河北省地方税务局关于对房地产税有关业务问题的解答
财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定-[87]财税地字第003号
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财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（1987年3月23日[87]财税地字第003号）各省、自治区、直辖市税务局，各计划单列市税务局，加发南京市税务局，海洋石油税务局各分局：总局[86]财税地字第003号《关于检发＜关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定＞＜关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定＞的通知》下发后，各地在贯彻执行中又陆续提出一些需要明确的问题。
经研究，现作如下解释和规定：一、关于“房产”的解释“房产”是以房屋形态表现的财产。
房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
根据总局[86]财税地字第008号文规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐薄‘固定资产’科目中记载的房屋原价”。
因此，凡按会计制定规定在帐薄中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。
二、关于房屋附属设备的解释房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
层高系数成本分摊政策在各地的规定
各地关于成本分摊方法“层高系数法”的规定层高系数法，简单理解，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
01浙江的规定浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2014年第16号）对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，筑面积按2倍计算。
02广州的规定广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知（穗地税函[2013]179号）对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。
03湖北的规定湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见（鄂地税发[2013]44号）（全文废止）单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。
其余扣除项目金额不得按层高系数调整。
商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高04广西的规定南宁市地方税务局关于土地增值税清算若干政策问题的通知（南地税发[2008]310号）关于采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高咼度时如何确定层咼系数标准的冋题，在米用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时，以纳税人该项目中层高面积比重最大的住宅■ 层高作为系数1。
05福建的规定福州市地方税务局关于房地产开发企地增值税若干政策问题的通知（榕地税发[2008]108号）（全文废止）房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的，其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法：在纳税人同一项目（包含不同类型房地产）中，选取住宅层高为基数，设定为1,其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。
河北省国家税务局关于印发《企业所得税若干政策问题解答》的通知
乐税智库文档财税法规策划 乐税网河北省国家税务局关于印发《企业所得税若干政策问题解答》的通知【标 签】河北省,企业所得税若干政策【颁布单位】河北省国家税务局【文 号】冀国税函﹝2013﹞161号【发文日期】2013-07-18【实施时间】2013-07-18【 有效性 】全文有效【税 种】企业所得税各市国家税务局，省直管县(市)国家税务局：为加强企业所得税政策咨询管理，便于各地统一执行企业所得税政策，省局根据各地反映的企业所得税政策问题，在与省地税局协商沟通的基础上，制定了《企业所得税若干政策问题解答》，现印发给你们，请依照执行。
企业所得税若干政策问题解答一、风力发电企业即征即退50%的增值税是否应该缴纳企业所得税？根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条第二款、《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）和《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定，风力发电企业即征即退50%的增值税属于企业所得税的应税收入，应征收企业所得税。
二、企业应事先进行税收优惠备案的未进行备案，是否还可以享受税收优惠政策?《国家税务总局关于企业所得税税收优惠管理问题的补充通知》（国税函〔2009〕255号）规定，“对需要事先向税务机关备案而未按规定备案的，纳税人不得享受税收优惠”。
《河北省国家税务局转发国家税务总局关于企业所得税税收优惠管理问题的补充通知》（冀国税函[2009]212号）已明确应事先备案的税收优惠事项。
企业未按要求进行事先备案的不得享受企业所得税税收优惠。
企业所得税税收优惠期限超过一个纳税年度的，应在第一个年度办理备案手续，未按规定备案的，当年不得享受税收优惠；如在以后年度提交备案，经审核符合优惠条件，备案手续完备，可以享受剩余年度的税收优惠。
三、提供公共服务的企业向客户一次性收取的入网费应如何确认收入?根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用”。
筹建期截止时点,你选对了吗(二)
筹建期截止时点，你选对了吗（二）房地产筹建期截止时间以什么为标志？说来话长。
筹建期指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。
（二）地方规定新企业所得税法对于该问题一致未加明确。
各地税务机八仙过海、各显神通，纷纷出台了地方解释。
（1）辽宁《辽宁省地方税务局关于做好2010年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（辽地税发[2011]16号）第四条第（四）款规定，以纳税人正式取得的工商营业执照上标明的设立日期为企业筹办期结束。
（2）河北《河北省国家税务局关于印发《企业所得税若干政策问题解答》的通知》（冀国税函[2013]161号）第十九条明确，房地产开发经营企业取得营业执照后已具备取得开发资质的条件，筹办期结束。
（3）安徽省安庆市2014年3月10日安庆地税纳税服务科答复：《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条对于筹建期定义为:从企业被批准筹建之日起至开始生产经营（包括试生产、试营业）之日的期间。
《企业会计制度》对筹建期只有原则性规定:即企业开始生产经营前的期间。
目前会计制度和税法对其均无明确规定。
但是按照实质重于形式的去判断，房地产开发企业可以以第一个开发项目打下第一根桩基判断为筹建期的结束。
（4）厦门国税：筹建期指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。
开始生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。
（5）宁波国税：筹建期是指企业签订投资协议后或合同被我国政府批准之日起至开始生产经营（包括试生产）之日的期间。
不同企业筹建期的时间以及筹建期间进行的经济活动是千差万别的，单从经济业务的表现形式上看，很难有一个或几个具体标准作为判定生产经营活动开始的依据，具体应按照企业实际经营情况分析判断。
例如，商贸企业和服务性企业可以正式开业纳客的当天作为筹建期结束，工业企业可以从设备开始运作或第一次投料试生产作为筹建期结束，房地产企业筹建期结束日不得迟于首个开工项目领取《施工许可证》之日。
地产代建项目代建管理费土增税口径分析
地产代建项⽬代建管理费⼟增税⼝径分析地产代建项⽬代建管理费⼟增税⼝径分析案例：国企A（⼟地所有者）、开发建设公司B（发包⽅）、建筑公司C国企A有⼀块地⽪，⼀半⾃⽤⼀半销售，办理了⽴项、⼟地证、⽤地证、规划证、施⼯证；由于⾃⾝没有相应的开发经验与管理能⼒，现在全权委托代建公司B开发建设。
双⽅约定待整个项⽬结束，国企A⽀付代建公司B⼀笔代建费⽤140万，代建公司B为国企A开具其他服务业——代建费发票现在国企A要剥离公司业务，主管税务部门要求清算项⽬A，对于其销售的部分应按正常的销售不动产业务做⼟地增值税清算业务。
双⽅签订合同服务内容见下图：问题：问题：上述代建费⽤，能否在清算⼟增税时按照开发⽀出加计扣除？思路：1、代建⾏为的业务实质：案例中代建⾏为是因国企A没有相应的管理、技术、组织经验及能⼒，将项⽬建设全权交由开发建设公司B代为管理组织该项⽬⽣产，国企A没有相应管理、⽣产⼈员⼯资与费⽤的发⽣，对于施⼯过程中的组织与管理以及具体的项⽬开展与监督均由开发建设公司B完成，⾏为与上⽂提及的代建合同内容⼀致，其代建⾏为的业务实质属于代国企A完成项⽬建设的代建开发⼯作。
2、⼟增税⽂件相关规定：《⼟增税暂⾏条例实施细则》第七条：开发间接费⽤，是指直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤，包括⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3、业务定性：⽆论从形式上（合同约定）还是实操上（代建双⽅的⼈员安排及费⽤⽀出）均符合⼟增税中明确的直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤的定性，即此部分⽀出属于地产项⽬开发的直接成本，因此应作为开发⽀出加计扣除。
4、实际操作注意事项：1）鉴于⼟增税的边际效应，其开发⽀出的列⽀内容受税务⾼度重视，⽽代建费⽤⽀出⼜没有⽂件予以明确⽀持，因此在实际操作中存在⼀定的争议，建议⾸先与税务沟通后再做处理。
2）双⽅最好为纯粹的代建关系，因其费⽤⽀出的敏感性，如双⽅存在关联关系或其他重⼤利益合作关系，其定价的公允性较容易受到关注，其开发⽀出列⽀的合理性更容易被怀疑。
冀地税发[2009]48号-河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知
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河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知冀地税发[2009]48号发布日期：2009-12-25来源：省地税局办公室各市、县（市、区）地方税务局、省直属征收局：根据各地在企业所得税征收管理中反映的问题，经省局研究，现将有关业务问题明确如下：一、关于三年以上未支付的应付账款的税务处理问题企业因债权人原因确实无法支付的应付款项，包括超过三年未支付的应付账款以及清算期间未支付的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。
企业若能够提供确凿证据（指债权人承担法律责任的书面声明或债权人主管税务机关的证明等，能够证明债权人没有按规定确认损失并在税前扣除的有效证据以及法律诉讼文书）证明债权人没有确认损失并在税前扣除的，可以不并入当期应纳税所得额。
已并入当期应纳税所得额的应付账款在以后年度支付的，在支付年度允许税前扣除。
二、关于企业政策性搬迁或处置收入的计税问题《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）规定，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额。
这里的“规划搬迁五年”的起始时点应以政府规划搬迁之日为准。
企业在5年内未完成搬迁的，其取得的政策性搬迁或处置收入在第5年按政策规定并入当期应纳税所得额，5年内发生的相关成本费用可以在税前扣除。
5年后完成搬迁的，其发生的相关成本费用不得进行纳税调减。
对定率征收企业取得的政策性搬迁收入应按扣除相关成本费用后的差额并入应纳税所得额计征企业所得税。
三、关于电力增容费、管网建设费、集中供热初装费的税务处理问题对企业因生产经营需要而向相关单位缴纳的电力增容费、管网建设费、集中供热初装费，应作为其他长期待摊费用，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销期限不得低于3年。
相关单位收取的上述费用，应计入收入总额，在3年内均匀计入其当年应纳税所得额计征企业所得税。
四、对核定征收企业取得的偶然性收入所得税处理问题对实行核定应税所得率方式征收企业所得税的纳税人所取得的正常生产经营之外的偶然收入，如土地转让收入、股权转让收入、资产转让收入、应税的财政性资金等，应将扣除取得收入对应的成本费用后的所得，并入按企业正常生产经营收入和应税所得率计算出的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
2006年31号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发〔2006〕31号全文失效成文日期：2006-03-06字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%。
开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%。
2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
3.开发项目位于其他地区的，不得低于10%。
二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
土地增值税清算分期的确定
土地增值税清算单位与分期的确定土地增值税清算单位与分期的确定，对房地产企业土地增值税税负有着巨大的影响。
清算单位应该如何确定，分期如何划分呢？我们通过对部分地区的土地增值税政策进行梳理，希望给大家带来一些帮助。
一、发改委立项《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。
例如，国地税合并后的江西省税务局，在《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号）第一条“土地增值税清算单位的确定”规定，房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。
2014年6月13日，河北省地方税务局发布的《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条“国税发〔2006〕187号第一条中"国家有关部门"具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？”明确：一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确"以规划部门最终审批条件为准"的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。
需要注意的是，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条答复中“如证书中标注不详细的”其实是个坑，解释权在当地税务局，企业需要小心。
二、会计核算单位其实，除了国家有关部门的立项，房地产成本核算才是真正的核算项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
河北省房产税实施办法(2011年修订)
河北省房产税实施办法(2011年修订)文章属性•【制定机关】河北省人民政府•【公布日期】2011.10.20•【字号】河北省人民政府令[2011]第10号•【施行日期】1986.10.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】房产税正文河北省房产税实施办法（1986年11月19日河北省人民政府公布，根据2011年10月20日河北省人民政府令〔2011〕第10号修订）第一条根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第十条的规定，制定本实施办法。
第二条房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
第三条凡在征收房产税的地区范围内，已构成固定建筑的房屋，均应由其产权所有人、经营管理人、承典人、代管人或者使用人（以下简称纳税人）缴纳房产税。
第四条个别纳税人纳税确有困难的，经设区的市、县（市）地方税务机关批准，给予定期减税或者免税。
需统一规定减税、免税的，由省财政部门确定。
第五条房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。
房产原值的确定：（1）依据纳税单位固定资产账页记载的金额确定；（2）未记入固定资产账户，但按有关的财务制度规定，房屋累计造价已达到固定资产标准的房产，按累计造价确定；（3）无房产原值和财务制度的自有房产，由房产所在地的地方税务机关，参考房产管理部门同一年代兴建的同类房屋的造价核定；（4）购买的房屋，按购进的价格确定。
与房屋不可分割的水、暖气、煤气、电器设备，应计算在房产原值内。
第六条房产出租的，以租金收入为房产税的计税依据。
出租人不在房产所在地的，由承租人负责代缴。
第七条房产税按年征收，每半年缴纳一次。
上半年三月份征收，下半年九月份征收。
每次征期为一个月。
第八条房产税由房产所在地的地方税务机关征收。
同一纳税人的房产跨越两个或者两个以上行政区域的，由房产所在地的地方税务机关分别征收。
第九条纳税人应在房产购入或者建成后30日内，向房产所在地的地方税务机关办理纳税申报登记。
“三分法”下房地产开发企业土地增值税筹划
“三分法”下房地产开发企业土地增值税筹划作者：冯蕾来源：《今日财富》2018年第36期2016年7月7日，税总函发布修订土地增值税纳税申报表的通知，房地产业土地增值税由原来的“两分法”变为“三分法”，这无疑会对房地产企业土地增值税筹划带来巨大影响。
不同业态增值率的不同将带来土地增值税税负的较大差异。
房地产开发公司的税收筹划思路也将有所不同。
一、背景房地产开发周期长，业务复杂而且资金占用量大。
特别是近年来受多方面因素的影响，房地产开发企业面临政策、价格、资金诸多压力。
而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。
因此，运用合理的税务筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。
二、政策依据土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
增值额是指转让房地产所取得的收入与税法规定的扣除项目之间的差额。
土地增值税几经修改，成本分摊由原来的“两分法”变为现在的“三分法”。
也就是由原来的“普通住宅”、“非普通住宅”，增加了一列“其他类型房地产”。
国家税务总局2016年7月7日发布税总函〔2016〕309号《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》中发布最新的土地增值税清算纳税申报表中的填表说明中，“其他类型房地产”主要归集车库与商铺、商业用房。
这样一来就会导致许多普通住宅项目，不能享受增值率达不到20%时的土地增值税免税政策。
三、税收筹划方案土地增值税清算时，地下设施究竟如何处理一直让企业比较挠头，卖与不卖，比较两难。
在“两分法”的情况下，独立销售的地下设施可以按照普通住宅与非普通住宅的建筑面积比例进行分配，企业可以通过捆绑销售等方式进行土地增值税筹划。
但现在变更为“三分法”后，地下设施等公共配套要与商业等按照其他房产类型进行土地增值税清算。
层高系数成本分摊政策在各地的规定
各地关于成本分摊方法“层高系数法”的规定层高系数法，简单理解，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
01浙江的规定浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2014年第16号）对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。
02广州的规定广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知（穗地税函[2013]179号）对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。
03湖北的规定湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见（鄂地税发[2013]44号）（全文废止）单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。
其余扣除项目金额不得按层高系数调整。
商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高04广西的规定南宁市地方税务局关于土地增值税清算若干政策问题的通知（南地税发[2008]310号）关于采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时如何确定层高系数标准的问题，在采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时，以纳税人该项目中层高面积比重最大的住宅层高作为系数1。
05福建的规定福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发[2008]108号）（全文废止）房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的, 其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法：在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。
河北税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(一)至(五)
目录河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之一) (6)一、关于我省营改增营业税发票过渡衔接问题 (6)二、关于营改增后地税机关代开增值税发票范围问题 (6)三、在机构所在地使用增值税发票管理新系统的纳税人，跨县（市、区）提供建筑服务时，是否需要在建筑服务发生地重新购买税控设备、开具发票？ (7)四、开具增值税发票时，发票票面栏次无法满足开具需求的，如何填写？. 8五、增值税普通发票购买方信息如何填列？ (8)六、哪些情形不得开具增值税专用发票？ (8)七、餐饮行业购进农产品能否计算抵扣进项税额？ (8)八、营改增试点纳税人增值税纳税义务发生时间是如何规定的？ (9)九、哪些营改增试点纳税人可以适用1个季度的纳税期限？ (9)十、营改增试点纳税人发生增值税应税行为适用免税、减税的能放弃免税、减税吗？ (10)十一、提供有形动产融资性售后回租业务应按照什么征税？ (10)十二、无运输工具承运业务按何税目缴纳增值税？ (10)十三、不得抵扣的固定资产发生用途改变用于允许抵扣进项税额的应税项目，如何抵扣进项税额？ (10)十四、不征收增值税项目包括什么？ (11)十五、关于混合销售界定的问题 (11)十六、营改增试点纳税人是否允许一般计税方法和简易计税方法同时存在？ (12)十七、酒店餐饮外卖和现场消费的政策适用问题 (12)十八、宾馆(酒店)提供住宿服务的同时向客户免费提供餐饮服务，对提供餐饮服务是否按视同销售处理？ (12)十九、宾馆(酒店)在楼层售货或房间内的单独收费物品如何征税？ (12)二十、关于一般纳税人提供管道运输服务、有形动产融资租赁优惠政策执行时间问题 (13)河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二） (13)一、关于建筑企业和房地产开发企业已缴纳营业税开具增值税普通发票纳税申报问题 (13)二、关于适用一般计税方法的房地产开发企业增值税专用发票开具及申报问题 (14)三、关于销售建筑服务、不动产和出租不动产开具发票问题 (15)四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题 (15)五、关于建筑企业和房地产开发企业适用简易计税方法是否可以开具增值税专用发票问题 (16)六、关于提供建筑服务开具增值税发票地点问题 (16)七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题 (16)八、关于提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额问题 (17)九、关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题 (18)十、关于房地产开发企业跨县（市、区）开发房产预缴税款问题 (18)十一、关于房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用问题 (18)十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题 (19)十三、关于以不动产对外投资是否缴纳增值税问题 (19)十四、关于股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税问题 (19)十五、关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题 (20)十六、关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问题 (20)十七、关于适用简易计税方法的房地产开发项目是否允许扣除土地价款问题 (21)十八、关于房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票抵扣问题 (21)十九、关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题 (21)二十、关于房地产开发企业自行开发的不动产用于出租适用简易计税方法问题 (21)二十一、关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题 (22)二十二、关于转租房产是否允许选择简易计税方法问题 (22)二十三、关于房地产开发企业老项目征收方式备案问题 (22)二十四、关于无工程承包合同或合同约定开工日期不明确的开发项目是否可以选择简易计税方法问题 (23)二十五、关于建筑服务未开始前收到的备料款等预收款征税问题 (23)二十六、建筑服务已在营改增前完成，按合同规定营改增后收取工程款征税问题 (23)二十七、关于甲供材料是否计入建筑服务销售额问题 (24)二十八、关于销售建筑材料同时提供建筑服务征税问题 (24)二十九、关于提供建筑服务预缴税款扣除凭证问题 (24)三十、关于建筑企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题 (24)三十一、关于建筑分包合同老项目的判断问题 (25)河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之三） (26)一、如何理解“如超过规定期限，在建筑服务发生地办理税务登记的，需要在建筑服务发生地重新购买税控设备，领取开具发票” (26)二、关于试点纳税人提供会议服务开具增值税专用发票的问题 (26)三、关于生活服务业试点纳税人以销售预存卡、储值卡方式销售服务纳税义务发生时间的问题 (27)四、关于餐饮业一般纳税人向农产品批发、零售纳税人采购的免征增值税的鲜活肉蛋产品取得的增值税普通发票能否抵扣进项税额的问题 (27)五、关于出租车公司向出租车司机收取的管理费是按照交通运输业还是按照商务辅助服务业缴纳增值税的问题 (27)六、关于景区经营单位收取景区线路管理费征收增值税的问题 (27)七、关于提供旅游服务的试点纳税人选择差额纳税如何开具发票的问题 (28)八、社会举办的英语培训学校、职业技能培训学校等教育培训学校可否享受免征增值税优惠 (28)九、关于一般纳税人和起征点以上小规模纳税人所属停车场是否可以领用通用定额发票的问题 (28)十、关于宾馆（酒店）提供洗涤服务开具增值税专用发票的问题 (28)河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之四） (29)表1.建筑业营改增主要政策及发票开具一览表 (29)表2.纳税人转让不动产营改增主要政策及发票开具一览表 (31)表3.纳税人出租不动产营改增主要政策及发票开具一览表 (36)表 4.房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目营改增主要政策及发票开具一览表 (38)表5.其他特殊行业营改增主要政策及发票开具一览表 (40)表1.建筑业营改增主要政策及发票开具一览表 (47)表2.纳税人转让不动产营改增主要政策及发票开具一览表 (49)表3.纳税人出租不动产营改增主要政策及发票开具一览表 (53)表 4.房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目营改增主要政策及发票开具一览表 (56)表5.其他特殊行业营改增主要政策及发票开具一览表 (58)附件2举例 (60)河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之五） (74)一、关于典当是否属于提供金融服务问题 (74)二、关于界定不征收增值税存款利息的问题 (74)三、关于购买贷款服务进项税额抵扣问题 (74)四、关于银行发生4月21日至4月30日期间的利息收入应缴纳增值税还是营业税问题 (74)五、关于金融机构自结息日起90天内发生的应收未收利息征收增值税问题 (75)六、关于营改增后银行销售实物黄金等贵金属业务的增值税纳税期限问题 (75)七、关于银行转让理财产品收入缴纳增值税问题 (75)八、关于农户小额贷款利息收入征免增值税问题 (75)九、关于河北省助学贷款利息收入征免增值税问题 (76)十、关于金融机构开展的质押式买入返售金融商品利息收入征收增值税问题 (76)十一、关于农村信用社提供金融服务是否可以选择简易计税方法问题 (76)十二、关于保险公司个人代理业务发票开具问题 (76)十三、关于保险公司销售保险时赠送促销品征收增值税问题 (77)十四、关于保险公司开展的联保、共保、再保业务处理问题 (77)十五、关于保险公司代扣个人所得税、车船税手续费征收增值税问题 (77)十六、关于被保险人获得的保险赔付是否征收增值税问题 (77)十七、关于为出口货物提供的保险服务征免增值税问题 (77)十八、关于保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入征免增值税问题 (77)十九、关于保险公司代收车船税如何填列税款信息问题 (78)二十、关于财产保险公司实物赔付进项税额抵扣问题 (78)河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之一)一、关于我省营改增营业税发票过渡衔接问题《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016 年第23 号)规定：自2016 年5 月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。
国税发[2006]187号
![国税发[2006]187号](https://img.taocdn.com/s3/m/01f8fc53b14e852458fb57b7.png)
值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进
- 2 - 行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算
增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清
算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进
造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、
区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据
以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会
Байду номын сангаас
- 4 - 和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、
热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电
国 家 税 务 总 局 文 件
2 月 15 日前上报省局（财产行为税管理处）。
二、要成立清算领导小组，主管局长任组长，负责具体清算
工作，并将清算小组名单尽快上报省局（财产行为税管理处）。
三、要制定具体清算方案，认真开展工作，并将方案上报省
局（财产行为税管理处）备案。
四、工作中有何意见或问题请及时反馈省局（财产行为税管
通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣
彻落实国税发〔2006〕31号文件的通知
河北省地方税务局关于进一步贯彻落实国税发〔2006〕31号文件的通知冀地税函[2006]174号各市地方税务局，省直属征收局：针对房地产开发业务生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点，为进一步贯彻落实《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件精神，现对房地产开发企业所得税征收管理中的若干业务问题明确规定如下：一、切实加强对经济适用住房项目的认定工作主管地方税务机关具体负责对未完工经济适用房项目的认定工作，严格落实预售收入预征企业所得税的政策，不得随意变通经济适用房项目和非经济适用房项目。
房地产开发企业未完工且符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）规定的经济适用房项目，其对预售收入进行初始纳税申报时，必须向主管地方税务机关报送有关部门的批准文件以及其它相关证明材料。
主管地方税务机关初审后，出具《房地产开发企业经济适用住房确认书》（见附件1），并报县级地方税务机关备案。
主管地方税务机关要本着“实质重于形式”的原则对经济适用住房项目进行严格审核，凡不符合经济适用住房规定条件、或未报送有关部门批准文件及相关资料的，一律按非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
二、强化开发产品完工条件的认定工作主管地方税务机关要加强对开发产品完工标准的认定工作，确保完工开发产品收入及时确认，并相应结转计税成本。
在具体认定时，应以竣工证明已报房地产管理部门备案、或者开发产品已投入使用、或者开发产品已取得了初始产权证明、或者相关部门出具竣工验收报告认定开发产品合格之日的较早者为开发产品已达完工条件，并出具《房地产开发企业开发产品完工确认书》(见附件2)。
开发产品已投入使用是指房地产开发企业与业主已经办理完毕房屋交接手续，业主已经领取所购（租）房屋钥匙。
三、关于税务鉴定报告出具问题按国税发[2006]31号文件规定，房地产开发企业在进行年度申报时，须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告。
河北省地方税务局关于印发《河北省房屋出租业房产税征收管理办法》的通知
河北省地方税务局关于印发《河北省房屋出租业房产税征收管理办法》的通知文章属性•【制定机关】河北省地方税务局•【公布日期】2001.08.21•【字号】冀地税发[2001]85号•【施行日期】2001.09.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房产税,税收征管正文河北省地方税务局关于印发《河北省房屋出租业房产税征收管理办法》的通知（冀地税发[2001]85号2001年8月21日）各市地方税务局：为进一步规范我省房屋出租业房产税征收管理，堵塞税收漏洞，增加税收收入，现将省局制定的《河北省房屋出租业房出租业房产税征收管理办法》印发给你们，请结合本地实际，认真贯彻执行。
执行中有什么问题或建议，望及时向省局反馈。
河北省房屋出租业房产税征收管理办法第一条为加强全省房屋出租业房产税征收管理，堵塞税收漏洞，依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《河北省房产税实施办法》以及其它有关税收法规制定本办法。
第二条凡在我省境内出租房屋的单位或个人(不含涉外企业及个人)，均应依照本办法缴纳房产税。
第三条房屋出租的，产权所有人为房产税的纳税人；产权所有人(出租人)有在房屋所在地的，由承租人缴纳房产税。
第四条房屋出租用于生产经营的，按租金收入的12%缴纳房产税；出租用于居住，按租金收入的4%缴纳房产税。
对居民个人得用自有房屋从事生产经营的，凡其“三证”即营业执照、房屋产权证、户口簿(身份证或其他有效证件)姓名一致的(直系亲属除外)，可视人自有自用房产，按房产计税余值计征房产税。
否则，一律从租计征房产税。
租金收入包括货币收入、实物收入、其它收入。
第五条有房屋出租行为的纳税人，应在其出租行为了生之日起30日内持出租合同、协议及其它有关纳税资料到当地主管地方税务要关申报办理税务登记。
第六条对出租人或承租人提供真实、有效的房屋租赁合同且能够据实申报的，经主管地方税务机关审核后按租金收入据实征收房产税。
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号
![国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号](https://img.taocdn.com/s3/m/5c68a931bc64783e0912a21614791711cc7979b3.png)
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
房地产开发企业究竟如何缴纳土地使用税？
房地产开发企业究竟如何缴纳土地使用税？对于房地产开发企业来讲，土地使用税虽然是一个小税种，但是该税种税企争议较多，典型的问题主要集中在如何确定土地使用税缴纳的截止时间。
因此，我们对土地使用税纳税义务的相关政策进行了梳理，希望对大家有所帮助。
一、何时开始缴纳土地使用税？房地产开发企业土地使用税的纳税义务开始确认时间是比较明确的。
有合同约定的，按合同约定交付土地时间的次月起开始缴纳；无合同约定的，按合同签订的次月起开始缴纳。
具体政策依据参考如下：1、《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。
2、《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2006】186号）第二条规定：自2007年1月1日起，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
3、《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告【2014】74号）规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2006】186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
二、何时终止缴纳土地使用税？房地产开发企业土地使用税的纳税义务截止确认时间是有争议的。
《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税【2008】152号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知-国税发[2005]172号
![国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知-国税发[2005]172号](https://img.taocdn.com/s3/m/fa2394af64ce0508763231126edb6f1aff007123.png)
国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知制定机关国家税务总局公布日期2005.10.20施行日期2005.10.20文号国税发[2005]172号主题类别房产税效力等级部门规范性文件时效性已被修改正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发[2005]172号）各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局，扬州进修学院，局内各单位：根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）（以下简称《通知》）的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实《通知》中的几个具体政策问题明确如下：一、《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。
二、《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。
其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定
乐税智库文档
财税法规
策划 乐税网
河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和
核定征收率的公告
【标 签】核定征收率
【颁布单位】河北省地方税务局
【文 号】河北省地方税务局公告2010年第1号
【发文日期】2010-08-27
【实施时间】2010-10-01
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)规定，现就全省房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率调整事宜公告如下：
除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。
房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。
《河北省地方税务局关于印发〈河北省土地增值税管理办法〉的通知》(冀地税
发﹝2006﹞37号)第十条中关于土地增值税预征率的规定、《河北省地方税务局关于明确土地增值税预征率的补充通知》(冀地税发﹝2006﹞51号)和《河北省地方税务局关于转发国家税务总局〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(冀地税发﹝2009﹞34号)第五条关于核定征收率的规定同时废止。
本公告自2010年10月1日起施行。
二○一○年八月二十七日
关联知识：
1.河北省地方税务局关于明确土地增值税预征率的补充通知。
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河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答2014-06-16 文章来源：本站编辑信息提供:本站原创浏览次数：214
一、国税发〔2006〕187号第二条第二款"竣工验收的房地产开发项目"是指什么？"占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上"如何计算？
"竣工验收的房地产开发项目"应符合下列条件之一：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；2.开发产品已开始交付购买方；3.开发产品已取得了初始产权证明。
"占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上"是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例
在85%以上。
二、国税发〔2006〕187 号第一条中"国家有关部门"具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？
一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确"以规划部门最终审批条件为准"的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。
三、房地产项目中同时包含多种产品类型，依据什么原则来分别计算增值额？
房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他(商铺、车库等)三类分别计算增值额。
房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。
四、土地增值税扣除项目按不同类型房地产进行分摊时的分摊方法有哪些？
按照《土地增值税暂行条例》及《实施细则》的有关规定，对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额应采用占地面积法计算分摊。
对于同一项目中包含不同类型房地产的，土地成本应采用占地面积法，其他开发成本应采用建筑面积法计算分摊。
对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，可以采用层高系数建筑面
积法计算分摊。
层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下：
(一)计算层高系数
选取住宅层高为基数，设定为1；其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。
某类型用房层高系数=该类型用房层高÷住宅层高
(二)计算层高系数面积
1.总层高系数面积= ∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建
筑面积)
2.某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积
(三)计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本
某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积
五、房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？
违约金、更名费不计入土地增值税的销售收入，不征收土地增值税。
六、土地增值税收入的纳税义务发生时间如何确定？房地产开发企业已收取房款，未开具销售不动产发票，是否需要缴纳土地增值税？
房地产开发企业已收取房款，但未开具销售不动产发票的，按规定预征率预征土地增值税，并按房地产所在地主管地方税务机关确定的申报期限，于月末或季末终了后15日内，缴纳土地增值税。
开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，税务机关应当视其为所有权转移。
七、已竣工项目，但未最终决算，未支付的工程价款，以后取得发票，还允许扣除吗？是否可以在取得合法凭证后进行补充清算？
在土地增值税清算中，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
对个别企业因暂时困难未支付应扣除项目的工程费用的情形，在清算完成后三年内取得合法有效票据的，企业可申请对该项目重新清算。
八、房地产开发企业销售精装修房时，如其装修中包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)费用是否可以
计入开发成本？
房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。
但其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。
房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土
地增值税。
九、纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款是否可以作为加计20%扣除的基数？
企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。
十、房地产转让价格明显偏低的标准如何掌握？
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，且无正当理由的，一般可以视为明显不合理的低价。
十一、房地产开发企业提供的开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，应采取什么方法进行核定？
对于国税发〔2006〕187号第四条第二款规定的土地增值税扣除项目的清算附送资料不符合清算要求或不实的，考虑到不同的时期、地域、项目工程建设成本高低不一致的情况，省局不便统一明确。
主管地税机关可在项目清算时，根据开发项目的工程预算，结合本地当年原材料、人力价格等因素，参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，合理进行确定，并报上级地税机关(县级)确认。
十二、公共配套设施的移交手续和移交形式如何确定？
符合国税发〔2006〕187号第四条第三款规定的配套设施的，对于"无偿移交的"情形，应根据政府及有关部门出具的证明资料或主管税务机关认可的移交手续为准。
对于"产权属于全体业主所有的"情形，应提供产权属于全体业主的相
关证明资料或主管税务机关认可的证明资料。
十三、企业取得土地使用证或已签订土地转让合同，但由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定时间将土地交付给受让者，其土地使用税纳税义务发生时间如何确定？
对于这种情况，土地受让人应与出让者签订补充协议(或重新签订协议)，重新明确交付土地的时间，或由当地政府出具有关证明资料，经主管地税机关确认后，可按补充协议或当地政府证明资料的时间确定土地使用税纳税义务发生的时间。
十四、房地产企业因商品房的出售而终止其城镇土地使用税纳税义务的时间如何确定？
"纳税义务终止时间"应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条"实物或权利状态发生变化的当月末"执行。
在实际工作中，终止缴纳的时间按照实物或权利状态发生变化孰先的原则确定，实物移交较早的，按相关移交手续(如将房屋钥匙交付给买受人等情形)办理的日期确定；房产证或土地证等不动产权利许可证照较早的，按证照的签发日期确定。
十五、怎样为安置残疾人就业单位办理城镇土地使用税减免(财税〔2010〕121号)？
主管地税机关可在当年第一个征期按当年已发生月份的有关数据进行比例计算，如符合减免税备案条件的，可视同全年符合条件享受优惠。
待到12月征期进行申报时，再统一计算全年情况，如不符合减免条件，须补交以前税款，但不计算滞纳金。
十六、《城镇土地使用税暂行条例》第九条"征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税"。
在实际工作中如何把握1年的时间？
应按照政府或政府有关部门批准文件的日期为起点来计算。
上述有关土地增值税的政策规定自2014年8月1日起执行，之前已清算完毕的项目不再追溯调整。
二○一四年六月三十日。