房地产评估参考案例全解
房地产估价案例解析
房地产估价案例解析在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节。
准确地估价可以帮助买家和卖家确定房产的实际价值，从而进行合理的交易和投资决策。
本文将通过一个实际的房地产估价案例来解析估价的过程和要点。
案例背景：某市区一套120平方米的住宅出售，位于市中心繁华地段，周边交通便利，配套设施完善，历史价值较高。
房屋总价为100万元，卖方希望通过估价了解房屋的真实市场价值，从而确定合理的售价。
估价步骤及过程：1. 收集相关信息首先，估价师需要收集与该房产相关的各种信息，如土地性质、建筑面积、使用年限、产权所有人、周边环境等。
这些信息可以通过房产证、业主提供的资料以及实地勘察等方式获得。
2. 确定估价方法在房地产估价中，常见的方法有市场比较法、收益法和成本法等。
根据房屋的特性和市场情况，估价师需要选择合适的方法。
在本案例中，由于该房屋位于市中心繁华地段，适合使用市场比较法。
3. 选取对比样本市场比较法的核心是选取合适的对比样本进行比较分析。
估价师需要选择与目标房产情况相似的其他房产，比较其销售价格和特征来确定目标房产的估价。
对比样本的选择要充分考虑距离、户型、楼层、朝向等因素。
4. 进行比较分析在本案例中，假设估价师选取了同小区近期成交的几套房产作为对比样本，比较它们与目标房产的面积、楼层、装修程度等特征。
假设选取的对比样本的面积、楼层与目标房产相近，而装修程度略好于目标房产，则可以预估目标房产的估价应略低于对比样本。
5. 综合判断确定估价基于对比分析的结果，估价师需要综合考虑各种因素，如房屋面积、楼层、装修状况、地段等，综合判断出目标房产的估价。
同时还需要考虑市场供需关系、周边环境、政策因素等对房价的影响，以进行最终的估价。
案例分析结果：根据对比分析和综合判断，估价师得出以下结论：目标房产的市场价值应在90-95万元之间。
考虑到该房屋历史价值较高以及地段等优势，综合判断宜将出售价格定为95万元。
结论：通过对以上房地产估价案例的解析，我们可以看出估价的过程和要点。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析本案例是关于一栋位于纽约市中心的高级公寓的房地产估价案例与分析。
该公寓位于市中心繁华的金融区，地理位置优越，周边配套设施齐全，交通便利。
公寓建筑面积为150平方米，共有三个卧室和两个浴室。
公寓位于高层，拥有绝佳的城市景观，阳光充足。
首先，根据市场价值和类似房产的交易价，我们可以得出这栋公寓的市场参考价值为每平方米1.5万美元，即总价值为225万美元。
然而，此参考价值并不能直接用于确定最终估价。
接下来，我们将对该公寓进行更详尽的分析。
1. 地理位置和社区环境：该公寓位于纽约市中心的金融区，周边环境优美，配套设施完善。
附近有许多高档商场、餐厅和娱乐场所。
此外，该区域也是金融业务中心，吸引了大量的金融从业人员居住。
这些因素使得该公寓的地理位置非常有吸引力，有助于其增值。
2. 建筑质量：该公寓位于一栋豪华高层大楼内，楼宇结构牢固，采用高品质材料建造，并配备了先进的安全系统。
公寓本身的装修也经过精心设计，体现了现代生活的舒适和奢华。
3. 室内布局与空间利用：该公寓的三个卧室提供了足够的私人空间，适合大家庭居住。
此外，公寓还配备了现代化的厨房和设施齐全的浴室。
公寓的客厅和餐厅空间十分宽敞，可以满足居民的日常生活需要。
4. 视觉效果与景观：公寓位于高层，拥有绝佳的城市景观。
从窗户可以欣赏到纽约市中心的壮丽景色，并享受到阳光的照射。
这也是该公寓的一大卖点，使其更具吸引力。
综上所述，根据地理位置、社区环境、建筑质量、室内布局与空间利用以及视觉效果与景观等因素的综合分析，该公寓的实际估价应该在市场参考价值的基础上有所提高。
最终的估价可能会在250万美元左右，但具体的价格需要根据市场需求和卖方与买方之间的谈判情况来确定。
这样的估价将有利于卖方获取更好的回报，同时也能吸引潜在买家，并在市场上保持竞争力。
在对该纽约市中心高级公寓进行更加详细的估价分析前，值得注意的是，房地产估价是一个复杂且受多种因素影响的过程。
房地产估价案例分析及解题思路
房地产估价案例分析及解题思路1. 引言房地产估价是指通过对房地产市场的调研和分析，预测房地产的价值，并给出相应的估价报告。
在房地产投资、金融贷款、土地购买等领域，房地产估价被广泛应用。
本文将通过一个房地产估价案例，分析其解题思路，并展示Markdown文本格式的输出。
2. 案例分析假设我们要对一套位于某城市的二手房进行估价。
为了便于分析，我们先收集了以下信息：•房屋面积：120平米•城市区域：繁华商业区•地铁便利程度：距离最近地铁站步行5分钟•教育资源：附近有优质中小学和大学•社区环境：小区绿化率高，物业服务好•附近商业设施：周边有多家大型购物中心和超市•周边配套设施：有幼儿园、医院、银行等3. 解题思路房地产估价需要综合考虑多个因素，下面将介绍解题思路：3.1 收集数据首先，我们需要收集与房地产估价相关的数据。
这些数据可以包括房屋的面积、位置、朝向、楼层、装修情况、建筑年限等信息。
除了房屋本身的信息，还需要了解周边环境、交通便利程度、教育资源、商业设施等因素。
在这个案例中，我们已经收集到了大部分需要的信息。
3.2 进行市场调研通过对房地产市场的调研，了解当前市场的价格趋势和供求关系。
可以查看房地产中介网站、房地产交易平台等来源，获取类似房屋的售价信息，对比周边房屋的价格，并考虑市场的涨跌情况。
这些信息对估价的准确性有很大的影响。
3.3 确定估价方法房地产估价方法有多种，如市场比较法、收益法和成本法等。
在这个案例中，我们可以选择市场比较法，因为我们已经有类似房屋的售价信息。
使用市场比较法，需要选择一些相似的房屋作为参考对象，并对这些房屋的价格进行比较，最终得出目标房屋的估价。
3.4 建立估价模型在进行估价时，可以根据已有数据建立估价模型。
这个模型可以是简单的线性回归模型，也可以是更复杂的机器学习模型。
在这个案例中，我们可以使用线性回归模型，将房屋的面积、地理位置、周边配套设施等因素作为自变量，房屋的价格作为因变量。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
常见法律案例及解析：房产相关案例
常见法律案例及解析：房产相关案例案例一：李某与王某的房屋合同纠纷事实经过：李某和王某是合作伙伴，他们决定一起购买一套房屋用于办公。
他们找到一套合适的房屋，并与房主签订了购买合同，双方约定共同出资购买房屋，并按比例共同享有该房屋的权利。
然而，在合同执行过程中，王某却多次未按时支付应付款项，严重影响了房屋的购买进程。
李某对于王某的行为感到不满，认为王某违反了购买合同，并要求解除合同并返还已支付的款项。
律师解读：根据购买合同，双方约定了共同出资购买房屋，并按比例共同享有该房屋的权利。
由于王某未按时支付款项，严重违反了购买合同的约定。
根据《合同法》的规定，如果一方违反了合同的约定，对于损害对方利益的行为，对方有权要求解除合同并要求返还已支付的款项。
建议：李某可以通过向法院提起诉讼的方式，要求解除购买合同并要求返还已支付的款项。
同时，李某还可以要求王某承担相应的违约责任，并赔偿相关的损失。
案例二：张某父子的继承纠纷事实经过：张某去世后，留下了一套房产。
根据法律规定，他的房产应该由他的儿子张三继承。
然而，张某的妻子张太太并不同意将房产转给张三，她认为房产应该归她所有。
张太太与张三发生了激烈争吵，最终无法达成一致。
律师解读：根据中国的继承法律规定，父亲去世后，他的子女有权继承他的财产，包括房产。
在这个案例中，张三作为张某的唯一儿子，应该有权继承张某的房产。
张太太无权单方面决定房产的归属。
建议：张三可以通过向法院提起诉讼的方式，要求确认他作为张某的合法继承人，有权继承张某的房产。
同时，可以要求法院对张太太的行为进行制止，并要求张太太赔偿相关的损失。
案例三：王某与李某的房屋租赁合同纠纷事实经过：王某将其名下的房屋出租给李某，双方签订了一份租赁合同。
然而，在租赁期间，李某多次拖欠房屋租金，并且对房屋造成了一定程度的损害。
王某对李某的行为感到气愤，要求解除租赁合同并要求李某承担相应的违约责任。
律师解读：根据租赁合同，李某作为房屋的承租人，应当按时支付房屋租金，并妥善保管房屋以免造成损坏。
房地产评估案例分析(doc 14页)
房地产评估案例分析(doc 14页)房地产评估案例2.2房地产评估案例二案例ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介名称：QS股份有限公司住所：XX区XX大道1154号法定代表人：XXX注册资本：4500万经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的为对外投资提供价值参考依据。
三、评估范围和对象本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。
除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。
委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。
四、评估基准日本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
五、评估原则遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。
在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
六、评估依据1、《土地管理法》和《房地产管理法》；2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》；5、W市政府制定的基准地价资料；6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》；7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”；8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；9、工程造价信息及房价信息；10、评估人员现场勘查记录等。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产评估案例3则
房地产评估案例3则房地产评估案例案例⼀某单位住宅楼评估⼀、评估对象基本情况某单位有⼀处住宅区，占地⾯积2000平⽅⽶，包括⼀幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑⾯积为4800平⽅⽶；⼀幢1992年建成的⼀层临街铺⾯、门卫房，也为砖混结构，建筑⾯积为180平⽅⽶。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500⽶左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公⽬，北临× ×。
周围⽆环境污染，交通便利，环境优雅。
⼆、评估⽬的本次资产评估的⽬的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准⽇评估基准⽇为2000年8⽉15⽇。
四、评估⽅法及过程根据评估⽬的和所掌握的资料，决定采⽤两种⽅法进⾏评估。
（⼀）采⽤房地分估、加总的⽅法1.建筑物价格采⽤成本法进⾏评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7⽅⽶，平房造价为 400元／7⽅⽶。
该建筑物的建造时间为1990年，使⽤年限为4n年，已使⽤10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使⽤年限为25年，已使⽤年，取残值率为5％。
铺⾯、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺⾯、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺⾯、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.⼟地价格采⽤基准地价修正系数法进⾏评估。
计算公式为：⼟地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级⼆类三通⼀平熟地，基准地价为1098元／平⽅⽶。
房地产定价策略及案例解析
房地产定价策略及案例解析房地产定价策略是指开发商或房地产公司为房地产产品确定合理的销售价格的过程。
房地产定价策略的制定需要综合考虑市场需求、供应量、房地产产品特性、地理位置、竞争态势等因素，以实现最大程度的市场反应和销售收益。
下面将通过案例解析房地产定价策略的具体应用。
案例一：城市豪宅定价策略城市的发展迅速，经济实力雄厚，市场对高端豪宅的需求越来越大。
一家房地产公司决定在该城市开发一个高端住宅项目。
该公司进行了市场调研，发现该城市目前没有类似的高端住宅项目，而且该市场对高端豪宅的认可度和购买能力较高。
在定价策略制定过程中，公司考虑到了以下几个因素：-市场需求：该城市对高端豪宅的需求大，但供应不足。
-地理位置：该项目位于市中心繁华地段，交通便利，配套设施完善。
-设计特点：该项目采用了最先进的建筑设计和豪华的内装修，面积较大，户型合理。
基于上述因素，公司决定将该豪宅项目定价较高，以吸引高端消费者。
通过市场宣传、提供个性化定制服务、配备豪华设施等方式，吸引了许多购买力强的顾客，并成功售出了大部分房屋单元。
案例二：二手房定价策略城市的二手房市场供应较多，但价格波动较大。
一位卖家打算出售自己的房屋，但对房屋的价值和合理定价缺乏准确判断。
在定价策略制定过程中，卖家进行了以下几项工作：-房屋评估：卖家请专业人士对房屋进行评估，了解其实际价值。
-价格策略：根据市场调研和房屋评估结果，卖家制定了一个相对合理的底价，但同时也保留了一定的议价空间，以应对潜在买家的需求。
通过以上策略，卖家成功地吸引了多位潜在买家的关注，进行了一些谈判，最终以较高价位售出了房屋。
以上两个案例说明了房地产定价策略的重要性和灵活性。
在定价策略制定过程中，房地产公司和卖家需要结合市场需求、产品特性、供需关系等因素进行准确分析，并根据市场反馈及时调整定价策略。
只有合理的定价策略才能最大程度地满足市场需求，实现销售目标。
房地产评估案例分析
房地产评估案例分析1. 简介本文档旨在通过一个房地产评估案例分析，对房地产行业中的评估方法和过程进行探讨和分析。
房地产评估是确定房地产价值的过程，涉及到估值师对房地产进行详细的调查、分析和判断。
通过本文档，读者将了解到房地产评估的流程，了解估值师如何对房地产进行评估，以及评估结果的利用和价值。
2. 案例背景位于某城市CBD核心地段的一处商业地产项目，原先是一栋老旧的办公大楼，由于地段优势，房地产开发商计划将其改建为一座高档商业综合体，包括商铺、写字楼和酒店等。
3. 案例分析3.1. 数据收集在进行房地产评估之前，估值师需要收集大量的数据，包括但不限于以下内容：•地块信息：面积、使用权情况等。
•建筑物信息：建筑物结构、面积、年限等。
•市场信息：类似项目的销售价格、租金水平等。
•城市规划信息：是否有相关城市规划对项目价值产生影响。
3.2. 市场分析基于收集到的市场信息，估值师会进行市场分析，主要包括以下内容：•市场需求：对商业综合体的需求进行分析，评估租赁和销售的潜力。
•竞争分析：分析周边同类型项目的价格、租金、入住率等情况，以及可能带来的竞争压力。
•市场趋势：分析市场发展趋势，了解市场的供需情况，预测未来的价格和租金水平。
3.3. 评估方法根据收集到的数据和市场分析的结果，估值师会选择适合的评估方法，常见的评估方法包括：•直接比较法：通过和类似项目的销售价格和租金进行比较，确定房地产的市场价值。
•收益法：基于项目的租金和预期的未来收益，计算项目的现值。
•成本法：根据项目的重建成本和折旧等因素，计算项目的市场价值。
3.4. 评估结果根据所选择的评估方法，估值师将得出一个评估结果。
评估结果通常包括房地产的市场价值、租金水平、销售价格、投资回报率等指标。
在本案例中，估值师会给出改建商业综合体后的预估价值。
3.5. 结果利用评估结果将会被用于以下方面：•决策支持：评估结果可以为房地产开发商的投资决策提供参考，帮助决策者更好地了解项目的价值和潜力。
房地产评估师的不动产评估报告范本和价值评估方法解析示例
房地产评估师的不动产评估报告范本和价值评估方法解析示例概述：本文将通过分析一个不动产评估报告范本和解析不动产的价值评估方法，来帮助读者更好地理解房地产评估师在工作中的行业标准和实践操作。
不动产评估报告范本：评估对象：某城市的一栋居民住宅评估目的：为了确立该不动产的市场价值，提供给银行进行贷款担保一、评估目标该不动产的评估目标是为了确定其在当前市场条件下的市场价值。
评估师将采用市场比较法、收益法以及成本法等多种方法对该不动产进行评估，并综合考虑不同方法得出的结果，确定最终的市场价值。
二、主要评估方法及数据分析1. 市场比较法市场比较法是一种常用的不动产评估方法，通过对市场上类似物业的交易数据进行分析，确定该不动产的市场价值。
通过收集该城市类似居民住宅的交易数据，评估师选择了X小区的交易数据进行对比分析。
通过对比不同建筑面积、房龄、位置等因素，评估师得出了该不动产的市场价值区间。
2. 收益法收益法是评估一个不动产的潜在收益能力。
评估师将通过租金收益和未来增值潜力来评估该不动产的价值。
评估师收集了该不动产周边类似物业的租金数据，并结合市场需求和未来发展前景，对该不动产的租金收益进行预测和分析。
同时，评估师还考虑了未来的增值潜力，例如市政工程的规划、交通便利性的提升等因素，将其纳入到评估模型中。
3. 成本法成本法是一种根据不动产的重建成本来评估价值的方法。
评估师将根据该不动产的建筑面积、建造成本和折旧等因素，计算出其重建成本，并结合市场的折旧率，来评估该不动产的价值。
三、评估结果和市场价值通过综合考虑市场比较法、收益法和成本法的评估结果，评估师得出了该不动产在当前市场环境下的市场价值。
同时，对市场价值的前后范围进行了说明，以展示评估师对不确定性因素的考虑。
四、附录评估报告的附录部分包括了评估师的资质证明、相关市场数据和交易记录，以及评估师在评估过程中所使用的评估模型和假设的说明。
结论：本文通过分析一个不动产评估报告范本和解析不动产的价值评估方法，展示了房地产评估师的工作流程和专业能力。
房地产估价报告的写作详解与案例参考
三、房地产估价报告的写作(一）封面的写作成房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构（名称）、注册房if芦姓名）、估价报告出具日期估价。
这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业^象的推广,对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。
1.估价报告名称估价报告名称一般为"房地产估价报告"。
为了一目了然，#可结合估价对,和估价目的给估价报告命名,例如"房地产抵押估价报告"、市房屋■估价报告编号'估价报告在本估价机构内的编号，主要便于估价报告的档案管理及查阅。
估价报告编号应反映估价机构筒称、估价报告出具年份，并应按第二节房地产化价报告写作顺序编号数，不得重复、遗漏、跳号。
^3.估价项目名称项目名称是根据估价对象的名称或位置、估价目的，提炼出的筒洁名^如"深圳市罗湖区布吉路X X花园X X阁第20层A住宅抵押价值评估"。
"深圳市罗湖区布吉路"表示估价对象的区位；"X X花园X X阁第20层A"表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报吿中所使用的名称；"住宅"表示估价对象的用途，"抵押价值评估"表示估价需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。
因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了价值时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作筒要说明。
估价委托人(估价委托人，需要准确无误地写明其全称。
当为单位时，应写明其名称，如"XX贸易有限公司"；当为个人时，应写明其姓名^房地产估价机构(房地产估价机构，同估价委托人相应，应准确无误地写明估价机构的全称。
房地产估价理论与方法例题及题解
第五、六、七章例题［例5—1］某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元,残值为每平方米建筑面积50元。
试计算该宗房地产相对于空地的减价额.［例5—1］[解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500(元）［例5—2］某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡,土地价格1500元/㎡,用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡.试计算该建筑物的现值。
[解］该建筑物的现值计算如下：该建筑物的现值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）［例6-1］某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20％，余款于半年后一次性支付.假设月利率为0．5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
［解］该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：[例6—2］搜集了甲、乙两个交易实例。
甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。
乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。
如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。
[解］对该两个交易实例进行建立比较基准处理,包括统一付款方式和统一价格单位。
具体的处理方法如下：(1）统一付款方式。
如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则:②统一币种和货币单位.如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。
假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为l美元等于7．7395元人民币，则：甲单价＝3821．00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60．00×7．7395＝464．37（元人民币/平方英尺使用面积）③统一面积内涵。
化解房地产领域风险案例
化解房地产领域风险案例一、美国2008年金融危机后的房地产风险化解（从大危机到逐步稳定）1. 危机根源。
你知道吗？美国在2008年之前那房地产市场就像一个吹得超大的气球。
银行呢，可“大方”了，给那些信用不咋好的人也疯狂放贷买房，这就是次级贷款。
为啥这么干呢？因为他们觉得房价会一直涨，就算这些人还不上钱，把房子一卖还能赚钱呢。
结果呢，就像气球被扎了一针。
房价开始暴跌，那些次级贷款的人还不上钱，银行收回来的房子也不值钱了，这就形成了一大堆有毒资产。
银行之间互相不信任，都不敢借钱给对方了，整个金融系统就像多米诺骨牌一样开始倒了。
2. 化解措施。
政府注资银行。
美国政府一看，这可不行啊。
就像看到自己孩子要掉进大坑了，赶紧伸手拉一把。
政府开始往银行里注资，就好比给银行输血。
比如说美国财政部就向一些大银行注资，像花旗银行就得到了政府的资金支持。
这钱一进去，银行就有了点底气，至少不会马上倒闭了。
量化宽松政策（QE）美联储呢，就像一个超级魔术师开始变戏法了。
他们搞了个量化宽松政策，简单说就是印钱。
大量印钱然后去买国债和那些银行的不良资产。
这就像是把那些没人要的烂东西从银行手里接过来，让银行的资产负债表好看点。
而且市场上的钱变多了，也能刺激经济，让房地产市场慢慢缓过劲儿来。
房贷政策调整。
政府还对房贷政策做了调整。
以前那些乱七八糟的次级贷款是不能再搞了。
他们开始提高房贷的审核标准，只有真正有还款能力的人才能贷款买房。
同时，对那些还不上贷款但是房子又被银行收走的人，也做了一些妥善的安排，不是像以前那样直接把人赶出去就完事了。
二、中国化解房地产库存风险（三四线城市去库存的成功经验）1. 库存产生的原因。
在中国啊，之前有段时间三四线城市的房地产库存可多了。
为啥呢？一方面是开发商太乐观了，看到大城市房价涨得欢，就以为三四线城市也能跟着火起来。
于是就拼命盖房子，就像厨师做菜，以为客人会像在大城市一样多，结果做了一大堆菜（房子），客人却没那么多。
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表C.交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
房地产损害赔偿估价案例解析
根 据 本 案 的 具 体 情 况 ， 次 估 价 的 方 法 选 取 及 技 房 地 产 价 格 指 数 的 调 整 ， 其 调 整 至 估 价 时 点 的 市 场 本 将
术 路线 如 下 ： 成 本 法 也 称 为 修 复 费 用 法 ， 法 是 通 过 设 定 规 划 该 许 可 、 用 其 他 工 程 措 施 、 用 最 合 理 的修 复 方 案 进 行 采 采
价值 。该方 法特 点是 测算 出 的价格 精确 度不 强 ， 若 且
当地 房 管 部 门未公 布房 地 产 价 格 指 数 ， 方 法 难 以采 用 。 该 （ ） 过 收 集 估 价 对 象 所 在 区 域 内 与 Ａ小 区（ 无 ２通 在
修 缮 以排 除 商 品房 缺 陷 所 发 生 的 各 项 费 用 ， 要 包 括 围墙 状 态 下 ）相 似 的 小 区 的 成 交 案 例 ，通 过 对 交 易 情 主
ＺＩ ＣＨ Ａ Ｎ Ｎ Ｇ Ｇ Ｕ Ｐｌ
市 场 价 值 与 损 害 后 的 房 地 产 状 况 的 市 场 价 值 之 差 。由
二、 估可 以求 取 ， 本次 评估 采用 损 害前后 故
对 该 案 例 属 于 小 区 规 划 变 更 而 导 致 房 地 产 价 值 减 价 差 法 对 估 价 对 象 的 价 值 差 异 额 进 行 评 估 ， 于 本 次
所 介 绍 ， 方 法 则 是 房 地 产 估 价 几 大 方 法 的衍 生 ， 用 其 常
（ ） 先 确 定 申请 人 在 购 买 估 价 对 象 时 点 （０ ４年 ） １首 ２０
通 方 法 有 成 本 法 、 失 资 本 化 法 、 害 前 后 价 差 法 、 偿 的市 场 价 值 （ 过 法 院 提 供 的 该 小 区 销 售 备 案 价 格 综 损 损 赔
房产评估案例
房产评估案例一、房产评估案例之基本概念房产评估嘛，就是给房子算个价值。
这可不是随便说说的事儿哦。
就像你去市场买东西，得知道这东西值多少钱才好下手。
房子也是一样的道理。
比如说你想卖房子，那你肯定想知道自己这房子能卖多少，不能被别人坑了呀。
又或者你要拿房子去抵押借钱，银行也得知道这房子到底值几个钱，才敢借给你呀。
二、房产评估案例之影响因素1. 地理位置。
这可太重要啦。
要是房子在市中心，周围啥都有，商场、医院、学校，那这房子肯定比在偏远郊区的房子值钱多啦。
就像在大城市的核心商圈，那房价蹭蹭的。
比如说北京的王府井附近的房子，那价格可不是一般的高呢。
2. 房屋面积。
大的房子当然比小房子更值钱咯。
不过也不是绝对的，还得看户型啥的。
如果大的房子户型很奇怪，浪费空间，那也会影响它的价值。
像那种方正的户型就比较受欢迎。
3. 房屋状况。
要是房子新新的，装修也很好，那肯定比那些破旧的房子值钱。
想象一下，一个装修得像豪华酒店一样的房子和一个墙皮都掉了的房子，哪个更吸引你呢？而且房子要是有什么结构上的问题，比如屋顶漏水之类的，那价值也会大打折扣的。
三、房产评估案例之实际操作1. 评估师会先到房子那里去实地查看。
他们可仔细啦，会看房子的每一个角落。
看看墙面、地面、天花板，检查有没有损坏的地方。
就像侦探一样，不放过任何一个小细节。
2. 然后会参考周边类似房子的成交价格。
这就好比你去买衣服，你会看看周围人买的差不多的衣服多少钱，然后心里就有个数了。
评估师也是这样，看看同小区或者附近小区，户型差不多、装修差不多的房子卖了多少钱，然后来评估这房子的价值。
3. 还会考虑市场的趋势。
如果房地产市场正在上升期，那房子的价值可能就会比平时高一些。
相反，如果市场在下跌，那价值也会受到影响。
比如说这几年一些三四线城市的房价有降有升，评估的时候就得把这个趋势考虑进去。
四、房产评估案例之有趣现象有时候啊，一些老房子可能因为有特殊的历史意义或者文化价值，反而会比新的房子更值钱呢。
房地产评估最新案例分析
房地产评估最新案例分析最新的房地产评估案例分析之一是美国纽约市曼哈顿地区的一座高级公寓大楼的评估。
该大楼位于曼哈顿著名的中央公园旁，拥有豪华的住宅单位和丰富的公共设施。
下面将对该案例进行详细分析。
首先，对该房地产项目进行市场分析是非常重要的。
曼哈顿是世界上最繁忙的商业和金融中心之一，吸引了大量的国内外投资者和高净值个人前往购买高端房地产。
该地区的供应较为有限，房价稳定而且持续上涨的趋势。
因此，该房地产项目位于曼哈顿中央公园旁边的地理位置非常有吸引力，可以吸引高端买家。
其次，对该房地产项目的规划和设计进行分析是必要的。
该公寓大楼提供了各种面积和户型的住宅单位，从一居室到四居室不等。
每个单元都配置了高端的装修和设备，以满足买家对豪华生活的需求。
此外，该公寓大楼还拥有豪华的公共设施，包括健身房、游泳池、会议室和停车位等，为业主提供了便利和舒适的居住环境。
接下来，对该房地产项目的租金和销售价格进行估计是必要的。
租金和销售价格是房地产评估的核心内容，需要根据市场需求、竞争情况和相似项目的销售记录等进行分析。
考虑到该公寓大楼位于曼哈顿中央公园旁边的独特地理位置和豪华的设计和设施，预计租金和销售价格都会较高。
最后，对该房地产项目的未来发展潜力进行预测是评估的重要部分。
由于该公寓大楼位于曼哈顿中央公园旁边，未来该地区的发展潜力可观。
随着曼哈顿市中心的不断扩张和发展，该地区的房地产价值有望继续增长。
而且，公寓大楼自身提供的高端住宅单位和豪华公共设施也将保持其吸引力，为未来的租售市场提供了良好的保证。
总结起来，对纽约市曼哈顿地区的高级公寓大楼进行房地产评估是一项复杂而重要的工作。
通过市场分析、规划设计分析、租售价格估计和未来发展潜力预测等多个方面的综合分析，可以得出该房地产项目的价值和发展前景。
这些分析结果将为投资者、开发商和买家提供有价值的参考信息，帮助其做出决策。
房地产案例解析
配套 设施 。吴 先 生说 ，基于 对开 发商 的信任 以及 对上 述 内容 的期望 ， 自己才与 开发 商 签订 了购 房合 同 ，并依 照合 同约定 履行 了付 款义 务。 然而 ，当吴 先 生以及 其他 业主 入 住后 ，发 现原 先开发 商所 承 诺建 设的游 泳池 、小 区公 园等 配套设 施却 迟迟 没有投 入 建
７ ８
维普资讯
口 点 评：
每栋 别墅都 有相 对独 立的土 地 使用范 围 ， 其独 立 的土 地并 不存在 共 有关 系。然 而 ，普通 住宅 与别 墅不 同 ，对 于普 通住 宅来说 ， 规 划红 线 范 围 内的土 地 使用 权 是按 照建 筑面 积 分摊 给 了小 区 的全体 业 主 ，因此 ，小 区 内所 有 的绿 地 、道 路等 都 是 归全体 业 主共 有 的。而 作 为小 区的建 设单 位 ，当小 区内 的房 屋 全部 出售 以后 ，开发 商对 于小 区 内的土 地使 用权将 不 再享 有任何 权利 ，也 就是 说开 发 商 是 无权 将其 随 意赠送 的。 因此 ，开 发 商赠 送 花 园的做 法 实 际上侵 犯 了小 区 内全 体 业主 的合 法权利 ，其 行 为违反 了 《 业 管理 条 物 例 》第 二十七 条” 主依 法享 有的物 业共 用部 位、共 用设 施设备 的所 有权 或者 使用权 ，建 设单 位不得 擅 自处 分。 ”的规定 ，所 赠送 的 业 花 园不会 得到 法律 的保 护。
维普资讯
二 ｌ。＿ － ， ＿ ＿
Ｉｌ ｒ Ｉ
３ 冒 ， 毒 １ ｒ Ｊ
案例 一 ：不 能在 约定 时 间 内取得 房 屋产 权 证 ，咋 办？
口 案 由：
２ ０ 年１ 月２ 日，曾 先生与 福州 某房 地产 开发 公 司签订 商 品房 买卖 合 同 》， ０４ ２ １ 购 买 了一套 总价 为４ 万元 的房产 。合 同约 定 “ 果买 受人逾 期付 款 ，逾期在３ 日 ０８ 如 Ｏ 内的 ，每 日 照 逾期 付款金 额 的万分 之一计 算违 约金 ，逾 期超过３ 日的 ，每 日按 照逾 按 Ｏ 期 付 款金额 的万 分 之一点 五计 算违 约金 ，如 果因 为出卖 人 的责任 ，买 受人不 能在 房屋 交付使 用后３ ０ ６ 日内取得房 地 产权 属证 书的 ，出卖 人应 当按 照 已付 房价 款 的Ｏ １ ．％向 买 受人 支 付违 约 金。 “合 同签 订 后 ， 曾先 生按 约定 向该 公 司支 付 了购 房 款４ 元 ， ０８万 ２ ０ 年３ ，该 公 司将 上述 房屋 交付 使用 ，然 而上 述房 屋至 今仍 未 能办理 房屋 产权 证 ０５ 月 书， 曾先生认 为开发 商的 行为 已违 约 ，要 求获 得相 关赔 偿。 口 点 评： 开发 商将房 屋 交付使 用后 ，未能在 双 方约定 的期 限 内将办理 房 屋产权 证 书的相 关 资料报送 产权 登 记机 关备 案 ，致 使 曾先生 所购 买 的上述 房屋至 今 未能办 理房 屋产权 证 书 ，开发 商 的行 为显 然 已经 构成 违约 ，因此 ，开 发商 除 了应 当及 时将办理 房屋 产权 证 书 的相 关资料 报送 产权 登记机 关 备案 ，并协 助 曾先生 办理房 屋 产权 证书 以外 ，还应 当 按 照合 同约定 承担 支付 违约 金 的违约 责任 。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。
估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。
3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
（二）影响因素说明1、个别因素分析（1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：（2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
（3）交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。
（4）基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。
基本生产、生活设施完善。
2、区域因素估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。
××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。
近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。
××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。
3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。
我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。
国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8％。
上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。
根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。
要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。
由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。
二、评估价值定义本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑总面积6,7912m，土地总面积29,0322m）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。
三、评估方法的选择1、估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。
估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。
2、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格。
3、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。
四、评估技术说明（一）土地使用权价值估算(市场比较法)1、计算公式估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。
3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。
（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。
表1 土地比较因素条件说明表（2）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。
表2 土地比较因素条件指数表(3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。
表3 土地比较因素修正系数表(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：估价对象土地评估单价＝(212元/m 2＋190元/m 2＋186元/m 2)/3 ＝196元/m 2 合13.07万元/亩(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。
通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:Nny r r R )1/(11)1/(11+-+-= 式中：y R ：年期修正系数；r ：土地折现率，取r ＝6%；n ：土地剩余有效使用年限(43.11年)；N ：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。
经计算，y R ＝0.97，则:估价对象土地评估单价＝196元/m 2×0.97＝190元/m 2估价对象土地总价＝29,032m 2×190元/m 2＝5,516,080元，取整为551.61万元（二）建筑物及构筑物估价(成本法)1、建安费测算经现场勘察，获悉估价对象现状如下：根据以上建筑物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况：以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：以上建安费含室内外装修。
2、室外工程费每平方米取45元。
3、增容及管理工程费每平方米取95元。
4、专业费专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的3－8％之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5％。
5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2－5％之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3％。
6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。
利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在10－15％之间，本估价项目利润率取10％。
利润＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×利润率8、营业税及附加上海市营业税及附加为5.5775%。