不动产分期抵扣会计处理
不动产进项税额分期抵扣会计处理案例分析
不动产进项税额分期抵扣会计处理案例分析作者：靳万一（作者单位：河南省平顶山市明审会计师事务所）为了配合全面推行营改增试点培训学习，笔者根据《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会[1993]83号）和《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》(国税发[2010]40号)相关规定，结合《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第15号，以下简称“15号公告”)规定，参考国家税务总局货物和劳务司整理编印的《全面推开营业税改征增值税试点政策培训讲义》，通过案例，说明一般纳税人取得的不动产进项税额分期抵扣的会计处理，供同业人士参考。
【案例一】2016 年6 月5 日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。
6 月20 日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为1100万元，销售价10000万元，价税合计11100万元。
根据15号公告第二条、第四条、第十一条规定，该纳税人1100 万元进项税额中的60%将在本期（2016 年6 月）抵扣660万元，剩余的40%于取得扣税凭证的当月起第13 个月（2017 年6 月）抵扣440万元。
1、2016年6月的会计处理：借：固定资产——办公大楼10000万元应交税费——应交增值税(进项税额) 660万元应交税费——待抵扣进项税额440万元贷：银行存款等科目11100万元2、2017年6月的会计处理：借：应交税费——应交增值税(进项税额) 440万元贷：应交税费——待抵扣进项税额440万元【案例二】2016 年6 月5 日，某增值税一般纳税人购进货物和设计服务、建筑服务245万元并取得增值税专用发票三张。
专用发票上注明增值税额30万元、销售服务额215万元。
应分别不同情况进行会计处理：假定1、该批货物及服务用于新建不动产，则根据15公告第三条规定，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。
不动产进项税额分期抵扣会计处理措施分析
不动产进项税额分期抵扣会计处理措施分析【摘要】近年来我国先后出台了多项“营改增”政策。
因此，各个相关的行业由以往的征收营业税改为征收增值税，同时进项抵扣范围将企业购建不动产也纳入了进去，其与增值税其它征税范围抵扣方法有所不同，购建不动产进项税额主要实行的是分期抵扣的方式。
新的税收规定使得会处理方法随之改变，本文对不动产进项税额分期抵扣会计处理措施进行分析。
【关键词】不动产分期抵扣进项税额会计处理“营改增”是我国近几年来全面推行的一项政策，在对“营改增”进行全面推进后，增值税征税范围包括了金融业、房地产、建筑也以及生活服务业，使得过去以营业税为征收项目的相关行业均转变为征收增值税。
而在本次全面推进“营改增”的工作中，最引人注目的一点就是不动产进项税额的相关抵扣政策。
相关规定推出后，开始允许企业对新增加不动产的进项税额根据实际情况进行一定的抵扣，与动产税额抵扣不同的是，企业新增的相关不动产进项税额需要进行严格的分期抵扣，根据情况的不同采取不同的抵扣方式。
税收政策的改变让会计处理随之改变，本文根据相关政策进行了会计处理措施的分析研究，详细内容如下。
1不动产分期抵扣的税收政策国家相关部门明确的规定，在新规定政策推出日期之后购建的不动产才能够凭借增值税专用发票于相关部门对进项税额进行抵扣。
企业在新规定政策推出日期之前自建或取得的不动产，按照相关规定依照简易计税办法进行缴纳增殖税工作。
根据相关规定，在新政策推出日期之后购建的不动产或在建工程，均能够根据增值税专用发票上所标明的进项税额数值，按照数值的百分之六十左右进行当期抵扣，而剩下的未抵扣部分则需要作为待抵扣进项税额，从获取发票当月开始计算到第十三个月方可转为进项税额进行相关抵扣[1]。
如是不动产在建的工程，需要对已经进行抵扣过的进项税额的百分之四十进行转出处理，直到领用当月起的第十三个月才能再次进行抵扣。
同时，由于不动产进项税额抵扣政策的改变，根据新政策进项税额将计入购进不动产的百分之十一以及自建不动产使用工程物资的百分之十七，企业的固定资产的成本得到了降低，因此企业购建不动产的需求则会随着成本的降低而增加，房地产开发企业表现地尤为明显[2]。
公告2016 15 不动产进项税分期抵扣暂行规定
国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第15号全文有效成文日期：2016-03-31国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
不动产进项税额分期抵扣暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
第三条纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。
不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。
上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
第四条纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
第五条购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
不动产增值税分期抵扣取消了吗
一、不动产增值税分期抵扣取消了吗财政部税务总局海关总署公告2019年第39号规定，自2019年4月1日起，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。
此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。
所以，4月1日之后取得的不动产或者不动产在建工程进项税不用再建台账分期抵扣了。
二、不动产增值税分期抵扣取消以后会计怎么做国税2019年15号规定：《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）附件1中《增值税纳税申报表附列资料（五）》第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”的期末余额，可以自本公告施行后结转填入《增值税纳税申报表附列资料（二）》第8b栏“其他”。
本公告自2019年5月1日起施行。
因为购进不动产在申报增值税进项税额时填入“认证相符的增值税专用发票”区域，将允许抵扣的60%进行了抵扣。
因此，将待抵扣的部分转入本期可抵扣税额时，就不能再在“认证相符的增值税专用发票”区域填写了，而是填入“其他扣税凭证”的“其他栏次”（9b），同时将该金额填入第9栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”。
不填发票份数和金额。
三、不动产纠纷怎么处理财产划分的一种形态。
因不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性、稀缺性、不可隐匿性和不可移动性等特点，故许多国家法律对其均有特殊规定。
在民事实体法上，不动产权利的变化，如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时，必须经一定登记的公示手续，否则不发生效力；在民事程序法上，因不动产所引起的纠纷，一般应由不动产所在地法院管辖，如《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民事诉讼法》，就有类似的法律规定。
不动产分期抵扣会计这样做账【2018年最新会计实务】
不动产分期抵扣 会计这样做账【2017至 2018最新会计实务】
营改增最大亮点在于企业购进的不动产可以抵扣进项税额,减税力度极大,备受 关注,但需要注意的是,不是一次性抵扣,而是分为两年,第一年抵扣 60%,第二 年抵扣 40%.首次提出的分期抵扣的概念,导致企业会计处理发生相应变化,本 文将重点介绍不动产分期抵扣的会计处理.
如果企业购入的是可抵扣动产,会计处理如下: 借:固定资产 应交税费——应交增值税 贷:银行存款 但由于不动产实行分期抵扣,不动产入账时进项税额只有 60%,会导致账实不 符,为解决这一问题,必须新增相应会计科目记录待抵扣的进项税额. 15号公告第十一条第一款规定,待抵扣进项税额记入”应交税金——待抵扣 进项税额”科目核算,并于可抵扣当期转入”应交税金——应交增值税(进项税 额)”科目.新增”应交税金——待抵扣进项税额”科目核算待抵扣的进项税 额. 例:某企业(一般纳税人)于 2016年 8 月购进一项不动产,购入价 1110万元, 取得增值税专用发票.则:
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进项税额=1110÷(1+11%)×11%=110(万元) 取得扣税凭证的当期,即 2016年 8 月可抵扣进项税额=110×60%=66(万元) 取得扣税凭证的当月起第 13个月,即 2017年 8 月可抵扣进项税额 =110×40%=44(万元) 2016年 8 月会计处理如下:(单位:万元,下同) 借:固定资产 1000 应交税费——应交增值税 66 应交税费——待抵扣进项税额 44 贷:银行存款 1110 2017年 8 月会计处理如下: 借:应交税费——应交增值税 44 贷:应交税费——待抵扣进项税额 44 需要注意的是,15号公告第十一条第二款规定,对不同的不动产和不动产在 建工程,纳税人应分别核算其待抵扣进项税额. 提示:营改增后,企业购入不动产取得扣税凭证的当期只能抵扣 60%,待抵扣 的 40%计入”应交税费——待抵扣进项税额”借方,保证账实相符;待取得扣税 凭证的当月起第 13个月抵扣剩余的 40%时,再将”应交税费——待抵扣进项税 额”中的金额转入”应交税费——应交增值税(进项税额)”.
[最新知识]不动产如何分期抵扣？
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不动产如何分期抵扣？(一)纳税人取得不动产和不动产在建工程的进项税额,需分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣进项税额的60%,第2年抵扣进项税额的40%.(二)纳税人新建不动产,或者改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣.不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价.上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物,是指构成不动产实体的材料和设备,包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施.(三)如何分期(按照自然月):前提: 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额,应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证.上述进项税额中,60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额,于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣.(四)已抵扣进项税额的不动产,发生非正常损失,或者改变用途,专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,公告明确了如何计算不得抵扣的进项税额.不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)不动产净值率不动产净值率=(不动产净值不动产原值)100%(五)按规定不得抵扣进项税额的不动产,发生用途改变,用于允许抵扣进项税额项目的,公告明确了其进项税额抵扣的具体方法.可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额,应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证.。
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不动产分2年抵扣进项税分录如何做，会计们日常工作中一定会遇到进项税的各种问题，下面为大家整理了热门内容，一起来看下。
不动产分2年抵扣进项税分录如何做?根据国家税务总局《关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)第二条规定：增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
企业作会计分录如下：借：固定资产某房屋3000000应交税费应交增值税(进项税额) 90000应交税费待抵扣进项税额(某房屋) 60000贷：银行存款3150000注：记入待抵扣的税额一定要在第一次抵扣后第13个月时转入进项税额进行抵扣。
增值税如何抵扣?如何做出会计分录?先认证、再申报抵扣，这样操作了才叫抵扣。
增值税一般纳税人，按销售计算销售税额，按进项计算进项税额，差额才需要交税。
销项税额很好计算，你的含税销售额，包含不含税销售额和税额，不管是你否开具增值税专用发票，都需要计算的。
而进项税额，即有一些限制，主要是三点：1、是一般纳税人(小规模纳税人不允许抵扣，也就不存在进项税额);2、采购进项对应的货物或劳务，是用于应税项目的;3、取得抵扣凭证(即增值税专用发票或其他允许抵扣发票的抵扣联，没有抵扣联是不能抵扣的)。
当取得抵扣凭证并符合抵扣条件时，需要先认证，所谓认证，就是将进项发票与税局服务器比对，相符时就认证通过(允许抵扣)，然后在次月申报时，需要在增值税纳税申报表上申报你一个期间认证通过的进项税额，并从销项税额中抵减，抵减后的差额做为当期应纳增值税额进行申报。
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不动产进项税分期抵扣申报
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不动产进项税分期抵扣申报，最近很多小伙伴关注这个问题，下面由我们为大家整理相关内容，一起来看看吧。
不动产进项税分期抵扣申报
答：增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，这就是不动产分期抵扣。
不动产的分期抵扣比例是多少？
增值税一般纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
以上详细介绍了不动产进项税分期抵扣申报，也介绍了不动产的分期抵扣比例是
多少。
作为一名企业的税务会计，一定要明白，不动产购入是会产生大额进项税的，这些大额进项税抵扣的时候需要分期抵扣，抵扣期是两年。
如果你阅读了本文内容，不是很明白，咨询一下我们在线老师吧。
《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的税务与会计处理
纳税与会计29《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的税务与会计处理周萍经国务院批准，自2016年5月l 日起，增值税一般纳税人取得的不动产和不动产在建工程，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。
为便于征纳双方执行，国务院税务总局岀台了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号），对不动产和不动产在建工程的进项税额分期抵扣问题进行了明确。
本文试图从会计核算角度并运用其方法对该办法进行解读，旨在共同与试点企业财会人员做好不动产进项税额分期抵扣的税务与会计处理业务。
一、一般情况的税务与会计处理（一）直接取得不动产作为固定资产不动产进项税额的分期抵扣要滿足四个条件：一是納税主体必须是增值税一般纳税人。
二是在时间上必须是2016年5月1日后取得（接受投资、受赠、购买、非货币交换等形式取得）。
三是在会计上按固定资产核算。
四是必须取得合法有效的增值税抵扣凭证。
分期抵扣方法是指第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
会计处理如下：直接取得不动产固定资产时，按不动产成本借记“固定资产”科目，按进项税额60%部分借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按进项税额40%部分借记“应交税费——待抵扣进项税额（某固定资产）”科目，贷记“银行存款”、“营业外收入”、“实收资本”等科目。
取得不动产固定资产后的第13个月转出待抵扣进项税额时，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额（某固定资产）”科目。
涉及待抵扣进项税额的业务，还应登记“待抵扣进项税额”备查账。
［案例1］甲公司于2016年5月13日购入某楼宇作为办公楼，取得增值税专用发票，标明买价5000万元、增值税550万元，款项以银行存款支付。
甲公司有关会计处理如下（金额单位均为万元，下同）：1、2016年5月13日取得楼宇，借：固定资产5000，应交税费——应交增值税（进项税额）330（550×60%）、——待抵扣进项税额（办公楼）220（550×40%）；贷：银行存款5550。
营改增不动产进项税分期抵扣会计处理
营改增不动产进项税分期抵扣会计处理
应仁贵
营改增前销售不动产征收营业税，在全面推开 营业税改征增值税试点以后，销售不动产改征增值 税。经改革后购买单位随后就产生了不动产进项税 额抵扣的会计事项。由于购置不动产的原价较高， 其产生的进项税额较大，而购买单位在经营活动中 所产生的销项税额又不多。为规范不动产进项税额 的抵扣，国家税务总局发布了《不动产进项税额分 期抵扣管理暂行办法》 （以下简称《办法》 ） 。会计实 务中如何准确地执行《办法》的规定，有效地、合 理地、合法地实现进项税额分期抵扣，很值得研究。 本文对此进行探讨。 一、营改增进项税额分期抵扣会计处理 某企业在营改增以后，新建办公楼 1 幢，同时， 改、扩建原有道路 1 条，道路原值 2 万元。两项工 程采取包工不包料方式组织施工，在 2016 年 6 月份 启动，当月产生进项税额的经济业务如下 ： 1. 支付新建办公楼设计费 15.9 万元，取得认证 相符的增值税专用发票金额 15 万元 ； 税额 0.9 万元。 按规定，新建不动产不论其发生费用是多少，凡属 于《办法》规定范围内的购进货物和设计服务、建 筑服务，其产生的进项税额均需分 2 年抵扣。第一 年抵扣 60%，第二年（即取得抵扣凭证的当月起第 13 个月）抵扣 40%，会计处理如下 ： 借： 在建工程——办公楼 150,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 5,400 应交税费——待抵扣进项税额 3,600 贷： 银行存款 159,000 2. 购买水泥 400 吨，支付货款 28.08 万元，取 得认证相符的增值税专用发票金额 24 万元 ；税额 4.08 万元，验收入库未领用。该项业务属于货币资 金向储备资金转化事项，故水泥入库后，应计入“原 材料”或“工程物资”科目，其产生的进项税额可 在当期全额抵扣。如果后期用于不动产在建工程， 应将已抵扣进项税额 40% 部分予以扣减，计入待抵 扣进项税额。会计处理如下 ： 借： 原材料 240,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 40,800 贷： 银行存款 280,800 3. 购 买 实 木 地 板 1 批， 支 付 货 款 29.25 万 元， 取得认证相符的增值税专用发票 3 份， 金额 25 万元； 税额 4.25 万元，地板直接用于新建办公楼，会计处 理如下 ： 借： 在建工程——办公楼 250,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 25,500 应交税费——待抵扣进项税额 17,000 贷： 银行存款 292,500 4. 购买办公家具 1 批，支付货款 5.85 万元，取 得认证相符的增值税专发票 2 份，金额 5 万元 ； 税 额 0.85 万元。因家具不构成不动产的实体，故其进 项税额可在当期全额抵扣，会计处理如下 ： 借： 管理费用 50,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 8,500 贷： 银行存款 58,500 5. 支付采购员出差住宿费 3000 元，取得认证相 符的增值税专发票 2 份， 金额 3， 000 元； 税额 180 元， 住宿费属于间接费用，其进项税额可在当期全额抵 扣，会计处理如下 ： 借： 管理费用 3,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 180 贷： 库存现金 3,180 6. 领用库存钢材一批，金额 10 万元，其进项 税额在购进当期已全额抵扣，现钢材用于新建办公 楼，按规定购进时已全额抵扣进项税额的货物，转 用于在建工程的，其已抵扣进项税额的 40% 部分， 应从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于 转用当月起第 13 个月予以抵扣。该钢材进项税额为
不动产进项税额分期抵扣实务分析
［２］ 程波， 孙艳 梅． 劳 动 密集 型 企 业 实 习 实践 活动 中存在 的 问题 及 对 策 优 先 出版 Ｅ Ｊ ］ ． 河北 软 件 职 业技 术 学 院 学
报 ， ２ ０ １ ４， （ ０ ９ ）．
的步 伐不 断加 快 ， 受 国 内外 各种 因素 的 影 响 ， 我 国的 劳 动密
需要 购进办公 大楼 一座 ， 该 座大 楼按 照企 业 会计 准 则规 定 计 入 固定 资产 并于 次 月 起计 提 折 旧。当 月 亚信 公 司取 得 大 楼 的增值 税专 用发 票 ， 并 经 税 务 相关 部 门认 证 相符 ， 专 用 发 票
上注 明价 款 为 １ ４ ０ ０万 ， 增 值 税 税额 １ ５ ４万 元 。 企 业 的 会 计
１ ．购 人不 动 产 符合 购 人 时 进 项税 额分 期 抵 扣 的情 形 ： ２ ０ １ ６年 ８月 １ ５日， 亚信 公 司 （ 增 值 税 一 般纳 税 人 ） 为 了办 公
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的进 行劳 动技 能培训 ， 为 企业 开 展 不 同 的 培训 ， 并 逐 步提 高 劳动 密集 型企 业劳 动力 的综合 能力 ， 从 根本 上提 高企 业 在 国
资支持研 究一 一 最优 金 融 结 构 的视 角［ Ｊ ］ ． 经济 管理，
２ ０ １ ４， （ １ １ ）．
际市 场上 的竞 争力 。 五、 结 论
２ ． 郁 海杰 ， 重 庆师 范大 学涉外 商 贸学院老 师 ， 中级 职称 ， 硕 士
参考 文献 ：
不动产进项税额分期抵扣问题
进项税分期抵扣 （国税总局15号16年5月，M公司购进办公楼价税合计1100万元，该公司做 账如下： 借：固定资产 1000万 应交税费—应交增值税（进项税额）66万 第六条 纳税人销售其取得的不动产或 应交税费—待抵扣税额 （办公楼） 44万 者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的 贷：银行存款 1100万 待抵扣进项税额，允许于销售的当期从 抵扣13个月以 销项税额中抵扣。 内 6 2.2017年3月，M公司出售办公楼，转让价格1332万（含税） 转让不动产 第一步：在不动产所在地地税局预缴税款 第十条 纳税人注销税务登记时，其尚 （或者注销） 预缴税款=（1332-1110）÷（1+5%）×5%=10.57（万） 未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清 第二步：机构所在地申报 算的当期从销项税额中抵扣。 （1）销项税额=1332÷（1+11%）×11%=132（万） （2）进项税额：待抵扣税金转入44万 （3）应纳税额=销项税额-进项税额=132-44=88（万） （4）实纳税额=88-10.57=77.43（万）
进项税分期抵扣 （国税总局15号公告） 序号 项目 政策 备注
案例1:待抵扣税额已抵扣完毕情形 1.2016年5月，M公司购进办公楼价税合计1100万元。办公楼按照20年计提折 旧。每年折旧50万元。 当月抵扣进项税66万元，44万元计入待抵扣税金。 2.2017年6月，44万待抵扣进项税转入到进项税额 第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损 3.2018年5月，该办公楼专门用于简易征收项目 失、或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、 不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%=90% 免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照 不得抵扣进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×90%= 下列公式计算不得抵扣的进项税额： （110+0）×90%=99（万） 不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵 借：固定资产 99万 扣进项税额）×不动产净值率 贷：应交税费—应交增值税（进项税额）99万 不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值） 案例2：待抵扣进项税额未抵扣完毕情形 ×100% 假设2017年5月，该办公楼用于简易征收项目 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产 已 不动产的进项税额 不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%=95% 7 抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期， 转出 不得抵扣进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×90%= 将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。 （66+44）×95%=104.5（万） 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项 此时，104.5万元不得抵扣的进项税额，需要在已抵扣税额和待抵扣税 额中间进行分配，有三种考虑：第一，进项税优先转出；第二，待抵扣优先 税额的，应于该不动产改变用途的当期 ，将已抵 转出；第三，配比转出。其中配比转出最为合理，但是计算复杂，因此文件 扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵 扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与抵扣进项税 采取了进项税优先转出的方式。 额的差额。 因此：转出进项税=不得抵扣进项税额—已抵扣进项税额=104.5注意：如果是自建不动产，转出的进项税只是 66=38.5（万） 转出待抵扣进项税=38.5万，尚剩余5.5万元进项税，在 与不动产有关的货物、设计服务、建筑服务三项。 2017年6月转入到进项税额。 借：固定资产 104.5万 贷：应交税费—应交增值税（进项税额）104.5万 应交税费—未交增值税 38.5 万
不动产进项税分期抵扣政策解析
42不动产进项税分期抵扣政策解析邢国平《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税［2016］36号附件2）下发后，国家税务总局又发布了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号，以下简称《分期抵扣暂行办法》），明确了具体抵扣办法，同时对不动产在建工程的内容与分期抵扣范围也进行了明确，具体内容如下：一、不动产在建工程的内容与分期抵扣的范围按照《分期抵扣暂行办法》第二条、第三条规定，纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产均属于不动产在建工程；纳税人在2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%时，其进项税额依照《分期抵扣暂行办法》分2年从销项税额中抵扣。
其中：“不动产原值”是指取得不动产时的购置原价或作价。
分2年从销项税额中抵扣的“购进货物”是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
二、抵扣的依据与不得抵扣项目（一）抵扣的依据按照《分期抵扣暂行办法》第四条规定，纳税人取得（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得，下同）不动产或者不动产在建工程可分期抵扣的扣进项税额，必须取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证，包括增值税专用发票、农产品收购发票、农产品销售发票、完税凭证、道路（含桥、闸）通行费发票等）。
（二）不得抵扣项目1、按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税［2016］36号附件1）第二十七条第（一）项规定，纳税人取得专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费（包括交际应酬消费）的不动产和不动产在建工程的进项税额不得从销项税额中抵扣，亦即也不能分2年从销项税额中抵扣。
2、按照《分期抵扣暂行办法》第七条规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从当期的进项税额中转出。
如何编制购进不动产抵扣的会计分录
如何编制购进不动产抵扣的会计分录
购进不动产抵扣是指企业购买不动产时可以使用增值税抵扣的政策。
在编制购进不动产抵扣的会计分录时，需要分为两个阶段进行处理，分别
是购买不动产阶段和抵扣增值税阶段。
第一阶段：购买不动产阶段
购买不动产的会计分录是用来记录企业购买不动产时的借贷记账事项。
具体步骤如下：
1.根据不动产购买合同记录购买不动产的价格。
假设企业购买商业用房，购买价格为100万元人民币。
借：不动产100万元
贷：银行存款100万元
借：进项税额17万元
贷：应交增值税17万元
借：管理费用2万元
贷：应付管理费用2万元
第二阶段：抵扣增值税阶段
抵扣增值税的会计分录是用来记录企业使用购进不动产抵扣增值税的
借贷记账事项。
具体步骤如下：
1.根据税务局的要求，企业需要按照规定的比例计算已抵扣的增值税税额。
假设购买商业用房后，根据税务局的规定，可以抵扣70%的增值税税额，即17万元的70%，即11.9万元。
借：应交增值税17万元
贷：待抵扣进项税额11.9万元
贷：已交增值税5.1万元
借：固定资产抵扣11.9万元
贷：待抵扣进项税额11.9万元
借：待抵扣进项税额5.1万元
贷：未抵扣进项税额5.1万元。
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不动产分期抵扣会计处理此次营改增最大亮点在于企业购进的不动产可以抵扣进项税额，减税力度极大，备受关注，但不是一次性抵扣，而是分为两年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
首次提出了分期抵扣的概念，导致企业会计处理会发生相应变化，下面笔者就介绍一下不动产分期抵扣的会计处理。
《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号，以下简称“15号公告”）第二条第一款规定：“增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
”第四条第二款规定：“上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
”
案例1，2016年6月5日，纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公经营，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。
6月20日，该纳税人取得该大楼增值税专用发票并认证相符，专用发票注明税额1000万元。
则根据《办法》，该1000万元进项税额中的60%于当期（2016年6月）抵扣，剩余40%于当期的第13个月（2017年6月）抵扣。
（一）2016年6月该不动产进项税额处理：
1．增值税扣税凭证按一般性规定处理：
该大楼增值税专用发票应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时
（1）作为正常的增值税专用发票填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”。
（2）该份增值税专用发票还应作为当期不动产扣税凭证填入第9栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”（购建是指购进和自建）。
通过上述两步一是能够保证“一窗式”比对相符，二是先将不动产进项税额全额扣减，通过以下后续步骤实现分期抵扣。
（3）将该份增值税专用发票计入《不动产和不动产在建工程抵扣台账》，并记录初次抵扣时间。
2．计算填报本期应抵扣、待抵扣进项税额：
该大楼本期应抵扣进项税额为：
1000万元×60%＝600万元
该600万元应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时从销项税额中抵扣；应计入当期“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目核算。
（1）将不动产进项税额全额1000万元，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第2栏“本期不动产进项税额增加
额”，并作为增加项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。
（2）计算的600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第3栏“本期可抵扣不动产进项税额”，并作为减少项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。
（3）计算的600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”。
（4）本期《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”所填税额，作为增加项填入第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”，并进入主表第12栏“进项税额——本月数”。
该大楼待抵扣进项税额为：
1000万元×40%＝400万元
该400万元应计入当期“应交税费—待抵扣进项税额”科目核算。