成都市40年产权公寓SOHO市场分析

成都市40年产权公寓市场分析

一、市场整体现状

1.1发展历程及现状

发展势头迅猛，渐成主流产品之一

2007年以前，商务公寓此种产品形态尚处于市场萌芽阶段，供需都较少。而随着土地市场出让指标的变化，很多出让的二类住宅用地中都加大了商业指标或者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情况下，开发商大多选择发展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。

从历年主城区的市场成交情况看，2007年以来这种兼容商业比例较大的二类住宅用地和明确规定了兼容公寓的商业用地除2008年市场冷淡期外，出让规模都在600亩以上，体量巨大。因此，从2008年开始，商务公寓开始大量涌现市场。2011年由于宏观调控对住宅市场的打压，商业用地的供应大幅提升，可预计未来商务公寓将有一个井喷。

主城区兼容较大体量商业和公寓的住宅用地历年成交情况汇总表

各方位全面开花布局，南延线成热点区域，品牌开发商高度集中

典型项目分布图

从目前的典型项目分布来看，主城区的东、南、西、北、中各方位都有，但从现状来看，相对集中的板块主要为南延线、红牌楼、金沙、金府商圈、建设路等，而远期来看，南延线板块项目众多，聚集了复地、花样年等众多品牌开发商。粗略估计未来2-3年内该板块的潜在商务公寓项目有10余个，总供应量约为25-30万平米，因此该板块将会是商务公寓发展的热点区域。

1.2供需现状

2011年1-8月商务公寓新增供应59.11万㎡，成交37.92万㎡，同比逆市增长近45%。新政后，市场供应和成交稳步攀升，但是市场供应巨大，竞争激烈。

新政后，住宅市场被打压，需求被严重抑制，部分投资性需求被成功的分流到了商务公寓的市场，新政后商务公寓的成较同期都有不同幅度的增长。但是也因为调控的影响，商务公寓的市场供应量也大幅增长，市场竞争趋于白热化。

销售情况差异较大，城南供需两旺，竞争激烈。

各方位2011年新政后商务公寓项目供销情况

从供销情况看，各方位的商务公寓产品的差异较大，城东、城西和城中心的销售绝对量较低，而城南和城北的销售体量较大。此外，从月均去化速度看城南和城北的月均去化都在1万㎡以上。因此，总体来看，城南不论是供销的绝对体量还是月均的去化速度，都明显好于其他方位。

2011城南热销典型项目

从上表可以看，城南的商务公寓市场接受度都比较高。究其原因，主要还是由于城南有大量的产业人群聚集，商务氛围浓厚，需要商务公寓这种户型面积小、价格相对便宜、性价比较高的产品，从而催生了对商务公寓产品的大量需求，或办公、或自住、或投资。

二、城南典型案例

2.1奥克斯广场

基础数据

项目位置高新区民丰大道西段

开发商奥克斯地产

楼盘类型复合地产

楼层规划住宅30层，1-5层为商业面积区间50-80平米（酒店式公寓）绿化率60%

容积率7.9

总占地面积80亩

总建筑面积56万平米

总套数700套

车位总车位：3374

地上停车位：209个地下停车位：3165个

区域配套中小学、幼儿园、银行、医院、大型商业

物业管理戴德梁行

物管费住宅：2.50元/平方米·月

开盘时间2011年8月

当前售价11500元/㎡

优惠政策按揭优惠7%，全款优惠9%

装修标准毛坯房

装修配套公共部分精装修

户型面积50-80平米

销售情况40年产权公寓已售完.70年产权公寓尚未推售

配套学校：成都七中、美视国际学校

商场：欧尚、富森美、宜家、苏宁、迪卡侬、九方购物广场、茂业百货、仁和春天百货、美美百货

住宅：誉峰、城南一号、南城都汇、时代晶科

酒店：万豪酒店、温德姆•至尊酒店、w酒店、洲际酒店、假日酒店、君豪酒店

医院：华西附二国际医院、悦力医院、成都市第一人民医院

银行：建设银行、工商银行、民生银行、农业银行、平安保险、招商银行、泰康人寿、光大银行、太平洋保险、易方达、中信银行、中国进出口银行、天平保险、国华保险

餐饮：狮子楼

住宅户型配比及销售情况

面积段总套数总面积

(㎡)

销售套数

销售面积

(㎡)

剩余套数

剩余面积

(㎡)

去化率

50以下23 1116.42 1 48.54 22 1067.88 4.35% 50-70 431 22381.05 74 3779.8 357 18601.25 17.17% 70-90 24 1960.61 3 244.65 21 1715.96 12.50%

2.2福年广场

基础数据

项目位置高新区英华南路299号

开发商成都市诺亚舟实业有限公司

楼盘类型城市综合体

楼层规划办公楼28层，公寓30层

面积区间37-66平米

绿化率20%

容积率8.0

总占地面积36亩

总建筑面积18万平方米

总套数1116套

车位1267个

区域配套商场、星级酒店、中小学、幼儿园、银行、医院

物业管理深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司

物管费 2.10元/平方米·月

开盘时间2011-06-25

当前售价12000

优惠政策全款优惠3%，按揭优惠2%

装修标准3000元/㎡

装修配套带全套家具、家电

户型面积50-70平米

销售情况一期首次推售

配套商场：伊藤城南旗舰店、中航九方百货、茂业百货、奥特莱斯商业中心、美美力诚、宜家、欧尚、凯丹广场、苏宁电器、迪卡侬、富森美

教育：成都七中、美视国际学校

医院：市一医院