深圳地铁一号线沿线商业调查报告

深圳地铁一号线商业调查报告

第一章选题意义

1.1 深圳市地铁一号线商业发展的典型性

第二章深圳地铁一号线商业概况

2.1 深圳地铁一号线商业规划

2.1.1 地铁公司对地下商业物业运营管理的策略

2.1.2 深圳商业物业经营的主要模式

2.2 深圳地铁一号线商业特点

2.3 深圳地铁一号线商业形态

2.3.1 地铁地上商业

2.3.2 地铁地下商业

第三章深圳地铁一号线商业与其他城市商业对比

3.1 上海

3.1.1 上海地铁地下商业基本情况

3.1.2 上海地铁商业的管理与经营

3.2 广州

3.2.1 广州地铁站点地下商业基本状况

3.2.2 广州地铁公司对于地铁地下商业的经营管理

3.3 北京

3.3.1 地铁站内商业基本情况及特点

3.3.2 北京地铁对地下商业的经营管理

3.4 香港的经验和做法

3.4.1 香港地铁地下商业

3.4.2 香港地铁商业的经营模式和管理方法

3.4.3 来自香港地铁商业经营的借鉴

3.5 几大城市经验与不足

第四章深圳地铁一号线地上商业调研

4.1 深圳地铁一号线地上商业现状分析

4.2 深圳地铁一号线沿线九大商业区对比

4.3 深南中商业区深入调研

4.3.1 深南中商业区简介

4.3.2 深南中商业区具体商业形态分析

4.3.2.1 华润万象城

4.3.2.2 中信城市广场

4.3.2.3 茂业百货

4.3.3 深南中商业区发展的优势与局限性

第五章深圳地铁一号线地下商业概况

5.1 地铁一号线沿线地下商业物业开发利用的特点

5.1.1 地铁地下商业物业开发经营的特点

5.1.2 地铁相关资源的开发具有明显的交通优势

5.1.3 处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势

5.1.4 地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关

5.1.5地铁内商业和地铁商城运营的局限性

5.2 地铁站厅商业物业分析

5.2.1. 站厅零星商业物业

5.2.1.1 站厅零星商业物业的分布

5.2.1.2 站厅零星商铺的人流特点

5.2.1.3 地铁站厅零星商业物业

5.2.2 地铁站厅商场物业商业街分析

5.2.2.1 大剧院站厅商场

5.2.2.2 世界之窗站厅商场

5.2.2.3 会展中心站厅商业区

5.3 地铁地下商业街分析

5.3.1 小结

5.3.1.1 地铁商业经营分布特点

5.3.1.2 来自香港地铁商业经营的借鉴

5.3.2市民中心站地下商城

5.3.2.1研究对象概况

5.3.2.2周边环境特点

5.3.2.3 周边人流特点

5.3.2.4 商业规划分析

第六章深圳地铁与房地产发展分析

6.1 地铁引爆房地产三大变局

6.1.1 影响深圳地产格局

6.1.1.1 地铁效应

6.1.1.2 广州地铁效应

6.1.2 地铁沿线物业升值潜力不等

6.2 当地铁与房产相遇

6.2.1 地铁带动房产

6.2.2 最佳辐射范围一公里

6.2.3 地铁社会效益与经济效益统一

6.2.4 地铁概念也有透支

6.3 深圳地铁沿线房地产发展

6.3.1 深圳地铁房产升值情况

6.3.2 深圳地铁对沿线物业的影响

6.3.2.1 深圳市地铁交通概况

6.3.2.2 深圳地铁1号线（罗宝线）对沿线物业影响情况

6.3.2.2.1 对沿线物业价格的影响

6.3.2.2.2 地铁1号线沿线个别二手楼盘价格

6.3.2.3 重点区域：地铁对南山和宝安楼市影响

6.3.2.3.1 南山和宝安区地铁站点及典型楼盘

6.4 结论

第七章深圳地铁广告

7.1 概述

7.1.1 地铁广告的概念

7.1.2 地铁广告发展策略

7.1.3 地铁广告-发展前景

7.2 地铁广告优势

7.3 广告形式

第八章深圳地铁一号线的局限性与建议

8.1 长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰

8.1.1 地铁不是交通首选

8.1.2 定位还在调整阶段

8.1.3 兴旺还需要时间

8.2 地铁设计与规划不足：

8.3 商业定位与后期管理的问题

8.4 与地面商业形成竞争，地铁商业主题定位不明确

8.4.1 与地面商铺定位雷同

8.4.2 地铁商铺未能形成规模效应

8.5 周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险

8.6 建议：

8.6.1：加快地铁网络体系建设以及地铁商业周边的基础设施及环境建设

8.6.2 地铁商业定位要明确，主题鲜明

8.6.3充分考虑到后续经营。

8.6.4 与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系，

8.6.5 形成地铁商铺规模经营。

第一章选题意义

1.1深圳市地铁一号线商业发展的典型性

深圳市地铁一号线商业在深圳市内具有其特殊性与代表性，研究一号线的地铁商业，有助于理解地铁商业发展的始末，通过实地的调查研究与总结分析，有助于我们更好地把握地铁一号线商业发展的规律，从而更有针对性地分析其规划的依据，初步总结我们了解到的地体一号线发展的优势和缺陷，并在我们的能力范围之内，为地铁商业的健康发展积极出谋划策。

第二章深圳地铁一号线商业概况

2.1 深圳地铁一号线商业规划

2.1.1 地铁公司对地下商业物业运营管理的策略

地铁公司在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、实力较强的连锁经营企业，招商范围一般不考虑仅在地下经营的商家。这样可以使乘客在地铁可以获得优质的延伸服务。同时便于地铁商铺管理，降低租赁经营的风险，使地铁公司的收益得到保障，而连锁企业出于提高企业形象、增进消费者接触频率、强化品牌效应考虑，即使短期亏损也会踊跃要求进驻。

地铁公司还对地下商业的经营业态种类进行必要的调控。一方面可以保证地铁商业的经营品种多样，满足搭乘地铁消费者的多种需求；另一方面可以避免商家由于经营重叠造成恶性竞争的可能，有利于树立起地铁商贸的大品牌形象。

地铁公司在对地下商业物业务经营模式，通常是区分不同情况来决定，站内零星网点通常由自己进行招商和经营，较大的站内商场一般也由自己经营，但也有少量引入投资商进行经营的，而地下商城或商业街基本上都是引入投资商整体包租的。

在对地下商业物业出租的营销策略上，主要是通过提高地铁商业物业的档次，改善地下环境条件和管理服务，构筑地铁“大品牌”，对打算进驻地铁商业的商家形成品牌驱动力，另一方面，通过招商引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动作用，“以商引商”，吸引众多商家进驻地铁。

2.1.2 深圳商业物业经营的主要模式

如果不考虑销售，商业物业经营有三种方式，包括租赁经营、委托经营、合资经营。从

经营模式基本做法长处弊端

整体招商将物业租给一家投资公

司，收取固定租金

管理简单，回报稳定租金价格偏低，不利于

人才、经验的培养

分割出租将物业分割成小铺位出

租，收取固定租金

管理不复杂，经营收入回报

较好

该模式只适合于中低

档次商场，租户流动性

较大

联营业主有选择性招商，并风险共担，有利于招商，商业主风险较大，要参与