信托业与房地产的合作模式初探
在融资租赁外，远东宏信用“基金加信托”模式玩转不动产行业
在融资租赁外，远东宏信用“基金加信托”模式玩转不动产行业作者：赵鹏，远东宏信综合发展事业部金融业务部高级总监助理请介绍一下综合发展事业部“不动产行业基金信托”模式的基本情况。
赵鹏这个模式的创新，并非凭空产生，而是市场需求与我们的产品定位之间存在契合度。
传统的融资租赁产品，必须有租赁物件（指的是动产，比如机器设备等），但在不动产这个行业，很难找到合适的租赁物件。
所以传统的租赁产品，在这个行业里就没法开展业务。
今年年初，公司把不动产业务划分给综合发展事业部。
我们发现原有的融资租赁、委贷等模式都不太契合，所以后来就开始着手研究“基金信托”模式。
经过大半年的筹备、结构搭建和论证，近期终于在相关项目落地。
此模式有哪些创新表现？赵鹏从整个交易模式看，这对于公司而言，是一个新东西。
我们借鉴了一些金融机构的成熟做法，再通过改良，实现与公司资源禀赋的契合，从而进行搭建。
这个模式，其实是直接把业务做成一个表外资产，在寻找资产的同时，也把对接的资金寻找到。
对于业务端，这一点跟传统业务有很大不同，它的亮点在于，能较好地对冲传统金融产品使用效率不足、资金沉淀成本较高等问题，提升了资金使用效率和资金计划的精准性，也方便了客户在流动性管理方面的进一步提升。
如何评价此次创新的效用和影响？赵鹏之前的业务口更多的是局限于去找资产，不大关注资源，但公司原有的资源模式与不动产业务的契合度并不高，所以当我们把这个产品做完、在整个部门进行宣讲之后，对大家未来的信心有极大的鼓舞。
对不动产方向未来要做什么，大家也更加明确、更加坚定了。
具体而言，这个产品的框架是，在资产端，客户是我们自己找的；在资金端，我们把远东良好的信誉评级以及在客户端良好的风控水平展现了出来，得到了投资者的认可。
这些核心竞争力是远东独有的。
所以后续这个产品的模式创新会有更加广泛的应用，至少在综合发展事业部的层面可以在各个分行推广应用。
因此，这个产品最大的好处在于能够带动一大片产业或项目。
房地产中介公司五种运营模式的探讨
房地产中介公司五种运营模式的探讨第一篇：房地产中介公司五种运营模式的探讨房地产中介公司五种运营模式的探讨伴随2007年北京二手房市场交易的放量，2007年二手市场又迎来了更大的利好消息。
3月1日北京市正式取消了房改房上市交易的收益分成，粗略估计仅此一项就能为买房人节省万元以上，平均单价下降200元/平方米。
例如在东、北、西三环附近的房改房地交易价格都超过5000元/平方米，一套60平米的房改房以5000元/平方米成交，收益分成达到120000元。
伴随着市区房改房费用的降低，也势必压低外围的房价。
该政策实施后，北京市二手房交易明显放量，据各大中介公司反映，房改房过户量较去年同期上涨了50％到一倍。
伴随着房改制度的推行而逐步建立起来的北京二手房市场，尽管现在仍无法和一手市场年1500万平方米的交易量相抗衡，但是已经逐步的确立了自己在房地产市场中的地位。
众多的投资者也看中这个市场，纷纷将目光投入到北京的二手房市场。
地产商有万通集团的万通东方策略公司；首创投资的金丰易居等。
一手代理行中，05年年中金网络二手业务正式成立；2007年年初中原进军二手市场。
在大家纷纷投入兵力争夺二手市场的同时，有必要对比分析一下二手公司的运作模式。
现在北京市二手公司运作模式大致有5种模式，分别是单店业务模式；连锁店模式；中心店模式；区域中心店模式；区域中心点加信息店模式，和连锁加盟扩张模式。
单店业务模式是小中介公司的运作模式。
因为小中介公司的资金实力有限，人员较少，低成本运行，所以一般采用单店模式。
小公司的店面一般较小，选址一般接近自身业务比较熟悉的区域，因为规模小，所以人员的分工并不明显。
一般是老板和员工齐上阵，公司一切工作都围绕业务展开，公司的业务范围非常灵活，要求从业人员是多面手，买卖、租赁等样样行。
现在北京市很多的小中介的业务并不规范，存在着大量的非法交易现象，也存在很多欺瞒消费者的行为，例如公房买卖等业务。
中心店模式是北京市比较传统的二手经营模式，例如成立较早的鑫尊地产和置业家园都是采用的这种经营模式。
银行、信托、AMC地产前融模式解析
银⾏、信托、AMC地产前融模式解析作者⼁智信资产管理研究院研究员张⼒来源⼁智信资产管理研究院《资管⾼层决策参考》对于银⾏机构，“23 号⽂”涉及前融业务的整治重点包括:表内外资⾦直接或变相⽤于⼟地出让⾦融资;未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项⽬提供融资;资⾦通过影⼦银⾏渠道违规流⼊房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资⾦被挪⽤于房地产开发。
信托公司整治重点包括:向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本⾦未⾜额到位的房地产开发项⽬直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等⽅式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交⼟地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资⾦贷款。
从此次整治范围来看，不可谓不精准。
⾦融机构地产前融业务“产品创新”的繁荣，⼀⽅⾯在于房地产开发贷款受到“四三⼆”的严苛限制，⽆法满⾜房企前期开发的资⾦需求，从⽽衍⽣出五花⼋门的前融模式，涵盖了从拿地到前期开发等各个阶段;另⼀⽅⾯在于我国房地产⾏业长期处于上升周期，房企不愿意让渡股权和后端丰厚的开发收益，往往选择通过各类债权融资尽可能放⼤杠杆。
但随着以“房住不炒”为主基调的地产调控政策的延续和加强以及房地产⾦融政策的趋严，因局⽽异的各类前融业务空间或将⼤幅收窄，同时伴随着房企对未来预期的改变，地产真股权融资或将真正迎来发展。
⼀、银⾏前融:表内外资⾦全周期覆盖银⾏常规房地产融资产品⼀般包括符合“四三⼆”条件的开发贷、并购贷款、城改贷、经营性物业贷以及房企在银⾏间、交易所等市场的证券化产品的承销、投资等。
但经过合规包装，表内资⾦依然可以变相实现缴纳⼟地款等前期融资，同时银⾏此前借助各类资管通道更是灵活实现了对地产项⽬各个阶段的融资。
银⾏涉及前融的产品主要包括并购贷、城改贷以及前融资管。
并购贷:因为被并购标的多为空壳标的(净地)，并购贷款此前被⼴泛变相⽤于缴纳⼟地款。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
房地产市场与保险业的合作模式
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利益分配
合作双方需明确利益分配机制，根据各自投入资源、承担风险等因素，合理分配合作项 目的收益。
风险分担
合作双方需建立风险分担机制，明确各自承担的风险范围和责任，共同应对可能出现的 风险和挑战，确保合作的稳定和长期发展。
04
CATALOGUE
房地产市场与保险业合作的创 新与发展
创新合作模式，拓展合作领域
保险公司为投资者提供针对房地产市 场的风险保障服务，如市场波动、房 价下跌等风险。
03
CATALOGUE
房地产市场与保险业合作的挑 战与机遇
政策法规的限制与监管要求
政策法规限制
政府对房地产和保险行业的监管政策可能对合作产生影响，如土地使用、投资比例、资金来源等方面 的限制。
监管要求
监管机构对房地产和保险行业的合规性要求严格，合作双方需确保业务符合相关法律法规，避免违规 风险。
起步阶段
20世纪80年代，房地产市场开始 起步，以住房制度改革为契机， 推动房地产市场的发展。
快速发展阶段
20世纪90年代至21世纪初，房地 产市场进入快速发展阶段，城市 化进程加速，房地产投资和消费 需求旺盛。
调整与转型阶段
近年来，房地产市场逐步进入调 整与转型阶段，政策调控力度加 大，市场逐步规范化。
创新合作模式
房地产企业与保险公司通过创新合作模式， 如共同投资、股权合作等，实现资源共享和 优势互补。
拓展合作领域
双方合作领域不仅限于传统的房屋保险、财 产保险等，还可以拓展到房地产投资信托（ REITs）、物业管理、租赁业务等领域。
加强信息共享，提高风险管理水平
信息共享
通过建立信息共享平台，房地产企业和保险 公司可以实时获取对方业务数据和风险信息 ，提高风险识别和评估的准确性。
房地产市场的房地产信托了解房地产信托在房地产投资中的作用和优势
房地产市场的房地产信托了解房地产信托在房地产投资中的作用和优势房地产市场一直以来都是一个充满机遇和挑战的领域。
对于投资者而言，如何在房地产市场中找到适合的投资机会，并实现稳定的回报是一个重要的问题。
在这个背景下，房地产信托作为一种新兴的投资方式逐渐受到人们的关注。
本文将介绍房地产信托在房地产投资中的作用和优势。
一、房地产信托的定义和基本原理房地产信托是指由信托公司作为受托人，通过募集资金并发行信托产品，在合规监管下投资于房地产项目的一种金融工具。
房地产信托的基本原理是通过信托公司的专业管理和投资能力，实现投资者对房地产项目的间接持有和收益分配。
二、房地产信托在房地产投资中的作用1. 分散风险：房地产投资往往需要巨额的资金投入，涉及到较高的风险。
而通过房地产信托，投资者可以通过购买信托产品，间接参与多个房地产项目的投资，从而实现风险的分散。
2. 专业管理：房地产信托产品由信托公司进行专业的管理和运作，投资者无需直接参与项目的日常管理和监督，节省了投资者的时间和精力。
3. 灵活流动性：相比于直接购买房地产物业，房地产信托产品具有更高的流动性。
投资者可以根据自身的需要，在当期满后选择继续持有或者退出投资。
三、房地产信托在房地产投资中的优势1. 高收益：房地产信托作为一种金融工具，通常具有较高的收益水平。
由于信托公司的专业管理和运作能力，可以有效提升房地产项目的盈利能力，并将收益分配给投资者。
2. 降低门槛：相比于直接购买房地产物业，房地产信托的投资门槛较低。
投资者可以通过购买较低金额的信托产品，参与到房地产投资中，享受房地产市场的回报。
3. 长期稳定性：房地产信托通常以长期持有为目标，投资期限较长。
对于那些追求长期稳定回报的投资者而言，房地产信托是一个比较理想的选择。
四、房地产信托的应用和发展前景目前，房地产信托在中国的应用仍处于起步阶段，但已经取得了初步成效。
越来越多的投资者开始关注并选择通过购买房地产信托产品来参与房地产投资。
信托业房地产合作模式论文
信托业与房地产的合作模式研究中图分类号:f293.3 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)10-022-02摘要随着我国经济和社会的飞速发展,经济活动逐渐呈现向国际化靠近的趋势,其中,关系到国计民生的房地产行业面对其发展的瓶颈,本文在了解我国房地产行业的基本状况的基础上,根据我国国情对我国信托业和房地产行业的合作模式进行深入研究。
关键词信托业房地产合作模式 reit随着我国社会与经济的不断发展,与国计民生相关的房地产行业明显呈现高速发展的态势。
从上世纪90年代以来,我国房地产平均年增长率达37.8 %,2007年全国房地产开发完成投资达25280亿元,同比增长30.2 %,增速同比上升8.4个百分点。
但是房地产业是典型的资金密集型行业,房地产行业的资金来源过度依赖于银行贷款,不仅使国内金融系统积累了大量的金融风险,而且也限制了房地产业的进一步发展。
为了防止房地产业风险最终转嫁给银行,抑制可能产生的房地产泡沫,国家加强了对房地产业的宏观调控力度,自2003年起陆续出台了一系列政策法规,多次上调人民币存贷款基准利率和存款类金融机构人民币存款准备金率。
房地产开发企业面临着极大的资金匮乏困境。
中国房地产金融业的相对滞后已经成为制约我国房地产业持续发展的重要因素,房地产行业急需创新金融融资工具。
房地产投资信托基金(reit)相对于其他房地产融资工具有无与比拟的优势。
2008年12月3日,国务院出台的金融“国九条”的政策措施中,房地产投资信托基金(reit)首次在国务院层面作为一种拓展房地产企业融资渠道的创新融资方式被提出。
从这个意义上讲,研究房地产投资信托基金(reit)无疑具有重要的理论和实际意义。
一、房地产投资信托基金创新房地产开发模式其实,信托公司在房地产领域信托业务中早有涉足,信托公司通过资金信托、财务顾问、财产和收益权信托等业务形式,在一些项目融资、企业并购重组、吸引战略投资者等很多方面都与房地产行业进行过密切的合作。
房地产信托融资模式
浅析房地产信托融资模式摘要：多渠道融资如今已经成为房地产行业的共识，而房地产信托融资作为重要的渠道之一，有着自己独特的模式和适用范围。
本文通过对债务信托融资、权益信托融资、混合信托融资和财务信托融资四种模式进行阐述，以期对房地产信托融资进行浅析。
关键词：融资渠道；权益融资；股权信托模式；财务信托随着国家对高房价的抑制，出台众多调控政策，剔除投机行为，确保房屋的真正需求者能够合理公平的购买到房产。
国家着重从金融方面控制，促使房地产行业融资规模和渠道都受到很大的局限性。
加强企业融资能力，拓展项目融资渠道，保证项目开发现金流正常是当前房地产企业最为关注的问题。
1.房地产融资渠道概述对于房地产企业而言，其融资渠道主要包括内源融资和外源融资。
其中内源融资主要包括开发项目所必须的自有资金以及在项目开发过程中的关联工程款垫资和预售房款回现等资金。
当房地产企业单纯依靠内部融资很难满足企业的资金需求时，就需要来自外部的资金，即外源融资。
房地产信托作为外源融资的重要渠道之一，目前已经得到快速发展，并有进一步扩大服务范围的趋势。
2.房地产信托“目前房地产行业的典型模式仍是‘产业资本+间接融资’的粗放型发展业态”，直接融资、私募融资、非金融渠道募资、自有渠道四方面的短板，已经制约了房地产企业的整体融资能力、资金周转能力、企业扩张能力和品牌提升能力①。
正是在此背景下，越来越多的房地产开发企业认识现有融资渠道的局限性，开始加强了信托融资和私募基金等渠道的合作力度。
2.1房地产信托定义从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为②。
图1房地产信托融资结构图2.2房地产信托债务融资房地产信托债务融资多指不满足商业银行贷款要求的房地产企业（比如自有资金不足开发总投资的30%或者“四证”不齐等）向信托投资公司贷款，形式和商业银行贷款基本相同。
房地产信托案例
房地产信托案例房地产信托是指通过将房地产项目纳入信托计划，由信托公司作为受托人，为投资者提供房地产项目的收益分配等服务的一种金融产品。
下面是一个房地产信托的案例。
某房地产开发公司计划在某城市新开发一个住宅小区，但由于资金紧张，无法全部独立完成项目开发。
于是该公司决定发行房地产信托产品，吸引投资者为该项目提供资金支持。
该公司与一家信托公司合作，将该住宅小区纳入信托计划。
信托公司作为受托人，承担着管理该项目和分配回报的责任。
公司决定发行总规模为1亿元的房地产信托计划，面向大众公开募集资金。
投资者可以以一万元起购的方式参与该房地产信托计划。
他们向信托公司购买信托产品，并成为该项目的受益人。
投资者的资金将由信托公司统一进行管理，并用于该项目的开发和运营。
在该项目的开发和运行过程中，信托公司负责监督和管理工程进度、资金使用情况等。
同时，信托公司也负责收集项目的租金、销售回款等收益，并将其分配给投资者。
该房地产信托计划在运作期内，投资者根据其投资金额所占的比例，可以获得相应的收益分配。
假设该项目的运作期为5年，预计年化收益率为10%。
如果某投资者投资了10万元，那么他每年将获得1万元的收益分配。
在该信托计划到期后，该公司将尽力将项目进行出售，并将销售所得按照投资者的持有比例进行分配。
假设该项目最终以1.2亿元的价格出售，某投资者占该项目总规模的1%。
那么该投资者将获得12万元的投资回报。
通过这个房地产信托案例，可以看出房地产信托是一种通过资金融资的方式，将项目分散到多个投资者中进行开发和运营的金融产品。
这种方式可以帮助房地产开发公司解决资金问题，同时也使投资者能够分享项目的收益。
房地产信托的风险相对较低，收益相对稳定，在房地产市场中具有一定的吸引力。
关于房地产企业信托融资模式问题的思考
CHINA COLLECTIVE ECONOMY摘要：房地产行业的飞速发展为我国国民经济的发展做出了重要的贡献,现在房地产经济已经和人民的生活息息相关。
然而，随着房地产经济过热发展带来的一系列问题，主要是房价的飞快上涨给人民带来了巨大的生活压力，为了抑制房价不合理的上涨现象，政府逐渐出台了一系列紧缩性的政策来调控房价,在调控政策等因素的多重影响下，房地产企业的融资渠道有所收紧，融资难度加大。
在此背景下，信托融资为一种新的融资房地产企业的睐。
文章将对我国的信托融资模式进行简要叙述并且围绕着当俞我国房地产企业在信托融资方面的发展现状及存在的问题进行分析，最后提出对房地产信托融资模式的见解，希望给我国从事房地产企业信托融资的一定的启发和参关键词：房地产企业；信托融资；融资模式-、房地产信托融资概述信托融资的定义是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为"简单说，就是信托公司受到企业委托向社会投资者发行信托计划产品,为企业募集其所需的资金。
信托融资作为一种新兴的融资模式，主要包括信托贷款和股权信托两种形式。
一般来说,企业要通过信托融资可以选择直接找信托公司或者间接委托相关行找信托公司。
信托融资具有发行、、可控、适合中小房地产企业等优点。
众所知，房地产企业是资金集型企业，房地产企业的开发项目资、开发、资金投资等特点。
所以，对资金需：的房地产企业来说，可企业自资金发，房地产企业要对融资。
，和地方为理房地产，对房地产行业一新的，对行贷款投向的管。
金融的种融资式受到的管，房地产企业融资。
E，的行发贷融资，其种融资模式，信托融资其的融资特点为房地产企业融资的一种选择。
二、房地产信托融资模式的主要类型分析益信托计的2019信托业务数据显示，房地产信托融资集的资金模是所信托业模的，可，尽管“资管新规”，家要打破刚性兑付，信托业受到不小的挑战的环境下,信托融资手段依是不少房地产企业筹集资金的选择。
房地产信托运作的模式
房地产信托运作的模式房地产信托发展历程房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。
房地产业又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。
同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。
房地产行业具有资本密集性特点，对于资金的依赖非常高。
从房地产投资资金来源看，主要是国内贷款、自筹资金、其他资金来源、利用外资等途径，其中预收款、房贷等其他资金来源是最主要资金来源，占比达到40%左右;其次为房企自筹资金，占比有持续上升的态势，达到40%左右;国内贷款占比呈现下降趋势，目前约为17%，尤其是2021年、2021年是关键分水岭，这与当时房地产宏观调控收紧有关;最后是利用外资，其在房地产投资资金中的占比已经非常小了。
房地产投资自筹资金中，房地产信托是很重要的资金供给方，房地产信托主要是指以房地产企业为投融资交易对手或者受托管理不动产财产的一类信托业务。
房地产信托大约在2021年开始兴起，当时央行收紧房地产信贷，信托融资渠道价值被发现，从而双方加强了合作，发展至今。
截至2021年末，我国房地产信托余额为13094.93亿元，规模占比为10.04%。
虽然后来各类资管计划、P2P融资也能够为房地产提供融资服务，但是鉴于信托公司与房企长期合作的基础，信托融资已成为房地产行业重要融资来源，同时由于房地产行业所能承受较高的融资成本，该类业务获利性较高，也是信托业重要投资方向，长城信托、重庆信托在信托资金的房地产投向配置较高，展现了对于该业务领域的偏好。
房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率大约在10%左右，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本平均在15%左右，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。
我国商业地产发展房地产投资信托基金的机遇与挑战
我国商业地产发展房地产投资信托基金的机遇与挑战摘要：近10年来，我国商业地产得到了迅猛发展，由于受房地产宏观调控的影响，房地产开发企业的贷款难度越来越大。
目前，我国大量房企资金来源的主要渠道是银行贷款，而我国目前甚少有企业采用房地产投资信托基金(reits)的方式融资。
本文通过比较在我国发展房地产投资信托基金的机遇与挑战，对中国我国发展reits 的发展提出了自己的见解。
关键词：房地产投资信托基金(reits)商业地产机遇与挑战中图分类号： f293 文献标识码： a 文章编号：1、房地产投资信托基金的含义及特点1.1 房地产投资信托基金的含义房地产投资信托基金，即rest investment trusts,(以下简称为rests)，是一种专门投资于房地产的基金。
主要是指以基金的组织形式经营，为了分散风险，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的投资资金，投入房地产买卖管理或抵押权贷款投资，由此获得的收益，分配给股东或投资者，属于中长期的投资形式。
1.2 房地产投资信托基金在商业地产中运用的特点reits作为一种以房地产为投资标的基金，具备长期收益稳定、税负低的特点;尤其是在开发商业地产时，在其建设期和运营期提可以为商业项目提供持续稳定的资金流。
reits发行的商业地产的证券凭证中，其中一个核心特点是商业地产的所有权和受益权分离，商业地产产权是其证券凭证的实物基础，购买reits证券相当于购买了一定份额的商业实物不动产的所有权和收益权，从中长期而言reits具有持续的增值和保值功能，可为投资者提供更具吸引力的、更稳定的收益保障。
2、商业地产的概念及发展模式2.1 商业地产的概念随着我国房地产业的发展，商业地产也得到了快速发展。
在我国，商业地产主要是指以商业物业的开发建设和经营为目的的地产开发，目前主要的物业形态有包括：商铺、写字楼、购物中心、商业街、批发市场、、酒店宾馆等物业。
2.2 我国商业地产的发展模式随着我国商业地产的迅速发展，商业地产的运作模式也呈现出多样化的发展，目前我国商业地产的主要运作模式有以下几种：第一、直接出售模式。
房地产信托运作模式解析
房地产信托运作模式解析房地产信托作为一种特殊的金融工具，在中国房地产领域得到广泛应用。
它通过信托公司以信托受益权的形式，将投资者的资金用于房地产项目的开发与运营，以实现投资回报。
本文将对房地产信托运作模式进行详细解析，探讨其特点、流程和主要参与方的角色。
一、房地产信托的特点房地产信托与传统的房地产投资方式相比，具有以下几个特点：1. 高收益性：房地产信托通常以高利率回报吸引投资者，相对于传统的银行理财产品，具有更高的收益潜力。
2. 高风险性：房地产信托属于非保本型金融产品，投资风险较大。
房地产市场波动和项目开发风险可能对投资者的本金造成损失。
3. 长期性：房地产信托通常具有较长的投资周期，投资者需要长期持有，才能获得最大的收益。
二、房地产信托运作流程1. 信托公司的筹备阶段：信托公司作为房地产信托的主要参与方，在筹备阶段需要具备合格的资质和团队，并制定相应的运作规则和策略。
2. 项目筛选与尽调阶段：信托公司根据市场需求和自身条件，寻找适合的房地产项目。
经过详细的尽调评估后，评估其项目回报风险，为后续投资提供依据。
3. 投资者募集与资金融入：信托公司通过与投资者签订信托计划，吸引投资者的资金参与信托产品。
投资者的资金将通过信托合同的约定，投入到房地产项目中。
4. 房地产项目开发与管控：信托公司与开发商或运营商进行合作，共同推进房地产项目的开发和管理。
信托公司作为投资者的代表，对项目的运营情况进行监督和管理。
5. 项目收益分配与退出机制：房地产项目实现收益后，信托公司按照事先约定的方案，对收益进行分配。
投资者可根据信托合同的约定，选择退出信托计划并获得相关回报。
三、房地产信托的主要参与方角色1. 信托公司：作为房地产信托的主要运营方，信托公司具有项目筛选、资金募集、项目管控、收益分配等职责。
同时，信托公司需履行法定的风险提示和投资者保护义务。
2. 投资者：投资者是房地产信托的参与者和出资方，他们通过投资信托产品享受投资收益。
关于房地产投资信托运营模式分析
金融经济FINANCIAL AND ECONOMIC关于房地产投资信托运营模式分析杜小平上海爱建信托有限责任公司摘要：近15年是我国房地产行业飞速发展的时代，随着技术革新和产业升级，高周转已成为众多开发商的必要投资逻辑，从而其双重属性（暨商品属性和金融属性）的特点越发明显。
开发商在融资途径方面进行了多种尝试和探索，房地产投资信托在该环境下得到了迅速的发展。
关键词：房地产；投资信托；运营模式；银行贷款引言随着我国对于房地产信贷方面准入政策的严格程度不断的加强，从而使得房地产企业在进行融资的过程中所承受的压力也在不断地提升。
在大多数发达国家中，房地产投资信托属于房地产开发过程中经常采用的一种融资途径，通过房地产投资信托能够实现灵活的融资。
现阶段我国针对房地产开发的资金信托产品也不断地增多，为大量的房地产开发公司拓宽了融资渠道。
一、房地产投资信托概述（一）房地产投资信托主要理论广义上的房地产信托业务属于一种投资的形式，委托人可以根据房地产投资信托合同把所属的资金或者房地产作为信托资产，通过合法的方式转移到房地产投资信托的受托人名下，由受托方向委托方或者合同所指定的受益方进行资产收益凭证的交付，受托方根据信托合同展开对信托资产的有效管理与分配，通过有效的管理与合理的利用从而取得经济方面的效益，并向受益人分配。
从狭义的角度进行分析，所谓的房地产信托一般情况下指的是房地产资金信托方面的相爱难改观业务，在业务活动过程中信托公司处于受委托的一方，通过不同类型的信托形式，予以相关的信托财产的管理，在展开对该部分信托财产管理的过程中应当结合委托一方的意志开展相关活动，从而为受益人创造经济方面的效益或者其方面的目标，在具体管理与处理过程中主要是从事房地产相关的下项目作为其主要运用标的。
我们平常所说的绝大部分房地产信托产品都是房地产资金信托，就是将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托。
（二）关于房地产投资信托的主要类型房地产信托结合现阶段市场的具体情况可以分为债权类融资类信托、权益投资类信托、基金化房地产信托、房地产投资信托基金（REITs）。
关于采用信托资金参与棚改安置房建设的几点思考
关于采用信托资金参与棚改安置房建设的几点思考随着城市化进程的不断加快，棚户区改造成为了中国城市建设的一项重要工作。
棚改安置房建设是一项复杂而庞大的工程，需要大量的资金支持。
在这样的背景下，采用信托资金参与棚改安置房建设成为了一个备受关注的话题。
下面就谈谈我对这一问题的几点思考。
信托资金参与棚改安置房建设可以有效缓解政府资金压力。
棚改安置房建设需要庞大的资金支持，而政府的财政收入有限，无法完全承担这样的开支。
引入信托资金可以有效缓解政府的资金压力，实现资金的多元化来源，促进棚改安置房建设的顺利进行。
信托资金的参与可以提供更加灵活和多样化的资金运作方式。
相比于传统的财政资金，信托资金运作更加灵活多样，可以采用股权投资、债券投资、信托贷款等多种方式来支持棚改项目。
这样一来，就可以更好地满足不同棚改项目的个性化需求，提高资金使用效率。
信托资金参与可以提升棚改安置房建设的专业化水平。
信托机构在资金管理和投资运作方面具有丰富的经验和专业知识，能够提供更加专业化的服务和支持。
这对于棚改安置房建设来说，无疑是一种提升，可以有效提升项目的管理水平和风险控制能力。
信托资金的参与可以促进棚改项目的市场化运作。
信托机构的参与可以引入市场化的运作机制，促进棚改项目的市场化运作。
这可以改变传统的政府向企业的直接资金拨付模式，更好地激发社会资本的活力，提高项目的经济效益和社会效益。
尽管信托资金参与棚改安置房建设有诸多优势，但也面临一些挑战。
信托资金参与棚改安置房建设可能存在的风险问题需要引起重视。
由于棚改项目通常规模较大、周期较长，存在一定的不确定性和风险。
信托机构需要具备强大的风险识别和控制能力，以及应对风险的措施和方案。
另一个需要重视的问题是信托资金的监管和风险防范。
当前，我国信托行业的监管体系还不够健全完善，存在一些监管漏洞和制度短板。
信托资金参与棚改安置房建设需要加强监管力度，健全风险防范机制，确保信托资金的安全运作和有效使用。
探究我国房地产投资信托基金发展模式
探究我国房地产投资信托基金发展模式【摘要】我国房地产投资信托基金是一种新型的房地产投资工具，具有较高的流动性和分散风险的特点。
本文从定义、特点、发展模式、风险对策和监管等方面对我国房地产投资信托基金进行了探究。
在发展模式分析中，笔者从开发商型、地产集团型、金融机构型和综合型等角度进行了深入剖析。
文章还对我国房地产投资信托基金面临的风险进行了系统分析，并提出相应对策。
本文总结回顾了我国房地产投资信托基金的发展历程，并展望了未来的发展趋势。
通过本文的研究，可以更好地了解我国房地产投资信托基金的发展模式，为投资者和监管部门提供参考依据。
【关键词】房地产投资信托基金、发展模式、特点、风险、监管、定义、研究意义、总结、展望未来1. 引言1.1 背景介绍房地产投资信托基金作为金融创新工具，在我国尚处于起步阶段，需要深入研究和探讨。
通过分析我国房地产投资信托基金的定义、特点、发展模式、风险与对策以及监管情况，可以为相关部门和投资者提供参考，指导未来房地产投资信托基金的发展方向。
对我国房地产投资信托基金的发展模式进行探究，具有重要的理论和实践意义。
1.2 研究意义房地产投资信托基金作为房地产市场的一种重要投融工具，对于我国房地产市场的发展具有重要意义。
房地产投资信托基金可以满足投资者对房地产领域的投资需求，同时也可以帮助房地产开发企业融资，推动房地产项目的开发和建设。
通过对我国房地产投资信托基金的发展模式进行深入研究，可以更好地了解其在我国房地产市场中的作用和影响，为相关政策的制定和实施提供参考依据。
2. 正文2.1 我国房地产投资信托基金的定义我国房地产投资信托基金是一种以房地产项目作为投资标的，通过信托公司发行并管理的集合资金投资工具。
投资者通过购买信托基金份额参与房地产项目的投资和收益分配。
房地产投资信托基金通常由信托公司、基金管理公司、投资者和房地产开发商等参与主体组成，旨在实现资金的有效管理和投资回报。
浅议越秀房地产投资信托基金融资模式
产稳定和金融安全。所 以要 打有准备之战，设立之前应做好考察研 究工作 ，并组织专业技术团队学习和借鉴国际先进经验，尤其是香 港市场的 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 发展经验。第一 ， 加快房地产投资信托的立法进程 ； 第二，建立和完善房地产投资信托行业的监管和 自 律机制 ； 第三 ，
经营质量不断提高， 第二次 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资更体现出重要战略意义 ， 这 １ ． 越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的融资模式评价 次融资主要 目的不在于改善公司的财务状况 ，更多的是让越秀地产 越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的成功上市 ，是一件对我国房地产市场及其重要的 熟练运用这种先进 的经营模式——开发 ＋运营 ＋金融 。越秀地产 事情 ，它非常有魄力的运用 了国外新型的金融工具 ， 大胆的尝试 了 拥有中国内地唯一上市 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ，这个融资平 台作为越秀地产的强大 种不同于银行信贷的新的融资形式，向国内 其他房地产公 司 展现 核心竞争力 ，将在未来企业经营中发挥更大的作用 。 了一条新 的道路。通过越秀地产两次 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资的成功 的 经验可以 看出，内地房地产市场吸引力仍然巨大 ， 尤其对 国外投资者 。 虽然 参考文献 ： 政府仍然对房地产行业进行打压 ， 然而越秀地产 己经大胆的迈出了 ［ １ 】 陈磊 ． 美国 Ｒ ＿ Ｅ Ｉ Ｔｓ 制度及其启示 ． 国际经济合作，２ ０ １ ２年第 １ ２期 国内房地产企业海外发行 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的第一步。 ［ ２ 】 邓子基 ， 唐文倩 ． 关于我国发展房地产投资信托的税收政策研究 福 越秀地 产通过 在香港设 立 的越 秀房地产 投资信 托基金 实现 建论坛 ， ２ ０ １ １ 年第 ４期
【 关键词 】 投资信托 ； 企业战略 ； 融资 模式 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资 ， 这种模式对国内大多数房地产企业尚难复制 。首先是 股权隶属关系，越秀地产作为广州市政府在香港的窗 口 企业 ， 资产 出境的行政审批简单 ， 操作难度不大 ； 且发行 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 之前 ，资产 已 合法转移 ，所以越秀地产在香港设立 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 前后经历总共只有近 四 个月的时间，可谓神速 。其次 ，境外 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 投资者对异地物业的回 报要求较高，这对所注人物业的盈利能力有很高的要求。而越秀地 １ ． 越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资受益 产通过一系列政府主导的资产重组 ，获得了白马大厦、维多利广场 越秀地产通过 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资非常符合越秀地产的利益。第一 ，以 等优质物业 。 最后 ，国际资本市场 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 设立 门槛已大幅提高，国 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的形式独立上市符合其 向商业地产转型的企业战略 ； 第二 ， 内 房企很难达到如此苛刻的条件 ，在我国建立 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 市场遥遥无期 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资提供 了一条分散风险且使物业便捷套现的通道 ，有利 于 的情况下，内资房地产企业想成功复制越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资模式更是难 加快资金周转 ，改善企业现金流 ； 第三 ，大规模融资缓解 了越秀地 上加难。 产资金压力，不仅可以降低企业负债率，而且对 内 地市场具有很强 ２ ． Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 中国本土化发展的建议 的示范作用，有利于提高越秀地产在整个行业的知名度， 提升企业 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 既是一种房地产投融资工具 的创新 ，又是一种房地产投 价值 。 融资制度的创新。它不仅提供了一种适应大众投资者 的房地产直接
浅析发展我国房地产投资信托制度
浅析发展我国房地产投资信托制度摘要：房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），是金融业与房地产业融合的产物，是房地产金融的重要组成部分。
自1960年于美国起源以来，REITs在全球范围内迅速发展。
针对当前我国房地产市场的现状，发展REITs对构建结构完善、功能齐全、多元化的房地产金融体系，具有积极意义。
本文旨在通过分析中国REITs（C-REITs）的基本发展模式，提出发展REITs的政策建议，以供相关人士参考。
关键词：C-REITs；发展；模式；政策建议一、REITs的定义REITs是以发行受益凭证的方式汇集社会投资者闲散资金，主要投资于房地产产业或项目，由专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益分配给投资者的一种信托投资制度。
其收益主要来源于房地产的租赁与销售，即通过证券化的形式，将流动性较差的房地产资产转化为流动性强的REITs份额，提高了房地产资产的变现能力，缩短了资金占用时间，提高了资金利用效率。
二、我国发展C-REITs的意义房地产行业属于资金密集型行业，它与金融业联系紧密，相互影响。
改革开放以来，我国房地产市场发展迅速，然而，房地产金融体系却严重滞后，成为影响房地产业健康成长的制约。
在这种情况下，发展中国的REITs（C-REITs），改变目前单一化的房地产金融状况，构建结构完善、功能齐全、多元化的房地产金融体系，将大大地提高房地产金融的完备性，有利于解决房地产金融的结构性问题，具有重大的现实意义，是房地产金融走向成熟的必然选择。
首先，发展C-REITs有助于房地产金融体系的完善。
在只有银行体系支撑整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用相对落后的状态下，中国房地产金融体系是不完备的。
借助完善的房地产金融市场，可以将本来集中于房地产行业的风险有效地分散给整个金融市场，完善房地产融资方面的风险分担机制，增强资源配置效率。
资管业务新模式探究——以资产管理公司与房地产公司合作房地产项目为例
三、盈利情况分析
1.新投资收益测算
近1年来，项目周边乡镇成交土地供给5宗，土拍楼面价为1150元/m2，预计出售价格在7000元/m2左右。截至12月底周边乡镇 存量约1510套，去化时间集中在9-10月份，高层成交均价集中在6000元/m2左右。
表1
合计
项目测算
估算依据及特别说明
（万元）
一、项目销售收入
四、启示
其一，标的物改造项目的来源，既有在不良资产包尽调中发现的，有别人推荐的，也有开发商主动找上门的。项目位于苏南 地区为佳，最好为住宅类项目。
其二，B公司位于全国百大开发商第70名，说明寻找的开发商合作伙伴最好是全国房地产商排名50-100位之间的。因为 前50名对小项目关注程度不足，会对优先级的收益率压到比较低的水平。比如，碧桂园一般不会给超过8%的收益率。如果 是100名开外的开发商，在合作风险上有一定不可控性。
资管业务新模式探究
——以资产管理公司与房地产公司合作房地产项目为例
2019年05月23日
摘要： 文章通过分析一个具体案例，以资产管理公司的债权视角，寻找合适的标的物，引入国内知名房地产开发公司，通 过对标的物的盘活，化解地方金融风险，以获得不俗的经济收益和社会效益。
关键词： 资产管理，合作，房地产，案例
其三，合作中，将全程分为收购债权及后续开发两个阶段，须开发商全程参与，在重要节点双方有更多话语权和主动权。对 在项目转让过程中的税费问题，由开发商与当地政府商谈，此次因有已售部分住宅的问题，政府在处理相关问题上持相对积 极的态度。
其四，此类项目有30%左右的折扣率，风险可控、回购主体实力较强、收益可观。我们将以此项目案例作为样板，加强对此 类项目的关注，同时积累房地产开发商资源，寻找机会开展此类业务。
信托公司与企业家的合作模式
信托公司与企业家的合作模式一、引言信托公司与企业家的合作是当今商业领域中的重要合作模式之一。
信托公司作为金融机构，为企业家提供全方位的财务和咨询服务，帮助企业家实现其发展目标。
本文将探讨信托公司与企业家的合作模式，包括双方关系、合作方式以及合作优势等。
二、信托公司与企业家的关系信托公司与企业家的合作模式建立在合作关系的基础上。
信托公司代表资金投资者与企业家进行合作，共同实现双方的利益最大化。
双方之间的关系是基于相互信任和合作的基础上建立起来的。
三、信托公司的合作方式在与企业家的合作过程中，信托公司采取多种合作方式，以满足不同企业家的需求。
以下是一些常见的合作方式：1. 股权投资：信托公司以购买企业的股权的方式参与企业的经营管理，在企业增值时分享利润。
这种方式可以为企业提供资金支持，并提供相关的管理和咨询服务。
2. 资产管理：信托公司可以帮助企业家管理其个人或企业的资产，包括财务规划、投资组合管理等方面。
通过专业的资产管理，企业家可以更好地掌握自己的财务状况，并使资产获得更好的增值。
3. 融资服务：信托公司可以为企业家提供融资服务，包括发行债券、贷款等。
通过与信托公司的合作，企业家可以获取更多的资金以支持企业的运营和发展。
4. 创业孵化：信托公司可以提供创业孵化服务，帮助初创企业家实现其初创项目。
通过提供资金、资源和经验等支持，信托公司帮助企业家在创业的初期阶段实现稳定发展。
四、信托公司与企业家合作的优势信托公司与企业家的合作模式有以下几个优势：1. 资金支持：信托公司为企业家提供资金支持，帮助企业家实现经营发展目标。
这对于企业家来说是一个重要的帮助，可以缓解经营压力，促进企业的稳定发展。
2. 专业知识和经验：信托公司拥有丰富的金融和管理经验，可以为企业家提供专业的咨询和管理服务。
信托公司的专业知识和经验可以帮助企业家更好地制定发展战略，增加企业的竞争力。
3. 风险分担：与信托公司合作可以分担一部分风险。
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信托业与房地产的合作模式初探（下）■文：方正商学院李明旭宋兵继调整银信合作模式、实施信托公司净资本管理等措施之后，监管部门继续着规范房地产信托合作业务的步伐。
近日，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。
《通知》重申信托公司发放贷款的房地产开发项目要“四证”齐全、开发商要具备二级资质且项目资本金比例满足要求等条件。
另有媒体报道称，监管层要求“对以股权融资方式进行的房地产信托项目，如果投资四证不全的房地产公司，将被禁止。
”这些措施对于目前财务状况较为窘迫的房地产企业来讲，无疑又是一个坏消息。
在《信托业与房地产的合作模式初探（上）》（发表于本刊2010年第9期）中，笔者简要介绍了房地产信托贷款融资、信托股权融资以及房地产信托投资基金（REITs）三种类型的房地产信托工具。
因篇幅所限，本文将简要梳理房地产信托PE、信托租赁与买入返售的运作模式，并介绍受同一实际控制人控制的房地产企业与信托公司之间的业务合作所涉及的关联交易等问题，以期抛砖引玉、启发思路。
一、房地产信托PE（私人股权投资信托业务）（一）基本特性2008年6月，银监会发布《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》，信托公司开展私人股权投资信托（PE）业务有了规范文件。
《指引》明确规定，私人股权投资信托，是指信托公司将信托计划项下资金投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银监会批准可以投资的其他股权的信托业务。
图1：房地产信托PE的基本运作模式（二）产品特点（1）募集对象：投资信托PE产品的多是高端投资者，集中于资金雄厚、理财要求较强、有一定财经知识的人群。
（2）收费与分成：《指引》规定，信托公司管理PE信托，可收取管理费和业绩报酬，此外不得收取任何其他费用；并且规定，业绩报酬仅在信托计划终止且实现盈利时提取。
（3）股东权利的行使：信托公司应当通过有效行使股东权利，推进信托计划项下被投资企业治理结构的完善，提高业务体系、企业管理能力，提升企业价值。
（4）收益及退出渠道：信托PE收益的主要来源包括：所投资股权的买卖差价、所投资股权的红利、新股、一二级市场的买卖差价等。
在退出渠道的设计上，信托公司在管理私人股权投资信托计划时，可以通过股权上市、协议转让、被投资企业回购、股权分配等方式，实现投资退出。
（5）以固有资金进行投资的限制：1、以固有资金参与私人股权投资信托计划的，应当遵守信托公司净资本管理的有关规定，且在信托存续期间不转让受益权，也不得直接或间接以该受益权为标的进行融资。
2、信托公司以固有资金参与设立私人股权投资信托的，所占份额不得超过该信托计划财产的20%；用于设立私人股权投资信托的固有资金不得超过信托公司净资产的20%。
下面，我们以中原理财聚富资本1期股权投资集合资金信托计划为例，来说明集合信托型PE理财产品较为典型的运作模式：表1：中原理财-聚富资本1期股权投资集合资金信托计划（三）有限合伙制信托PE的兴起《指引》规定，信托PE可通过股权上市、协议转让、被投资企业回购等多渠道实现投资退出。
但真实的情况却是：目前我国PE业退出机制极不完善，退出渠道高度依赖于IPO，通过IPO退出的比例超过了60%；而证监会却并不支持信托资金参与新股上市，这对信托公司开展私募股权投资业务显然是致命的门槛。
上市企业法规和信托法中有这样两个原则：披露原则：按照《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则》的有关规定，上市企业必须披露企业的实际股权持有人。
保密原则：《信托法》规定，信托公司作为受托人，对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料负有依法保密的义务。
此外，证监会认为信托持股突破了《公司法》对股东人数的限制（信托计划的投资者可以有几百上千人），违反证券法对IPO的有关规定。
现今，多家信托公司正致力于通过合伙制PE来突破证监会设下的困局。
其具体的运作方式是：放弃以往成立PE资金池直接投资项目点额做法，转而先由信托公司成立信托计划，并在此基础上成立合伙制创投公司，以LP（有限合伙人）的身份将信托资金转为创投公司资本金。
这便是“信托+有限合伙”的PE模式。
中信信托在9月份与上海华岳投资合作，成立了博道信元、华辰嘉业、玉道元诚三家股权投资合伙企业。
西安信托在8、9月间，分别发行了西安信托-长安投资5号和6号分层式集合将资金信托计划，资金总规模上亿，其投资领域均明确为“合伙企业股权投资”。
总结起来，有限合伙制对于信托PE而言具有多重优势：首先，这个制度避免了双重征税的问题：《合伙企业法》规定，有限合伙制企业所产生的收益，应当由其自然人投资方和法人投资方按照各自所分得的收益，分别缴纳个人所得税和企业所得税。
其次，在“信托+有限合伙”模式下，基本规避了前文所述的IPO障碍，因为待上市公司的股东将体现为有限合伙企业，而不是信托机构。
更为关键的是，PE经验不足的信托公司担任LP的角色，具备PE 投资能力的投资机构单人GP，负责投资管理事务的执行，拥有很大的自主权。
这个制度是各取所长、各司其职。
二、房地产信托租赁与买入返售（一）售后回租售后回租交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主（即承租人）将一项自制或外购资产出售后，又将该资产从买主（即出租人）回租。
在这种租赁方式下，卖主同时又是承租人，买主同时又是出租人。
承租人通过售后回租交易在不影响其对租赁物的占有、使用、收益的前提下，将固有资产转变为流动资产，增强了资金的流动性，大大提高了资金使用效率，有力地解决了企业流动资金不足这一难题。
信托公司的售后回租投资集合信托计划就是利用售后回租的基本原理——租赁公司在形成租赁债权的同时，将租赁债权出售给信托公司（如图2）；也可以由信托公司直接担当租赁公司的角色，获得租赁债权，信托公司再以该租赁债权设立信托计划向投资者募集资金。
原企业和租赁公司可能需为信托计划提供担保。
该方式实质是利用企业存量设备资产加上租赁公司和信托公司的信用实现了向外部投资者的融资。
以下是平安信托公司在2005年推出的易初莲花售后回租物业投资集合信托计划：表2：平安信托公司易初莲花售后回租物业投资集合信托计划产品名称易初莲花售后回租物业投资集合信托计划推出时间2005年03月08日发行机构平安信托投资有限责任公司发行规模26600万元信托期限2年预期年收益率 5.1% 信托方式投资投资领域商业物业发行地深圳资金运用方式以受托人名义购入易初莲花广州三元里商场，并同时与易初莲花广州公司签署长期租赁合同，合同的租金收入将为投资者带来稳定的收益担保设置由法国兴业银行保函和香港上市公司正大企业联合担保。
信托期末受托人将资产出售，让投资者收回本金。
平安信托的关联企业平安置业投资管理公司提供保护价认购承诺，承诺在期末无条件以2.66亿元价格购入资产。
产品特点：1、交易业务具有双重性。
售后回租交易双方具有业务上的双重身份，业务处理上具有重叠性，资产销售方同时又是承租人，资产购买方同时又是出租人。
2、需要进行充分的披露。
我国《企业会计准则——租赁》中对于融资租赁业务的披露要求有明确的规定。
3、风险小、收益稳定。
售后回租可以给出租方带来稳定的收益，且由于所有权的转移，风险也得到很好的控制。
（二）房地产买入返售信托买入返售是与售后回租很相似的另一种企业较常用的融资手段。
买入返售指甲方对乙方合法持有的资产实施限时购买，乙方按约定的时间、价格和方式将资产赎回的交易行为。
其中，甲方是买入返售方，乙方是卖出回购方。
这种手段是乙方融通资金的一种方式。
买入返售在房地产信托行业的主要应用，是由信托公司将信托计划募集资金用于购买不动产，到期前溢价返售给出让人，从而获取信托收益并分配给受益人，部分产品还包括物业持有期间的租赁收入等其他收益来源。
2009年1-2月，中原信托、新华信托、华宸信托共推出了4款不动产投资信托产品，主要都采取了买入返售的运作模式。
目前来看，这类产品的规模通常不大，上述4个产品的发行规模大多不超过2000万元，仅有新华信托发行的产品达到了7000 万元。
另外，这4个不动产投资信托产品的期限从1年半到3年不等，预期年收益率最高为12% ，最低为8%。
表3：新华信托公司运河明珠物业买入返售集合资金信托此类产品的特点主要包括：1、买入返售有时不需进行实质性的产权过户，而是出让人将标的房地产抵押给信托公司。
因为买入返售的主要目的在于融资，而不在于转移物权，买入后预期还将卖出，因而有时会省略了产权过户的环节。
2、如果出让人未能到期支付信托本金及收益，则受托人在履行相应的法律程序后可获得相应不动产的所有权并进行处置。
这也是买入返售信托优于普通的贷款信托的主要方面——如果出让人到期未支付信托本金及收益，那么受托人就可以行使对房地产的所有权。
3、如果标的物业并未构成实质出售，则买入返售信托产品与贷款类信托产品的结构十分类似，二者之间的区别主要在于两方面：一是买入返售信托的抵押物通常是已经建成并能获取租赁收益的成熟物业，而传统的贷款类信托产品多是以土地使用权或在建工程进行抵押；二是买入返售信托所指向的标的物业具有更好的变现能力，即使原物业所有者出现支付困难，仍有其他的潜在购买人可能受让物业，从而为收回信托本金及收益提供较好的保障。
（三）房屋租赁业务房屋租赁业务属于不动产信托的一种。
不动产信托是指房地产公司或个人、企事业、团体（统称委托人）将自己所拥有的房产或地产委托给信托公司，由信托公司按照约定的条件融资或转让、出租、出售等，从而使委托人取得资金或获得收益的信托业务。
由于单纯的土地租赁业务不具有经济意义和市场需求，目前在实践中存在的仅有房屋信托租赁业务。
房屋信托租赁是将传统中介所从事的房屋租赁业务，转换为以信托公司为签约主体，将业主的房产租赁权转化为信托财产后，形成由业主向信托公司委托经营的信托关系，再由信托公司转委托专业公司经营，向市场提供租赁服务。
2006年2月28日，北京千万家房地产经纪公司与中信信托联手推出房屋租赁信托业务。
他们利用中信信托旗下的泛易网络公司为平台，以信托公司为签约主体将业主的房产租赁权转化为信托财产后，形成由业主向信托公司委托经营的信托关系，再由信托公司转委托专业公司经营，向市场提供租赁服务。
在信托存续期间，东方银安信用担保有限公司将与业主签订《担保函》，平安财产股份有限公司制定了《信托租赁房屋家庭财产投保单》和承保流程。
三、房地产信托涉及的关联交易（一）关联交易的概念及分类根据《企业会计准则第36号——关联方披露》的规定，关联方是指“一方控制、共同控制另一方，或对另一方施加重大影响，以及两方或以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。
”关联交易指“关联方之间转移资源，劳务或义务的行为，而不论是否收取价款。
”在此准则的第8条列举了关联交易的类型：“1、购买或销售商品；2、购买或销售商品以外的其他资产；3、提供或接受劳务；4、担保；5、提供资金（贷款或股权投资）；6、租赁；7、代理；8、研究与开发项目的转移；9、许可协议；10、代表企业或由企业代表另一方进行债务结算；11、关键管理人员薪酬。