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商业地产评估研究

商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。我们今天主要讨论狭义的商业地产的评估，也就是商场和店铺的评估。

我们大家都评估过商业物业，有大的商场，也有小的店铺。在现场勘查和评估过程中，我们可以发现，相对于住宅、办公和工业物业来说，商业地产的价值评估考虑到的影响因素是最多的，遇到的情况也是最为复杂的。

下面，我从商业地产的特点分析出发，大家讨论一下现场勘查和评估中需要注意的一些事项，提出评估商业地产应采用的几种方法，并对一些具有代表性的商业地产的评估难点和技术路线提出探讨性意见。

一、商业地产特点

1、收益性

商业地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：（1）是房地产开发后直接销售、投资转卖，这类商业地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业地产获利方式从严格单方上讲属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；（2）是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业地产。

2、经营内容多，业态多样

在同一宗商业地产特别是大体量商业地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商业零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同

的经营内容一般会有不同的收益水平，因此对商业地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益时应在市场调配分析的基础上测算不同经营内容商业地产的收益水平，并以各种商业经营业态采取不同的收益率。

3、出租转租多，产权分散复杂

商业地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业地产产权分散、复杂，因此在进行商业地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托评估。

4、装修高档且复杂

为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异。估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应该充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。

5、垂直空间价值衰减性明显

商业地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为低层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上的楼层需要借助交通工具，通达的便捷度随之减弱。

二、现场勘查时需要注意的事项

对于商业地产，我们在现场勘查的时候要特别注意。因为商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影响到其价值。

1、实物状况

（1）建筑结构和建成时间

建筑结构：混合结构和钢混结构较多，钢结构的比较少。多年评估下来，一般一些沿街的小店铺是混合结构的居多；商场则以钢混结构居多。一般来说配置电梯的商业地产一般都是钢混结构的。这些，我们在房地产权证或者交易中心的登记簿信息中可以查到。

建成时间：建成的时间也很重要，这关系到建筑物的可使用时间，以及维修费用的多少。

（2）空间布局

空间布局包括两个方面：

A整体建筑物内部的空间布局，待估商业地产在整体建筑物中所处的位置。楼梯和电梯的布置，着重考察建筑物内部人流的流动方式。

B 另一个就是待估商业地产内部的空间布局。是否有利于柜台、货架等的布置？出入口的位置，是开在建筑物内部的，还是开在街道上的？这些都会对商业地产的经营产生影响，进而也会影响到商业物业的价值。

另外，一些大型商业用房往往要分割出租，其内部空间能否灵活的间隔对其收益产生较大的影响。因此，对商业地产进行估价时空间布局的考察很重要。

（3）楼层

通常状况下位于底层的商业用房价值要高于其他楼层的商业用房。如根据一般的估价实践，大型商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%-80%，三层为底层的40%-60%，然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%-50%。我们现在评估大多都是2层、3层和4层分别取1层的70%、60%、50%。但是如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。这个主要是估价师现场勘查，2层、3层和4层的交通便利程度，以及楼层差异对人流的影响程度。

（4）净高

商业地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若

净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。但是，还有一种情况，就是有些商业用房超过5.5米，使用者可以隔层增加使用面积的，我们要考虑到其收益的增加，进而会影响到商业地产的价值。

（5）面积

根据商业业态的差异，商业经营要求的不同，商业用房所需的经营面积会存在较大差异，如百货商店的经营面积一般需5000平方米以上，超级市场500平方米以上，而一般的临街店铺仅为几十平方米。因此对商业地产进行估价时应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。

（6）设施设备

主要是电梯、空调、新风等等设施设备对商业地产的影响。

（7）装修

装修分别商业地产外立面的装修，内部公共空间的装修，这些都会影响商业地产的建筑品质。

另外，商业地产经营空间内的装修，我们可以适当考虑，特别是在做抵押评估时，我们不能对其装修作价评估。

2、权益状况

（1）所有权或都使用权情况

土地所有权状况和土地使用权情况：A 土地的用途是什么。目前做了很多的商业物业，土地的用途各种各样，有商业的、办公的、工业的、住宅的。我们评估的时候要看清楚，土地的法定用途到底是什么。B 土地的来源是什么。是国有土地还是集体土地。如果是国有土地，那么其使用期限还有多长。

房屋所有权状况：房屋的所有权人是不是委托方，如果不是委托方，那么在抵押评估时需要产权人出具同意委托人将该物业进行抵押的股东会决议书。

（2）他项权利设立情况

他项权利的设立情况主要是影响我们评估的抵押价值。在抵押评估时，我们