成本法在房地产评估中的应用
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
注册资产评估师：成本法在房地产评估中的应用（2）
（⼆）计算⼟地开发费⼟地开发费主要包括1.基础设施配套费各地⽅规定不⼀，有的为“三通⼀平”，即通路、通⽔、通电，平整⼟地;有的为“七通⼀平”，即通路、通上⽔、通下⽔、通电、通讯、通⽓、通热，⼟地平整，应视具体情况确定。
2.公共事业建设配套费根据当地规定标准确定。
3.⼩区开发配套费应按⼩区内各种设施及点配套情况，或按当地规定确定。
（三）计算投资利息1.投资利息是⼟地建设中占⽤资⾦的时间价值。
2.主要包括两部分：⑴⼟地取得费利息：以整个⼟地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
⑵⼟地开发费利息：如果⼟地开发费是均匀投⼊的，以整个⼟地开发费（或资⾦投⼊）为基数，计息期按⼟地开发期限的⼀半计算。
这⾥应该包含整个销售期的。
3.计算利息时要注意的问题：⑴不管⾃有资⾦还是借⼊资⾦，都要计算利息。
⑵利息的计算采⽤复利，⽽不是单利。
⑶关于开发期计息期确定。
计息的时间，要准确的把握垫付的资⾦所占⽤的时间。
①分清期初⼀次性投⼊、均匀投⼊、分段均匀投⼊。
②期初⼀次性投⼊：全期计息③均匀投⼊：计息期为开发期的⼀半④分段均匀投⼊（例如：第⼀年投⼊30%，第⼆年投⼊70%）：计息期为投⼊当年时间按照⼀半计算，附加剩余占⽤期间。
（四）计算投资利润和税费1.投资利润是投资开发商投资的回报2.投资利润计算：利润通常以⼟地取得费和⼟地开发费为基数【下⾯的例5-9就是】，也可以是开发后⼟地的地价，并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所⽤的利润率的内涵。
3.税费取得⼟地和开发过程中所必须⽀付的税负和费⽤。
（五）计算⼟地增值收益1.⼟地增值收益主要是由于⼟地的⽤途改变或⼟地功能变化⽽引起的。
2.⼟地增值收益应该在⼟地所有者、⼟地投资者和⼟地使⽤者之间分配。
特别注意：2006年的教材给出了⼟地增值收益计算⽅法：前四项之和为成本价格乘以⼟地增值收益率，但是近4年的教材去掉了这⼏句话，但是教材例5-9任然保持了这种算法。
成本法在房地产评估中的应用
分别对房屋和土地进行评估后把房和地两个因素进行 综合分析 （四）区域及地段原则
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成本法在房地产评估中的应用
四.房地产评估的目的和价值类型
（一）房地产评估的目的 房地产评估的基本目的是为涉及房地产的业务或交易提
供价值参考；其特殊目的就是要考虑房地产业务的性质， 考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和制约。
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成本法在房地产评估中的应用
• 新开发的房地产价值
• = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用+销售税费+投资利息+开发利润
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成本法在房地产评估中的应用
• ① 土地取得费=土地购置费+土地税
•
=(1+3%)×500=515万元
• ② 开发费=建筑费+专业费 • =800×500×2+800×500×2×8％ • =86.4万元
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成本法在房地产评估中的应用
二.房地产价格的种类
（一）按基本存在形态划分的房地产价格
（土地价格、建筑物价格和房地产价格）
1.土地价格
（1）基准地价：城镇大面积土地的平均地价 （2）标定地价：政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地
市场条件下于某一时点的土地使用权的价格 （3）出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、
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成本法在房地产评估中的应用
• ③ 投资利息（资金成本）
• = 500×（1＋3％）[（1+10%）2-1] • +86.4×60%[(1+6%)1.5-1] • +86.4 ×40%[(1+10%)0.5-1]
房地产评估中成本法的应用(全文)
房地产评估中成本法的应用(全文)房地产评估中成本法的应用(全文)1、引言房地产评估是确定房地产价值的过程，其中成本法是评估中的一种重要方法。
本文将详细介绍在房地产评估中成本法的应用。
2、成本法概述成本法是一种根据房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
主要包括三个要素：土地价值、建筑物成本和折旧。
土地价值是指房地产不包括建筑物时的价值；建筑物成本是指房地产重建所需的成本；折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
3、成本法的步骤3.1. 确定土地价值确定土地价值是成本法评估的第一步。
可以采用比较法、收益法或折减法来确定土地的市场价值。
比较法是通过比较类似土地的交易价格来确定土地价值；收益法是通过房地产产生的收益来确定土地价值；折减法则是考虑土地使用权的时间价值来确定其价值。
3.2. 确定建筑物成本确定建筑物成本需要考虑多个因素，包括建筑物类型、建筑材料、建筑质量等。
常用的方法有直接成本法和间接成本法。
直接成本法是通过计算建筑材料和劳动力的成本来确定建筑物成本；间接成本法则是考虑与建筑物相连的土地、设备等因素来确定成本。
3.3. 计算折旧折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
常见的折旧方法包括直线法和递减法。
直线法是按照固定比例来计算折旧；递减法则是按照递减比例来计算折旧。
4、成本法的优缺点4.1. 优点成本法相对简单直观，在房地产评估中应用比较广泛。
它将重建成本作为评估的基础，更符合一般投资者和的认知。
4.2. 缺点成本法忽略了市场需求和供应等因素对房地产价值的影响。
它假定房地产的价值仅取决于重建成本，忽略了市场价格和需求波动对房地产价值的影响。
5、附件清单本文涉及的附件如下：- 附件1：房地产成本法评估报告样本- 附件2：成本法评估所需数据表格6、法律名词及注释本文涉及的法律名词及其注释如下：- 成本法：根据重建成本确定房地产价值的评估方法。
7、总结本文详细介绍了房地产评估中成本法的应用。
房地产评估_成本法
房地产评估_成本法在房地产市场中，评估房产的价值是一项重要的任务。
评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将重点探讨房地产评估中的成本法，并分析其优势、应用范围以及存在的局限性。
一、成本法概述成本法主要侧重于以建筑物所需要的成本作为评估的依据，其中包括土地购买成本、建筑物的建设成本以及相关的附属设施、设备、装修等费用。
成本法认为，一个房产的价值与其重建成本或替代成本有关。
二、成本法的优势1. 相对简单直观：成本法的计算相对简单，可以通过对土地价格、建筑材料价格以及建设成本的调研和计算得出评估结果，更容易被人们接受和理解。
2. 适用广泛：成本法适用于各类房产，包括住宅、商业物业以及工业场地等。
它不仅可以评估已存在的建筑物的价值，还可以用于评估拟建建筑物的潜在价值。
3. 建筑物的折旧考虑：成本法在评估中纳入了建筑物的折旧因素，考虑了建筑物的使用寿命以及物理和经济因素对建筑物价值的影响，使评估结果更加准确。
三、成本法的应用范围成本法可以应用于多种房地产评估场景，包括但不限于以下几种情况：1. 用于保险理赔：在房屋损坏或灾害事故后，保险公司可以使用成本法来评估损失，并进行理赔。
评估人员可以通过计算重建或修复所需的成本来确定理赔金额。
2. 用于资产评估：成本法可以帮助企业对其资产进行评估和核算，为企业的财务决策提供参考。
例如，在公司重组、资产购买或出售等场景中，成本法可以用于确定资产的公允价值。
3. 用于投资决策：成本法可以帮助投资者评估潜在投资项目的价值。
通过对建设成本、市场需求以及建筑物的预期寿命等因素进行综合考虑，投资者可以更好地决策是否进行房地产投资。
四、成本法的局限性1. 忽略市场需求和供求关系：成本法重点关注于建筑物的建设成本，忽略了市场需求和供求关系对房产价值的影响。
在供求失衡的情况下，成本法的评估结果可能与市场价值存在较大差距。
2. 忽略土地的特殊价值：成本法的计算一般假定土地是无限可用的，土地价值与建筑物的成本无关。
成本法在不同房地产评估的应用解析
成本法在不同房地产评估的应用解析摘要：房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种基本方法，成本法是其中常常被应用的一种。
在本文中，笔者首先对房地产评估中的成本法的原理、公式进行首先分析，之后对成本法在不同类型房地产估价中的应用进行了系统阐述，最后分析了房地产评估中存在的常见问题，以期与专业估价人员进行相互交流探讨。
关键词：成本法；房地产；估价一、成本法的基本原理成本法主要是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。
该法主要是以生产要素价值论为基础，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。
在现在的房地产评估来看，卖家所强调的生产成本的价值理论，说白了就是卖家权衡各方面利益之后所能做出的最大价格让步，通常情况下对买方而言，可以理解成为替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。
二、成本法的基本公式成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值= 重新构建价格（- 建筑物折旧）重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。
需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。
（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。
（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。
建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。
这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。
三、成本法在不同房地产评估中的应用（一）成本法在土地价格评估中的应用1. 基本思路利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各项费用之和。
房地产评估的成本法
房地产评估的成本法概述房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是其中一种评估方法。
成本法是基于该房地产的重建成本来确定其价值。
本文将介绍房地产评估的成本法的基本原理、方法以及应用。
成本法的基本原理成本法是基于房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
根据该房地产的修建成本、土地成本以及其他相关费用，来计算其价值。
成本法的核心理念是，一个与被评估房地产属性相似的房地产的购买者，在未来，愿意用等值的货币购买具有相似功能和服务的房地产，该房地产的价值就等于其重建成本。
成本法的评估结果不仅取决于房地产的重建成本，还取决于市场环境、土地价值和其他因素的影响。
成本法的评估步骤成本法的评估步骤主要包括以下几个方面：1.确定土地价值：首先需要确定土地的市场价值。
这可以通过对类似土地的市场交易价格进行比较分析，或者借助专业人士的意见来进行估计。
2.计算重建成本：根据房地产的规划和设计，以及材料、劳动力和其他相关成本指标，计算重建所需的成本。
这一步需要综合考虑各种因素，如材料价格、施工费用、建筑工期等，以确保计算结果的准确性。
3.考虑折旧与损耗：房地产的价值通常会因为折旧和损耗而降低。
折旧是指物理老化或功能降低所带来的价值损失，而损耗是指在维护、管理和使用过程中产生的价值损失。
在成本法中，折旧与损耗需要考虑到计算中，并减去相应的金额。
4.考虑市场环境因素：除了重建成本和折旧损耗，还需要考虑市场环境因素对房地产价值的影响。
例如，供需关系、经济状况、政策法规等都可能对房地产的价值产生影响。
评估人员需要综合考虑这些因素，并进行相应的调整。
5.评估价值：根据以上步骤得出的结果，计算出房地产的评估价值。
评估价值通常以货币单位表示，可以用于参考房地产的购买、出售、租赁等交易活动。
成本法的应用成本法在房地产领域广泛应用，特别适用于新建房地产或者翻新工程的评估。
以下是成本法在房地产业中常见的应用场景：1.评估新建房地产的价值：当一栋新建房屋或者商业建筑需要进行评估时，成本法可作为一种常用的评估方法。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对不动产的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是一种常用的房地产评估方法。
成本法基于房地产的建设成本，通过考虑建筑物的折旧和物业的附加价值等因素，来确定房地产的价值。
本文将从五个大点来详细阐述房地产评估-成本法的内容。
正文内容：1. 概述房地产评估-成本法1.1 什么是成本法成本法是一种房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定其价值。
该方法认为，房地产的价值应该等于其建设成本减去折旧，并考虑到物业的附加价值。
1.2 成本法的应用领域成本法广泛应用于房地产行业，特别是在评估新建房屋、商业物业和工业物业等方面。
它可以用于确定房地产的市场价值、租金、贷款抵押价值等。
1.3 成本法的优点和缺点成本法的优点是可以提供一个相对准确的评估结果，特别是在新建房屋和物业评估中。
然而，成本法的缺点是没有考虑市场需求和供求关系等因素，可能导致评估结果与实际价值存在偏差。
2. 成本法的评估过程2.1 收集建设成本数据在进行成本法评估时，首先需要收集相关的建设成本数据，包括土地购买费用、建筑材料成本、人工成本等。
2.2 计算建筑物的折旧建筑物的折旧是成本法评估的关键因素之一。
通过考虑建筑物的使用寿命和折旧率，可以计算出建筑物的折旧值。
2.3 考虑物业的附加价值除了建设成本和折旧，成本法还需要考虑物业的附加价值。
例如，如果房地产位于繁华地段，拥有良好的交通和配套设施，那么它的附加价值可能会比较高。
3. 成本法的应用案例3.1 新建房屋评估成本法可以用于评估新建房屋的价值。
通过考虑建设成本和折旧等因素，可以确定新建房屋的市场价值。
3.2 商业物业评估商业物业评估通常需要考虑租金收入和物业增值等因素。
成本法可以提供一个相对准确的商业物业评估结果。
3.3 工业物业评估对于工业物业评估，成本法可以考虑建设成本和物业的特殊用途等因素，来确定其价值。
总结：综上所述，房地产评估-成本法是一种基于房地产的建设成本来确定其价值的评估方法。
成本法在房地产评估中的应用
成本法在房地产评估中的应用1. 引言房地产评估是为了确定房地产资产的真实价值而进行的一项重要工作。
房地产评估中的一种常用方法即为成本法。
本文将介绍成本法在房地产评估中的应用，包括定义成本法、成本法的基本原理和计算方法，以及成本法在房地产评估中的优缺点。
2. 定义成本法成本法是一种根据房地产品质量和数量，通过计算已发生的成本或重建成本，来评估房地产资产价值的方法。
简单来说，成本法是以资产的重建成本为基础，通过计算实际支付的费用来确定房地产的价值。
3. 成本法的基本原理和计算方法成本法的基本原理是根据资产的重建成本来确定其价值。
重建成本是指在当前市场条件下，按照相同规模和质量重新建造或修复该资产所需的费用。
成本法的计算方法包括以下几个步骤： 1. 确定资产的重建成本：根据资产的类型、规模和质量，确定其重建成本。
重建成本包括建筑材料、人工费用、装修费用等。
2. 考虑折旧和功能降低：根据资产的使用年限，考虑折旧和功能降低对资产价值的影响。
折旧是指资产在使用过程中价值的衰减，而功能降低是指资产因为技术进步或变化而导致功能的降低。
3. 考虑市场条件和时机：根据当前的市场条件和时机，对资产的重建成本进行调整。
市场条件的变化会影响资产的供需关系和建造成本。
4. 进行资产价值评估：根据上述步骤计算出的重建成本和调整后的成本，进行资产价值评估。
4. 成本法在房地产评估中的优缺点成本法在房地产评估中具有以下优点： - 相对简单：成本法的计算方法相对简单，只需要计算资产的重建成本和进行必要的调整。
- 适用广泛：成本法适用于各种类型的房地产资产，包括住宅、商业、工业等。
- 可靠性较高：成本法基于实际的成本数据，对房地产资产的价值进行评估，相对可靠。
然而，成本法在房地产评估中也存在一些缺点： - 忽视市场价值：成本法主要关注资产的重建成本，忽视了市场价值对资产的影响。
在市场条件发生变化时，成本法的评估结果可能偏离实际市场价值。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
本文将介绍房地产评估中的成本法，包括其原理、应用范围、计算方法、影响因素和优缺点。
正文内容：1. 成本法的原理1.1 重建成本原理：成本法基于重建成本原理，即房地产的价值等于重建该房地产所需的成本。
1.2 折旧原理：成本法还考虑了房地产的折旧情况，即根据房地产的使用年限和磨损程度来计算折旧值。
2. 成本法的应用范围2.1 新建房地产：成本法常用于评估新建房地产的价值，可以匡助开辟商确定合理的销售价格。
2.2 重建房地产：对于需要进行重建的房地产，成本法可以匡助确定重建成本，为重建项目提供决策依据。
2.3 特殊用途房地产：成本法也适合于评估特殊用途的房地产，如工业厂房、医院等。
3. 成本法的计算方法3.1 建造成本：计算房屋建造的成本，包括土地购买费用、建造材料和劳动力成本等。
3.2 折旧计算：根据房地产的使用年限和磨损程度，计算折旧值。
3.3 土地价值：将土地的价值与建造成本相加，得到房地产的总价值。
4. 影响成本法评估结果的因素4.1 市场供需情况：市场供需关系会直接影响建造材料和劳动力成本，从而影响成本法的评估结果。
4.2 土地价值：土地价值的变动也会对成本法的评估结果产生影响。
4.3 建造材料和劳动力成本：建造材料和劳动力成本的波动也会对成本法的评估结果造成影响。
5. 成本法的优缺点5.1 优点：成本法相对简单易行，适合范围广泛，特别适合于新建和重建房地产的评估。
5.2 缺点：成本法没有考虑市场需求和供应情况，可能导致评估结果与市场价值存在差异。
总结：综上所述，成本法是房地产评估中常用的一种方法，通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
成本法的应用范围广泛，适合于新建、重建和特殊用途房地产的评估。
计算方法包括建造成本、折旧计算和土地价值的计算。
然而，成本法评估结果受市场供需情况、土地价值和建造材料劳动力成本等因素的影响。
试论房地产估价的成本法及其应用
试论房地产估价的成本法及其应用内蒙古建筑职业技术学院经济管理学院张登云接要：成本法是房地产估价的基本方法之一，也是房地产估价中运用较多的重要方法之一.本文简明介绍了这一方法的基本原理，估价步骤及估算方法。
熟练掌握这一方法,对于房地产专业的学者、经营者、房地产中介以及工程建设领域的相关人员具有重要意义。
成本法即成本估价法，又称原价法、承包商法、成本逼近法,在旧有房地产估价方面通常称为重置成本法和重建成本法,是与市场比较法、收益还原法并列的用于房地产估价三种基本方法之一。
近年来，随着成本法本身的不断完善，其适用范围在逐渐扩大。
关键词：成本法、估算、折旧一、成本法的基本原理与适用范围与市场比较法和收益还原法一样,成本法估价的基础也是比较，即待估物业的价值与当前类似物业的比较。
很显然,投资者在确定购买巳存在的一宗物业时，他愿意支付的价格绝不会超过他自己购买土地并在其上建设功能效用相同的建筑物所需支付的成本。
它是从费用的角度，以开发成本作为价值的基础来评估房地产的价值。
成本法的基本思路是,先求出在估价期日待估物业的重建成本或重置成本,再扣除反映待估物业当前的物理、功能状况和社会需求等因素所引致的折旧额,最后再加上待估物业所占土地的地价（经过适当调整的市场价值），就可以得出以成本法为基础的物业价值。
重置(建）成本和土地市场价格的调整过程,实际上就反映了待估物业受外部社会、经济、政策影响的情况、最高、最佳使用情况、市场供需情况和其本身的物理、功能情况对物业价值的影响。
成本法的工作重点是对组成待估物业的建筑物的估价，不能单独用于土地估价.因此，用成本法估计房地产价值时实际是将土地与建筑物分别予以评估,即先将土地视为没有建筑物的空地来估算其市场价值（用市场比较法或剩余法）,然后再基于重新建设该建筑物所需的成本减去所有的折旧(价值损失)来估计建筑物的市场价值,土地和建筑物市场价值之和即为待估物业的市场价值。
这里有两点应该特别注意:分开评估并不意味着土地和建筑物可以分别单独存在,分开评估只是解决问题的一种手段,最后合并计算价值时对土地市场价值视其上建筑物使用情况而进行的一些调整就反映了房地产的不可分性;另外，用该方法估价时，成本的色彩很浓，而成本和价值之间的差异又是通过人为的调整来弥补的。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述:房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法基于建筑物的成本和土地价值来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估的成本法，包括其基本原理、应用范围、具体步骤以及优缺点。
一、基本原理：1.1 建筑成本：房地产评估的成本法首先考虑建筑物的成本，包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等。
这些成本对于评估房地产的价值至关重要。
1.2 土地价值：成本法还要考虑土地的价值，土地的价值通常通过市场比较法或收益法来确定。
土地的位置、规划用途以及周边环境等因素都会对土地价值产生影响。
1.3 折旧和折旧方法：成本法还要考虑建筑物的折旧，折旧是指建筑物价值随时间的推移而减少。
常用的折旧方法有直线法、余额递减法和工作量法。
二、应用范围：2.1 新建房地产项目：成本法在新建房地产项目中应用广泛。
通过评估建筑物的成本和土地价值，可以帮助开发商确定合理的销售价格和投资回报率。
2.2 旧建筑物改造：成本法也适用于旧建筑物改造项目。
通过评估改造成本和土地价值，可以帮助投资者决策是否进行改造以及改造后的预期回报。
2.3 房地产投资组合评估：成本法还可以用于评估整个房地产投资组合的价值。
通过对各个项目的成本和土地价值进行综合评估，可以帮助投资者优化投资组合配置。
三、具体步骤：3.1 收集数据：评估师需要收集建筑物成本、土地价值以及相关市场数据。
这些数据包括建筑材料价格、劳动力成本、土地市场价格等。
3.2 估算建筑成本：评估师根据建筑物的规模、用途和设计要求，通过建筑量清单和价格指数等方法估算建筑成本。
3.3 估算土地价值：评估师通过市场比较法或收益法等方法估算土地价值。
市场比较法是根据类似土地的交易价格进行估算，而收益法是根据土地的潜在收益进行估算。
3.4 计算折旧：评估师根据建筑物的使用年限和折旧方法计算折旧。
折旧计算的准确性对于评估结果的精确性至关重要。
3.5 综合评估：评估师将建筑成本、土地价值和折旧等因素综合考虑，得出最终的房地产评估价值。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述房地产评估是指对房地产进行全面的评估和估值，以确定其合理的市场价值。
其中，成本法是一种常用的评估方法，通过计算重建或替换成本来确定房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其原理、应用范围、优缺点等方面。
一、原理1.1 成本法是指根据建筑物的重建或替换成本来确定其价值。
重建成本是指在原址上按照现有建筑物的功能和质量重新建造一个同等的建筑物所需的成本，而替换成本则是指在相同地点、相同用途的情况下，用同等的建筑物替代现有建筑物所需的成本。
1.2 在进行成本法评估时，需要考虑建筑物的折旧、磨损以及市场变化等因素，以确定其实际价值。
折旧是指建筑物由于使用年限的延长而导致价值下降的情况，而磨损则是指由于自然磨损或损坏导致的价值减少。
1.3 成本法评估还需要考虑到建筑物的土地价值，因为土地是不可再生的资源，其价值在评估中也是至关重要的。
二、应用范围2.1 成本法主要适用于新建建筑物或者相对较新的建筑物，因为对于老旧建筑物来说，其重建或替换成本可能会超过其实际市场价值。
2.2 成本法评估也适用于特殊用途的建筑物，如工厂、实验室等，因为这类建筑物的市场上很难找到类似的比较对象，通过计算其重建或替换成本可以更准确地确定其价值。
2.3 在进行房地产投资决策时，成本法评估也可以作为参考依据，帮助投资者了解投资项目的风险和回报情况，从而做出更明智的决策。
三、优缺点3.1 成本法评估的优点在于其计算方法相对简单直观，适用范围广泛，特别适用于新建建筑物或特殊用途建筑物的估值。
3.2 然而，成本法也存在一些缺点，比如无法考虑到市场需求、供应和变化等因素，可能导致评估结果与实际市场价值有较大偏差。
3.3 此外，成本法评估还需要准确获取建筑物的相关数据和成本信息，如果信息不准确或不完整，可能会影响评估结果的准确性。
四、实例分析4.1 以某商业大楼为例，根据成本法评估，重建成本为1000万元，折旧和磨损为200万元，土地价值为300万元，因此该商业大楼的评估价值为1100万元。
运用成本法评估房地产
（五）税费
土地取得和开发过 程中所必须缴纳的税费 是使土地使用权得以正 常交易的必要条件，因 此，应计入土地的成本。
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二、房地分估模式下对土地的评估
（六）投资增值收益 土地的投资增值收益是指 因土地用途、土地使用条件 的改变或改良，土地的收益 预期发生变化而产生的价值 增加额。
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三、房地分估模式下对房产的评估
者支付的费用。
包含两种 情况
一是国家征收集体土地而向集体土地所有者 支付的费用，包括土地补偿费、青苗补偿费等。
二是为取得已利用土地而向原土地使用者支付的 费用，包括拆迁补偿费用、临时安置补助费等。
5
二、房地分估模式下对土地的评估 （二）土地开发费用
土地开发费用是指假设土地 在开发状态下应投入的各种费 用的合计，包括公共建设配套 费、基础设施配套费等项目的 费用。
在房产与地产分别评估的模式下，评估专业人员应排除地产对房 产的影响，仅对房产的物质形态进行评估。
房产评估价值=重置成本−实体性贬值−功能性贬值−经济性贬值 或
房产评估价值=重置成本×成新率
10
三、房地分估模式下对房产的评估 （一）确定重置成本 房产的重置成本是指在评估基准日的国家财税政策和市场价格 体系下，采用评估时点的新材料和工艺，建造一个与被评估房产功 能结构基本相同的全新房产的必要支出及应得利润，具体包括：建 安综合造价（土建工程造价和安装工程造价）等。 房产重置成本=建安综合造价+投资利息+合理利润+前期费用 及其他费用
4-1
例
某房产的建筑面积为100平方米，已使用年限为20年，预计尚可使
题 用年限为40年。已知该类房产的重置成本为2 000元/平方米，残值率为
_房地产评估成本法分析报告
二 、成本法在房地产评估中的应用
♦ （2）土地开发成本
· 基础设施配套费 ：工程所需的道路 、给水、 排水 、电力 、通信 、燃气 、热力等建设费用
（七通一平）
· 公共配套设施建设费： 邮电 、学校 、公园、 绿地 、小区外的市政基础设施等建设费用。
二 、成本法在房地产评估中的应用
二 、成本法在房地产评估中的应用
♦ 3. 旧房地产评估 ♦ （新开发土地+旧建筑物）
旧建飒物价格=建筑物的重新购建价格-建飒物贬值
二 、成本法在房地产评估中的应用
♦ （ 1） 建筑物的重新购建价格 · 复原重新购建价格 · 更新重新购建价格
· 单位比较法 · 分部分项法 · 工料测量法（工料估算法） · 指数调整法
二 、成本法在房地产评估中的应用
· 年限法 · 观察法 · 成新率折扣法 · 销售资料法或市场法 · 资本化收益法或租金损失法
二 、成本法在房地产评估中的应用
成新率=结构部分得分合计×G+修部分得分合计×5+设备部分得分合计×B
· 其中：
♦G： 结构部分的评分修正系数； ♦S： 装修部分的评分修正系数； ♦B： 设备部分的评分修正系数。
二 、成本法在房地产评估中的应用
♦ （2） 建筑物贬值 · 实体性贬值： 由于使用 、年限 、天气 、无人 看管 、失修甚至故意破坏等原因引起的
· 功能性贬值： 由于建筑效用相对损失而引起 的贬值 ♦ 建筑过度 、建筑不足
· 经济性贬值： 由于委估房地产以外的原因引 起的环境污染 、房产区划的变化 、附近土地 用途不适合 、灰尘 、高速公路或机场噪音等
二 、成本法在房地产评估中的应用
房地产评估之成本法概述
房地产评估之成本法概述房地产评估是指对房地产进行价值和价值变化评估的过程。
而成本法是其中最常用的评估方法之一。
它主要是根据建造或重建房屋的成本来评估房地产的价值。
本文将会详细讨论成本法的概述以及如何运用这种方法来对房地产进行评估。
一、成本法的定义及优势成本法是一种基于建造或重建某个物品的成本来确定其价值的评估方法。
它以物品建造的总成本和补偿成本为依据，来确定该物品的真实价值。
与其他评估方法相比较，成本法在确定建筑物当前价值及未来购买价格方面具有特殊优势。
此外，成本法还可为房地产估值过程中的现状评估提供深厚的经济学基础。
二、成本法的用途成本法的主要用途是确定房屋或其他建筑物的当前价值及未来购买价格。
这个方法可以为购房者、出售方、建筑师、设计师等人提供准确和有用的估值信息。
如果购房者想要购买房屋，可以通过成本法了解房屋的实际价值，从而判断是否存在利润空间。
同样的，如果卖房人想要出售自己的房产，可以通过成本法准确评估其房屋的价值，从而避免亏本出售的风险。
此外，成本法还为建筑师和设计师提供有用的参考信息，以便他们能建造出更加高效和可持续的建筑结构。
三、成本法的特点1、成本法的精度相对较高成本法的基础是建造或重建房屋时所需的成本，因此在计算时更倾向于精确的成本估算。
并且，成本法在评估房地产的价值时更倾向于客观的数据，因此具有很高的精度。
2、成本法更适合新建房屋成本法通常被用来评估新建房屋的价值。
这是因为在新建房屋时，在计算成本时可以非常系统地考虑所有必要的开支，从而最大限度地减少成本估算方面的错误和不确定性。
3、成本法不适合老旧房屋成本法在对老旧房屋进行评估时的适用性较低。
这是因为在这种情况下，成本法计算的成本可能相对不太准确，因为其计算基础是房屋的重建成本，而房屋的实际价值可能会随着时间的推移而逐渐降低。
此外，在评估老旧房屋时，基于现有古董价值或维修成本的方法更为适用。
四、成本法的计算方法成本法的计算需要考虑以下要素：1、房屋建造成本在计算房屋的建造成本时，房屋的大小、建筑材料以及完工时间等都需要考虑在内。
成本法在房地产评估中的具体应用
64成本法在房地产评估中的具体应用竹雅东( 成都信息工程大学，四川 成都 610225 )【摘 要】成本法在房地产评估中应用的比较广泛，相较于其他几种市场评估方法其适用性强一些。
目前房地产行业发展的比较迅速，确保房地产价值的准确估算，合理使用估算方法是十分重要的。
在成本法应用的过程中，还存在着一些问题影响着房地产价值估算的准确度，在实际估算中一定要对其进行更新和完善，本文结合成本实际应用中的问题，对其在房地产评估中的具体应用进行了探究。
【关键词】成本法；房地产评估；资产评估一、成本法在房地产评估中的应用1、成本法的范围成本法的应用范围相对于收益法来说，范围比较大，对那些没有进行经交易和不是用来进行经济发展的房地产项目也可以进行成本价格的计算；与当地产评估中的市场法也是有所差异的，可以直接对房地产进行成本的估算，不用与其他项目进行比较。
市面上的许多房地产项目都可以也能够成本法来进行评估。
常见的项目有：新开发或待开发的房地产项目、新建工程，公用房地产项目等等。
2、成本法应用的注意事项在进行房地产评估时，主要是对两个部分进行评估，一个是房屋部分，一个是土地部分。
两个部分的评估方式是不同，需要具有专业技术水平的评估师来分别进行评估。
在对土地进行房地产价格评估的过程中，其中的建设成本是不算在内的，因为土地在使用时是不用需要花费本来进行建设的，通常在对房屋建筑进行估算时，才会把建设成本算在其中。
另外，土地的价值成本与房屋价值是分开的，土地取得成本不会算在其中，道理与建设成本是相同的。
3、成本法的房地产评估程序在应用成本法对房地产进行评估的过程中，具有科学的评估流程。
首先要对需要评估的房地产进行全面的了解，掌握该评估对象的基本组成结构和各项信息，对房屋的使用情况。
使用年限，购买时的价格、所交的税费等等，都需要了解和掌握；其次，是对评估对象的重建成本进行预测和估算，在初期只是对房屋建筑进行预估，会把其他建设完成具有相同作用效果的房屋作为参考对象，来进行价值的估算，评估对象的重建成本需要将所有需要重新建设的区域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是对导致建筑材料折旧的原因进行分析，并对其中折旧的价值成本进行预算，得出最终折旧金额；最后把得出的各项评估价格按照公式计算出来，得出最终的成本价格。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。
此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
成本法在房地产评估中的应用
成本法在房地产评估中的应用——蒋凤飞【摘要】：在房地产估价中,成本法被普遍认为是一种估价结果偏低或与市场价值有一定差距的估价方法。
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，这里的重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必需的费用、税金和应得的利润之和。
重置价格又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与原建筑物具有同等效用的全新状态的建筑物的正常价格，而重建价格又称重建成本，是采用估价对象房地产原有的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的全新状态的建筑物的正常价格。
【关键词】：成本法重置价格重建价格一、成本法估价的基础从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。
生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。
而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。
生产费用价值论为成本法提供了理论基础。
在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。
市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。
房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。
可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。
成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。
成本法在房地产评估中的应用
⼀、基本思路 注意：房产价值评估的成本法与⼟地价值评估的成本法计算公式不同。
⼆、适⽤范围（掌握） 1.⼀般适⽤于 ⽆收益（不能使⽤收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使⽤市场法），⽆法利⽤收益法、市场法等⽅法进⾏评估的情况。
2.成本法在⼟地评估中应⽤范围受到⼀定限制： 由于⼟地的价格⼤部分取决于它的效⽤，并⾮仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于⼟地成本的增加并不⼀定会增加它的使⽤价值。
3.房地产评估使⽤成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发⼟地等没有收益，也很难进⼊市场交易，则可选择成本法。
应⽤举例 [例]某市经济技术开发区内有⼀块⼟地⾯积为15000m 2 ，该地块的⼟地征地费⽤（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占⽤税）为每亩10万元，⼟地开发费为每平⽅公⾥2亿元，⼟地开发周期为两年，第⼀年投⼊资⾦占总开发费⽤的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地⼟地出让增值收益率为15%，银⾏贷款年利率为6%，试评估该⼟地的价值。
该⼟地的各项投⼊成本均⼰知，可⽤成本法评估。
（1）计算⼟地取得费。
⼟地取得费 =10万元/亩=150元/平⽅⽶ 提⽰：1亩=667平⽅⽶ （2）计算⼟地开发费。
⼟地开发费 =2亿元/平⽅公⾥=200元/平⽅⽶ 提⽰：1平⽅公⾥=106平⽅⽶ （3）计算投资利息 ⼟地取得费的计息期为两年，⼟地开发费为分段均匀投⼊，则， ⼟地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平⽅⽶） ⼟地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平⽅⽶） （4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平⽅⽶） （5）计算⼟地价值。
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2. 建筑物价格（纯建筑物部分的价格） 3. 房地产价格（土地价格和房产价格的统称）
（二）按总价格、单位价格和楼面地价
1. 总价格 2. 单位价格 3. 楼面地价
（楼面地价=土地总价/建筑总面积or楼面地价=土地单价/容积率）
（三）按所有权价格、使用权价格和其他权益价格
（四）按市场交易价格和评估价格
一、兰州市房地产市场分析
• 从成交均价层面来看，兰州市房地产市场 总体成交均价一直平稳，呈现稳步上升态 势。与2009年成交均价相比，2010年初价 格涨幅较为明显，之后因为楼市新政的影 响，成交均价上涨势头有所压制，进入缓 涨阶段。目前的兰州房地产市场，成交量 大幅下滑开发商资金压力增大，但仍无降 价迹象，买卖双方观望情绪浓厚。通过对 2010年9月全国35个大中城市二类地段（城
（一）房地产评估的目的 房地产评估的基本目的是为涉及房地产的业务或交易提 供价值参考；其特殊目的就是要考虑房地产业务的性质， 考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和制约。 （二）房地产评估的价值类型 一般情况下需要评估房地产的市场价值，但也会涉及非 市场价值的评估。
五.房地产评估的程序
（一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 作业计划：合理安排评估的日程进度 技术方案：选择和确定评估的基本技术思路和方法 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算 给出评估结果并填写评估报告
兰州房地产市场的特点
1、外地开发商来兰开发投资
正因为看到兰州市房地产市场巨大的发展后劲和潜力，加之一线城市市场竞争愈加激烈，外地实力开发企业纷 沓而至，在兰州是开发投资，其资金实力使得其已当仁不让地成为主角，本土开发企业面临巨大压力。加之兰州市 的地形决定市场土地供应异常的匮乏，很多开发公司处于无地可开发状态，在土地招、拍、挂机制的助推下，近几
• 旧建筑物价格=建筑物的重新构建价格-建 筑物贬值。
• ③ 投资利息（资金成本）
• = 500×（1＋3％）[（1+10%）2-1] • +86.4×60%[(1+6%)1.5-1] • +86.4 ×40%[(1+10%)0.5-1]
• =15.26万元
• ④ 销售税费=土地市场价值×6%
• ⑤ 利润=（土地取得费+开发费）×20% • =[500×（1+3%）+86.4]×20% • =120.28万元
二、适用范围
1.一般适用于：
无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不 成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法 利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。
2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制： 由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非 仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地 成本的增加并不一定会增加它的使用价值。
第三节 成本法在房地产评估中的应用
• 一、基本思路
• 成本法是房地产估价的基本方法之一
• 成本法是以假设重新复制被评估房地产所需要的成本 为依据而评估房地产价值的一种方法。即以重置一宗 与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入 的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税 金来确定被估房地产价值。
第五章 房地产评估
• 第一节
• 第二节 • 第三节
房地产评估概述
房地产价格及其影响因素 成本法在房地产评估中的应用
第一节 房地产评估概述
一. 房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其地上定着物。
※房地产可以分为两个方面：
1.权益 权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称，包 括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权①等。 2.物质实体 物质实体是权益的实体。
评估该一宗七通一平的代建土地 在2009年9月1日的价格
• 该宗土地的总面积500平方米，建筑容积率为2， 土地购置费为500万元，土地用途是住宅，预计取 得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建 筑费为800元/平方米，专业费用为建筑费的8%， 利润为20%，第一年投入60%的建筑费及专业费用， 第二年投入40%的建筑费及专业费用，贷款年利率 为10%，销售税费为未来楼价的6%，购买土地需要 交纳交易价格3%的契税，该商品住宅在建成后半 年一次全部售出。
• 市场价格= 土地取得+费开发费+投资利息+ 销售税费+利润 • V =515+86.4+15.26+6%V+120.28 • V=783.98万元
新建房地产评估
• 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发 成本+建筑物建造成本+管理费用+资金成本 +销售税费+正常利润
• 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费 用+资金成本+销售税费+开发利润
（三）个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的 个别因素与影响建筑物的个别因素。ຫໍສະໝຸດ 1.影响土地价格的个别因素
（1）位置、面积、地势、地质 （2）形状、宽度、深度 （3）临街状况 （4）规划用途、容积率、使用年限 （5）生熟程度
2.影响建筑物价格的个别因素
（1）面积、结构（构造）、材料 （2）设计、设备 （3）施工质量 （4）楼层、朝向 （5）新旧程度
• 新开发的房地产价值
• = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用+销售税费+投资利息+开发利润
• ① 土地取得费=土地购置费+土地税 • =(1+3%)×500=515万元 • ② 开发费=建筑费+专业费 • =800×500×2+800×500×2×8％ • =86.4万元
案例分析二 旧房地产评估
• 某建筑物为钢混结构，经济寿命50年，有 效经过年限为8年。经调查测算，现在重新 建造全新状态的该建筑物的建造成本为800 万元（建设期为2年，假定第一年投入建造 成本的60％，第二年投入40％，均为均匀 投入），管理费用为建造成本的3％，年利 率为6％，销售税费为50万元，开发利润为 120万元。又知其中该建筑物的门窗、墙面 等损坏的修复费用为18万元；装修的重置 价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2 年；设备的重置价格为110万元，平均寿命 为10年，已使用8年；假设残值均为零。试 计算该建筑物的折旧总额。
3.房地产评估使用成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营 房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土 地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选 择成本法。
三、基本公式
（一）土地评估： 土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息 +利润+税费+土地增值收益 （二）新建房地产评估： 新建房地产价值=土地取得费用+开发成本 +管理费用+利息+销售税费+利润 （三）旧建筑物评估： 建筑物价值=重置成本－年贬值额×已使用年限
案例分析一 新开发土地评估
资产评估的十项基本要素
• 1、评估主体：巨信房地产评估有限公司 • 2、评估客体：兰州市城关区北面滩莱茵小镇工程项目——新港城B区X 号4楼X单元402室（商品住宅） • 3、评估依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房 地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》及政府有关政策、法 规 • 4、评估目的：确定该商品住宅在2009年7月1日的市场价格 • 5、评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原 则、谨慎性原则 • 6、评估程序：弄清楚估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；测 算重新构建价格；求取计算价格。 • 7、价值类型：市场价值 • 8、评估方法：成本法
3、区域市场发展不平衡
对比兰州市的房地产市场发展的现状，很明显各个版块之间的发展很不平衡。从经济排名看，城关核心版块、
• 二、最高最佳使用分析
• 最高最佳使用原则是房地产估价要以房地 产的最高最佳使用为前提。所谓的最高最 佳使用，是估价对象的一种最可能的使用， 这种最可能的使用是法律上允许、技术上 可能、经济上可行，经过充分合理的论证， 对估价对象能带来最高价值的使用。最高 最佳使用分析真正体现了估价的客观性。 从估价对象所处区域因素和个别因素分析， 作为住宅用房其持续使用，便遵循了最高
二. 房地产的特征 （一） 土地特性：
1.土地的自然特性
（1）数量的有限性 （不可再生性）供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性（价格具上升趋势） （4）效用的差异性（不可替代性）
2.土地的人文特性
（1）用途的广泛性 （2）供给的稀缺性 （3）社会经济位置的可变性 （4）可垄断性
三.房地产评估的原则
（一）合法原则 合法取得、合法使用、合法交流、合法处分 （二）最高最佳使用原则 法律上允许、技术上经济上可行、能给被评估对象带 来最高价的使用 （三）房地综合考虑原则 分别对房屋和土地进行评估后把房和地两个因素进行 综合分析 （四）区域及地段原则
四.房地产评估的目的和价值类型
（土地价格、建筑物价格和房地产价格）
1.土地价格
（1）基准地价：城镇大面积土地的平均地价 （2）标定地价：政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地 市场条件下于某一时点的土地使用权的价格 （3）出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、 地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价 （4）转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格 （5）其他价格
年土地价格上涨势头异常迅猛，这两方面作用于兰州房地产市场，在推高地价的同时也助推了房价的快速上涨。
2、保障性住房冲击兰州房价