牌。
年轻、时尚、潮流、品位的大悦城，已成为高品质城市生活新标志。
1、商业描述：以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，组合公寓住宅、写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体。
2、目标客群：18-35岁新兴中产阶级，他们会用三分之一的收入作为自由支配，他们受过更好的教育，更愿意接受借贷的生活方式，他们追求更有态度和品质的生活，愿意为产品和服务的附加值买单，他们有强烈的品牌意识，热衷于尝试新鲜潮流的产品和服务。
3、品牌特征：年轻是客层，大悦城关注年轻人，能够满足不同阶段的青年人的需求与偏好。
时尚是主线，大悦城坚持求新、求变，是一个活的、具备引领性的品牌。
潮流是表现方式，大悦城符合主流文化特征。
品位是生活的追求，大悦城希望透过品牌，建立人们对更美好、精致的生活的向往。
二、大悦城系列产品（按开发时间顺序）1、北京西单大悦城作为西单商业区中最新、最大、最时尚的Shopping Mall，西单大悦城以其独特的空间布局，完美的细节设计，气派的飞天电梯和潮流的品牌特性，成就了年轻人的时尚购物梦想。
西单商业区作为北京三大黄金商业区之首，日均客流超过20万人，是消费者心中的购物圣地，也让西单大悦城成为潮流时尚的商业新地标。
开业时间：2007年12月28日建筑面积：万平方米建筑组成：大型购物中心、高端服务式公寓、国际甲级写字楼定位：国际化青年城商业业态：共11层，主要为青年们喜好的ZARA、H&M、GUESS、MUJI(无印良品)、UNIQLO、Esprit等时装服饰及港丽餐厅、大快活、Mr. Pizza等中档餐饮品牌，10-11层为首都影院。
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城)
总结：大悦城购物中心分析框架（讨论版）
引子 社区商业：区位+交通+入住率
人流量
租金水平
主力业态：建材？ 餐饮服饰？
购物中心（大悦城）：体量（20-30万平）
1
中粮及其大悦城系列
2
北京西单大悦城
3
北京朝阳大悦城
4
天津大悦城
333
先来认识一下中粮及其“大悦城”系列
中粮集团，成立于1952年，由三家国有食品和食用油出口企业合并而成，成立之 初主要从事粮食进出口贸易。
中粮地产：2006年成立，经由收购“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”而来， 以住宅开发为主，业务范围涵盖住宅地产、商业地产、工业地产。
– 农业服务及粮食流 通
– 农产品加工及养殖 屠宰
– 品牌消费品及终端 销售（品牌食品、 产品包装、电子商 务）
–商业地产(大悦城) –住宅地产 –旅游地产(亚龙湾) –酒店(大悦城、美高
梅、瑞吉、华尔道 夫、北京W酒店、
辉盛阁、凯莱)
✓方便面：五谷道场
✓葡萄酒：长城葡萄酒、长城天赋葡园、长城桑干酒庄
写在前面的话：购物中心与超级卖场的不同？
购物中心与超级卖场运营哲学的根本不同：后者追求效率，所以希 望消费者购物所花时间越短越好，讲究每平米收益；购物中心则希望 消费者在这里呆得越久越好，也许下一秒钟，消费者就会冲动地打开 钱包决定购买。思考：这又是为什么？我认为，跟盈利模式相关（后文详解）。
如何延长消费者的停留时间，至关重要！把“人”作为购物中心规 划和组织的核心，通过对消费者购物心理及行为习惯的研究，进行整 体商业组织。
【模式/定位】2.商圈&交通：市级核心商圈之重要商业节点或 主要新兴高档住区的成长性区域性商圈，有轨道交通的地段
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天津大悦城
项目概况
由世界500强企业中粮集团斥资近50亿元倾心打造的天津大悦城项目占地8.9万平方米，总建筑规模53万平方米（含地下部分），涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处，项目四面临街，49条公交线及2010年底开通的地铁2号线，组成了通达的交通脉络。
金钻地段赋予其无可比拟的傲人优势。
国际化趋势的地标性商业建筑群彰
显了现代城市商业的独特风貌。
商业概况
天津大悦城购物中心部分建筑面积达25万平方米，主体部分为四层，局部五层，地下三层为大型停车场及地上停车楼，车位数高达3000余个，可谓天津核心区域内商业体量最大的项目，其定位是“国际时尚青年城”，是天津未来新的消费目的地，建成后将是一座集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的大型商业旗舰。
交通状况
项目位置距离地铁一号线（西南角站）和地铁4号线（东南角站）步行均5分钟。
周边拥有49条公交线，并与2011年年底开通的地铁2号线出口无缝连接，组成了通达的立体交通脉络。
大大增强了本项目的便利性和交通易达性。
商圈状况
项目地处天津市核心区域，其便捷的交通优势使项目周边具有极大的辐射力。
项目周边3公里范围内拥有73万人口，5公里范围内拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平米，约14万中高端消费群体。
古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，
每年有近600万的旅游人群。
项目比邻天大、南大等著名高等学府，周边人文环境好，是天津市重要对外展示窗口之一。
建筑亮点
⏹2009年天津市新的十大地标性建筑群。
⏹项目位于天津市核心区域内，地理位置优越，不仅处于和平、南开两区交界处，还占据
了三大传统商圈(东马路、南市、和平路商圈)交汇的核心位置，是天津市级最大的新兴商圈
⏹25万平米的超大商业建筑体量，可以承载最齐全的功能业态。
⏹项目拥有便利的立体交通脉络，不仅有多条公交线路到达，同时还与2010年底开通的
地铁2号线无缝连接。
⏹天津市拥有最多停车位（近3000个）的综合体，停车楼与购物中心L2、L3层紧密连接
⏹在天津首次引入综合电影院、全明星真冰场、主题KTV和美式大型儿童体验中心等主
力业态，全方位的功能业态，满足消费者一站式购物的体验需求。
购物中心定位
⏹整体定位：国际时尚青年城
1.主力客群：18-35岁年轻时尚的都市青年；
2.B区定位：时尚潮流馆
C区定位：青春活力馆
3.B、C各楼层定位：
B区 C区
1)B1—缤纷大街 1）B1--动感地带
2)F1—国际大街 2）F1—活力地带
3)F2—摩登大街 3）F2—炫彩园地
4)F3—潮流大街 4）F3—梦幻木马
5)F4—欢聚大街 5）F4—宇宙之城
4.购物中心亮点：
运用最具前沿的高端数码电子科技、引入最具时尚潮流感的新品牌、打造
最具前卫、视觉震撼的2托3特色主题街区，增添新颖的购物感觉，使消
费者置身其中享受随心。
场地平面图。