金地高端项目标准化
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
科学筑家
高端项目研发组第二次会议—— “产品价值树”研究成果讨论
本次会议的目的：
• 本次会议是一个过程性会议，重在分享工作成果、 交换主要观点： • 1、分享各专业口价值树研究成果； • 2、就赵巷、徐泾项目的定位观点和主要产品价值点 展开讨论； • 3、明确下一步产品设计和成本投入的重点方向；
本次议程：
所有案例研究
基础资料都将 随后共享在赵 巷、徐泾项目 网站上
墅外、王子晶品、翠湖天地
• 成果： • 1、建立豪宅项目配置标准基础数据库； • 2、规律：豪宅市场的产品竞争力两年上一个台阶，产品的发展速度非常快，今天
的标准线就是明天的及格线；
• 3、共性：最关注6大核心价值干“景观、公共部位、会所、立面、精装修、工艺”
• 最早期的铜屋顶建筑是建于1280年的德国 Hilersheim大教堂。
• 在长达千年的岁月里，惟有象征宗教与世俗权
力的建筑比如教堂、宫殿等才使用铜屋顶。 • 铜的特殊的肌理效果与那种斑驳的质感，常使 人不由自主地联想到历史、经典 • 而这种感觉，会随着时间的推移、岁月的累积 变得更为浓重。
户 型：我们最擅长的价值干
精 装 修：
徐泾项目 入门动作 大理石，实木的广泛运用 地暖、新风、中央空调、净水等设备 天地墙设计细节 装修标准6000元/平米以上； 橱房电器、洁具龙头品牌均为一线品牌 智能家居； 大尺度的门，其中主卧、总裁会议室的门 为双开门； 大牌设计师 浴缸区带防水电视 设计精奇的收纳系统 庭院、露台精装修 景观浴缸处装单反玻璃 赵巷项目 大理石，实木的广泛运用 地暖、新风、中央空调、净水等设备 天地墙设计细节 装修标准6000元/平米以上； 橱房电器、洁具龙头品牌均为一线品牌 智能家居； 大尺度的门，其中主卧、总裁会议室的门为双 开门； 大牌设计师 浴缸区带防水电视 设计精奇的收纳系统 庭院、露台精装修 景观浴缸处装单反玻璃
研究方法：经历了一个由产品体系向价值体系的演变和提炼
1 规划
公建设施布局
2
3 4 5
公共场地布局
组团庭院布局 交通道路布局 软质景观 硬质景观 水体景观 住宅平面 住宅立面 住宅公共部位 精装房 样板房 商业街铺 会所
产品体系
价值体系
1 2 3
规划 景观 公共部位 立面 平面（户型） 精装修 会所 配套商业
金地的豪宅是： 融合创新生活体验的享受型豪宅
看得到的产品价值点
规划：
徐泾项目 入门动作 达标动作 人车分流 车行入户 规划形成错落式 整体抬高1.5m 赵巷项目 人车分流 车行入户 规划形成围合式； 营造坡地； 大面积引入外部水景； 相邻几栋高低、立面均有不同； 最好的资源给会所； 注重整体空间感受，以物业形态换公共空间
• 新工艺
• 地中海风格建筑 外立面以 STUCCO手工抹 灰、抓毛而成， • 当时国内工匠无 人知晓STUCCO 制作工艺， • 鼎邦俪池专门从 意大利请来工匠， 完成建筑外立面 造型工作
• 新景观
• 新户型 • 首次以度假村
• 新售楼处
• 搭建了一个茅草 房； • 新会所 • 全球收集艺术品 • 大型party露台 具备烧烤功能 • 室内室外联通游 泳池
来自百度文库
达标动作
电梯精装修； 大尺度（非标）电梯轿箱； 电梯厅及过道与室内设计统一考虑； 地下大堂装修标准更高、及周边景观处理； 局部挑空； 每个单元的门户设计、外挑雨廊
地下车库——地下花园：
电梯精装修； 大尺度（非标）电梯轿箱； 电梯厅及过道与室内设计统一考虑； 地下大堂装修标准更高、及周边景观处理； 局部挑空； 每个单元的门户设计、外挑雨廊
察的重点。
一层住户庭院直通泳道
• 业主穿着泳装，可以直接从自家庭院进入泳池，蜿蜒的 泳道更具趣味，最后游入与会所联通的中心泳池
室内室外浑然一体的精装修，提供特别的生活情趣
公共部位：
徐泾项目 入门动作 消防楼梯道铺贴； 变电站、垃圾站包装处理； 高标准精装修双大堂； 赵巷项目 消防楼梯道铺贴； 变电站、垃圾站包装处理； 高标准精装修双大堂；
一梯一户 玄关系统 多套房设计
双开大尺度铜质进户门 3.4米以上层高 佣人动线分开，独立区域（带卫生间） 局部挑高客厅 局部大尺度风雨廊（阳台）、露台 双层花园 两处通风、带庭院的地下室 中西双厨、岛式早餐厅 总裁会议室概念（高隔音设计、兼具书房、 影音功能） 主卧双更衣室 顶层空中中庭设计 紧急避险室（兼具贵重物品陈列室功能）
景观
6 7 8 9
• 从客户价值感知角度， 不在同一个维度
4 5 6 7 8
住宅单体
10 11 12 13
配套 示范区 水暖电设 备 建筑结构 建筑技术
14
15
16 17 18 19 10 21
停车场地
示范区 室外水电设备 住宅水暖电设备 住宅结构 建筑物理技术 环境生态技术
9
• 产品价值树的11个主干 • 代表了我们产品打造的 价值取向 10 11
题
×
• 了解市场上普遍的豪 宅打造手法 • 寻找创新价值点
• 今年是豪宅市场大发展的一年，后继大量的项目均要上市：绿城黄埔湾、九龙仓新江湾项目、九龙仓 新华路一号、新鸿基凯旋门、闵行星河湾； • 嘉格纳这种品牌以前是奢侈品，现在是标配，未来。。。 • 成本必须投入，但不是光凭成本投入就可以解决问题； • 设计感决定了成本投入的体验价值：同样的嘉格纳，在汤臣一品和在星河湾感受就不一样； • 必须向创造力要溢价：设计价值＞工艺价值＞材料价值
• 成功的豪宅项目，需要在景观、公共部位、立面、
精装修、会所、工艺质量上做到标杆。 • 如何做到标杆？
由一个案例引发的思考。。。
鼎邦丽池：一个过去的传奇
• 鼎邦丽池：
• 建于2002年 • 位于西郊板块，当年
• 影响力：
• 消费者：名流趋之若 鹜，二手房鲜有出手，
由明苑、檀宫、创世
纪别墅等构成的西郊 独栋别墅区
据说彭丽媛第一次到
上海就打听这个项目； • 业内：抄袭者包括万
• 以大平层物业，4000
美金/平米，实现了超 越独栋的溢价能力
科兰桥圣菲、万源城
御溪、夏宫等
鼎邦丽池：成功源自“新”
• 上海人没见过。。。
• 新建筑
• 02年前上海没 有西班牙风格 建筑； • 由西班牙首席 大师MelVin Villarroel设计； • 将希腊某项目 照搬过来；
达标动作
加分动作
顶层空中中庭（盘古大观）
•项目在85米高的建筑顶层设 置了12套装修风格各不相同的 空中四合院,院中堆了厚达1.5 米的浮土,种上植被营造院子的 感觉。
可开合屋顶
•院子安装了先进的可开合屋
顶,防止沙尘、雨雪天气。
建 筑 物 顶 层
空 中 四 合 院
紧急避险室（贵重物品陈列室）
• 根据部分上海豪宅改装的经验： • 于主卧处设置紧急避难室和贵重物品储藏室； • 设计为暗门，非常隐蔽； • 设置恒温、恒湿装置：储藏古董； • 门防弹、内设报警装置、通讯装置、监控装置、通风装置
材料设备
新技术与智能化 工艺和质量
基于市场比较，我们提出了赵巷、徐泾项目的产品价值取向设想
产品价值
规划
景观
公共部位
立面
户型
精装修
会所
配套及商 业
材料设备
新技术与 智能化
工艺及质量
及格线 标准线 标杆线
• • •
：策略最优价值树 ：徐泾价值树(现状) ：赵巷价值树(预期)
• 最重要的六大价值点： • 景观 公共部位 立面 工艺质量 • 精装修 会所
地下车库——地下花园
加分动作
地下车库——地下花园
• 观点： • 世邦魏理仕调研：豪宅客户（特别是男主人）进 入地下大堂的次数远多于地面大堂的次数，地下 车库是一个重要的社区体验点。 • 我们愿意在红线外做景观、愿意牺牲物业形态来 做景观，为什么不利用地下空间做景观呢？ • 设想： • 层高不低于4米； • 通过地下庭院、采光井将景观引入，大量绿植；
• 营销汇报价值树研究成果（价值策略） • 讨论主要观点
• 设计汇报价值树研究成果（产品体系）
• 讨论主要观点 • 成本汇报价值树研究成果（实现条件） • 讨论主要观点
产品价值树建议
在过去二周，我们组织5家代理公司，对22个豪宅案例进行了基础研究
• 易居；新联康；新聚仁；新景祥；同策
• 绿城御园、留庄、公元沐桥、九树、星河湾、鼎邦丽池、绿城黄埔湾、汤臣一 品、万源城御溪、富越香墅、鸿丰香缇花园、滨江阳光海岸、上海滩花园洋房、 中鹰黑森林、世贸湖滨花园、鹿城广场、世贸佘山花园、锋尚国际、华府天地、
• 。。。
在平地建房子
• 这种“新”不是自己生造的，而是把成熟的东西系统引进
现在的我们就象02年的鼎邦丽池。。。
• 鼎邦丽池 • 区域：02年的西郊，高 端独栋社区； • 物业：大平层； • 竞品：独栋； • 售价：超越独栋； • 后期业主追捧； • 业内7年后仍在模仿；
• 赵巷（徐泾） • 区域：09年的大佘山 （徐泾），独栋社区； • 物业：大平层； • 竞品：独栋； • 售价：超越独栋；
• 新规划
• 用U型压红线的 方式布置建筑主 体，园林景观集 中于项目中庭 • 并通过造坡处理 形成高差。 • 上海当时基本没 有立体想象力，
• 以别墅的容积率
做公寓，做围合， 形成大规模的景 观；
的手法做公寓，
通过退台形成 超大尺度的阳 台露台； • 3－4层带电梯
• 加那利海藻，地
底铺设热水管； • 屋顶绿草覆盖；
徐泾项目 赵巷项目
入门动作
一梯一户 玄关系统 多套房设计
双开大尺度铜质进户门 3.4米以上层高 佣人动线分开，独立区域（带卫生间） 局部挑高客厅 局部大尺度风雨廊（阳台）、露台 双层花园 两处通风、带庭院的地下室 中西双厨、岛式早餐厅 总裁会议室概念（高隔音设计、兼具书房、 影音功能） 主卧双更衣室 顶层空中中庭设计 紧急避险室（兼具贵重物品陈列室功能）
？
追求
• ？； • ？；
守正出奇才是豪宅之道
不是做学术研究， 花费两周的时间研 究一个标准化、体 系化的东西，一劳 永逸，解决所有问
了解别人用的什么品牌的东西 回来我们讨论是增配还是减配
• 研究价值树：
×
市场比较法决定不了我们的制胜策略 守正：通过市场比较，选择达标动作 出奇：确定创新方向，选择加分动作
加分动作
规划给客户带来的空间价值感知：公园沐桥
通过减少一幢建筑，再将这一侧其余的建筑作水平推移，而 一边的建筑则以临街第一幢建筑的西北角作为原点，使之略 微偏移，于是，沐桥的规划便发生了微妙的变化。
规划给客户带来的空间价值感知：九树
在九树，12幢小楼以棋 牌式错落布置，保证了 邻近单元之间的距离， 最大限度地开放了空间， 有对室内外的关系做了 微妙的处理。每一幢小 楼都根据地形、山谷的 变化轻微地转动，使每 一套住宅都能从各个面 享受到风景，并且实现 了建筑物之间南北方向 的景观空间流动。
产品价值树蕴含了几个大的价值取向
• 1、我们做享受型豪宅： • 2、公共重于私有： • 3、设计价值＞工艺价值＞材料价值：
• 易居的客户调研，将豪宅需求分 为炫耀型、享受型、尊贵型、理 财型； • 任何需求都是混杂的，金地豪宅 满足的需求是： 60%享受型
+30%尊贵型+10%炫耀型；
• 项目所处的板块具备享受型的特 点；
景观：
徐泾项目 入门动作 景观主轴、或轴线； 大量全冠移植大树； 尊贵感入口门户设计； 景观步道多材质使用； 堆坡、营造景观高差； 高标准的装饰性围墙； 景观部品定制； 珍贵树种、古树； 红线外景观改造； 赵巷项目 景观主轴、或轴线； 大量全冠移植大树； 尊贵感入口门户设计； 景观步道多材质使用； 堆坡、营造景观高差； 高标准的装饰性围墙； 景观部品定制； 珍贵树种、古树； 红线外景观改造； 大面积水景营造（泳池、河道、喷泉、瀑布 、花港观鱼）； 私家庭院精装修，形成整体景观的一部分； 局部组团，一楼庭院通泳道，直接游入中心 泳池；
赵巷项目 尊贵感，价值感强的立面取向 廊、柱、檐口、窗体，有细节变化 暖色系为主，颜色搭配营造变化 全干挂石材 整体感，不象公寓，象官邸、大独栋 幢与幢之间或组团之间立面不相同 注重入口的门户或外挑雨廊的设计 特殊屋顶材质处理，如铜屋顶 成熟，但行业内未出现的立面风格
达标动作
加分动作
特殊材质的应用
• 精装修，天地柱的处理、包柱；
• 明亮、变化的灯光照明系统； • 车位配比1：2，增设加长车位； • 可以利用地面水景采光
地下车库——地下花园
地下车库利用地面水景采光
立 面：
徐泾项目 入门动作 尊贵感，价值感强的立面取向 廊、柱、檐口、窗体，有细节变化 暖色系为主，颜色搭配营造变化 全干挂石材 整体感，不象公寓，象官邸、大独栋 幢与幢之间或组团之间立面不相同 注重入口的门户或外挑雨廊的设计 特殊屋顶材质处理，如铜屋顶 成熟，但行业内未出现的立面风格
达标动作
加分动作
私家庭院精装修，形成整体景观的一部分；
享受型的景观是怎样的？
• 尊贵型的景观： • 欧式宫廷风格 • 强调仪式感、序列感、工整对称
• 度假型酒店 • 自然美景； • 享受型的景观： • ？？ • 强调功能性与观赏性天然融合 • 将人的需求融 入景观； • 提供绝佳的居 住体验； • 本次东南亚考
高端项目研发组第二次会议—— “产品价值树”研究成果讨论
本次会议的目的：
• 本次会议是一个过程性会议，重在分享工作成果、 交换主要观点： • 1、分享各专业口价值树研究成果； • 2、就赵巷、徐泾项目的定位观点和主要产品价值点 展开讨论； • 3、明确下一步产品设计和成本投入的重点方向；
本次议程：
所有案例研究
基础资料都将 随后共享在赵 巷、徐泾项目 网站上
墅外、王子晶品、翠湖天地
• 成果： • 1、建立豪宅项目配置标准基础数据库； • 2、规律：豪宅市场的产品竞争力两年上一个台阶，产品的发展速度非常快，今天
的标准线就是明天的及格线；
• 3、共性：最关注6大核心价值干“景观、公共部位、会所、立面、精装修、工艺”
• 最早期的铜屋顶建筑是建于1280年的德国 Hilersheim大教堂。
• 在长达千年的岁月里，惟有象征宗教与世俗权
力的建筑比如教堂、宫殿等才使用铜屋顶。 • 铜的特殊的肌理效果与那种斑驳的质感，常使 人不由自主地联想到历史、经典 • 而这种感觉，会随着时间的推移、岁月的累积 变得更为浓重。
户 型：我们最擅长的价值干
精 装 修：
徐泾项目 入门动作 大理石，实木的广泛运用 地暖、新风、中央空调、净水等设备 天地墙设计细节 装修标准6000元/平米以上； 橱房电器、洁具龙头品牌均为一线品牌 智能家居； 大尺度的门，其中主卧、总裁会议室的门 为双开门； 大牌设计师 浴缸区带防水电视 设计精奇的收纳系统 庭院、露台精装修 景观浴缸处装单反玻璃 赵巷项目 大理石，实木的广泛运用 地暖、新风、中央空调、净水等设备 天地墙设计细节 装修标准6000元/平米以上； 橱房电器、洁具龙头品牌均为一线品牌 智能家居； 大尺度的门，其中主卧、总裁会议室的门为双 开门； 大牌设计师 浴缸区带防水电视 设计精奇的收纳系统 庭院、露台精装修 景观浴缸处装单反玻璃
研究方法：经历了一个由产品体系向价值体系的演变和提炼
1 规划
公建设施布局
2
3 4 5
公共场地布局
组团庭院布局 交通道路布局 软质景观 硬质景观 水体景观 住宅平面 住宅立面 住宅公共部位 精装房 样板房 商业街铺 会所
产品体系
价值体系
1 2 3
规划 景观 公共部位 立面 平面（户型） 精装修 会所 配套商业
金地的豪宅是： 融合创新生活体验的享受型豪宅
看得到的产品价值点
规划：
徐泾项目 入门动作 达标动作 人车分流 车行入户 规划形成错落式 整体抬高1.5m 赵巷项目 人车分流 车行入户 规划形成围合式； 营造坡地； 大面积引入外部水景； 相邻几栋高低、立面均有不同； 最好的资源给会所； 注重整体空间感受，以物业形态换公共空间
• 新工艺
• 地中海风格建筑 外立面以 STUCCO手工抹 灰、抓毛而成， • 当时国内工匠无 人知晓STUCCO 制作工艺， • 鼎邦俪池专门从 意大利请来工匠， 完成建筑外立面 造型工作
• 新景观
• 新户型 • 首次以度假村
• 新售楼处
• 搭建了一个茅草 房； • 新会所 • 全球收集艺术品 • 大型party露台 具备烧烤功能 • 室内室外联通游 泳池
来自百度文库
达标动作
电梯精装修； 大尺度（非标）电梯轿箱； 电梯厅及过道与室内设计统一考虑； 地下大堂装修标准更高、及周边景观处理； 局部挑空； 每个单元的门户设计、外挑雨廊
地下车库——地下花园：
电梯精装修； 大尺度（非标）电梯轿箱； 电梯厅及过道与室内设计统一考虑； 地下大堂装修标准更高、及周边景观处理； 局部挑空； 每个单元的门户设计、外挑雨廊
察的重点。
一层住户庭院直通泳道
• 业主穿着泳装，可以直接从自家庭院进入泳池，蜿蜒的 泳道更具趣味，最后游入与会所联通的中心泳池
室内室外浑然一体的精装修，提供特别的生活情趣
公共部位：
徐泾项目 入门动作 消防楼梯道铺贴； 变电站、垃圾站包装处理； 高标准精装修双大堂； 赵巷项目 消防楼梯道铺贴； 变电站、垃圾站包装处理； 高标准精装修双大堂；
一梯一户 玄关系统 多套房设计
双开大尺度铜质进户门 3.4米以上层高 佣人动线分开，独立区域（带卫生间） 局部挑高客厅 局部大尺度风雨廊（阳台）、露台 双层花园 两处通风、带庭院的地下室 中西双厨、岛式早餐厅 总裁会议室概念（高隔音设计、兼具书房、 影音功能） 主卧双更衣室 顶层空中中庭设计 紧急避险室（兼具贵重物品陈列室功能）
景观
6 7 8 9
• 从客户价值感知角度， 不在同一个维度
4 5 6 7 8
住宅单体
10 11 12 13
配套 示范区 水暖电设 备 建筑结构 建筑技术
14
15
16 17 18 19 10 21
停车场地
示范区 室外水电设备 住宅水暖电设备 住宅结构 建筑物理技术 环境生态技术
9
• 产品价值树的11个主干 • 代表了我们产品打造的 价值取向 10 11
题
×
• 了解市场上普遍的豪 宅打造手法 • 寻找创新价值点
• 今年是豪宅市场大发展的一年，后继大量的项目均要上市：绿城黄埔湾、九龙仓新江湾项目、九龙仓 新华路一号、新鸿基凯旋门、闵行星河湾； • 嘉格纳这种品牌以前是奢侈品，现在是标配，未来。。。 • 成本必须投入，但不是光凭成本投入就可以解决问题； • 设计感决定了成本投入的体验价值：同样的嘉格纳，在汤臣一品和在星河湾感受就不一样； • 必须向创造力要溢价：设计价值＞工艺价值＞材料价值
• 成功的豪宅项目，需要在景观、公共部位、立面、
精装修、会所、工艺质量上做到标杆。 • 如何做到标杆？
由一个案例引发的思考。。。
鼎邦丽池：一个过去的传奇
• 鼎邦丽池：
• 建于2002年 • 位于西郊板块，当年
• 影响力：
• 消费者：名流趋之若 鹜，二手房鲜有出手，
由明苑、檀宫、创世
纪别墅等构成的西郊 独栋别墅区
据说彭丽媛第一次到
上海就打听这个项目； • 业内：抄袭者包括万
• 以大平层物业，4000
美金/平米，实现了超 越独栋的溢价能力
科兰桥圣菲、万源城
御溪、夏宫等
鼎邦丽池：成功源自“新”
• 上海人没见过。。。
• 新建筑
• 02年前上海没 有西班牙风格 建筑； • 由西班牙首席 大师MelVin Villarroel设计； • 将希腊某项目 照搬过来；
达标动作
加分动作
顶层空中中庭（盘古大观）
•项目在85米高的建筑顶层设 置了12套装修风格各不相同的 空中四合院,院中堆了厚达1.5 米的浮土,种上植被营造院子的 感觉。
可开合屋顶
•院子安装了先进的可开合屋
顶,防止沙尘、雨雪天气。
建 筑 物 顶 层
空 中 四 合 院
紧急避险室（贵重物品陈列室）
• 根据部分上海豪宅改装的经验： • 于主卧处设置紧急避难室和贵重物品储藏室； • 设计为暗门，非常隐蔽； • 设置恒温、恒湿装置：储藏古董； • 门防弹、内设报警装置、通讯装置、监控装置、通风装置
材料设备
新技术与智能化 工艺和质量
基于市场比较，我们提出了赵巷、徐泾项目的产品价值取向设想
产品价值
规划
景观
公共部位
立面
户型
精装修
会所
配套及商 业
材料设备
新技术与 智能化
工艺及质量
及格线 标准线 标杆线
• • •
：策略最优价值树 ：徐泾价值树(现状) ：赵巷价值树(预期)
• 最重要的六大价值点： • 景观 公共部位 立面 工艺质量 • 精装修 会所
地下车库——地下花园
加分动作
地下车库——地下花园
• 观点： • 世邦魏理仕调研：豪宅客户（特别是男主人）进 入地下大堂的次数远多于地面大堂的次数，地下 车库是一个重要的社区体验点。 • 我们愿意在红线外做景观、愿意牺牲物业形态来 做景观，为什么不利用地下空间做景观呢？ • 设想： • 层高不低于4米； • 通过地下庭院、采光井将景观引入，大量绿植；
• 营销汇报价值树研究成果（价值策略） • 讨论主要观点
• 设计汇报价值树研究成果（产品体系）
• 讨论主要观点 • 成本汇报价值树研究成果（实现条件） • 讨论主要观点
产品价值树建议
在过去二周，我们组织5家代理公司，对22个豪宅案例进行了基础研究
• 易居；新联康；新聚仁；新景祥；同策
• 绿城御园、留庄、公元沐桥、九树、星河湾、鼎邦丽池、绿城黄埔湾、汤臣一 品、万源城御溪、富越香墅、鸿丰香缇花园、滨江阳光海岸、上海滩花园洋房、 中鹰黑森林、世贸湖滨花园、鹿城广场、世贸佘山花园、锋尚国际、华府天地、
• 。。。
在平地建房子
• 这种“新”不是自己生造的，而是把成熟的东西系统引进
现在的我们就象02年的鼎邦丽池。。。
• 鼎邦丽池 • 区域：02年的西郊，高 端独栋社区； • 物业：大平层； • 竞品：独栋； • 售价：超越独栋； • 后期业主追捧； • 业内7年后仍在模仿；
• 赵巷（徐泾） • 区域：09年的大佘山 （徐泾），独栋社区； • 物业：大平层； • 竞品：独栋； • 售价：超越独栋；
• 新规划
• 用U型压红线的 方式布置建筑主 体，园林景观集 中于项目中庭 • 并通过造坡处理 形成高差。 • 上海当时基本没 有立体想象力，
• 以别墅的容积率
做公寓，做围合， 形成大规模的景 观；
的手法做公寓，
通过退台形成 超大尺度的阳 台露台； • 3－4层带电梯
• 加那利海藻，地
底铺设热水管； • 屋顶绿草覆盖；
徐泾项目 赵巷项目
入门动作
一梯一户 玄关系统 多套房设计
双开大尺度铜质进户门 3.4米以上层高 佣人动线分开，独立区域（带卫生间） 局部挑高客厅 局部大尺度风雨廊（阳台）、露台 双层花园 两处通风、带庭院的地下室 中西双厨、岛式早餐厅 总裁会议室概念（高隔音设计、兼具书房、 影音功能） 主卧双更衣室 顶层空中中庭设计 紧急避险室（兼具贵重物品陈列室功能）
？
追求
• ？； • ？；
守正出奇才是豪宅之道
不是做学术研究， 花费两周的时间研 究一个标准化、体 系化的东西，一劳 永逸，解决所有问
了解别人用的什么品牌的东西 回来我们讨论是增配还是减配
• 研究价值树：
×
市场比较法决定不了我们的制胜策略 守正：通过市场比较，选择达标动作 出奇：确定创新方向，选择加分动作
加分动作
规划给客户带来的空间价值感知：公园沐桥
通过减少一幢建筑，再将这一侧其余的建筑作水平推移，而 一边的建筑则以临街第一幢建筑的西北角作为原点，使之略 微偏移，于是，沐桥的规划便发生了微妙的变化。
规划给客户带来的空间价值感知：九树
在九树，12幢小楼以棋 牌式错落布置，保证了 邻近单元之间的距离， 最大限度地开放了空间， 有对室内外的关系做了 微妙的处理。每一幢小 楼都根据地形、山谷的 变化轻微地转动，使每 一套住宅都能从各个面 享受到风景，并且实现 了建筑物之间南北方向 的景观空间流动。
产品价值树蕴含了几个大的价值取向
• 1、我们做享受型豪宅： • 2、公共重于私有： • 3、设计价值＞工艺价值＞材料价值：
• 易居的客户调研，将豪宅需求分 为炫耀型、享受型、尊贵型、理 财型； • 任何需求都是混杂的，金地豪宅 满足的需求是： 60%享受型
+30%尊贵型+10%炫耀型；
• 项目所处的板块具备享受型的特 点；
景观：
徐泾项目 入门动作 景观主轴、或轴线； 大量全冠移植大树； 尊贵感入口门户设计； 景观步道多材质使用； 堆坡、营造景观高差； 高标准的装饰性围墙； 景观部品定制； 珍贵树种、古树； 红线外景观改造； 赵巷项目 景观主轴、或轴线； 大量全冠移植大树； 尊贵感入口门户设计； 景观步道多材质使用； 堆坡、营造景观高差； 高标准的装饰性围墙； 景观部品定制； 珍贵树种、古树； 红线外景观改造； 大面积水景营造（泳池、河道、喷泉、瀑布 、花港观鱼）； 私家庭院精装修，形成整体景观的一部分； 局部组团，一楼庭院通泳道，直接游入中心 泳池；
赵巷项目 尊贵感，价值感强的立面取向 廊、柱、檐口、窗体，有细节变化 暖色系为主，颜色搭配营造变化 全干挂石材 整体感，不象公寓，象官邸、大独栋 幢与幢之间或组团之间立面不相同 注重入口的门户或外挑雨廊的设计 特殊屋顶材质处理，如铜屋顶 成熟，但行业内未出现的立面风格
达标动作
加分动作
特殊材质的应用
• 精装修，天地柱的处理、包柱；
• 明亮、变化的灯光照明系统； • 车位配比1：2，增设加长车位； • 可以利用地面水景采光
地下车库——地下花园
地下车库利用地面水景采光
立 面：
徐泾项目 入门动作 尊贵感，价值感强的立面取向 廊、柱、檐口、窗体，有细节变化 暖色系为主，颜色搭配营造变化 全干挂石材 整体感，不象公寓，象官邸、大独栋 幢与幢之间或组团之间立面不相同 注重入口的门户或外挑雨廊的设计 特殊屋顶材质处理，如铜屋顶 成熟，但行业内未出现的立面风格
达标动作
加分动作
私家庭院精装修，形成整体景观的一部分；
享受型的景观是怎样的？
• 尊贵型的景观： • 欧式宫廷风格 • 强调仪式感、序列感、工整对称
• 度假型酒店 • 自然美景； • 享受型的景观： • ？？ • 强调功能性与观赏性天然融合 • 将人的需求融 入景观； • 提供绝佳的居 住体验； • 本次东南亚考