湾区江景豪宅推广提报幻灯片课件
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地产项目豪宅产品营销推广报告PPT模板
项目整体规划分区
顶级豪宅与中高档住宅产品共存
滨河带豪宅和城市带 中高档住宅两部分产 品在规划中分解成两 个区域，二者相辅相 成又相对独立。
滨河带 回迁房
城镇带
城镇带
回迁房
滨河带一期产品
总建筑面积 住宅面积 户数 绿化率
258419㎡ 170267 ㎡
712 37%
一期产品统计
楼座 Townhouse(7.5) Townhouse(7.0)
沈阳建筑大学
小学
中学
大学
惠友超市
中国网通超市 满客来超市
大众小吃部
:超市
:餐饮
沈阳商业银行
建设银行
交通银行
沈阳医学院第二临床医院 浑南新区医院
:医院
:银行
经过月余的积累后对项目的深入解析——
项目地段背景
1、地块价值深掘：
本地块在浑南的地位——按
照浑河五大景观规划，本地
块处于“文化休憩区”（长
金地滨河大盘项目一期豪宅产品营销推广报告
目录
第一部分：开篇 第二部分：始计之庙算 第三部分：谋功之知己知彼
第四部分：作战之足备
第五部分：总结与提升
项目整体目标
项目解析 竞争市场分析 需求市场分析
核心价值解读 项目形象定位 销售策略 营销推广策略及执行细案
第一部分：开篇 第二部分：始计之庙算 第三部分：谋功之知己知彼 第四部分：作战之足备
青
本案
桥至东三环）核心地位（政
府早期规划），文化+休憩为
我们提供了延展的可能，同
时临近五大景观规划中的
“中
央公园区”（现浑南奥体板
块），区域规划利好；
近日浑河沿岸景观绿化带正 申请成为国家级水利景观区 亦为本项目的利好消息。
一次优雅的转身大平层豪宅营销推广ppt课件
51
售楼处及展示系统整改
售楼处整改—水吧区
建议增加饮料种类，准备一些简单精致的小点心，并且在 每张洽谈桌上摆放简易酒水牌，以体现项目服务细节
咖啡
果汁
红茶
点心
酒水牌 示意
52
售楼处及展示系统整改
售楼处整改—五星级案场服务体系
五星级案场服务
软件提升
报刊杂志阅读区 卫生间冷热水、护手霜、烘手机 案场糖果、鲜花定期更换 外围温馨提示指引系统 景观示范区常绿化
解惑
如何爆发，将天安带到应有的豪宅地位
高层公寓如何销售 产品包装命名
如何保证持续销售
国际大师精 世界豪宅装 装沙龙 潢品鉴秀
启动二期意向登记 如何提前蓄水
销售蓄客目 标
开盘前120组 开盘销售40
诚意金
套房源
剩余60套房源，需蓄水3600组
自然来人
60
30
150
200
250
200
250
200
200
200
不改清新亮丽本色，高调与高中同学完成婚礼，变成成熟的、 顾家的贤妻。
2、短期内增强爆光度
频繁参与各类演出活动，重新回到公众的视线中心。
3、故事性深度传播
从中央电视台到凤凰卫视、省市卫视，访谈节目一一参加 ， 公众再次被她的丰富的内心深深吸引。
3
孟庭苇vs.曼哈顿
相似的轨迹 1、清雅形象vs. 高端形象
同样拥有令人称道的形象基础，具备了升华的条件。
2、礼佛归隐 vs. 少曝光度
相当长的时间，没有占据公众的视线，不是舆论关注焦点。
3、内涵丰富的故事vs.深度解读
都有可以吸引公众的内涵。
4
事例启示 项目深度分析
售楼处及展示系统整改
售楼处整改—水吧区
建议增加饮料种类，准备一些简单精致的小点心，并且在 每张洽谈桌上摆放简易酒水牌，以体现项目服务细节
咖啡
果汁
红茶
点心
酒水牌 示意
52
售楼处及展示系统整改
售楼处整改—五星级案场服务体系
五星级案场服务
软件提升
报刊杂志阅读区 卫生间冷热水、护手霜、烘手机 案场糖果、鲜花定期更换 外围温馨提示指引系统 景观示范区常绿化
解惑
如何爆发，将天安带到应有的豪宅地位
高层公寓如何销售 产品包装命名
如何保证持续销售
国际大师精 世界豪宅装 装沙龙 潢品鉴秀
启动二期意向登记 如何提前蓄水
销售蓄客目 标
开盘前120组 开盘销售40
诚意金
套房源
剩余60套房源，需蓄水3600组
自然来人
60
30
150
200
250
200
250
200
200
200
不改清新亮丽本色，高调与高中同学完成婚礼，变成成熟的、 顾家的贤妻。
2、短期内增强爆光度
频繁参与各类演出活动，重新回到公众的视线中心。
3、故事性深度传播
从中央电视台到凤凰卫视、省市卫视，访谈节目一一参加 ， 公众再次被她的丰富的内心深深吸引。
3
孟庭苇vs.曼哈顿
相似的轨迹 1、清雅形象vs. 高端形象
同样拥有令人称道的形象基础，具备了升华的条件。
2、礼佛归隐 vs. 少曝光度
相当长的时间，没有占据公众的视线，不是舆论关注焦点。
3、内涵丰富的故事vs.深度解读
都有可以吸引公众的内涵。
4
事例启示 项目深度分析
星河湾_广州星河湾_半岛豪宅项目推广策略完稿69PPT(精品PPT)
政府有二句老话：搭台唱戏或借台唱戏
现在，都有了
搭台唱戏：星河湾； 借台唱戏： 270°半岛江景
豪宅有两种卖法：卖外在，或卖内在
现在，聚齐(jù qí)了
内在第一：星河湾； 外在第一：270°半岛江景
第三十页，共七十页。
国家豪宅星河湾半岛在传承(chuán chénɡ)与创新之间的辩证
“涵盖更多高端人群(rénqún)〞与“强调价值特征〞的平衡时，
对
第二十四页，共七十页。
星河湾再来一次
对
星河湾王者(wánɡ zhě)再临
对
第二十五页，共七十页。
这一次和上一次一样(yīyàng)
错！
第二十六页，共七十页。
平台性质暨产品定位的界定——为了(wèi le)品牌和销售
广为人知的星河湾的品质，不是星河湾半岛要做的全部任务。 如前所述，星河湾半岛，是星河湾品牌统治力建立的平台。 新的问题是，什么份量的平台可以承载这个任务
——品牌(pǐn pái)影响力 这次做的豪宅工程，有多像星河湾……
——品牌统治力
第十五页，共七十页。
品牌统治力的效果 生产方案常常和订单(dìnɡ dān)一起出现在经营者的
办公桌上
对手生产出物理层面更好更昂贵的竞争产品无人喝 彩
第十六页，共七十页。
再看一遍今天的星河湾
品质一流(yī liú)，世界公认 品牌知名度广、认同度高 行业内一直领先，无法被超越 在群众的心目中，星河湾品牌是高端住宅的代名词
帝之后，宜为土德，故神兽如牛，牛土畜，又黄星显曜，其符也。 于是始从土德，数用五，服尚黄，牺
牲用白。祀天之礼用周典，第以十三页夏，共七四十页。月亲祀于西郊，徽帜有加焉。
统治力的另一个(yī ɡè)直接说法——
现在，都有了
搭台唱戏：星河湾； 借台唱戏： 270°半岛江景
豪宅有两种卖法：卖外在，或卖内在
现在，聚齐(jù qí)了
内在第一：星河湾； 外在第一：270°半岛江景
第三十页，共七十页。
国家豪宅星河湾半岛在传承(chuán chénɡ)与创新之间的辩证
“涵盖更多高端人群(rénqún)〞与“强调价值特征〞的平衡时，
对
第二十四页，共七十页。
星河湾再来一次
对
星河湾王者(wánɡ zhě)再临
对
第二十五页，共七十页。
这一次和上一次一样(yīyàng)
错！
第二十六页，共七十页。
平台性质暨产品定位的界定——为了(wèi le)品牌和销售
广为人知的星河湾的品质，不是星河湾半岛要做的全部任务。 如前所述，星河湾半岛，是星河湾品牌统治力建立的平台。 新的问题是，什么份量的平台可以承载这个任务
——品牌(pǐn pái)影响力 这次做的豪宅工程，有多像星河湾……
——品牌统治力
第十五页，共七十页。
品牌统治力的效果 生产方案常常和订单(dìnɡ dān)一起出现在经营者的
办公桌上
对手生产出物理层面更好更昂贵的竞争产品无人喝 彩
第十六页，共七十页。
再看一遍今天的星河湾
品质一流(yī liú)，世界公认 品牌知名度广、认同度高 行业内一直领先，无法被超越 在群众的心目中，星河湾品牌是高端住宅的代名词
帝之后，宜为土德，故神兽如牛，牛土畜，又黄星显曜，其符也。 于是始从土德，数用五，服尚黄，牺
牲用白。祀天之礼用周典，第以十三页夏，共七四十页。月亲祀于西郊，徽帜有加焉。
统治力的另一个(yī ɡè)直接说法——
2019年-湖别墅主题定位及整体推广思路提报-PPT精选文档
• ##认为什么样的房子可以称为豪宅：
1、区位优越不可替代，离尘不离城，是让生活变的更丰富充实的补充，并不是隐居； 2、环境幽雅，具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源； 3、建筑精美不可复制，用材和配套必须考究，甚至要有奢侈品； 4、风格各异难以仿造，必须有个性，体现为少数派量身定做的思想： 5、人文价值无法再生，赋予丰富的内涵和思想。
##·青山湖 ##豪宅思考中。。。
第一部分 市场分析
一、 临安宏观市场发展状况分析 二、 杭州别墅发展状况分析 三、 青山湖板块竞争楼盘分析
一、 临安宏观市场发展状况分析
1、临安城市规划发展计划
临安市是长江三角洲的一方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭 州，西近黄山，北上南京、上海，南下宁波、温州，大都可朝发夕归。市境东西长 110余公里，南北宽50多公里，幅员3126.8平方公里，辖15镇24乡，人口50多万， 市人民政府所在地锦城镇，距杭州城50公里。 资源丰富，物产独特；自然风光迷人， 人文景观独特，是非常适宜居住的生态后花园，“生态临安，健康人居” 是 城市发 展居住环境的主打主题。随着杭徽高速公路全线通车，一些原本偏僻的地段，随着交 通、商业等基础配套设施的日益成熟，以及家庭购车的普及，居住会越来越方便。临 安也正在依托紧邻杭州的地域优势，跻身“大杭州”房产圈。
2、临安房地产发展现状
临安作为杭州的后花园城市，着力于构建杭州西郊现代化生态市，即立足于 杭州市区西部近郊的定位，主动与杭州城区无缝对接，增强“同城意识”，高度 融入大杭州、大都市。作为临安市第三产业的支柱产业的房地产业同样面临着前 所未有的发展机遇和面对前所未有的挑战。调整住房结构和稳定住房价格为两大 重点，结合主动融入大杭州战略，积极构建生态品质楼市，临安房地产市场在保 持稳定健康发展的同时也体现出新的形势和特征，体现在以下几个方面：
试谈豪宅产品定位PPT课件( 26页)
楼王专题
深圳 三湘海尚 3+1/2/2 175m2
深圳 红树湾 3+1/2/2 196m2 户型选择
保姆独立出入口
入户花园
中西双 厨空间
阳台附加 空间
露台空间
升级功能价值点: 主卧带书房，中西厨房、考虑保姆独立出入动线，入户花园设计。
楼王专题
上海 强生古北 3+1/2/3 288m2
工人电梯
户型选择 上海 翠湖天地御苑 4/2/4 290m2
楼王专题
户型推荐及说明
户型选择
户型面积：245平方米
户型优势： • 大面宽横厅空间 • 中西双厨 • 卧室双套间设计 • 独立保姆间保姆通道 • 主卧套件功能完整 • 独立电梯厅空间
装修标准专题
装修特色卖点
名
称
窗户
取暖
新风
外遮阳系统
楼板隔音 可视对讲
排水
品
牌
断桥双层低辐射LOW-E玻璃
地暖Βιβλιοθήκη 中央新风系统上海 星河湾 486m2
户型选择
进行大型宴会的可分可合空间
大尺度玄关+过厅
豪华主人区
升值、弹性增值点:
阔绰宴会厅、多厅设计容纳男女主人不同活动空间、设置可变更空间、
豪华的主卧区、一层一户
楼王专题
户型推荐及说明
户型选择
户型面积：180平方米
户型优势： • 主卧套件功能完整 • 卧室、客厅带阳台飘窗设计 • 主要功能间均朝南，采光好 • 功能适宜，动线合理
河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。
•
8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。
粤港澳大湾区介绍宣传PPT模板
方式建设的南方的“雄安新区”，让我们充满了期待。
谢谢聆听！
粤港澳大湾区的宏伟计划！
内外经济辐射
从经济总量看，珠三角东岸显然是中心，香港—深圳—东 莞—广州，形成了一个黄金发展轴。这个区域的人口密度 和资金密度，超过了京津冀和长三角的核心区。而且由于 大家是平等合作，所以模式一定不同于雄安新区，以及上 海跟江浙的关系。
天生的平等基因，天生的市场基因，中心 城市资源的进一步汇聚（珠江口），都让 粤港澳大湾区具有了跟北方不同的气质。 所以，即便这个规划还不是国家最高级别 的区域合作规划（京津冀、长江经济带、 一带一路是核心三大战略），但仍然值得 高度看好。
3年内超过香港。
交通线
从粤港澳大湾区出发，往东，是海峡西岸经济 区；往西，是北部湾经济区和东南亚；往北， 是湖南、江西以及广阔的中国中部城市群。
“内强腹地，外 接东盟，重塑周 边经济“。
往西
是北部湾经济 区和东南亚
往北 是湖南、江西以及广阔 的中国中部城市群
粤港澳大湾区
往东 是海峡西岸经济区
第三部分： • 强强联手
城市特点
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
香港
广州
深圳
2016年，粤港澳大湾区的GDP为9.35万亿元。其 中，香港2.21万亿元，排名第一，较上一年增 长 3.8% ； 广 州 1.96 万 亿 元 ， 排 名 第 二 ， 增 长 8.35%；深圳1.95万亿元，排名第三，增长9.0%。 按此增速推算，深圳和广州均将在
澳门
香港
港澳纽带：珠海
珠海
港珠澳大桥是连接香港、珠海、澳门的超大型跨 海通道，是世界最长的跨海大桥。珠海将成为全 国唯一一个与港澳陆地相连的湾区城市。
谢谢聆听！
粤港澳大湾区的宏伟计划！
内外经济辐射
从经济总量看，珠三角东岸显然是中心，香港—深圳—东 莞—广州，形成了一个黄金发展轴。这个区域的人口密度 和资金密度，超过了京津冀和长三角的核心区。而且由于 大家是平等合作，所以模式一定不同于雄安新区，以及上 海跟江浙的关系。
天生的平等基因，天生的市场基因，中心 城市资源的进一步汇聚（珠江口），都让 粤港澳大湾区具有了跟北方不同的气质。 所以，即便这个规划还不是国家最高级别 的区域合作规划（京津冀、长江经济带、 一带一路是核心三大战略），但仍然值得 高度看好。
3年内超过香港。
交通线
从粤港澳大湾区出发，往东，是海峡西岸经济 区；往西，是北部湾经济区和东南亚；往北， 是湖南、江西以及广阔的中国中部城市群。
“内强腹地，外 接东盟，重塑周 边经济“。
往西
是北部湾经济 区和东南亚
往北 是湖南、江西以及广阔 的中国中部城市群
粤港澳大湾区
往东 是海峡西岸经济区
第三部分： • 强强联手
城市特点
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
香港
广州
深圳
2016年，粤港澳大湾区的GDP为9.35万亿元。其 中，香港2.21万亿元，排名第一，较上一年增 长 3.8% ； 广 州 1.96 万 亿 元 ， 排 名 第 二 ， 增 长 8.35%；深圳1.95万亿元，排名第三，增长9.0%。 按此增速推算，深圳和广州均将在
澳门
香港
港澳纽带：珠海
珠海
港珠澳大桥是连接香港、珠海、澳门的超大型跨 海通道，是世界最长的跨海大桥。珠海将成为全 国唯一一个与港澳陆地相连的湾区城市。
北京湾中式豪宅营销策划思路报告103页PPT
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
北京湾中式豪宅营销策划思 路报告
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
谢谢你的阅读
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
北京湾中式豪宅营销策划思 路报告
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
谢谢你的阅读
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特点：完美呈现，公关先行。
2010年下半年，项目实现了一次飞跃， 2010年8月，销售中心，沿江码头，江岸会所，网球场，社区园林都已准备就绪， 8-10月公关活动马不停蹄的进行。为国际港湾的豪宅度假生活奠定了高调的基础。
接下来，将需要更为密集，广泛，针对性的传播。 而传播主题，也将从虚走向实。
寻找问题：8-10月推广回顾
成交情况的不理想，进一步制约了项目的宣传费用。
导致严重恶性循环。
8月之后，会所开放，现场美感准备到位， 公关活动此起彼伏， 为豪宅形象对外展示，上演了一出热身操。
笑容灿烂， 却没有金九银十。 有必要找到问题所在， 让我们下一次笑容更烂漫。
寻找问题：1-7月推广特点回顾
推广特点：
推广主题——始终围绕“国际港湾生活”演绎 平面表现——始终以“水岸”元素贯穿各类平面物料 推广步骤——间歇性，小范围，小投入的推广模式 推广内容——重项目形象，轻项目卖点 公关活动——以小众型主题活动为主，波及面较窄
归根结底，是由于 推广没有形成延续性与系统性； 传播没有具高度、广度、深度。
新阶段启示：
已跨出第一步，接下来，步伐需要调整、向前、大踏步
如何继续扩大？
市场上，哪个豪宅不是重金打造的？
如果说1-7月的推广受项目自身条件制约，导致推广力度薄弱，已经对销售造成一 定程度的影响。那么8月份理应突破旧的推广思维。我们是否达标？
10月之后的路，怎么走下去？
启后——
2010年8月，是个转折点。 预示项目进入更为高端的豪宅领域。
铺路。 11-12月，需要为这个转折，重新
改头换面，必须的， 摆脱恶性循环，必须的。
媒介推广做过，公关活动做过，现场环境达标，产品品质良好，但销售情 况一般。公关活动有一定的投入，但并未达到预期效果。成交情况没有太 大改善，项目美誉度未传达受众心理。
对于打造豪宅高度，方式是否正确？
特点：常规媒体，小众传播，闭门造车。
进入新的推广阶段后，本应开始大肆宣扬，然受资 金制约，我们只完成了部分宣传工作。
对于打造高端豪宅，远远不够。
推广物料及形式： 1、公关活动 2、活动前短信 3、活动海报及单张 4、户外广告牌 5、现场包装
8-10月问题出在：仍未摆脱1-7月的恶性循环
立足，拓外
我们建议：三管齐下
锁定目标客群
准确推广核心
系统性的有力传播
锁定目标客群
准确推广核心 系统性的有力传播
数百万一套， 拥有复式洋房情景， 坐拥满目东江盛宴， 独揽大片生态绿地， 私家会所，高尔夫。。。的房子，
卖给谁？？？
显然，
人群已经改变。
锁定目标客群
外地客+本地外商
香港，深圳，东莞，广州等城市的意向客群 紧密追踪，本地台商，港商点对点宣传。
回顾8-10月的推广特点，8月项目硬件完善后，我们确实做了一些的公关活动，但 仍无法改善现销售冷清的局面？我司认为有2方面因素：
1、公关活动规模太小，没有达到豪宅对应阶层的生活高度。 2、对外媒介传播没有同步启动，因此传播性较弱。
我们的建议是： 针对豪宅对应的“贵人” 高调面世，以豪宅的推广手段，在涉及面，覆盖面，推广费用等方面，大肆拔高。
击 ，
宅 高
，
蓄度
势的
待面
发世
。，
二、推广策略
立足珠三角，力拓外地市场
唯有这样，才能匹配项目现有及远景高度。
摆脱恶性循环，致力扭转乾坤
打造豪宅高度，这是必行之路，亦是成功之道
何以立足？ 何以拓外？
我们的建议是： 洞悉市场，透视目标，保持攻势。严密做好蓄力工作。
何以
扭转乾坤？
宣传力度的加大， 宣传途径的换航， 公关造势的扩张， 品质服务的升级， 人群定位的筛选， 而这，将需要启动大量宣传费用， 然而，也是唯一改变恶性循环的可行之路。
审视恶性循环
1. 早期项目尚未完善，成熟度与完善度欠缺。现场气氛不足。 2. 形象推广及市场预热持续太长，没有实质性的卖点及聚众亮点。导致项目
在当地无法形成良好口碑及销售热潮。 3. 当地人对产品的接受度及认可度不足。 4. 推广缺乏持续性。推广力度较为薄弱。
寻找问题：8-10月推广回顾
对于打造豪宅高度，我们做了哪些？
豪宅印象
完美呈现。
拔高项目形象，树立豪宅全新高度 势在必行。
奠定本次推广目的：
为 “豪宅”蓄力！
东江府·珑璟湾11-12月份营销推广策略
蓝光通达出品 2010年10月26日
目录
承前概述 推广策略 平面表现
一、承前概述
2010年8月之前，项目一直努力，往豪宅高度奋进。 因项目自身的局限，推广始终没有跳出市场，采用常规，零散的推广方式。 在美誉度及知名度的扩展上，过犹不及。
湾区江景豪宅推广提报
2010年8月分水岭，
重新审视 东江府·珑璟湾
8月之前，国际港湾生活，带着吹嘘。
一片凌乱，形成了推广的阻力
8月之后，项目焕然一新
品质逐渐趋向完美
豪宅姿态，傲然呈现。
丽质，深藏不露
港湾生活浑然天成
豪宅身段，当之无愧
当地部分： 1、宣传力度不足。虽活动投入一定资源，然外界获知度不足。 2、当地刚性需求不明显，较为被动。 3、当地人对中心片区较为看好，对于项目所在地理位置存在心理抗性。 4、购买优势及购买前景不明确。
周边城市及外地城市： 1、公关活动的涉及面及覆盖面难以对外地城市造成推广影响。 2、媒体投放及活动后新闻链接不足，缺乏持续性拓展性的推广。 3、未形成鲜明特征吸引目标前来购买。
在广州等一线城市，拥有如此品质，唯有天价与之匹配。
豪宅，舍我其谁？
一个肯定的声音告诉我们： 东江府·珑璟湾 已完美实现
从【准豪宅】项目到【公认豪宅】的升级
眼前的东江府·珑璟湾焕然一新：
品质的飞跃——社区配套全方位完善， 形象的飞跃——现场美感全面升级， 购买人群的飞跃——欣赏目光360度转变， 对话高度的飞跃——社会圈层截然上升。。。
综上， 11-12月决胜之道
不趁热打铁，只能沦为昨日黄花。
在市场小打小闹，预示我们只能孤芳自赏。
要做豪宅，突破推广规模，是第一关。 摒弃恶性循环，加大推广力度，刻不容缓。
11-12月决胜之道
走出本地市场 加大宣传力度
才能达到有效宣传
11
蓄 力
2010年下半年，项目实现了一次飞跃， 2010年8月，销售中心，沿江码头，江岸会所，网球场，社区园林都已准备就绪， 8-10月公关活动马不停蹄的进行。为国际港湾的豪宅度假生活奠定了高调的基础。
接下来，将需要更为密集，广泛，针对性的传播。 而传播主题，也将从虚走向实。
寻找问题：8-10月推广回顾
成交情况的不理想，进一步制约了项目的宣传费用。
导致严重恶性循环。
8月之后，会所开放，现场美感准备到位， 公关活动此起彼伏， 为豪宅形象对外展示，上演了一出热身操。
笑容灿烂， 却没有金九银十。 有必要找到问题所在， 让我们下一次笑容更烂漫。
寻找问题：1-7月推广特点回顾
推广特点：
推广主题——始终围绕“国际港湾生活”演绎 平面表现——始终以“水岸”元素贯穿各类平面物料 推广步骤——间歇性，小范围，小投入的推广模式 推广内容——重项目形象，轻项目卖点 公关活动——以小众型主题活动为主，波及面较窄
归根结底，是由于 推广没有形成延续性与系统性； 传播没有具高度、广度、深度。
新阶段启示：
已跨出第一步，接下来，步伐需要调整、向前、大踏步
如何继续扩大？
市场上，哪个豪宅不是重金打造的？
如果说1-7月的推广受项目自身条件制约，导致推广力度薄弱，已经对销售造成一 定程度的影响。那么8月份理应突破旧的推广思维。我们是否达标？
10月之后的路，怎么走下去？
启后——
2010年8月，是个转折点。 预示项目进入更为高端的豪宅领域。
铺路。 11-12月，需要为这个转折，重新
改头换面，必须的， 摆脱恶性循环，必须的。
媒介推广做过，公关活动做过，现场环境达标，产品品质良好，但销售情 况一般。公关活动有一定的投入，但并未达到预期效果。成交情况没有太 大改善，项目美誉度未传达受众心理。
对于打造豪宅高度，方式是否正确？
特点：常规媒体，小众传播，闭门造车。
进入新的推广阶段后，本应开始大肆宣扬，然受资 金制约，我们只完成了部分宣传工作。
对于打造高端豪宅，远远不够。
推广物料及形式： 1、公关活动 2、活动前短信 3、活动海报及单张 4、户外广告牌 5、现场包装
8-10月问题出在：仍未摆脱1-7月的恶性循环
立足，拓外
我们建议：三管齐下
锁定目标客群
准确推广核心
系统性的有力传播
锁定目标客群
准确推广核心 系统性的有力传播
数百万一套， 拥有复式洋房情景， 坐拥满目东江盛宴， 独揽大片生态绿地， 私家会所，高尔夫。。。的房子，
卖给谁？？？
显然，
人群已经改变。
锁定目标客群
外地客+本地外商
香港，深圳，东莞，广州等城市的意向客群 紧密追踪，本地台商，港商点对点宣传。
回顾8-10月的推广特点，8月项目硬件完善后，我们确实做了一些的公关活动，但 仍无法改善现销售冷清的局面？我司认为有2方面因素：
1、公关活动规模太小，没有达到豪宅对应阶层的生活高度。 2、对外媒介传播没有同步启动，因此传播性较弱。
我们的建议是： 针对豪宅对应的“贵人” 高调面世，以豪宅的推广手段，在涉及面，覆盖面，推广费用等方面，大肆拔高。
击 ，
宅 高
，
蓄度
势的
待面
发世
。，
二、推广策略
立足珠三角，力拓外地市场
唯有这样，才能匹配项目现有及远景高度。
摆脱恶性循环，致力扭转乾坤
打造豪宅高度，这是必行之路，亦是成功之道
何以立足？ 何以拓外？
我们的建议是： 洞悉市场，透视目标，保持攻势。严密做好蓄力工作。
何以
扭转乾坤？
宣传力度的加大， 宣传途径的换航， 公关造势的扩张， 品质服务的升级， 人群定位的筛选， 而这，将需要启动大量宣传费用， 然而，也是唯一改变恶性循环的可行之路。
审视恶性循环
1. 早期项目尚未完善，成熟度与完善度欠缺。现场气氛不足。 2. 形象推广及市场预热持续太长，没有实质性的卖点及聚众亮点。导致项目
在当地无法形成良好口碑及销售热潮。 3. 当地人对产品的接受度及认可度不足。 4. 推广缺乏持续性。推广力度较为薄弱。
寻找问题：8-10月推广回顾
对于打造豪宅高度，我们做了哪些？
豪宅印象
完美呈现。
拔高项目形象，树立豪宅全新高度 势在必行。
奠定本次推广目的：
为 “豪宅”蓄力！
东江府·珑璟湾11-12月份营销推广策略
蓝光通达出品 2010年10月26日
目录
承前概述 推广策略 平面表现
一、承前概述
2010年8月之前，项目一直努力，往豪宅高度奋进。 因项目自身的局限，推广始终没有跳出市场，采用常规，零散的推广方式。 在美誉度及知名度的扩展上，过犹不及。
湾区江景豪宅推广提报
2010年8月分水岭，
重新审视 东江府·珑璟湾
8月之前，国际港湾生活，带着吹嘘。
一片凌乱，形成了推广的阻力
8月之后，项目焕然一新
品质逐渐趋向完美
豪宅姿态，傲然呈现。
丽质，深藏不露
港湾生活浑然天成
豪宅身段，当之无愧
当地部分： 1、宣传力度不足。虽活动投入一定资源，然外界获知度不足。 2、当地刚性需求不明显，较为被动。 3、当地人对中心片区较为看好，对于项目所在地理位置存在心理抗性。 4、购买优势及购买前景不明确。
周边城市及外地城市： 1、公关活动的涉及面及覆盖面难以对外地城市造成推广影响。 2、媒体投放及活动后新闻链接不足，缺乏持续性拓展性的推广。 3、未形成鲜明特征吸引目标前来购买。
在广州等一线城市，拥有如此品质，唯有天价与之匹配。
豪宅，舍我其谁？
一个肯定的声音告诉我们： 东江府·珑璟湾 已完美实现
从【准豪宅】项目到【公认豪宅】的升级
眼前的东江府·珑璟湾焕然一新：
品质的飞跃——社区配套全方位完善， 形象的飞跃——现场美感全面升级， 购买人群的飞跃——欣赏目光360度转变， 对话高度的飞跃——社会圈层截然上升。。。
综上， 11-12月决胜之道
不趁热打铁，只能沦为昨日黄花。
在市场小打小闹，预示我们只能孤芳自赏。
要做豪宅，突破推广规模，是第一关。 摒弃恶性循环，加大推广力度，刻不容缓。
11-12月决胜之道
走出本地市场 加大宣传力度
才能达到有效宣传
11
蓄 力