2018年房地产运营管理思路
“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例
“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例单位：佛山市禅城区张槎社会治理中心邮编：528000摘要：“房住不炒”和行业下行的大背景下，众多知名房企出现债务违约和资金链断裂现象，牵动着千千万万普通购房者的心弦，因此研究我国房地产公司经营现状和发展方向就显得尤为重要。
本文选取碧桂园集团作为案例，基于2017-2022年6月财务报表数据，分别分析了盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力数据，多角度研究碧桂园集团的发展现状。
研究发现，2017年至今，碧桂园集团的四项能力均出现大幅度的下滑，最后从调整盈利点、提升自身盈利能力，优化调整业务布局、提升抗风险能力，拓宽融资渠道、优化资产结构，强化内部管理、提升全竞力四个方面提出其未来发展方向的建议。
关键词：碧桂园；财务报表；经营能力1 引言房地产行业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，带动上下游众多关联产业，在推动地方经济发展、带动就业、加快城乡一体化发展、提升区域价值等方面发挥了举足轻重的作用。
房地产开发行业具有重资产投资、开发周期长、开发环节较多、资金成本大、易受政策影响等特点，因此房地产行业备受政府和社会关注。
十九大、二十大坚持“房住不炒”的定位，中央“三道红线”政策紧跟其后，再加上疫情冲击，截至目前，全国已有多家知名房企出现债务危机，导致在建项目烂尾。
当下房地产行业的发展与国家经济的发展和普通老百姓的生活息息相关，房地产公司的项目能否正常交付牵动着千千万万个家庭的心弦。
因此，针对房地产公司经营现状的分析，剖析其经营状况就显得尤为重要。
本文选取中国最大的房地产开发企业碧桂园集团作为案例，通过近5年财务报表数据的分解与计算，从多角度分析和研究碧桂园集团的经营现状，尝试揭示当前“房住不炒”和“新冠疫情”的大背景下我国房地产开发企业的真实经营状况，以期为其经营探索方向提供可行的建议。
2 案例选择近年来，受“房住不炒”等宏观政策的影响，房地产开发企业的融资渠道日趋狭窄，2021年1月1日颁布的“三道红线”更是成为压死骆驼的最后一根稻草，加之受到“新冠疫情”的影响带来的新房销售额的大幅下滑，导致了我国众多房地产上市公司出现债务违约时间，项目停工、烂尾。
房地产项目运营管理作战地图
62
5.35% 8524.79 6.94%
栋号 建筑高度 层数
1栋
15.4
3
各楼栋信息明细
户数 首层占地面积 总建筑面积 计容积率面积 架空面积 商业面积
-
1370.40
3369.55
3197.71 171.84 3197.71
合计
1158 100.00% 122784 100.00%
货值 地货比 可售单方成本 净利润 净利润率 建面单方成本 内部收益率
建筑占地面积
12595.48
建筑密度
10.59%
容积率
3.2
绿化率
30%
住宅总户数
1158
机动车停车位
1377
地面停车位
95
地下停车位
1282
体育活动场地
1466
架空层体育活动场地
1118.68
室外体育活动场地
347.32
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
配电网配电站
77.2
文化活动站
560.73
消防控制室
60.32
商业
12615.59
公共厕所
61.96
环卫工人休息站
65.37
门诊部
408
老年人日间照料中心
515.27
垃圾收集站
80.76
门卫室
4.32
人防报警室
10.56
不计容面积
48772.89
地下室面积
43411.6
社区用房
701
架空层面积
4660.29
实际/预计：2018-10-20
实际/预计：2019-1-21
知名房地产集团进度计划管理办法2018年版
附件 1：碧桂园集团进度计划管理办法（2018 年版）第一章总则第一条为明确项目计划编制、调整及考核要求，提高项目计划执行的准确性和严肃性，同时根据集团不同发展阶段的需求，以考核与激励并举的方式促进项目计划管控效率的提升，特对《碧桂园集团进度计划管理办法（ 2017 年版）》进行优化修订（修订主要内容详见附件 2《2018 年进度计划管理办法修订内容概要》），形成《碧桂园集团进度计划管理办法（2018 年版）》，以下简称“本办法”。
第二章适用范围第二条本办法适用于自 2018 年 1 月 1 日起碧桂园集团国内所有房地产开发项目的计划管理。
第三章术语和定义第三条项目计划分类一、项目主项计划：是指在项目整个开发过程中由主要工作项所组成的开发节点计划（从项目立项至结算完成）。
主项计划由以下不同层级的计划构成：（一）项目里程碑计划：由项目开发过程中具有里程碑意义的节点工作项构成的节点计划，具体节点见下表及附件3《项目里程碑节点计划表（ 2018 年版）》。
节点名称完成时间要求完成标准规划设计方案确定土地获取前 25 天主席签字确认的规划方案（含总图）及展示区范围终稿。
1. 招拍挂项目：签订土地成交确认书；土地获取摘牌日或获取日 2. 土地转让项目：获取最新国土证；3. 收购、并购及合作成立项目公司：完成工商变更手续。
1. 项目总签发基础施工开工令；开工展示区：摘牌次日2. 桩基施工单位中标通知书；3.可实施的基础工程施工图纸；4.天然基础开挖或桩基础工程打桩开工。
项目规划获得市规划委员会审批并公示通过，取得市规工程规划许可证最晚于开售前 1 个月划局颁发的建设工程规划许可证原件。
区域营销总经理（或项目营销第一负责人）签字确认的展示区开放至少提前开售日 2 周凭据。
1.正式对外开盘；开售开盘日 / 开售日2.取得商品房预售许可证原件。
竣工验收及备案交楼联合验收前 5 天取得竣工验收备案表原件。
1.交楼联合验收通过；交楼联合验收按集团工期要求执行 2. 项目、营销及客服完成交楼准备；3.清洁完成。
基于财务视角的房地产企业大运营管理模式研究
基于财务视角的房地产企业大运营管理模式研究摘要：伴随着行业发展环境的变化，政策调控的导向，整体利润空间的压缩，管理模式的转变，房地产企业发展过程中面临的诸多问题或可从运营管理模式的调整中寻求破题和应对之道。
基于此，笔者从财务视角着手，分析了在运营管理中运用财务思维的必要性和可行性，并进一步研究了财务管理视角下大运营模式的实现路径，旨在为提高中小型房地产企业的运营效率提供建设性意见。
关键词：房地产企业；大运营管理；财务视角近几年来，房地产市场政策层面调控频出，“房住不炒”、“三道红线”、“信贷资金监控”、“集中供地”……调控从紧、利润趋薄是现阶段市场发展折射出的特征之一，如何有效提升房企经营效率，提高项目运营利润，是多数房企在发展过程中面临的共性命题。
笔者通过深入研究，发现房地产企业运营管理问题的解决从财务视角着手，最终也回归到财务运作本身，故而文章将深入研究财务管理视角下大运营模式的实现路径，旨在为提高中小型房地产企业的运营效率提供建设性意见。
1 大运营管理模式中财务视角的必要性分析1.1外部政策调控导向驱动从近两年新颁布的调控政策来看，“三道红线”从融资端收紧了房地产企业可利用资金来源渠道，三项指标均对房企负债给予关注，负债高的房企因此面临较大监管压力。
在此背景下，改善财务指标，收缩新增银行信贷、债券等融资规模调降杠杆资金是房企获取融资的必然途径。
“集中供地”从投资端收紧了房地产企业项目投资扩张的渠道，集中供地也意味着入市时间相近，如何精准获取项目、如何快速回笼资金，一方面房企需要更强的现金管控能力，另一方面考验开发商连横合纵的能力。
因此，从宏观层面来说，房企的财务管理和营运管理能力或可直接决定未来的发展规模和水平，财务指标作为驱动性指标，以逻辑性战略思维推动业务能力的发展，但同时也需要运营管理来实现，贯通全周期、全项目管理过程，更好地促进管理目标的实现。
1.2内部运营模式自发转变行业发展环境的变化倒逼企业管理模式的转变，整个行业愈发呈现出由爆发式增长到精细化管理的趋势，过程中随着管理规模的扩张和管理半径的扩大，项目数量增加的同时项目间的差异也越来越大。
H房地产公司自由现金流管理案例分析
H房地产公司自由现金流管理案例分析摘要：自由现金流是H房地产公司财务管理的一个关键指标，本文主要通过对该公司的自由现金流管理案例进行分析，探讨有效管理自由现金流的重要性、影响自由现金流的因素、如何优化自由现金流的方法以及分析自由现金流管理的效果，以期为类似的企业提供参考。
关键词：自由现金流；H房地产公司；管理一、引言自由现金流是企业财务管理和投资决策的重要指标之一，它表示企业能够自由支配的现金流量，不需要用于偿还债务或支付股利。
H房地产公司作为一家成功的房地产开发商，也深知自由现金流的重要性。
本文将以H房地产公司为案例，探讨其自由现金流管理的情况，旨在为企业提供有效管理自由现金流的方法和思路。
二、资料综述自由现金流的定义自由现金流是指企业在扣除资本支出和运营资本支出之后，所剩下的现金流量。
它表示了企业可供投资、归还债务和支付股利等活动所自由支配的现金流量，是反映企业投资项目的经济效益的一个重要指标。
H房地产公司的自由现金流情况根据H房地产公司的公开数据显示，该公司在2018年实现了净营业收入约为30亿元人民币，净利润为2.5亿元人民币，自由现金流约为2.3亿元人民币。
可见，H房地产公司在保持健康经营的同时，也注重管理自由现金流。
导致自由现金流变化的因素影响自由现金流的主要因素包括资本支出、运营资本支出、营业收入和运营成本等因素。
资本支出和运营资本支出是企业长期投资的主要组成部分，对自由现金流的影响较为显著。
营业收入和运营成本则受到市场竞争、宏观经济形势等多方面的影响，也会对自由现金流产生一定的影响。
优化自由现金流的方法（1）精细化管理通过精细化管理，优化企业的运营效率，降低成本支出，提高资本的利用效率，从而提升自由现金流水平。
精细化管理包括成本控制、资本运营等方面，需要企业在管理层面进行全面优化。
（2）风险控制通过建立健全的风险管理制度，预防企业经营风险，避免经营误区，降低经营风险对自由现金流的影响。
南宁市住房保障和房产管理局关于赴县区（开发区）住建部门开展住房保障和房产管理工作调研活动的通知
南宁市住房保障和房产管理局关于赴县区（开发区）住建部门开展住房保障和房产管理工作调研活动的通知文章属性•【制定机关】南宁市住房保障和房产管理局•【公布日期】2018.04.26•【字号】南房办〔2018〕15号•【施行日期】2018.04.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展正文南宁市住房保障和房产管理局关于赴县区（开发区）住建部门开展住房保障和房产管理工作调研活动的通知南房办〔2018〕15号各县、区（开发区）住建局：为贯彻落实习近平总书记关于在全党大兴调查研究之风，推动党中央大政方针和决策部署在基层落地生根的重要指示精神，根据市委、市政府工作部署和市住房局2018年党建暨党风廉政建设工作要点，经研究，决定赴各县、区（开发区）住建部门开展住房保障和房产管理工作调研活动，现就有关事项通知如下：一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神和中央、自治区和南宁市深化改革有关工作精神，深入基层调查研究，抓住老百姓最急最忧最怨的问题，解决好群众最关心最直接最现实的利益问题，真正把功夫下到察实情、出实招、办实事、求实效上，群策群力推动住房保障和房产管理工作迈上新台阶，保障全市住房困难群众实现住有所居。
二、调研目的深入县、区（开发区）住建部门调研的主要目的是了解上级决策部署在基层的执行和落实情况，掌握基层住建部门工作中遇到的问题和困难，倾听基层和群众意见建议，真正听到实话、获得真知，真正问政于民、问计于民、问需于民，解决好当前住房保障和房产管理工作中存在的问题。
三、调研安排2018年5月—6月底，具体安排详见附件。
四、调研重点（一）住房保障方面。
当前我市住房保障存在的突出问题是什么？如何完善住房保障体系，更好地对低收入住房困难家庭、新市民、外来务工人员等群体实施住房保障？如何加强保障房运营管理，提高住房保障公信力？（二）房地产市场管理方面。
关于房地产企业轻资产运营模式的探讨
关于房地产企业轻资产运营模式的探讨摘要：近年来，传统行业受轻资产模式影响显著，绝大部分产业机构已着手完善轻资产模式基础规模的建设，尤其在面临产业转型挑战的房地产企业，轻资产运营模式的实施极其重要。
因此，大量房地产行业将轻资产运营模式当作自身革新的新航道，希望借轻资产运营模式的手段来实现企业效益的最大化，进而在未来的发展上有更好的竞争优势。
故而笔者试图通过对当前轻资产运营模式的探讨，为房地产轻资产运营模式运行提供适宜的参考材料。
关键词：房地产企业轻资产运营措施我国自改革开放以来，城镇化稳步推行，房地产行业也随之蓬勃发展。
但房地产的快速发展，导致了目前部分企业的经营困境，进而必须在新的环境背景下改革运营模式。
因此，房地产企业需要立足实际进行运营模式转型，将原本以重资产运营为主的模式向轻资产运营模式转型。
结合政府部门发布的相关法条法律，积极配合政府的宏观调控，努力缩小房价与人民意愿的距离，进而提高群众幸福感，完善运营结构，最终实现房地产轻资产模式的顺利运营。
一、轻资产运营模式概念轻资产模式，即企业利用有限的资金来获取最大的效益，是当今企业追求的理想状态。
其核心架构表现为，企业把握自身的核心业务，强化核心专业能力；非核心的业务外包给专业公司企划，保障非核心内容的的完善。
除此之外，在经济发展蓬勃的当下，企业应进行自我革新，优化经济体制结构，追求企业效益最优化。
与此同时，轻资产运营作为目前价值驱动的资本战略，是当今网络数据时代的新型架构体系。
其主要内容就是价值驱动，以价值驱动和价值创造为根本，利用外包的实现方式优化自身的核心产业，提升企业非专业工作的专业程度，完善企业的综合建设水平，给企业的未来发展提供技术保障。
2.1减缓资金危机，提高企业效益轻资产运营模式将企业从全程管理的传统运营模式中解放出来。
企业利用分工、外包、合作等方式，缩小企业的参与范围，优化企业的核心内容，进而缩小企业的资金投入，减轻企业的资金压力。
房地产资金管理
房地产资金管理1. 引言房地产行业资金管理是指对房地产项目中的资金流动进行合理、高效的规划和管理，以确保项目资金的稳定运作和保值增值。
在房地产开发和投资过程中，资金管理的重要性不言而喻。
良好的资金管理能够帮助企业减少风险，提高盈利能力。
本文将从资金管理的基本概念、房地产资金管理的特点以及常用的房地产资金管理策略等方面进行详细探讨。
2. 资金管理的基本概念资金管理是指对企业或项目中的资金流动进行合理安排、有效利用和监督的过程。
通过资金管理，企业可以最大限度地利用自有资金和外部资金，实现规模化、高效率的运营。
资金管理的基本目标包括降低资金成本、提高资金利用效率、确保资金的安全性和流动性。
在房地产行业中，资金管理更为重要。
房地产项目通常需要巨额投资，并且投资周期较长。
有效的资金管理可以保障房地产项目的良性运作，避免资金链断裂和资本流失。
3. 房地产资金管理的特点与其他行业相比，房地产资金管理具有一定的特点：3.1 大额资金需求房地产项目通常需要大量的资金投入，例如土地购置费、建设投资、销售成本等。
这使得房地产资金管理面临资金规模庞大的挑战。
3.2 长周期投资房地产项目的投资周期通常较长，从开发规划到项目交付需要数年时间。
这就要求资金管理者有长期的资金规划和运作能力，以确保项目的可持续发展。
3.3 资金流动性较低房地产资金通常处于较长时间的锁定状态，不易实现快速流动，这对于资金管理者的决策能力和流动性需求提出了更高的要求。
3.4 风险较高房地产行业具有一定的市场风险和政策风险。
资金管理者需要对市场进行全面的分析和风险评估，及时制定相应的风险控制策略，以应对各种风险。
4. 房地产资金管理策略为了合理管理房地产项目的资金，以下是一些常用的房地产资金管理策略：4.1 资金预算策略根据项目的需求和时间规划，制定详细的资金预算，明确资金的进出方向和时间节点。
通过合理的预算使资金使用更专业、更高效。
4.2 多元化资金来源策略房地产项目通常需要大量的资金投入，因此在资金筹措方面应该采取多元化的策略，包括自有资金、银行贷款、资本市场融资等。
邯郸市住房保障和房产管理局关于印发《住房制度改革工程实施方案》的通知
邯郸市住房保障和房产管理局关于印发《住房制度改革工程实施方案》的通知文章属性•【制定机关】邯郸市住房保障和房产管理局•【公布日期】2018.05.17•【字号】•【施行日期】2018.05.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】住房改革与发展正文邯郸市住房保障和房产管理局关于印发《住房制度改革工程实施方案》的通知局属各单位，机关各处室：现将《住房制度改革工程实施方案》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
邯郸市住房保障和房产管理局2018年5月17日住房制度改革工程实施方案按照“双创双服”活动总体部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总体定位，特制定2018年全市住房制度改革工程实施方案。
一、工作思路和目标（一）工作思路。
深入贯彻党的十九大精神和省委九届六次全会精神，按照供给侧结构性改革的思路，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总体定位，深化住房制度改革，加快建立多主体供给，多渠道保障，购租并举的住房制度，让全市人民住有所居，为决胜全面建成小康社会，全面建设社会主义现代化国家奠定坚实基础。
（二）突出问题。
重点解决住房供应主体单一、住房保障覆盖面不充分，不能较好满足新时期群众住房需求问题。
探索解决住房租赁市场发展不平衡问题。
破解公租房分配难题。
着力改善棚户区居民居住环境。
整治房地产开发企业拒绝购房者使用住房公积金贷款行为。
（三）年度目标1.培育和发展住房租赁市场，启动住房租赁交易服务平台建设。
2.列入国家计划的政府投资公租房分配率达到90%以上，出台公租房租赁补贴政策，发放租赁补贴9578户。
全市棚改开工16456套（户）。
3.切实防范住房公积金风险，确保规范运作，保障资金安全完整。
完成基础数据贯标和结算系统接入工作，完成综合服务平台建设工作，实现全市统一的住房公积金业务管理信息系统稳定运行。
二、重点任务和分工（一）加快培育发展住房租赁市场。
落实国家和省关于培育和发展住房租赁市场的部署要求，深入摸底调研，市统计局会同有关部门摸清全市人口流动情况；拓展住房租赁交易服务平台功能，搭建高效、便民的“互联网+租赁”监管服务平台；积极培育市场主体，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；强化政策支持力度，加快租赁住房供应；加强对住房租赁市场的监测和管理，维护住房租赁市场健康有序发展。
2018中国房地产经济人报告
2018中国房地产经纪人报告R E P O R T:R E A L E S T A T E A G E N T SO F C H I N A2018导 读中国房地产经纪人报告已是连续第三年出品。
报告关注的人群始终不变，但每年报告主题、关注焦点，都因势而变。
2016年，是我们出品的第一本报告。
彼时正值中国房地产交易市场由冷转热，经纪行业乱象丛生。
我们重点关注房地产经纪从业人员行业环境、工作生活状况。
2017年，中国房地产交易过热转冷，行业蔓延着兴奋而焦虑的情绪。
我们深度剖析高绩效经纪人养成原因，并提供300名“销冠”案例分析，以推动行业进步。
2018年，在数以百计的政策发布、加盟型中介崛起、行业诸侯竞相圈地割据。
我们把焦点转移到“市场动荡之下，经纪人、门店、公司如何实现逆袭”。
据此，我们给予报告读者如下阅读建议：在第二章中，重点关注数以百万计的经纪人在当前动荡市场中的生存现状。
在第三章中，重点关注数以万计的门店在此环境下如何提高业绩、稳住军心。
在第四章中，重点关注数以千计的经纪公司应该走向直营、加盟还是自营。
在第五章中，与经纪人一起思考行业预期。
考虑到经纪人员们平日工作繁忙，购书翻书都不便。
我们今年报告首次采取轻量化运作。
首先，我们在内容上尽量做到简练易读。
其次，今年的报告只出电子版，并上传云盘供大家免费下载储存，在电脑、手机上随时随地阅读。
销冠科技等今年多家报告联合主办机构，均是扎根于房地产经纪行业的机构及服务商。
我们致力于推动房地产交易行业信息化、经纪行业职业化等重大事项，过去3年我们每年都坚持调研出品经纪人报告。
今后，我们也将对这一课题持续跟进下去。
在此，我们留下主创团队联系方式，欢迎读者反馈意见，或一起探讨行业动向！欢迎发送邮件到：xiaoguanmarketing@欢迎添加微信：T00120121011目 录CONTENTS1 市场变化1.1 房地产政策1.2 金融政策1.3 存量房时代1.4 房地产经纪2 经纪人画像2.1 经纪人的群体特征2.1.1 年龄组成：以年轻人为主2.1.2 学历组成：低学历为主2.1.3 学习习惯：普遍较差2.1.4 工作年限：不满2年过半2.1.5 从业资格：多数未获得2.2 经纪人工作情况2.2.1 工作时长：9成超8小时2.2.2 业务支出：能把本赚回来？2.2.3 业务类型：二手是绝对主力2.2.4 业务覆盖：谁擅于控制全市房源？2.2.5 房源数量变化：减少了吗？2.2.6 客源变化情况：增长大幅领先？2.2.7 收入情况：中位收入6-9万2.2.8 收入涨幅：涨多于降2.3 什么样的经纪人收入较高？2.3.1 从业年限越长，收入越高2.3.2 年龄越大，收入水平越高2.3.3 取得职业资格的房地产经纪人，收入高于未取得职业资格的房地产经纪人2.3.4 学历越高、学习习惯越好，收入越高2.3.5 一二线城市经纪人收入普遍好于三四线城市经纪人收入2.3.6 业绩越好，抗周期性越强2.4 总结01 03 06 07 0710 10 11 11 12 13 14 14 15 16 17 18 18 20 20 21 21 22 23 23 25 25 26 093 门店变化3.1 门店对经纪人的核心价值3.1.1 门店业绩变化：一线城市下挫3.1.2 门店人数变化：升多于降3.1.3 合作情况：主要靠单打独斗3.1.4 房客源开发渠道：去门店化有用？3.1.5 培训情况：经纪人最需要什么？3.1.6 HR关怀：员工有归属感吗？3.2 门店应该重视什么？3.2.1 充分的培训、合理的培训频次3.2.2 有效的房源获取手段3.2.3 有效的客源获取手段3.2.4 重视合作：抱团取暖、加盟崛起3.2.5 企业文化建设：会留住人才吗？3.3 总结4 三大类型中介的特征4.1 为什么是加盟？什么是加盟？4.1.1 加盟模式的赋能作用4.1.1 四种主流加盟模式4.1.2 加盟品牌与形势4.2 加盟型连锁中介的特点4.2.1 加盟相比直营的优点4.2.2 加盟相比直营的劣势4.3 市场上加盟型连锁中介、直营型连锁中介、自营型中小中介的比对情况4.3.1 城市分布：直营主战一线4.3.2 工作时长：自营型最安逸4.3.3 收入水平：最高的竟是自营4.3.4 带看情况：直营 加盟更抗周期4.3.5 房源变化：直营 加盟更稳4.3.6 信息化工具使用：自营型是短板4.3.7 品牌宣传：直营、加盟强势4.3.8 培训情况：自营较差4.3.9经纪人自身规划与需求28 28 29 30 31 32 33 3442 42 43 44 44 44 47 49 50 50 51 51 52 53 54 55 34 35 36 37 39 40 27 41 564.4 加盟型中介适合现在的中国吗？4.5 总结5 对市场的预期5.1 房价和成交预期：大部分经纪人持乐观态度5.2 公司坚持和行业坚持：投入多、收入高越忠于这行5.3 职业规划：三分之一经纪人想创业6 主办机构简介及法律声明6.1 指导单位/主办机构6.2 免责声明6.3 版权声明58 5859 67 60 616568 70 70序 言 1谁没跟上步伐 谁就会被立即抛弃创业的时光过得飞快。
横向做宽,纵向做深
横向做宽，纵向做深房企的规模化高速发展之路，在组织管理方面需要关注什么？一是战略适配，二是管理有效，三是机制有力。
本文将结合咨询索例重点介绍如何通过！“横向做亮，纵向做深”建立动态的组织管控机制来促进业务发展。
其中，“横向做宽”是指企业进行外扩式发展，以原所处区域为核心，向周边区域进行发展；“致向做深”是指对企业在原所处区域内通过成立片区或事业部的形式，最小化业务单元，实现区域的精耕细作，持续增强在本地区域市场的竞争力。
一、从房企实例认识“横向做宽”和”纵向做深“1、A公司通过横向做宽、纵向做深实现规模高速扩展激活区域、对区域公司灵活地管控模式，是A企业快速发展的重要组织保障。
自2010年起，A公司对区域的管控模式经历了三个阶段：阶段一：2010-2013年，横向做宽、扩展规模。
在该阶段内，A 公司集团总部鼓励有能力区域公司向周边省份、城市进行外扩式发展。
在2013年，A公司的销售规模为330亿元，但已经有24个区域公司，且有11个区域公司是跨两个省以上操作的。
阶段二：2014年至2015年，横向切割、梳理区域。
圈定区域外扩范国，在这个阶段，A公司总部投资管理中心开始有意识加强对区域外拓范国的限制和指导，允许区域公司在其交通半径了个小时内广种薄收。
另外，调整市场策略方向，规定区域公司可以获取150亩左右土地，土地获利倍数、利润率可适当降低，但必须保证有市场、不积存、提前售、满足成就共享。
阶段三：2016年至今，横向切割，纵向裂变。
通过横向切割，加深对区域市场的切分，A公司集团总部在重点区域内设立多个区域，形成内部竞争，另外加快区域公司裂变，区域公司裂变为多个区域公司或城市公司，实现区域市场深耕细作。
目前A公司仍在加快横向切割、纵向裂变生伐，区域由2016年的53个，增加到目前的62个，在重点区域已形成群狼进攻的态势。
虽然在三个阶段的“横向做宽、纵向做深”具体做法存在不同，但目的均是适配A公司在各阶段的业务发展要求，同时，这种组织管控机制也对A公司业务高速发展起到了有力支撑作用。
园区运营轻资产运营模式及典型案例分析
园区运营轻资产运营模式及典型案例分析据统计，2018年全国已经有两千多家省级以上开发区，但是由于缺乏专业的运营管理团队导致不少园区资源闲置浪费。
目前，产业园区已经进入存量运营时代，在地产行业利润率下降的大背景，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张下行已经不通，园区企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。
轻资产vs重资产企业开始关注轻资产战略是因为轻资产战略能够以最小的成本带来最大的回报。
轻资产的核心内涵简单直接的理解：充分利用外部资源，集中有限的自有资金，投入到最为擅长、产生最高收益的行业分工中。
这种模式在产业地产行业中已经不是新鲜事，甚至已经玩出了套路，比如2014年，光谷联合制定了向轻资产转型的战略，2015年其轻资产统计口径内的收入占比19.5%。
2015年东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。
2016年亿达中国正式推出“轻重并举”的战略转型。
2016年重组完成的招商蛇口就着手研发轻资产模型。
张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入。
但是受限于当前的环境，纯轻资产模式是行不通的，纯轻资产输出的模式指的是充当二房东，纯轻资产输出要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，也就是说园区的产业板块必然是优秀的，才能够带来更丰厚的利益。
重资产模式的运作逻辑和轻资产截然不同，重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、销售物业载体、也可以等土地升值赚取土地的钱、或者赚取产业的钱等多种多样的盈利模式。
从美国物流地产领头羊普洛斯、新加坡的工业地产巨擎腾飞-星桥的发展历程可以看出，其发展路径是前期是“由轻转重”，当发展到一定阶段后又“由重转轻”。
一方面，“由轻转重”是企业为了活下去。
随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，企业具备了重资产拓展的条件；同时产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，这也是为什么纯轻资产运营行不通的原因。
售楼运营方案
售楼运营方案在今天竞争激烈的房地产市场中，售楼运营至关重要。
售楼运营不仅仅是销售，更是一种运营策略，能够有效吸引客户，提高销售效率。
本文将介绍一个系统化的售楼运营方案，帮助开发商提升售楼业绩。
1. 售楼团队建设1.1 培训建立一个专业的售楼团队是关键。
开发商应定期组织培训，提升销售团队的专业水平。
培训内容可以包括销售技巧、产品知识、客户服务等方面。
1.2 激励机制制定合理的激励机制可以激发销售团队的积极性。
可以设立销售提成制度、销售冠军奖励等方式，激励销售人员为了目标努力拼搏。
2. 营销策略2.1 线上推广利用社交媒体、线上平台等渠道进行推广，提高项目的曝光率。
可以通过定期发布楼盘动态、举办线上活动等方式吸引客户关注。
2.2 线下活动举办开盘发布会、样板房开放日等活动，邀请潜在客户参加，让客户亲自体验项目的优势，提高购买欲望。
3. CRM系统建设3.1 数据管理建立完善的客户关系管理系统，及时记录客户信息、沟通记录等，方便随时跟进客户。
可以通过CRM系统进行客户分类、分析客户需求，提高转化率。
3.2 自动化营销利用CRM系统进行自动化营销，定期发送项目最新动态、优惠信息等内容给客户，保持与客户的持续沟通，提高客户转化率。
4. 售楼流程优化4.1 快速响应建立快速响应机制，及时回复客户咨询，解答客户疑问，提高客户满意度。
4.2 贴心服务提供贴心的售后服务，为客户解决购房后的各种问题，建立良好的口碑，提高客户忠诚度。
综上所述，售楼运营方案是一个系统化的策略，需要从团队建设、营销策略、CRM系统建设和售楼流程优化等多个方面进行考虋。
只有综合运用这些方案，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，取得成功。
房地产运营管理逻辑、价值、体系-米小侠
27%
20%
23% 17%
10% 8%
0% 2015
29% 25% 19%
9%
2016
38% 32% 24% 12%
2017
50% 45% 35%
18%
2018
60% 55% 40% 24%
2019
70% 65% 47% 30%
2020
经预测，未来房地产行业集中度会更明显
大鱼吃小鱼将成为常态，小鱼的生存空间会更小
新城
42%
招商
35%
旭辉
31% 阳光城
58%
中南
71%
融信
74%
蓝光
47%
首开
63%
滨江
1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000（亿元）
2017年销售额 2018年目标增长
行业趋势
TOP级房企销售总金额占市场总销售额比重趋势预测
80%
70%
60%
50%
40%
30%
15
20.6%
29.5%
首开去化率70%
10.1%
13
30.8%
43.9%
首开去化率30%
9.8%
17
22.9%
2亿
10%净利润率
0.2亿
VS
1n 1
VS
0.23
C目 录 ONTENT
01 运营管理的逻辑 02 运营管理的价值 03 运营管理的体系建设 04 结论
公众号：米小侠
公众号：米小侠
01
二、售楼处、精装样板房、示范区设计方案
运营管理的逻辑
六、项目总经理对核心目标的确认
房地产项目质量管理的最佳实践与挑战
房地产项目质量管理的最佳实践与挑战摘要：本文旨在探讨房地产项目质量管理的最佳实践和面临的挑战。
房地产项目的质量管理对于确保项目成功和满足各方利益至关重要。
在这个过程中，我们将关注房地产项目质量管理的基本原则、房地产行业项目质量管理的特点、质量管理最佳实践以及面临的挑战。
通过深入研究这些方面，我们可以更好地理解如何在房地产项目中实施有效的质量管理，并应对行业发展中的各种挑战。
关键词：房地产项目；质量管理；最佳实践；挑战；可持续性房地产项目的成功不仅仅取决于项目的完成和交付，还取决于项目的质量。
质量管理是确保项目达到预期标准的关键要素，对于满足客户期望、维护声誉和提高可持续性至关重要。
然而，房地产行业在质量管理方面面临着特殊的挑战，包括多方参与、可持续性要求和供应链管理[1]。
1.房地产项目质量管理的基本原则1.1质量标准和规范质量标准和规范是房地产项目质量管理的基石。
它们为项目设定了明确的质量目标和要求，定义了各个方面的标准，从结构到材料、施工过程和设计。
这些标准通常由国际、国家或地区性的标准机构制定，如ISO（国际标准化组织）或国家建筑标准委员会。
质量标准和规范为项目提供了明确的指导，确保项目的各个方面都符合行业最佳实践和法律法规。
例如，它们可以规定混凝土的强度要求、电气系统的安全标准以及建筑结构的稳定性要求。
遵循质量标准和规范有助于确保项目质量，并提高客户满意度。
1.2质量管理体系和方法质量管理体系和方法是房地产项目质量管理的关键组成部分。
它们为项目提供了组织和方法，以确保项目质量得到有效管理和监督。
一个常见的质量管理体系是ISO 9001，它提供了一套质量管理原则和程序，帮助组织建立质量管理体系，包括质量政策、目标设定、质量计划、质量控制、持续改进等。
此外，质量管理方法包括了一系列工具和技术，用于监督项目的进展和质量，如质量检查、质量审查、不合格品的处理和纠正措施等。
通过建立质量管理体系和采用质量管理方法，项目团队可以更有效地管理和提高质量，确保项目的成功完成[2]。
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10、2018年重点工作是服务好大区的现场施工管理工作，在公司横向层面上紧盯项目进度风险 ，全力 化解项目超期风险。
11、2018年另一项重点工作是做好新项目的横向层次沟通，做好前期各项策划及协调工作，铺排出全 周期风险点，尤其是工程风险，在策划阶段将风险点考虑充分，为项目顺利进行创造条件。
运营管理
7
流程优化 体系
运营 管理
计划管理 体系
项目计划可控， 各部门充分交圈
严控关键流程 减少犯错机会
风险预控 体系
减少或避免损失 运营风险最小化
运营管理
04 运营管理工作重难点
难点：1、运营体系决策程序梳理、流程梳理、会议梳理、考核梳理。 2、对运营体系还不是很熟悉，要加快学习公司规范性文件，尽快熟悉运营管理思路和方法。 3、总结梳理前期运营管理工作中的纰漏，及时采取管理手段加快完善是运营管理工作重难点之一。 4、部门计划分期分段较多 ，要综合统筹协调 ，信息在部门间的及时传达交圈防止纰漏是工作重难点之一。 5、部门会议种类及信息量巨大，如何将部门间的信息纵向及横向传达到位是营运管理工作的又一难点。 6、对各个部门的考核必将引起各部门的多因素、多角度的考虑问题，后期的工作间相互配合是运营工作 必须面对的另一 个难点 。 8
运营管理
03 运营管理运作思路
3
1、运营管理思路：运营管理坚持以运营计划为纲，以运营督办为辅的运营思路。 2、运营管理的发力点：①、确定运营管理的时间节点和关键节点，这是运营管理的主线，主要依 据是各部门总控计划；②、通过运营周例会、月度会、半年会、年度例会、专题会议等会议决策 形式跟踪、检查、协调各部门工作；③、通过会议输出的成果及公司运营管理制度以运营督办的 形式对制约计划推进、制约目标实现的关键性问题和疑难问题进行专项督办跟进；最后通过绩效 考核对各部门及员工参与程度及结果进行考核，进而促进目标的实现。
4、会议倡导开短会，防止出现文山会海 ，长话短说，在各部门及时掌握信息的情况下，要及时 作出决策，形成的会议纪要由各个部门签字确认后留档备查 。
5、及时跟进各部门决策信息 ，在预警时间及时给出预警 ，督办各部门加快完成 。
6、紧跟项目进展，及时掌握项目第一手信息，做到全面为项目服务，为项目的进度提供最大的后 勤保障和全面的横向支持。
运营管理
02 运营管理工作目标
2
运营管理目标：目标一：跨部门跨项目资源整合、打破部门壁垒，实现信息充分及时交圈； 目标二：最全面的信息挖掘、最有力的决策支持； 目标三：最有效的决策跟进落实； 目标四：最及时的节点预警，防止出现超期风险； 目标五：及时跟踪落实平台及公司领导决策要求，协调各部门加快解决；
4、运营抓手：综合计划编制与审核是运营管理的前提、运营计划的动态监控是运营管理的核心、 过程控制是运营达到目标的关键。
运营管理
03 运营管理运作思路
5
5、运营督办预警机制：①、月计划督办事项分三级预警；分为一级黄色预警，二级黄色预警， 三级红色预警；②、一级黄色预警（距离月计划完成时间还剩10天），二级黄色预警（距离月 计划完成时间还剩7天），三级红色预警（距离月计划完成时间还剩三天）
6、运营抓手实现的路径：会议体系、实时反馈、快速反应、高效决策；其中信息管理是关键； 7、运营风险管理：总经理办公会重点督办事项、专人负责、一条线追到底；
8、运营重点督办事项：全公司管理层下沉，职能部门、项目部从不同维度彻查，集公司全力
拿下重大风险监控点；
运营管理
03 运营管理运作思路
9、运营管理动作： ①、运营管理会议体系 固定会议：运营周例会、总经理办公会、月度例会 不定期会议体系：专项决策会、专项讨论会、业务决策会、业务讨论会 6
2018
运营管理思路汇报
工程管理部
运营管理
01 02 03 04
运营管理工作整体回顾 运营管理工作目标 运营管理工作运作思路 运营管理工作重难点
1
2பைடு நூலகம்
3 8 9 11
05
06
运营管理工作重难点及解决思路
运营管理工作2018年计划
运营管理
01 运营管理工作整体回顾
1
2017年在平台运营的大力支持下，珠海公司在以工程管理部为核心的指导下开展 工作，着重对运营管理工作中的计划管理、部门间的信息传导、协调配合开展了一系 列工作，尤其落实了以工程部全体成员为核心的计划落实与考核，及时向领导反馈重 要的项目信息，梳理运营管理中出现的诸如决策慢，信息沟通不及时，信息部门间传 递不全面等问题，也充分意识到运营管理工作在项目开展中的重要性。在2018年，运 营管理仍将落实以计划管理为纲的路线，着重加大对部门考核的力度，将制约计划落 实的关键因素充分调动协调各部门，争取做到提前预警提示、重要时刻提醒、时时跟 踪落实、努力做好“中间人”角色，及时提醒部门领导，降低各部门关键节点超期风 险。
运营管理
05 运营管理工作重难点及解决思路
9
解决思路：1、充分吸取各部门信息，保证信息的完整准确，为领导决策提供全面的信息支持。 2、形成的决策信息，要进一步固化为各个部门的行动，加大督办力度，保证决策信息及时落地。 对项目运作有重大风险的事项，安排专人及时跟踪，了解第一手信息，及时反馈给领导，能解 决的及时督办其它部门加快落地解决。 3、统筹协调各部门加快建立各部门规章制度，尤其要注意时效性，及时督办各部门按时间节点完 成本部门工作 。
运营管理
05
运营管理工作重难点及解决思路
10
7、重大风险及时告知领导，集合全公司智慧，全力督办协调解决。 8、各部门计划要对关键节点仔细核对，充分交圈，防止出现部门间计划不协调，需求部门的计划要给 出明确的时间及条件要求，服务部门要充分做好跟踪及动态调整工作。 9、提倡各部门根据总控计划深化出更具体可行，更具有操作性，干扰条件考虑更充分的专项计划，把 总控计划的风险在专项计划中一步步化解掉，降低总控计划超期风险。
06 运营管理工作2018年计划
2018年运营管理目标 ：1、加快熟悉公司各部门办事程序，力求运营思维逻辑更加清晰； 11
2、心思要更加细腻，要全面准确掌握各部门信息，为领导决策提供依据。
3、团结更多的部门 ，集合更多同事的智慧，全力为公司关键节点集合发力。 4、要更努力学习一些管理理论及方法论，运用到运营管理工作中，为项目管理提质 增效； 5、充分了解公司各关键节点达成的风险，提前做好预警，督办各部门全力完成。 6、向平台多沟通、多交流、多学习，请平台领导多来项目指导，学习运营管理工作 的思路方法。
2018
我们一起努力！ 感谢聆听,批评指导！
运营管理
03 运营管理运作思路
4
3、运营督办：运营督办的目的主要是对重要的工作计划，会议决定的重要事项及领导交代的重 要工作有效的贯彻落实，以提高工作效率和工作质量；督办事项的主要来源：年度经营目标关键 节点，各类公司级会议，总经理办公会、各部门请示报告中领导明确要求的工作任务及运营部门 下发的督办单，督办事项责任到人，月底对督办事项的完成情况进行分析汇总督办完结率。
②、实时反馈实现路径：
数据收集：全员数据收集整理； 数据共享：周报、月报、实时通报。 ③、快速反应的前提：风险分析：跨部门专项讨论会，全面信息挖掘 ④、高效决策支持：全方位、多视角的信息整理、分析
运营管理
03
运营管理运作思路
决策体系是其它体系 的动力 保证项目各阶 段的决策需求， 确定最佳选择 决策管理系