估价技术报告中的估价分析

估价技术报告中的估价分析

一、估价报告实例点评

实例一

目前正常的封面做法主要有二种：

(1)估价报告题目＋六项内容

(2)分二部分

封面－－企业自选纸类型和自行设计

扉页－－估价报告题目＋六项内容

封面（或扉页）六项内容

举例1：

房地产抵押估价报告

估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估

估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司

估价机构：XXXX 房地产估价有限公司

注册房地产估价师：XXX XXX XXX

估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日

估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号

举例2：

估价报告目录形式

致估价委托人函 ........................... ..... ..... ..... ..... ..... (2)

注册房地产估价师声明 ................................................ ... ..3 估价的假设和限制条件 ........... ...... ..... ..... ..... ..... ..... (4)

房地产估价结果报告 .......................... ..... ..... ..... ..... .. (6)

一、估价委托人 (6)

二、估价机构 (6)

三、估价目的 (6)

四、估价对象及其范围 (7)

五、价值类型及其定义 (7)

六、估价时点及其确定理由 (7)

七、估价依据 ................................. . (7)

八、估价原则 ................................. . (8)

九、估价方法 ............................. ... . (9)

十、估价结果 ............................. ... . (9)

十一、其他需要说明的事项..................... .. (9)

十二、估价人员 ............................... . (9)

房地产抵押估价技术报告 ................. .. ............................ (29)

一、估价对象描述与分析 ....................... . (29)

二、市场背景描述与分析 ........................... (32)

五、估价对象最高最佳利用分析 (35)

六、估计方法适用性分析 ............................ .. (43)

七、估价测算过程 .................................. .. (43)

八、估价结果确定................................... .. (45)

附件：

1、估价委托书；

2、估价对象位置示意图；

3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片；

4、估价对象权属证明复印件；

5、估价机构资质证书复印件；

6、估价机构营业执照复印件；

7、注册房地产估价师证书复印件；

8、估价中引用的其他专用文件资料。

致估价委托人函的形式

例3（略）

例4（略）

二、技术报告估价描述与估价分析存在的常见问题

1、实物状况、权益状况、区位状况描述与分析与结果报告重复；

2、实物状况、权益状况、区位状况描述不全面、不翔实、不具体；

3、估价对象状况专业分析空缺

(1)缺少维护、使用状况描述与分析；

(2)缺少估价对象功能状分析。如平面布置、空间利用、功能效果、主要楼层用途、面积、

交通与便捷情况；

(3)区位状况：一般状况介绍多，分析少、不具体；

(4)没有权益状况分析。

(5)缺少外部性分析。如周边景观环境与设施等；

4、市场背景描述与分析不得要领

(1)没有按三方面要求去分析；

(2)描述内容扯得太远；

(3)与本次估价的估价对象房地产市场类型结合不紧密。

5、最高最佳利用分析不得要领

多数报告没有按三方面的基本要求去分析。

6、估价方法适用性分析存在的问题

(1)与结果报告中的“估价方法”内容相同；

(2)没有进行估价技术路线表述；

(3)因没有进行估价方法排查，故宜选用多种估价方法的而只选用一种方法；

(4)未对已选用的估价方法阐明充分理由；

(5)未对未选用的估价方法的说明具体理由。

三、估价对象实物状况估价描述与估价分析

（一）土地实物状况描述与分析(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)

1、土地实物状况描述，要求全面、翔实、针对性强，内容包括：

估价对象土地的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，不能缺项；

2、土地实物状况分析：要求客观、透彻。

(1)形状不同对土地的利用及价值的影响分析：较规则形状的情形、不规则形状的情形；

(2)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析；

(3)地质情况不同对土地的利用及价值的影响分析；

(4)土地可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析；

(5)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。

(二)建筑物实物状况描述与分析

1、建筑物实物状况描述，要求全面、翔实、具体、针对性强，内容包括：

估价对象建筑物的名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度等，不能缺项；

2、建筑物实物状况分析：要求要求客观、透彻。

(1)结构类型不同对建筑物的利用及价值影响分析：如耐久性、可改造性、估价对象不同用途对建筑物建筑结构的要求等；

(2)平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析；

(3)不同装饰装修建筑物的利用及价值影响分析；

(4)维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）现状描述与使用分析，要全面、翔实、具体；

(5)折旧分析要与建筑结构、装修装修、设施设备实际状况较紧密的结合；

(7)外部状况描述与分析要进行酌情分析。

3、民用、工业用途建筑物实物状况描述与分析举例

（三）估价对象权益状况描述与分析

1、估价对象权益状况描述，要求依据可全面、翔实、明晰，内容包括：

(1)土地的所有权、使用权、使用管制、目前使用状况、租约限制、其他权利设立及其他特殊情况描述；

(2)建筑物的所有权、使用权、他项权利设立及其他特殊情况描述；

2、估价对象权益状况分析，要求要求客观、透彻。

(1)结合法律与法规，分析估价对象使用的合法性；

(2)结合估价对权益状况分析在已确定用途、年限条件下对价值的影响；

(3)权益状况不同与估价方法运用分析；

(4)估价目的不同，权益状况对估价结果的影响分析；

（四）估价对象区位状况描述与分析

1、估价对象区位状况描述，要求要求全面、翔实、针对性强，内容包括：