职工住房公积金抵押贷款

刍议职工住房公积金抵押贷款

摘要：职工住房公积金抵押贷款是我国城镇化发展的积极引导因素，尤其是住房公积金的政策实施对于完善我国的金融体制改革具有重要的意义。本文对职工住房公积金担保贷款的问题加以探讨并提出相应的对策。

关键词：职工住房公积金；必要性；注意事项；担保贷款

中图分类号：f832.4 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）06-0-01

一、住房公积金抵押贷款概述

（一）实施住房公积金抵押贷款的必要性

1.住房公积金贷款抵押可以促进我国中低收入者实现购房。我国城市消费收入比较高，城市房价一直与人们的收入水平不相适应，人们不容易购买房子，而通过公积金抵押贷款可以实现人们的购房梦。

2.公积金抵押贷款有利于促进我国金融市场的健康发展

公积金抵押贷款就是利用城市职工的公积金进行资本的借贷实

现其个人目的，它的作用就是可以依据自己的资金信用实现利用公积金的目的。

3.公积金抵押贷款有利于资金的多样化

公积金抵押贷款就是通过对于公积金的使用，满足大部分人的资金使用目的，而公积金管理中心可以通过公积金管理实现公积金的多样化，有利于资金的重复使用。

（二）住房公积金抵押贷款的风险

公积金抵押贷款是属于资金借贷关系，只要借贷它就必然会存在一定的风险，我国目前公积金抵押贷款风险主要是：借款人是否具有足够的经济实力，它的信用制度是否满足信贷的要求；如果发生还贷风险出现，抵押的物质是否能够满足借贷钱物，因此我国要建立科学规范的公积金抵押贷款还款体制就必须要综合的考虑其中的风险。只有这样才能保证我国的公积金资金使用控制在风险以内。实现公积金贷款风险控制要从事前控制、事中控制、事后控制入手，进行体制方面的控制属于事前控制、而对于房地产抵押的控制属于事后控制。它也是事后控制风险的重要环节，如果没有房地产作为抵押就不可能实现房地产贷款的进行。

（三）注意事项

1.关于贷款对象

贷款对象就是具有公积金抵押贷款资格的主体，它的收入等符合相关法律法规的规定。我国各地对于公积金主体对象的规定主要就是存放公积金业务具有一定的时间，它的经济来源比较稳定。目前这类的人员主要集中在国家行政部门、具有高收入的金融等国有企业、外企企业等部门。

2.关于贷款期限

任何形式的借贷都会规定明确的还款期限，公积金抵押贷款作为我国主要的购房形式，它的还款期限对于城镇居民的购房有着观念的影响因素，一般来说我国的公积金抵押贷款期限一般为1年以上

30年以下，但是如果借款人的年龄过长他们的借贷期就会缩短，总之不能超过借贷主体的退休年龄。对于公积金抵押贷款我国居民并不愿意长期的欠银行的钱，他们想尽办法还上银行的资金，他们会在自己最大的能力范围内缩短借款的期限，因为这样既可以缓解自身的欠债心理压力，也可以减少支付过多的利息。

3.关于贷款额度

对于公积金抵押贷款的贷款额度每个城市有不同的规定，尤其是在国家加大对于房价控制的环境下，每个城市的公积金抵押贷款受到国家政策、居民是否购买的是首套房屋等。如果购买人具有两套或者两套以上他们在公积金抵押贷款时他们的借贷额度就会相应

的增加，而如果是首套住房它的额度就会高，总之额度越高的贷款，银行的风险就会越大。因此银行的借贷额度除以之外还要考虑抵押物的价值。

4.关于贷款的偿还

对于信贷的偿还主要是借贷人通过与银行部门签订的还款协定，定期或者用某种方式向银行还款。当前我国借贷还款方式主要有：等额本息还款法和适合老年人等额偿还本金法（利随本清法）。（四）建立畅通的抵押物处理流通渠道

1.建立抵押物（房屋）保险制度

抵押物是保证住房公积金抵押贷款资金安全的重要保障，当发生贷款失败时，抵押物显得尤为重要。但是，如果抵押物由于意外原因发生损坏、毁损、消失等，贷款便失去了保障，贷款人的利益可

能受到损害。因此，引入保险成为防范贷款风险的一个重要途径，保险公司负责对抵押物进行保险，借款人在抵押物发生意外时，由保险公司进行赔偿，贷款人即可收回贷款。此外，还应开设贷款综合保险，即以房屋、人身、财产等为保险对象，当借款人发生不能偿还贷款情况时，由保险公司负责偿还。

2.建立廉租住房体系

目前我国法律对于公积金抵押贷款取得房屋，如果借贷人不能偿还借款之后银行就会依据协议的规定，向法院起诉房屋所有人，要求取得自己的合法权利，但是法院的判决就是拍卖抵押物以此取得应收的资金。但是这样的情况在实际的处理上很难因为我国法律对于强制执行的缺乏有效性，如果房屋被政府部门强制拍卖以后，被拖欠的欠款也不能完全给与银行，因为我国不可能对于房屋居住人进行强制的赶迁，所以为了公积金抵押贷款能够很好的实现它需要我国相关的法律给予必要的政策支持，而廉租住房就可以成为其辅助机制。

二、职工住房公积金担保贷款的后期管理

职工个人住房公积金担保贷款发放后，对于借款人而言，在取得所需款项、缓解了购买自住住房资金不足的状况后，面临着按期还贷的问题。

（一）确切掌握回收贷款本息的依据借款人每月还本付息额的依据：

1.借贷合同，就是借贷双方签订的购房贷款合同。

2.公积金抵押贷款管理中心委托银行等机构与借贷人签定的委托合同，有委托机构形式代缴业务的依据合同。有以上机构计算的还款数量以及还款期限等可以作为借贷人依附每月的本息还款金额。

（二）确定借款人还贷的起始月份

贷款开始还款的时间确定主要是依据借贷人单位的具体情况进行制定的，通常的方法就是在借款人工资的开具的笫二个月开始的。

（三）明确还贷方法

公积金抵押贷款所采取的还款具有相对的灵活性，如果借贷人由于某种原因不能使用一种还款方式时可以采取其它形式的方式进行还款，比如可以采取集中还款的方式。

（四）具体还款方式

1.利用现金直接还款。公积金抵押贷款的贷款还直接到资金管理中心进行现金的还款。这样的还款具有现金支付多的特点。

2.由借款人所在单位代扣代交：根据住房资金管理中心与借款人所在单位签订的委托单位代扣代交协议书，由借款人所在单位的财务人员在发放工资时将借款人的贷款本息逐月代扣，并将扣款以支票或现金的形式连同借款人扣款明细（一式三份，加盖公章）一并交住房资金管理中心营业部。其特点是：支票多，现金少。

3.政府部门代为还款。这样主要适用于具有单位开工资的有单位的财务部门代理归还贷款本息。这样的代缴费用最后就会给予资金