谈谈你对国内房地产市场发展的看法

题目：谈谈你对国内房地产市场发展的看法。

从大城市的房价看国内房地产市场的发展

国内房地产市场发展极不协调，一方面低收入者买不起作为生活必需品的住房，不得不居住在几十年前单位分的破旧平房里，或是靠长期租房居住，再或是住在私自搭建的危险棚户房内；另一方面高收入者通过各种方式一人拥有几处房，通过投机行为赚取高额利润。面对国内房地产市场的不平衡发展现状，我想谈谈我对国内房地产市场发展的看法。

一、大城市房价背后的供需分析

以北京为例，对住房呈现刚性需求。这一需求来自何方呢：1、原北京市民：老市民大多居住在平房和陈旧的楼房中，随着经济发展市民收入的提高，他们对生活质量的要求更高，购买新式楼房的需求随之升高。同时因为城市发展的需要，很多市民成为被拆迁户，随之而来的就是对住房的大量需求；2、年青一代：孩子们长大，要成家，原有的住房不能满足居住的需要，这部分年轻人就要购买新的住所。还有就是有较好经济基础的年轻人想要拥有自己的住房，独立门户，年青一代对房子的需求是持续性的。3、外来人看中北京：北京作为我国的政治、经济、文化中心，优越的生活环境和较多的发展机会，一直以来就是外省市人的向往地，很多外来人都想在北京落户和发展，自然会瞄准北京的住房。3、大学生：外来人在北京念大学，毕业后想在北京继续发展，大多数人先是租房，之后会考虑在北京买房，这是一个潜在的需求。在大的城市，这种对住房的需求持续且大量，

使得需求弹性小，保持在高水平。

然而，住房又不同于一般的工业制品，房屋要盖在土地上，可是大城市里尤其是中心地区的土地数量是有限的，这一制约使楼市供给增量总会小于需求的增量，那么就长期而言大城市的房价将趋于上涨。

二、货币数量对楼市需求的影响

人们购买商品房的愿望无论现在还是未来，都将呈现增强之势，其中包括投资和投机者。那么此时购买能力的形成和变化取决于进入楼市的货币数量。在现代货币制度下，最为主要的货币进入楼市的方式为商业银行投放的大量房贷，从过去几年里我们不难看出，银根的放松促使大城市房价的上涨。2010年我国出台了“国十一条”，提出了差异化信贷和税收政策，以支持首次置业需求和抑制投机性需求。这一政策意图明显，希望通过宏观调控来减少注入楼市的货币量，从而达到抑制房价过快增长的目的。现在已到年末，政策实施近一年之际，有了一定的成效，但十分有限，在即将到来的2011年，国内房市政策又该何去何从呢？

三、高房价形成的多方因素

在我国现行的体制下，土地的处置权由各级地方政府掌控，出让土地的收入早已成为当地财政收入的一个主要来源，这意味着卖出的土地越多，价格越高，政府收入也就越多，并且各地都把房地产作为支柱产业，通过建高档住房，提升售价，来拉动当地GDP的高增长，以此突显政府的政绩。从而有的地方政府就运用行政权力纵容房地产

业的扩张和提价。

其次，房地产商进行垄断。我国的房地产市场并非是完全竞争的领域，作为开发商必须有从政府手里批得土地，从官办银行取得巨额贷款的非市场行为能力，这也就形成了房地产市场上的特殊垄断结构，一方面开发商可以依靠控制供给量去提高价格，另一方面以居住为目的的普通购房者只能无奈接受，任其宰割。

第三，市场上投资和投机活动对房价的哄抬。房地产带来的高额暴利，使得一些地区的商品房投资和投机需求不断地膨胀，广大普通低收入者买不起房，陷入困境，而高收入者一人拥有几处房产，在大城市这一比例相当高，他们通过投机行为不断炒高房价。

面对这高房价形成的多方因素，我们对2011年房市政策的实施要有多方考虑，就“国十一条”而言，内容是很有针对性的，但还要看它在各地区的实施力度，只有在地区上的切实落实，经过一段不短的时间，才会有明显的成效。

四、如何解决房地产市场的不协调，实现健康的发展

大城市过高的房价，是不容忽视的问题，但在极力控制房价的同时，我们还要切实解决低收入者买不起房的问题。现在政府大力推行保障性住房的建设，要保证中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给，满足多层次的需求。但是在我看来，应着重建设廉租房，低收入者由于经济收入低、不稳定且没有足够的存款，长时间不能购买住房，大多是靠租房来住，他们希望被给予基本的保障，政府为他们提供廉租房，既

降低了租房的花费，有助于他们存钱，同时又真正为他们这一阶层提供了切实的保障，房子很小也不体面就是让低收入者有容身之处，这样那些收入较高的人就不会垂涎。我们不能忽视这一现象：在大城市，经济适用房建的居住条件不错，而本身价格又比商品房低很多，于是一些较高收入者就利用各种关系，购买几套经济适用房。像这一类的保障性住房，虽然价格比商品房低很多，但真正的低收入者接受起来还是比较困难，而由于居住条件还不错，就被较高收入者趁虚而入，那么住房的保障还是不能惠及低收入群体。我们都听说过短板原理，如果要提高一个城市的生活水平，还是要从最短的板抓起，着力发展廉租房，为低收入者提供容身之所，给他们经济上缓冲的时间，那么会促进这个城市的协调发展。

此外，政府可以加快周边地区的建设发展，不断缩小与一线大城市的经济差距，以分散大城市的住房需求压力；还应拓展民间投资渠道，建立对低收入者的租房补贴制度，同时应避免货币和其他政策的过大起伏，切实实施以促进国内房地产市场协调、健康的发展。

2010年12月22日

09工管荣靖

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