成本测算实例

一、建设规模

出让土地面积10730平方米，合16.09亩。土地用途：商业、办公、住宅综合用地，土地级别：四级，建筑密度不大于30%，容积率暂按4.25计算，绿地率大于30％。

（一）按建筑面积划分

总建筑面积：50260㎡

其中：地上建筑面积：45610㎡（高层住宅25920㎡+商业800㎡+ 多层办公5000㎡+高层办公13890㎡）。

地下建筑面积：4650平方米（含人防面积2000㎡）。

（二）按功能区划分

1、商业、办公建筑面积：19690㎡（含返还面积16000㎡）。

2、地下室面积：4650平方米（含人防面积2000㎡）。

3、住宅建筑面积：25920㎡。

（三）停车位151个

1、地下室停车位：99 个。

2、露天停车位40个。（A地块12个+B地块28块）

3、架空层停车位12个(暂定)。

※特约条件：受让方无偿返还市政府指定单位办公建筑面积16000㎡。

（以上数据来源于初步总平设计方案，准确数据以日后规划部门批准的

方案为准）

二、建设成本

（一）建安造价

1、高层住宅：25920㎡×1700元/㎡＝4406.4万元

多层办公：5000㎡×1400元/㎡=700万元

高层办公：13890㎡×1800元/㎡=2500.2万元

商业：800㎡×1700元/㎡=136万元

2、人防地下室：2000×2400=480万元

3、非人防地下室：2650×2200=583万元

人防器材、设备：50万元

消防器材、设备+水池：300万+150万

低层办公建筑人防异地建设费：15万元

小计：9320.6万元

（二）区内外五通一平配套

4、道路、绿地等配套：10730㎡×30%×200元/㎡＝64.38万元

5、水电立户、小区内道路及排污管道：45610㎡×150＝684.15万元

区外道路退让：2348.1㎡×200=46.96万元-拨付40万元=6.96万元

小计：755.49万元

（三）服务行业费用

6、建筑综合设计费用：50260×35＝175.91万元

7、监理费用：9320.6×1%＝93.21万元

8、勘探费用：9320.6×0.7％＝65.24万元

9、放样、测绘费：50260×1.5元/M2=7.54万元

10、招标代理费：9320.6×0.7％＝65.24万元

小计：407.14万元

（四）规费

11、基础设施配套费：50260×45＝226.17万元

12、图纸审查费：50260×1.5=7.54万元

13、散装水泥专项基金：50260×2元/M2=10.05万元

14、新材基金：50260×8元/M2=40.21万

15、环保排污费：4万元

16、定额测定费：9320.6×0.11％＝10.25万元

17、环境评价费：9320.6×0.36‰=3.36万元

18、道路占用费：50260×8＝40.21万元

19、小区智能化费用：50260×10＝50.26万元

20、住宅交易手续费：25920×3＝7.78万元

21、商业交易手续费：800×12=0.96万元

22、办公交易手续费：18890×7=13.22万元

23、环卫、环保、防雷审核费：50260×2.8＝14.07万元

24、契税：按基准地价约10730㎡×400元/㎡×3%×=12.88万元

（注：在无成交地价的前提下，暂按基准地价计取）

25、电梯设备费：12台×33.33万=399.96万元

26、住宅登记费、工本费、印花税：200户×95元/户=1.9万元

27、商业、办公登记费、工本费、印花税40户×565元/户=2.26万元

28、土地使用权初始登记费：10730㎡×1元/㎡=1.07万元

小计：846.15万元

以上合计售前成本为:1+2+……20+21+22+28=11329.38万元

三、销售总价：

根据XXXXX目前市场价位结合地块地理位置考虑，预判各功能

用房预期销售价如下：

1、底层店铺售价为6000元/M2,即800㎡×6000元/M2=480万元；

2、住宅售价为4600元/M2，25920㎡×4600元/M2=11923.2万元；

3、返还剩余的办公售价为5500元/㎡，2890㎡×5500元/M2=1589.5万元。

合计：13992.7万元。

四、售后税、费

1、综合税13992.7万元×11%＝1539.197万元

2、返还办公用房视同销售，营业税16000㎡×1800×6%=172.8万元（注：税务部门规定按市场成交价，本测算暂按建安成本价作为计税基数）

3、办公及销售策划广告费用：13992.7×2%＝279.85万元

4、资金利息：建安成本约70%计取本金，即9320.6万元×70%×0.01×12（月）×2.5（年）=1957.33万元

5、建安不可预见费：9320.6×3%=279.62万元

合计：4228.8万元

五、预算盈利

销售总价13992.7万元-建设成本11329.38万元-售后税、费4228.8万元=-1565.48万元。

若政府拨款2000万元，则预算盈利2000-1565.48=434.52万

（分享）房产项目的建筑成本（按建筑平方米算）

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置