整理2012年房地产开发与经营重点

房地产开发与经营考试重点选择题：第一章，绪论1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC）A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产第三章，房地产企业1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地三通一平——水，电，道路通，场地平整七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时）4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。

宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化第四章，房地产开发与经营环境分析1、环境分析不深入，机会选择的失误，不仅使投资者遭受巨大的损失，也在相当程度上阻碍了房地产开发的进程2、企业优势与环境有利条件结合——S+O=机会点企业优势与环境不利条件结合——S+T=可规避风险点企业劣势与环境有利条件结合——W+O=可接力机会点企业劣势与环境不利条件结合——W+T=风险点（威胁点）3、若是房地产开发经营的内容为出租或者出售，显然房地产周期的高峰期为最佳时机；若为购买或者开发房地产，应该选择房地产周期的低谷期的后期阶段4、风险一般指自然界或社会所发生的灾害或意外事件，其显著特性是不确定性第五章，房地产开发用地的获取1、土地使用权出让具有很强的计划性2、土地使用权出让一级市场不再实际协议出让，全部采用招标，拍卖，挂牌的方式3、征用耕地的土地补偿费，为该耕地征用前3年平均年产值的6——10倍4、补偿对象：被拆迁房屋的所有人；安置对象：被拆迁房屋的使用人5、假设开发法是一种科学实用的测算方法第六章房地产开发项目可行性研究1、投资机会研究阶段主要任务是对投资项目或投资方向提出建议2、在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略审查：市场供求，建材供求、项目所在地区的社会经济状况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等3、大型复杂的工程约占投资的0.2%——1%4、探测性调查回答的问题是“可以做什么”，也即是“投石问路”5、因果性调查回答的是“为什么”，常用的方法是实验法6、通过晚上小区住户的灯光数量，由此判断小区的入住率为直接观察法，行为记录法属于观察法的一种7、前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出8、监理费划分为其他费用估算里面9、单元估算法：每间客房的综合投资额*客房数=一座酒店的总投资10、单位指标估算法：以单位工程量投资*工程量=单项工程投资11、资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况第七章：房地产开发项目的准备1、安全性成都大小分为A，B，C，D4级：A级风险很小，B级风险较小，C级风险较大，D级风险极大2、银行是房地产开发项目最主要的资金来源第八章，房地产开发项目的实施1、机械作业的昼间噪音≤85分贝，夜间噪音≤55分贝2、网络图法：应用网络形式表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系，可以通过参数计算找出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过程中进行有效的控制和监督3、项目开发参与者的主要任务开发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施费4、开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督部门5、开发商收到承包商提交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或者验收后14天无修改意见的，视为验收报告被认可第九章，房地产营销管理1、房地产销售价格制定的策略：撇指定价策略是一种高价策略2、60.2%的居民是通过报纸获取房地产信息的，34.1%的居民经常注意户外广告第十章，房地产开发与经营项目后评价1、国民经济指标属于社会效益判断题第一章，绪论1、城市土地批租只能由代表国家的城市土地管理部门组织进行2、一般商品的交换对象不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制3、房地产开发以房地产经营为核心的4、在国外，可信性研究包括两个内容：一是在获得土地之前的初步可行性研究；二是获得土地之后的融资的可行性研究。

在我国可行性研究是合二为一的，既研究项目本身的可行性，也研究项目融资的可行性，在顺序上它可以与取得土地使用权阶段相互调换5、房屋销售实现的是房屋所有权的转换，而房屋的租赁实现的是一定期限内使用权的转换第二章、房地产开发与经营的基本理论1、房地产决策必须坚持定量分析与定性分析相结合2、为强化节约和集约利用土地，必须实现土地利用方式的根本转变粗放型转变为集约型，大手大脚用地转变为后行节约用地，宽松优惠供地转变为从案从严，约束性不强管理转变为依法依规严格管理3、房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地，房屋）和权利两种形态第三章，房地产企业1、房地产企业是以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化2、房地产企业的发展促进消费结构和产业结构的合理化3、产业结构：国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例关系4、二级资质的房地产企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省，直辖市，自治区人民政府建设行政主观部门确定5、混合型组织结构对中小组织较适用，但是对规模大，决策时需要考虑因素的组织不太适合6、由于房地产企业经营的外部环境与内部环境是不断变化的，因而房地产企业的经营目标应具有一定的弹性，以适应不断变化的内部环境——弹性原则第四章，房地产开发与经营环境分析1、根据分析角度的不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境和中观环境与围观环境2、房地产市场周期可以分为四个阶段：市场整理阶段，市场稳定阶段，项目开发阶段和过度建设阶段3、土地投资由于数额巨大，风险性比一般的房地产投资要大很多4、高档住宅由于价格高，收益相对也大，但是面临的风险更大5、投资风险仅次于土地投资，一旦区域经济市场不景气，人流量小，投资商业物业可能要承受较大的损失第五章，房地产开发用地的获取1、国家出让土地使用权后，土地仍是国家所有，仍是国家的领土，因此，土地使用者不得拒绝或阻拦国家主权的使用2、拆迁人在拆迁活动中除对被拆迁房屋的所有人给予补偿外，还应对被拆迁房屋的使用人给予安置，以切实保障被拆除房屋所有人的使用权3、土地使用权出让年限，商业，旅游，娱乐用地40年4、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的。

由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁第六章，房地产开发项目的可行性研究1、基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内各种管线、道路工程，其费用包括自来水，雨水，污水，煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、等借口费用2、在财政评价前，必须进行财务预测，就是先要收集、估计和测算一系列财务数据，作为财务评价所需的基本数据3、速动比率是反映项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力第七章，房地产开发项目的准备1、人口净密度=居住人数/居住用地面积2、监理任务大纲是监理投标单位制定监理规划、确定监理报价的依据第八章，房地产开发项目的实施1、工程预付款是建设工程施工合同订立后开发企业在承包商正式动工前7天应支付的用于施工准备和采购材料、构件的流动资金2、分析投资就是利用会计核算，业务核算和统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件3、确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包人，并进行现场交验4、索赔是一种未经对方确认的单方行为5、竣工条件应该满足，完成工程设计和合同约定的各项内容名词解释第一章，绪论1、房屋置换是指房屋使用人之间根据各自需要，按照相关法律，以房屋互换为主、货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为第二章，房地产开发与经营基本理论1、确定性决策：一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备用方案的可知执行结果，就能作出精确估计的决策2、风险性决策/随机性决策：决策方案未来的自然状态下不能预先确定，可能存在若干状态。

风险决策常用的决策方法是决策树法3、不确定性决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策第三章，房地产企业1、消费结构是指社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重2、产业结构合理化：房地产企业开发的房地产商品，使用周期长，价值大，居民必须支付相当的价款才能购得房屋的所有权。