货币政策对我国房地产价格的影响

货币政策对我国房地产价格波动的影响

摘要：

最近这几年来，我国大部分地区城市的的房地产价格的迅速发展使其积极的带动中国的GDP增长，但是这样房地产价格的快速增长，有时候也会为社会的经济埋下“隐患”，产生负面的影响。因此，如果正确的控制房地产的价格成为了我们目前急需解决的一个经济问题，国家为了有效的控制房地产的市场价格，利用了一系列货币政策和非货币性政策。央行不仅多次调高法定存款准备金率和利率，还出台了一系列如“限购令”等其他非货币性政策，希望通过对房地产价格的宏观调控，可以使得房价产价格在理性的范围内，而不是大幅度超出理性范围的增长，如果不能及时的控制房地产价格，这个将会影响国民经济的稳定发展和人民的生活质量。我认为，从货币政策影响房地产价格的三条途径入手，即：利率、信贷、资产组合效应，对于有效地促进我国房价合理回归有重要的意义。

关键字：

货币政策；房地产价格；影响因素

一．引言

我国的房地产自从1998年进入市场化，房地产产业链长,波及面广，几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联，并且还关系到民生的问题。房地产的价格也历经了较长时间的增长，从整体的数据上来看，还没有出现持续下跌的趋势，房地产的价格快速增长，也拉动了中国的社会经济的发展，并且成为拉动我国经济发展的支柱产业之一。房地产产业的投资收益远远高于其他产业的投资收益，使得更多的投资者倾向投资这个产业，导致大量的闲置资金进入这个产业，但是这种“过热”的投资必定会使得这个产业的价格失去平衡，这时候就需要国家的宏观调控，把对房地产的调控作为最主要的重点，使得房地产的价格回到平衡的合理价格。

二．国家这几年的货币政策对房地产价格的宏观调控

（1）自从2003年以来，中国人民银行陆续出台了一系列政策，其核心是提高商业银行和开发企业自有的资本金率，严格控制信贷规模，加息，取消个贷优惠政策等等，其目的是抑制房地产价格的快速增长和房地产投资过热的现象。

（2）2006年4月28日起，中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由百分之5.58提高到百分之5.85；7月5号和8月15号，央行两次上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点；8月19号起，央行当年内第二次加息，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%，5.85%分别提高到2.52%，6.12%；此外，央行在本年内以0.5%的比例三次提高法定存款准备金率。（1）2007年，央行又宣布自从3月19号起，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点。

（3）自从2008年美国次贷危机以来，中央政府4万亿的投资计划和宽松货币政策刺激中国的经济逐渐好转，但是由于之间的经济刺激计划的实施，大量的资金又从银行流出，流向了实体经济，同样的又刺激了房地产产业的价格，急需提高了房地产的价格，透过货币乘数的效应可看到中国的通货膨胀开始显现，同时房地产泡沫也开始显现。

（4）2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1.4万亿

元，随着2009年下半年房价不断攀高，个人购房贷款额大幅上升。

（5）2010年出台了信贷紧缩为主体的调控政策如对两套以上购房的贷款进行限制和对两套以上购房贷款的利率和按揭乘数的限制。

（6）2011年2月8号，中国人民银行决定，自从2011年2月9号起上调金融机构人民币存款基准利率，金融机构一年期存贷款利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。2011年4月5号，中国人民银行再次决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款利率分别上调0.25个百分点。2011年这两次加息政策表明：我国政府面临经济的快速增长，物价的持续走高，毅然继续适度紧缩型货币政策，再次改变为了应对国际金融危机而实施宽松性货币政策的局面，试图对目前不断出现的通货膨胀压力进行缓解，虽然“加息”并不是单一针对房地产市场，但是房地产作为我国国民经济的支柱产业势必会受到相应的影响。

三．货币政策影响房地产价格的途径

中央银行所实施的货币政策主要是通过三个途径影响房地产价格：利率途径、信贷途径、资产组合途径。

（1）利率途径

利率的调整影响是对人民币货币政策的控制属于直接信用控制工具的一种。从理论上来说，利率的上调对于房地产开发商而言，意味着资金负担进一步加大。在当前保障性住房建设的巨大冲击下，房地产开发商已经开始担心住房需求市场，这个时候央行进一步“加息”无疑是雪上加霜，开放商的资金负担更加严重，因此，大批开放商纷纷寻求其他出路以转移资金风险。如，目前很多一线城市的房地产开放商开始将目光转向获利机会较多的商业地产，而二线，三线城市的房地产商也开始将投资的目光转移到旅游产业或者别的产业去。利率的上调对于投资者和购买者群体而言，其交易费用进一步增大。美国的次贷危机告诉人们，加息的持续最终会导致那些贷款买房无力承担高涨的利息负担。房贷违约现象的增加会通过证券化机制传导到整个金融资本市场。与美国的情况有所不同，我国的证券市场相对还不够发达，金融机构的买房贷款更是存在很大程度的政府干预，但是应该可以看到，投资者与购买者面临的交易费用中，利息的增加“贡献”很大，完成一项交易要花费的成本加大，并且还有进一步加大的可能，在这种接近稳定的加息的心理预期下，投资者与购买者定会三思而后行，因此，保障性住房的建设会向前推进，也会让公众重拾对政府的信心，房地产市场的竞争将会越来越激烈。

（2）信贷途径

中央银行可通过公开市场业务、改变再贴现率、法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量。银行贷款的变化会直接影响到房地产贷款的难易程度，从而增加或减少房地产的需求，引起房地产价格的变化。从一方面看，如果央行上调法定存款准备金率和贴现率等紧缩型货币政策，货币乘数会减少，商业银行可运用的资金会减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比例减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨，加息等因素影响而大幅度的减少。而且，随着房地产企业的资金渠道日益多样化，对银行贷款需要的占比逐渐减少，因此通过提高法定存款准备金率而使银行减少贷款间接调控房地产市场可能收效甚微。从另外一方面，由于金融市场存在着信息不对称的问题，许多资本需求者除了银行外，无法从其他金融市场获得融资。已有研究指出，大多数企业尤其是中小型企业和家庭都往往只能通过银行进入借贷市场获得贷款投资或购买房产，这就形成了他们对银行的资金依赖性。为克服金融市场的信息不对称问题，银行采用最多一个方法就是要求抵押，抵押物的价值约束了贷款者的最大借款额。在大多数国家，房产因其有保值增值的功能被作为最重要的抵押物之一。当房产的价格上升的时候，以房产作为抵押物的贷款项目的价值就会增