房地产项目前期开发及立项顾问服务合同

附件一：项目前期开发顾问服务内容一、经济、人口、政策分析□自2005年以来的GD侨口人均GDP增长□固定资产投资及其增长□FDI及其增长□社会消费品零售总额及增长□家庭消费结构变化□ 区域产业发展情况□区域人口数量及增长□家庭结构及其变化□家庭居住面积变化□人均收入水平及其增长□从江县旅游经济运行状况□ 城市规划发展研究分析□房地产投资额及增长□房地产竣工面积及增长□房地产施工面积及增长□房地产销售面积及增长□ 房地产销售平均价格及走势其他可能对于本项目区域内旅游产业发展环境产生影响的内容二、基地条件分析□ 该用地及周边区域的特点□ 该用地的形状分析□ 该用地的通行情况分析（主要是周边道路通行状况及未来道路规划分析）□ 该用地的景观资源研究□地块周边已有\拟建配套设施调查，包括：• 学校• 医院• 体育场• 公园• 图书馆• 邮局• 银行• 其它主要配套设施通过以上研究可以：□对本项目及其周边地区的当前规划进行识别；□对区域未来发展进行分析；□ 对项目所属区域未来发展进行分析；□对当前的基础建设尤其是交通状况进行论述，并就其对各种房地产物业市场所□带来的影响进行分析。

三、从江县及区域优质商业市场研究□ 研究**** 本地情况对优质商业进行定义，定义依据以下方面：• 地理位置• 交通条件• 开发商背景• 外立面设计• 功能分类• 物业管理• 停车条件• 租金水平• 主力租户□ 该部分研究包括以下方面：• **** 市及区域优质商业物业发展概述• **** 市及区域优质商业物业的供应状况分析（包括供应量、分布特征、经营内容）• 市场吸纳情况（典型项目的空置率、入驻品牌特点）• 物业产品及品质分析• 未来供应量•价格\租金趋势• 需求特征分析• 近期发展趋势及方向根据项目资料的可取得性，针对**** 市优质商业项目选取2 个案例进行分析主要内容包括：• 项目基本特征• 项目品质及配套设施• 项目上市时间• 项目租户• 交通条件• 周边配套• 物业管理• 项目租售模式及租金价格• 客户来源分析四、**** 市及区域高档住宅市场研究研究本地情况对高档住宅物业进行定义，定义将依据以下方面：• 地理位置• 交通条件• 开发商背景• 价格水平• 建筑形态• 物业管理该部分研究分析均将包括以下方面：• **** 市及区域高档住宅物业市场的发展概述（包括总体规划、分布等）• **** 市及区域高档住宅物业历史供应• **** 市及区域高档住宅物业的需求状况（建筑类型、面积、价格、购房偏好）• 房价变化趋势• 高档住宅市场未来供应、近期发展趋势及方向根据项目资料的可取得性，针对项目相关区域高档住宅选取2 个案例进行分析，主要内容包括：• 项目开发背景• 项目基本特征• 房型及面积特点• 周边配套设施• 产品主要亮点• 产品去化速度与价格分析•客户来源及结构分析（年龄特征、职业、收入水平、家庭结构等）• 购房目的五、**** 市及区域优质酒店式公寓（销售型）市场研究研究**** 本地情况对优质酒店式公寓（销售型）物业进行定义，定义将依据• 以下方面：• 地理位置• 交通条件• 开发商背景• 配套设施• 价格水平• 建筑形态• 停车条件• 物业管理• 改部分研究分析均将包括以下方面：• **** 市及区域优质酒店式公寓（销售型）物业市场的发展概述（包括总体规模、分布等）• **** 市及区域优质酒店式公寓（销售型）物业供应状况分析（包括历史供应量和分布特征）• **** 市及区域优质酒店式公寓（销售型）物业市场吸纳情况• **** 市及区域优质酒店式公寓（销售型）物业的需求状况（建筑类型、面积、价格、购房偏好）• 房价变化趋势• 酒店式公寓（销售型）市场未来供应• 物业产品及品质分析• 近期发展趋势及方向预测根据项目资料的可取得性，针对本项目相关区域酒店式公寓（销售型）选取2 个案例进行分析，主要内容包括：• 项目开发背景• 项目基本特征• 房型及面积特点•周边配套设施• 产品主要亮点• 产品去化速度与价格分析• 客户来源及结构分析（年龄特征、职业、收入水平、家庭结构等）• 购房目的六、**** 市及区域国际标准服务式公寓市场研究研究**** 本地情况对国际标准服务式公寓物业进行定义，定义将依据以下方面：• 地理位置• 交通条件• 开发商背景• 配套设施• 房价水平• 建筑形态• 停车条件• 物业管理该部分研究分析均将包括以下方面：• **** 市及区域国际标准服务式公寓物业市场的发展概述（包括总体规模、分布等）• **** 市及区域国际标准服务式公寓物业供应状况分析（包括历史供应量和分布特征）• **** 市及区域国际标准服务式公寓物业市场吸纳情况• **** 市及区域国际标准服务式公寓物业的需求状况（建筑类型、面积、价格、购房偏好）• 房价变化趋势• 国际标准服务式公寓市场未来供应• 物业产品及品质分析• 近期发展趋势及方向预测根据项目资料的可取得性，针对本项目相关区域国际标准服务式公寓选取2 个案例进行分析，主要内容包括：• 项目开发背景• 项目基本特征• 房型及面积特点• 周边配套设施• 产品主要亮点• 价格分析• 客户来源及结构分析（年龄特征、职业、收入水平、家庭结构等）七、竞争市场分析选取2 个可形成竞争的项目进行分析，对其市场定位、竞争优势、市场表现、目标客户等方面进行深入剖析，以明晰本项目未来在市场中所处的竞争地位。

分析内容具体包括：• 项目规模• 项目发展概念• 项目地理位置• 项目市场定位• 项目消费者分析• 项目特点• 项目上市时间• 项目的市场表现• 价格策略• 项目在市场上的竞争力评价，分析其优势及不足八、需求分析优质商业商家访谈• 对本项目的看法• 店铺大小／楼层偏好• 城市内区域具体选址的要求• 对建筑形态的要求• 对相邻的商业业态的要求• 人流量要求• 交通可达性要求• 对辐射人群收入档次的要求• 对每月基础营业额的最低要求• 对装修的要求• 对物业管理的要求• 对内动线分割的要求国际标准服务式公寓经营方访谈2 个不同国际标准服务式公寓管理公司对物业的需求特征及要求• 建筑物业偏好• 建筑形态偏好• 对其他环境的依赖，如公建配套等• 管理费用的承受能力• 面积或楼层偏好•其它进场要求中高档住宅与酒店式公寓（销售型）物业购买者调查调查100 位意向在本项目所在区域购买物业的买家，调查的内容包括：• 背景特征（职业、收入、文化水平、居住区域、工作区域）• 购买区域倾向，对项目地理区位接受程度• 购买类型倾向• 面积、户型设计偏好（层数、客厅、卧室、书房、储藏室、保姆房、厨房、卫生间、阳台等）• 景观设计偏好• 配套设施偏好• 物业管理及服务内容偏好• 产品价格（单价、总价）接受范围• 对项目投资回报的要求• 对于第一居所／第二居所／酒店式公寓的偏好• 对于本项目的看法• 对于本项目产品购买意图及目的九、案例分析在国内国外选取2 个与项目具可比性的成功的项目进行个案分析。

案例分析中所要考察的因素包括：• 项目的规模及分布• 项目辐射范围• 项目开发所处宏观环境• 地理位置因素• 目标市场／市场定位• 项目内容组合• 市场策略• 配套设施• 项目分期• 项目租售策略十、SWO分析十一、明确项目发展内容整体定位• 项目区域形象、整体功能、发展主题定位• 发展内容组合• 项目总体布局初步建议• 建议开发的各发展内容开发参数• 建议开发的各发展内容的布局•商业初步定位分析商业辐射圈分析•商业辐射圈分析•商业目标客户特征分析• 商业层次定位• 商业定量分析• 商业档次定位• 商业初步业态构成建议• 商业设施物业的单层面积、进深、层高• 商业设施物业内部装修标准的初步建议• 商业设施的物业外观建议住宅初步定位分析• 物业主题定位• 目标客户定位• 档次定位• 物业所需的设施及相应面积• 物业外观• 物业户型设计• 物业户型配比• 硬件设施建议• 售价水平建议酒店式公寓（销售型）初步定位分析• 物业主题定位• 目标客户定位• 档次定位• 物业所需的设施及相应面积• 物业外观• 物业户型设计• 物业户型配比• 硬件设施建议• 售价水平建议国际标准酒店式公寓初步定位分析• 物业主题定位• 目标客户定位• 档次定位• 物业所需的设施及相应面积• 物业外观• 物业户型设计• 物业户型配比• 硬件设施建议各部分和交通的相互作用• 各组成部分之间的相互协调关系• 各组成部分之间和交通的相互作用• 相应的人流、车流分析十二、初步财务分析现金流分析：• 售价• 建安成本• 土地成本（由开发商提供）• 其它项目开发成本（由开发商提供）• 项目开发周期租赁租售策略及财务假设• 各发展内容的租售租赁策略建议• 各发展内容的价格租金建议及相应假设基础• 为进行财务分析而作出的各发展内容的租赁租售进度假设• 项目发展的其它主要技术参数项目开发选择将进行投资回报率的比较分析。

这些比较将包括净现值分析、内部收益率分析及成本回报率分析。

附件二：商业顾问服务内容第一部分：一、商业顾问的服务范围乙方所提供的物业服务涉及了零售市场上的各个方面和从一个项目的设计到项目落成的全过程提供专业性的顾问服务。

作为市场顾问，乙方将力争满足投资方的最大利益。

二、中心定位，商品组合及租金售价方案目标：通过充分的市场研究和在借鉴多年来的经验，辩识适合本项目的市场潜在客户。

在了解当地的人口统计、区域性和购买力调查的基础上相应对该物业作出最为合适的定位。

1. 在综合考虑该项目的地理位置、大小、覆盖范围、即有商业模式和市场竞争情况的基础上，初步定义该物业的市场定位；2. 项目主题和档次建议；3. 确定既定商品组合的可能性；4. 给出对市场投入的调查结果的分析，包括对各类的主要承租户、餐饮业、娱乐业、服务业等各方面的要求估算。

并在此基础上，确定初步的商品组合和可能的商品所在区域；5. 配合由专业的建筑师和设计师组成的小组，系统的不断对商品租户组合方案进行改善和变更，以适应市场变化和建筑设计规范上的要求；6. 具体的租户组合及详细的各单元目标租户清单：a) 对物业的市场定位估算，即高档或中档等。

对现有的初步的商品组合进行不断的调整。

b) 对商品的挑选考虑可能的所在区域，以达至最佳的购物人流和商品的适应性。

c) 从顾客的角度来调整商品的组合，包括考虑当地社区的特性和顾客的需求。

d) 调整租户的类型，与既定的商场主题相一致，并最后确定目标租户清单。

7. 在理性的市场调查的基础上，确定一个最合适的招商策略和租金售价水平8. 在租金售价水平建立的基础上，为项目的整体收益提供预测性的数据。

三、项目规划和概念设计目标：根据市场情况改进及确定该项目的出入口、立体交通、人流量和单元分割等情况，从而争取提高此项目之使用效益及长远的投资回报，并确保项目成品能符合市场上零售商和消费者的需求。