楼盘商业定位报告
成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告98页
职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。
第三局部 典型案例研究
〔一〕曼哈顿·自然派
1、工程简介
根本数据 占地面积：27亩 总建筑面积：34000平米 容积率：4.8 层数：2幢20层高层电梯公寓 公摊：21％ 销售均价：4000元/平米 总户数：622 绿化率：31% 户数车位比：1：0.6 梯户数：2梯15户
宽度不大于4米。
4、工程基地条件小结
C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的 产品将成为C地块核心竞争力。
临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长 约204米。
商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。 C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。
产品创新
9-50m2私家院落〔入 户花园〕
每四层一个8.4米空中 四合院
中空镀膜玻璃
2、工程特点
特色鲜明小盘，通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、 较高地价、高容积率等局限。
产品创新同比区域其他工程溢价率为5.26%。 特色产品创新：80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50
广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33.9%，93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供给量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量
的28.5%；外双楠板块供给量相对较少，占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分
兴宁兴一广场项目定位报告20150209(40P)
皮具箱包
品牌 万里马 啄木鸟 绅士保罗 千 个人护理 品牌 发道 珀莱雅 自然堂 同仁堂
鞋
品牌 百丽 达芙妮 奥康 意尔康
4、商圈优劣势对比
优劣势
优势
商圈
1.传统成熟商圈，影响力大。
劣势
1.停车位较少且车流量较大，购物不安全。 2.购物环境差，仿牌较多。 3.品牌品类无规划，档次有待提高。 4.商务酒店、餐饮业、娱乐业较为缺少。 1.商场硬件落后，导示较差。 2.商业管理水平偏低，有待提高。 3.商品品牌落差较大、未得到合理规划。 4.中高品牌较少且商场停车位较少。 1.新兴商圈，周边商业氛围不足。 2.较比老城区，人口密度小。 3、业态单一，品牌丰富性不足。
三大产业均衡发展，产业机构逐步调整，第一产业占比逐步减少，第三产业 比重逐步加大；
是广东省重要的产业转移承接基地，工业产值逐步上升，但是外来人口增长
趋势不明显,劳动力仍以兴宁本地人为主； 随着城镇化进程加快，经济逐年增长，兴宁经济进入了快速上升通道，此亦 为为商业地产发展提供了经济基础。
老城片区
文化广场片区
三公里辐射南北新老城区 户籍人口覆盖面达30万
新城片区 人口迁移趋势
5、区域消费人群
（1）、消费力主要体现：
主城街道及人口，兴田街道户籍人口17万、福兴街道户籍人口3.37万、宁 新街道户籍人口10.3万，合计30.67万人，分布在52平方公里的主城区域；
兴宁房地产市场总体约有48个楼盘，其中项目处于南部新城区新开发有15
序号 1 2 3 4 序号 1 2 3 4
男装
品牌 劲霸 利朗 柒牌 海澜之家 餐饮 品牌 麦当劳 上岛咖啡 大娘水饺 蒙自源
运动休闲
品牌 耐克 阿迪达斯 李宁 安踏体育 烘焙\水吧 品牌 雅芳蛋糕 金象蛋糕 艾米甜品 GONG TEA
[经典资料]房地产昆明商业项目市场调研及项目定位报告_204P_小高层
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1.4 固定资产投资
在加快发展的大环境下，昆明市紧紧抓住扩大内需，实施西部大 开发，建设现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建 设速度，固定资产投资稳步增长，但是昆明市相对于其他省会城 市来说，城市化率仍然较低，房地产发展空间巨大。
全社会固定资产投资额（单位：亿元） 1000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 2003年 2004年 2005年 2006年 增长率 2007年 361.65 435.08 20.3% 523.01 20.2% 654.00 25.0% 25.1% 818.00 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0
2007年西部四城市城市化率比较 80% 60% 40% 20% 0% 成都 昆明 城市化率 南宁 贵阳 63% 41.27% 37.50% 60%
全社会固定资产投资额
数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报
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1.5 人均可支配收入
昆明市城镇居民人均可支配收入连续增长，2007年人均可支配 收入达12083元，比上年增长12.2%，排在云南省各大城市之首， 居民具有很强的消费能力。
国民生产总值GDP
数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报
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1.3 产业结构
第三产业比例较大，商业发展活跃。
2007年昆明产业结构（单位：亿元）
93.95 , 7% 658.54 , 47% 641.20 , 46%
第一产业GDP贡献
第二产业GDP贡献
第三产业GDP贡献
数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报
12083 12.2%
昆明
大理
玉溪
曲靖
城市居民年人均可支配收入
云南蒙自商业定位报告
项目区域商业未来发展
•蒙自商业配套近年来随着开发商有意识地开发商业裙楼和底商的带动，商业配套逐渐完 善。同时受俊豪中央商业步行街的影响，区域型的商业形态已经形成。蒙自商业目前处于 从初级社区生活型商业向中高级商业中心过渡阶段，除了天马路延线有部分特殊专业市 场业态外，其余商业普遍定位为基本生活配套型临街底商商业。 •蒙自的城市商业主要干道重点道路：红河大道、天马路、天竺路人民路，环南湖路为金 鹏世纪新都汇的商业的形成线性发展带动、延续，也给以线性道路为主，形成聚集带。 给蒙自的增加了新的商机与活力，形成城市核心商业带。
市调总结
周边商业的主要业态分布如下图所示，服装占比例最大，达到27%， 其次是房产中介和餐饮业，达到14%，其他占到比例比较大的还有小 超市、建材家装、诊所药店等，业态主要都是与人们生活息息相关的 类别。
业态分析引进方向
业态 服装类 现状及特点
绝大部分集中在天马路和中央大街，竞争激 烈，，经营定位档次为中低档，品牌男女装很 少 各区域都有分布但高档餐饮少，低档排挡类、 小吃类餐饮居多，整体经营状况良好但就餐环 境较差 分布广泛，各条道路上均有分布，大部分规模 不大，主要是以足浴、美容、瘦身等为主 家居市场分布，规模较大，经营状况一般，全 友双虎已经入市场
棋牌茶室类
经营户比较散杂，分布在南湖西路和天竺路等 路段上，总体经营状况不佳
不引进，周边的棋牌、茶室的 经营状况不佳，很难达到大的 规模和效应且与本项目定位相 违背 引进，可以弥补小区域内家纺 业态的不足 可以引进其他居民生活中必要 的种类，比如，美甲店、数码 家电通讯店等。
Part three：
周边商业分 析
市调范围
•调研范围：金鹏世纪新都汇项目2km范围内的比较成体系的底层临街商铺，包括朝 阳路、天马路、天竺路银河路到文瀾路、南湖的临街商铺。 •调研内容：商铺租赁租金、业态、经营状况
楼盘产品定位报告范文
我们对该楼盘所在地区的人口统计数据进行了分析，发现目标群体的人口数量占总人口的比例约为40％，预期在未来几年内仍保持相对稳定增长的趋势。
2.3购房动机
通过市场调研，我们发现中产阶级家庭购房的主要动机有以下几点：
-提升生活品质：他们希望通过置业改善居住环境，享受更好的居住条件。
-投资房产：他们将购房视为一种投资手段，希望通过房产投资实现财富增值。
-“阳光花园”是一个高档住宅小区，以豪华装修和高品质的生活体验为卖点。
-“绿地新城”是一个大型综合社区，提供多种房型和配套设施，吸引了很多购房者。
3.2竞争优势
通过对竞争对手的分析，我们发现该楼盘的竞争优势主要包括以下几个方面：
-价位适中：该楼盘的价格相对较低，可以吸引更多的购房者。
-高品质建筑：楼盘采用现代化的建筑设计和高品质的建材，更符合目标群体的品味和要求。
-维持社会地位：在中国社会中，拥有房产被视为身份和地位的象征，中产阶级家庭也希望通过购房来维护自己的社会地位。
2.4地理位置要素
该楼盘位于市中心附近，交通便利，周边配套设施完善。附近有多个购物中心、公园和学校等，满足了目标群体对生活便利性和教育资源的需求。
3.竞争环境分析
3.1竞争对手分析
我们对附近的楼盘进行了竞争对手分析，发现有两个主要的竞争对手。他们分别是“阳光花园”和“绿地新城”。
为了与竞争对手形成差异化竞争优势，我们决定在以下几个方面进行差异化设计：
-物业管理服务：提供全方位的物业管理服务，确保居民享受便利的生活环境。
-社区活动：定绿化环境：在楼盘周边增加绿化面积，打造宜居的环境和健康的生活方式。
-智能化设施：引入智能化设施，提升居住体验和便利性。
房地产市场定位报告
房地产市场定位报告随着市场竞争的日趋激烈,市场环境的日益复杂,房地产开发项目的市场定位往往成为项目成功的关键。
以下是为大家整理的关于房地产市场定位报告，一起来看看吧!房地产市场定位报告篇1楼盘的市场定位，是策划公司、开发商将楼盘产品进行有目的性、有选择性、有针对性的销售或推介的一种客户定位。
其目的是探讨产品的市场可行性如何?产品潜在客户是谁?对产品进入市场如何把握?产品的市场受众面究竟有多大?等等。
一切都围绕着市场转，从而找出产品进入市场最佳切入点，在消费群中引起共鸣，产生强烈的购房欲望。
下面，本文将就三个方面来探讨产品的定位问题。
一、销售目标定位楼盘的销售目标定位，是前期营销的重要方面。
通过明确的目标选择，为开发商进行哪一种产品定位的决策打下基础。
如何做好销售目标定位，无论是策划公司、开发商还是消费群体，各方的要求或期望值都存在着较大差异。
作为策划公司，这个问题是个核心内容，是市场的基础。
如果目标定位准确，市场的反响将事半功倍，反之亦然。
定位是应从客户对地域喜欢程度、楼盘档次选择程度、楼盘户型要求程度、小区环境满意程度，物业管理服务程度等予以考虑。
作为开发商，楼盘的最终目的，就是要销售出去，同时需要得到一个比较明确的销售目标方向印记，而这个销售目标定位则应该完全按照客户在经济上、观念上的接受能力和市场的实际需求去定位，从而实现收益的最佳回报。
销售目标定位，从楼盘营销的角度来看，是选择有针对性，有目的性、有意识地去锁定精准的客户群，但这是件很难的事，也做不到有一个非常明确的市场划分。
因而，楼盘销售目标只能够是一个决策性、方向性、线条性的定位，一方面面向大多数定位客户，一方面通过从众效应吸引一批相似型客户。
销售目标的定位，对楼盘整个营销来说，显得相当重要。
这个定位的出发点，则是依据客户的层次、能力、不同需求的差异和房地产的特殊性所决定。
房产作为商品，有着一般普通商品没有的、也不可能存在的特性，如不动产的不可移动性、产品价值的保值和增值性、产品的耐用性、其售价的昂贵性等。
泗阳商业项目定位报告(1)
欢迎共阅泗阳商业项目定位报告第一章 基本数据统计情况一、泗阳城市概况泗阳县地处江苏省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与淮安市淮阴区交界。
全市总人口为95.32万人，泗阳属于标准的内陆型县级城市。
从城市道路建设看，市内道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325省道、245省道、徐盐高速1.2. 至103. 4. 1. 也不流行。
目前国内比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。
2. 市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。
3. 经营商品结构如下：1) 商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。
2) 商品种类分布相对集中，规划合理。
3) 主力业种为服饰、鞋类。
4) 规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费场所。
三、泗阳消费概况2005年，全县围绕“六年振兴规划”，以“打造新兴纺织木业基地，建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。
2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元，社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。
虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成为新的经济亮点，但是由于苏北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。
美23230积40400区内拥有1碧云商城业态也较为混乱，一层经营有服装，鞋帽等，二层有家具、服装等，且经营状况不好。
此商城比中华广场开业早一年，当时位置较好的区域销售价格大约在8000元/平方米左右。
某楼盘项目市场定位报告
某楼盘项目市场定位报告根据某楼盘项目的市场研究和分析，我们提出以下市场定位报告：1. 市场概述：- 该楼盘项目位于一个新兴、发展迅速的城市区域，周边设施完善，交通便利。
- 目标购房人群主要包括年轻夫妇、小家庭和投资购房者。
- 在该区域，尚未有类似的高品质住宅项目，市场竞争相对较低。
2. 目标人群分析：- 年轻夫妇：追求品质生活，注重社区环境和设施。
主要购房动机是改善居住条件和家庭规划。
- 小家庭：希望能够提供孩子成长所需的良好居住环境，靠近学校和娱乐设施。
- 投资购房者：希望能够获得稳定的租金回报率和资产增值潜力。
3. 市场定位策略：- 高品质住宅：打造精致、现代的住宅设计，注重空间布局和室内装饰，满足年轻人对生活品质的追求。
- 家庭友好型社区：配备儿童游乐设施、绿化公园和安全的社区环境，吸引小家庭购房。
- 投资价值：强调项目的投资潜力，提供租金回报率和房产增值预测等数据，吸引投资购房者。
4. 营销策略：- 定位清晰：通过市场调研来了解目标人群需求，并将项目特点与其需求相匹配，强调差异化竞争优势。
- 线上线下营销：通过社交媒体、房产网站和线下展览等方式宣传项目，增加知名度和吸引力。
- 与合作伙伴合作：寻找与目标人群相符的合作伙伴，如学校、超市或其他具有吸引力的企业，共同推广项目。
5. 市场推广活动：- 举办开放日活动：向潜在购房人群展示楼盘项目，提供详细信息和实地参观。
- 参加房地产展览：积极参与各地的房地产展览，与潜在购房人群面对面交流。
- 提供购房奖励：给予购房者一定的折扣或优惠，以增加购买意愿。
通过以上市场定位报告，我们可以更好地了解目标人群需求，设计相应的产品和营销策略，提高项目的竞争力和市场占有率。
6. 产品特点和优势：- 高品质建筑：采用优质材料和现代设计，确保房屋结构稳固，外观时尚。
- 智能家居系统：引入智能家居技术，提供远程控制和自动化管理，增加居住舒适度和便利性。
- 社区设施完备：项目内设有绿化公园、健身房、游泳池等共享设施，满足居民的休闲和娱乐需求。
房地产项目市场定位报告模板
房地产项目市场定位报告模板目录第一部分项目决策背景及摘要 (3)一、外部环境 (3)二、内部因素 (3)第二部分项目地块整体情况分析 (4)一、地块位置 (4)二、地块现状 (4)三、项目交通出行状况 (4)四、项目周边社区配套 (5)五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） (5)六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） (5)七、主要经济技术指标 (5)第三部分市场分析 (6)一、宏观市场 (6)二、房地产市场 (6)三、区域房地产市场 (6)第四部分项目地块SWOT分析 (7)一、项目地块优势分析 (7)二、项目地块劣势分析 (7)三、项目机会点分析 (7)四、项目威胁点分析 (7)第四部分项目市场定位分析 (8)一、项目定位的原则、战略与蓝图 (8)（一）、基本原则 (8)（二）、战略构想 (8)（三）、小区蓝图 (8)二、项目整体定位 (8)（一）、我们的项目是什么样的住宅？ (8)（二）、定位论证 (8)三、市场地位定位 (9)四、小区功能定位 (9)五、形象定位 (9)（一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ (9)（二）、定位论证 (9)六价格定位 (9)七户型面积配比定位 (10)八目标客户定位及分析 (10)九小区配套功能的定位 (11)第一部分项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
楼盘项目前期分析及定位报告
体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告第一篇地块解析1．1本项目地块解析本项目地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50米，北望环城南路。
项目用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段不可多得的地块。
图1.1 项目地块位置图本项目地块----地块现状地块地面已平整，周边建筑物林立占地面积：4600㎡1.2 本项目地块优劣势分析【项目优势分析】区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据着西安市最最重要的地理位置，整体规划配套完善。
生活优势---本项目周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围，本项目西接长安路，东连文艺路，是传统生活与现代都市共同繁荣的地方。
发展优势---位于西安市中心地段，发展潜力和升值空间很大。
昭示优势---因为项目的区位优势十分显著，对项目的后期形象有很好的正面影响。
资源优势---本项目周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。
【项目劣势分析】环境劣势---本项目地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角度和实际建设规划的角度考虑，都不可能有大面积的绿化环境，只能通过小面积和局部的绿化点缀其间，所以对于追求自然环境的客户而言，恐怕怕难以认可。
【项目机会分析】发展机会---本项目所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，项目区域的城市基础建设必将是政府重点关注的，是西安市的形象建设，所以项目周边未来发展潜力巨大。
空白机会—目前项目区域商务地产项目云集，只有少量住宅项目，本项目的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。
市场机会---目前西安市住宅项目开发建设离市区越来越远，而城墙内的项目往往价格甚高，环城路周边项目则备受消费者青睐。
置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在项目区域置业，本项目目标客户群体范围广，容量大，对项目的销售有很大促进作用。
分析结论：本项目个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应针对目标客户分析市场需求，依托本项目特色，借助周边生活环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传，同时致力于项目形象的改善，以求一举竖立起本项目的人气热潮。
郑州康桥上城品定位报告
康桥·上城品三期产品定位与开发建议地产长城策划部2009年3月康桥·上城品项目三期开发背景综述康桥·上城品于2007年8月启动市场推广，经过20个月的营销历程，先后两次开盘分批推出了一、二期产品。
其中，一期工程已顺利交付使用，优美的园林景观初呈现，卓越的产品品质赢得了市场的广泛认可，并在口碑相传的推动下，于春节前后的市场淡季一度逆市掀起销售高潮。
截止目前共取得了1200余套的销售业绩，剩余可售房源不足400套。
从剩余房源的数量来看，初步预计年内可以实现一二期住宅产品的清盘。
而从目前的市场形势和项目所处的区位成熟度来看，商业部分的销售压力较大，如果缺乏住宅客户人气的支持，营销推广工作将异常艰巨。
同时，当前的市场形势也不容乐观，普遍的观望心理主导市场已经有一年的时间，投资客户基本希声，自住客户的需求则相对有限，项目周边又有中原新城等众多项目蚕食市场份额。
因此，在这个时期，尽快确定三期产品定位与营销推广思路等一系列工作，便显得极为迫切。
在此，策划部谨通过对整体市场、竞争环境的认识与分析，从营销的角度梳理出一些三期产品的定位与开发的相关建议，供公司领导决策参考。
第一部分、宏观经济环境与房地产发展形势一、宏观经济环境回顾整个2008年的经济形势，似乎整个世界都在一个“极度混乱”的环境中。
以美国为代表的西方发达国家经济增长模式遭遇瓶径，而主要依靠出口带动的中国经济也相应受到严重冲击。
特别是在下半年，关于经济危机的报道充斥着所有的媒体，几乎所有的专家、学者对于宏观经济形势走势的判断都是悲观论调。
元月22日国务院发布的2008年国民经济发展报告上显示，去年全国GDP增幅在不断出台的各种救市政策下堪堪保住了9%，较2007年的11.6%回落了2.6个百分点，而从第四个季度的数居来看GDP增长率已经回落到6.8%。
其他复杂的经济数据不再罗列，一切的数据指标都显示着我国的整体经济增速正由一个高速增长的周期中迅速回落。
北碚城南
Agenda
A18-2/01地块
低容积率：有足够体量做景观，惠及周边住户，成为他们闲
时合家休闲的场所。
3万方体量：不具备做综合性shopping mall的条件，不宜与
嘉陵风情街硬碰硬，不如寻找主题，打出差异化。
交通要道：在确保满足周边住宅需求的同时，务必成为辐射
北碚全城的特色消费场所
业态定位：中高端的餐饮、休闲、服务类消费，目前基本是
Agenda
Appendix：软性投资
软性投资构成
前期研究费用 市场调研 财务顾问 商业经营规划 保全措施规划 规划设计费用
停车动线规划
设备维护规划 环保措施规划
建设管理
运作管理费用 广告与媒体计划 公关计划 招商运作
Agenda
业态组合
业态 类型
大型中餐、高档中餐、 精品私房菜
Trade Mix
数量
10
面积
6000
面积比例
22.2%
餐饮类
江湖家常菜、泰国菜、 西式简餐、快餐、连 锁寿司、甜品等 茶楼、足浴、美容、 SPA、儿童中心、酒吧、 健身房等 银行、邮政、房屋中 介、通讯、美发、皮 具养护、旅游、洗衣、 婚纱摄影等 超市、面包店、卤味 店、烟酒店、家居、 童装等
优势：业态集中，未来北碚的主力步行街，消费者在这里可以满足大部分消费需求。
弱点：体量过大，街道较宽，在初期空体量为主，缺乏小店；业态规划较乱，高中低端店铺混于一体，造成整个街区不上档次。
龙湖朋家院组团
• 龙湖未来在朋家院将有4000亩规划，按照惯例，它很难不做商业。 • Option 1：“天街”式商业，可参考西城天街，典型的shopping mall形态。 • Option 2：“新牌坊”式商业，集中式购物区+住宅底商，以餐饮和超市带动人气， 休闲次之，逐步加入家居等购物业态。
洞山·天鹅湾项目定位报告
中至信壹号庄园
高层
3
华联、新百、新天地、家乐福、商之都 、会所
龙湖中学、前锋田五幼、小区自建双语 幼儿园
89、111
80-130
5500元/㎡
6000元/㎡
10
小于20
从竞品比对来看，在保障项目销量的情况下，本案首开的 市场化合理定价应介于5700—5800元/㎡之间。
威胁
淮南政务核心转移山南区 ，影响老城区房地产销量。
价值点梳理
本案作用主城中心核心地段，享 优质学区、繁华商业、便捷交通 配套，升值潜力巨大；
08
升值潜力
多组团园林景观，以不同形态的 花园为分中心，通过中央绿化带 联系，形成小区景观主线；
07
大美园林
01
重点学区
本案紧邻淮南重点初中实验中学， 周边亦有矿直小学、淮矿二中等 学校，同时小区内部规划配备幼 儿园等，优质教育资源充足；
项目位置 项目性质
开发商 项目规模
容积率 绿化率 面积
楼盘特色
附近学校
项目配套
洞山中路与两淮路交叉口 住宅+商业
粤泰控股集团有限公司 总建：45万方 4.0
40.40% 89㎡-265㎡户型 大型房地产 城市主干道 老城区 周边无竞品开发商 配套成熟 矿直小学、淮矿二中、实验中学、幼儿园
矿直小学、淮矿二中、实验中学、幼儿园 、社区健身广场、卫生服务站、商业配套等
衣 高档美容会所
名牌服装店
高端住宅区
住 政府大院
老小区
高档食府
食 红酒庄、雪茄吧
高档娱乐会所
高档车行客户
行 豪宅区周边洗车店
银行VIP客户
3
本案项目定位研究
洞山 天鹅湾
某楼盘整体定位及营销策略报告
某楼盘整体定位及营销策略报告报告内容：一、整体定位：该楼盘定位为高端住宅楼盘，旨在为追求品质生活的买家提供舒适且豪华的居住环境。
该楼盘的建筑设计以现代风格为主，注重细节和功能性，打造出现代舒适的家居空间。
同时，该楼盘位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施齐全，满足居民日常生活的各种需求。
二、目标人群：该楼盘的目标人群主要包括有稳定收入和较高购房能力的中高收入群体，他们注重生活品质，希望拥有一个舒适、豪华的居住环境。
此外，该楼盘还适合中小家庭、企事业单位高管以及高端创业人群等。
三、营销策略：1. 强调品质和舒适：在营销活动中，重点强调该楼盘的品质和舒适性，突出其高端住宅的特点。
通过展示楼盘的豪华装修和现代化设施，吸引目标人群的关注和兴趣。
2. 优质服务：提供优质的售前、售中和售后服务，从预售咨询到签约手续、装修等各个环节，确保购房者体验到无忧的购房过程。
此外，该楼盘可考虑提供贴心的物业管理服务，提供便利的生活配套设施，提高居民的居住品质。
3. 多渠道宣传：采用多种营销渠道进行宣传，如线上线下媒体广告、户外广告、电视、网络公关等，提高知名度和曝光率。
同时，利用社交媒体平台和楼盘官方网站建立有效的在线沟通和互动，吸引潜在购房者的注意。
4. 与品牌合作：与知名品牌合作，如建材、家居、家电品牌等共同开展营销活动，提供购房者优惠和礼品，增加复购率和品牌认知度。
5. 推出优惠政策：结合市场需求和竞争情况，针对目标人群制定差异化的价格和付款方式，推出一定的优惠政策，吸引购房者的关注和购买欲望。
综上所述，该楼盘整体定位为高端住宅楼盘，通过强调品质和舒适、提供优质服务、多渠道宣传、与品牌合作以及推出优惠政策等营销策略，旨在吸引并满足追求品质生活的目标人群的购房需求。
四、销售策略：1. 强调楼盘特色：在销售过程中，突出该楼盘的独特性和特色，如绿化环境、景观设计、配套设施等。
通过展示楼盘的优势，引起购房者的兴趣和想象力，增加购买的动力。
[精选]某房地产商业项目市场调研及定位分析报告
![[精选]某房地产商业项目市场调研及定位分析报告](https://img.taocdn.com/s3/m/5765f6e14128915f804d2b160b4e767f5acf80d2.png)
地块内的现有商业
地块外部配套
地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争
交通条件
汽车站
本案
地块现状： 项目靠城南路部分（人民医院）,还存在一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人公寓）,目前还存在。 项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形象较差。 地形较平整。
地块内部有电线杆和电线塔等，现场还有很多小摊贩，地块相对平整。
地块内部现状
地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低
市场经济快速发展
城市身份转化
城乡一体化
单一型发展，基本 满足城市现状人口
第三产业的新兴，城市经济的快速扩容
农转非人口增加
城乡差距缩短，城乡完全融合
2012年全国同等级城市城市化率对照 ；
城市
城市化率
全国4线城市
39%
融水
45%
三江
37%
武宣
25%
2012年，全国的城市化率已经高达40%，而武宣县的城市化，仅为25%，未来有很大的发展空间 武宣的人均GDP为1646美元，城市化处于积极迅速的发展区间
交通条件
区域认知
区域认知度较高，市民普遍认可。 地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可。
项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘
规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值天赋而成
宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争劣势，摆脱同质化竞争
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商业业态定位 》市场定位
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商业业态定位 》市场定位
我们要打造怎样的邻里中心
打造XX区以娱乐、休闲、风尚为主题的特色商业区， 集时尚购物、餐饮、休闲娱乐、社区配套等商业功能于一体的
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商业市场分析 》项目所处区域居住人口较少
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序号
项目名称
规划户数 入住率
社区商业 涵盖业态
经营 状况
商铺出租率
1
1760
70%
餐饮、茶楼、理发店
一般
90%
2
2940
70%
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谢谢观看
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要。
定位结论
对商业项目而言，前期定位、项目招商、运营管理至关重要，而定位起着方向 性和纲领性的作用，定位是商业运作的基础，是项目招商和运营管理的指导原 则，能够影响整个商业项目的发展和前景，商业定位需要充分的调研和论证。
目录
项目本体分析 商业环境研究 商业业态定位 营销初步建议
营销初步建议 》招商前置，重视主力店带动效应
主力店提前招商，一二期商业联合推广 主力店拥有知名的品牌、信誉和口碑，以及具有较强的消费号召力，能快速聚集人气，丰富客户，产生较大的广告效益和经营收益， 从而使商业项目更具竞争力。 项目二期商业街结合本期商业，提前进行主力店招商洽谈。 主力店进驻后，带动其他商户进驻，利用主力店的带动效应进行推广。
1、一层街铺只售不租，大客户带租约销售； 2、二、三层进行大客户招商，给予主力店或大客户一定的免租期 3、通过降低风险和项目升值潜力为卖点，带长期租约销售，或销售给经营者。
酒吧、精品商业街、西餐咖啡等多种业态，小区入住不足1000户，商业定位为外向型社区商业，尚未完工，预 计20XX年年底开始营业； XX中心商业总面积48万㎡、写字楼5万㎡，规划业态：餐饮、酒店、KTV、超市、洗浴中心、宾馆等，属于全业 态定位，外向型社区商业，住宅正在办理交房，商业预计20XX年5月开始营业。 该片区商业快速发展的同时，出现了同质化严重、商铺销售收益不达预期、商铺空置率高的问题。
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目录
项目本体分析 商业环境研究 商业业态定位 营销初步建议
商业市场分析 》集中商业情况：大型商业井喷式开发
项目
XX商务产业园 XX城 XX广场
XX农副产品中心总建ຫໍສະໝຸດ （㎡）25万480万
305万
206万
开发体量
15万 58万 80万 58万
市场定位
阿里巴巴运营模式，巴州特色产品线上线 下展示馆
楼盘商业定位报告
XX机构
项目本体分析
商业环境研究
目录
商业业态定位
营销初步建议
项目本体分析 》所处区域，南市区发展中地段，生活配套不完善。
项目区位图
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商业业态定位 》定位方向
回避正面竞争的选择——建立主题商业：
01
建立差异化主题，商户业态功能互补，实现商圈共荣；
明确定位，适应未来消费主流，诱发潜在消费； 02
商业项目前期要通过严谨的调查论证，精确的市场定位，才能保证后期的稳定发展和经营。
商业业态定位 》适合本项目的6大业态
业态类型 零售业 餐饮业 服务业 商务金融 娱乐消遣
楼栋号 221号楼
34号楼
56号楼 806号楼
总面积 1698.83
7453.01
6127.04 2226.32
位置 /
A段 B段
/ /
商铺面积汇总表
一层
二层
922.22
776.61
1133.98 1527.98
899.95
1181.56
2028.8
2049.12
1113.16 1113.16
三层 /
商铺利用率低。 交付时间在20XX年中旬以后，一期未交房，目前商业价值实现度低。
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商业市场分析 》市场对本案的启示
1、填补现有市场空缺，提升整体消费水平。 2、引进特色品牌，凸显物业商业价值，提升项目档次与整体形象。 3、统筹规划各业态，与其他竞品项目形成差异化以提升综合竞争力。 4、建议构筑完善的招商、运营体系，且招商工作提前启动，以支撑后续经营及商业价值的提
1、片区内成熟度较低，未来需要 较长的市场培育期； 2、本期商业不集中，无法连成一 片，招商销售中难以实现规模效应； 3、钢混结构，不能自由分割，适 用程度降低； 3、受烟道、排污系统的影响，业 态定位受限制。
1 、位于政府重点打 造的XXXX，有一定发展 潜力； 2、北靠XX景 观带，外围良好休闲 环境提升项目品质。
支撑商业的正常经营。
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商业市场分析 》周边社区商业以偏外向型为主，全业态规划，基本无市场空白
距离本案最近的社区商业项目： XX小区已成型，居住氛围较好，一楼商铺基本填满，主要业态是满足小区居民必需的生活类配套，如：餐饮、
理发店、药店、棋牌室等，属于内向型商铺； XXX33.4万㎡商业，规划业态有超市、酒店（XX地产自持）、儿童职业体验馆、儿童游乐场、主题餐饮、KTV、
周边临近XX市场，同时 临两条主干道，商业昭
示型强
本案是位于城市中心外延核心区，交通便捷、通畅，具有良好城市资源体系的高附加价值项目。
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商业业态定位 》SWOT分析
优势
1、临两条主干道，道路交 通顺畅； 2、展示面较好，昭示性强； 3、休闲景观环境良好，可 借景造势，提升项目品质；
机会
劣势
动一期商业的招商和销售； ② 弱化周边商业的影响，目前周边商业业态较为杂乱，业态规划雷同，租金水平低，对投资者信心
影响较大，因此，本项目定位需跳出市场，在业态、形象等方面避免与周边商业同质化竞争； ③ 充分描绘预期，目前项目周边成熟度低，投资者与经营者信心不足，需充分描绘项目紧邻的两大
规划和政府共建设施的利好因素以及项目商业街的预期。
威胁
1、片区内商铺租金、售价不高， 对本项目的价值实现有一定影 响‘ 2、同类项目众多，规划业态雷 同，商业面临竞争激烈。
商业业态定位 》SWOT分析小结
通过以上分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化优势为劣势，最大限度的规 避风险、深度挖掘项目机会，从而实现价值最大化，我们认为，本项目的定位应体现以下原则： ① 体现规模优势，整体规划，使一二期商业有效连接，以二期商业街的辐射力和规模效应等预期带
升。
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项目本体分析
商业环境研究
目录
商业业态定位
营销初步建议
商业业态定位 》商业定位研判
区域属性
XX区 核心商圈
商业氛围 处于培育期
项目属性
路网完善 交通通畅
自身资源体系
本案位于政府着力打造 的XX区，XX城和XX核
心商圈交汇处
周边居民小区较分散， 居住人口较少，区域商
业氛围需要培育
XX路和XX路交汇，交 通便捷通畅
XX都市·邻里中心
服务社区为主的偏外向型
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商业业态定位 》功能定位
为了更好地呈现项目的主题·邻里中心这一形象，将赋予其以下功能定位： 内外兼容性商业功能定位： 内向型：9号楼商业，满足本小区及冠农小区居住居民的基本日常生活需要； 外向型：打造“XX区休闲、娱乐港湾概念“，配套特色餐饮、休闲、娱乐等商业项目，满足外来商旅人士居住、美食、游玩的需
餐饮、便利店、快递公司
一般
100%
4
1060
50%
洗车、宾馆、便利店、药店
差
50%
5
1000
70%
大型餐饮、理发店、便利店
一般
40%
7
2840
50%
餐饮、理发店、洗车、药店、银行网点、棋牌 室
一般
70%
大型超市、主题商务酒店、儿童职业体验馆、
9
914
20%
儿童游乐场、主题餐饮、KTV、酒吧、精品商业
未交房
正在招商
街、西餐咖啡等多种业态。
10
3700
40%
餐饮、蛋糕店、培训机构、足浴养生、文具店、 小吃
较好
70%
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商业市场分析 》社区商业分为外向型、偏外向型和内向型。
外向型的社区商业面积与住宅面积 之比在5-11％
偏外向型的商业面积和住宅面积之 比在2-5％之间
内向型商业面积与住宅面积的2％以 下
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项目本体分析 》目前动工商铺全部都是高层底商，商铺分布不集中。
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项目本体分析 》商铺面积较大，钢筋混凝土结构，不能自由分割。
方，如何去化？ 距离项目1公里之遥就是人人皆知的XX世纪，在建的集吃喝玩乐购为一体的XX城，本案不占地理优势，处于被
边缘化的境地。做社区商业定位，体量无法消化；做集中商业，却又被大商业边缘化！ 除一层划分为20-180㎡不等商铺以外，2-3层都是大空间商业，受进出口、柱体、结构的限制，无法自由分割，