揭秘东莞二手房完整交易流程

揭秘东莞二手房完整交易流程

二手房交易简易流程详解二手房交易流程

付定金前需做三方面评估

关于如何选择二手房，本文就不再赘述，只从准备交易开始，买主在交付定金前，一定要对房子严加考察。可从如下三个方面来评估：

1、房屋所有权是否真实、完整、可靠：房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷，一定要由卖方出示合法的“房屋所有权证”。

2、了解所购“二手房”的准确建筑面积：合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

3、明确屋内设施的交验细节：有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

签订买卖居间合同

1、签订买卖居间合同房屋细节要明晰：交付定金后，便到了签订《房地产买卖居间合同》环节。买主可到东莞市房管局官网二手房源栏目下载《房地产买卖居间合同》范本。

2、当事人的名称或姓名、住所：在这一步，买主要搞清楚卖主的具体情况，包括供职单位等，以免出现欺诈情况。可以通过一定渠道向该房主的邻居来求证身份的真实性。

3、房屋细节：在这个部分应写明房屋位置、性质、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有违建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。

4、房款：这是合同中最重要的内容，应写明总价款、付款方式、付款条件等。

5、履行期限、地点、方式：这部分内容主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。

找担保公司担保赎楼

卖主尚未还完房子贷款，买家也需要向银行按揭贷款的才需要“赎楼”。

1、别随意垫付资金代卖家“赎楼”：如果卖家名下还有其他欠款，房屋可能面临被查封;或者卖方临时变卦等，都将使买家陷入被动局面。

2、赎楼，由担保公司出资还清业主的贷款，将房产证赎出来，再为买家向银行申请按揭贷款。客户除了交一笔担保费用外，还需支付一笔担保赎楼金，按担保公司所垫资金的1%收取，东莞的二手房交易市场卖家多为实收价，这笔费用最终由买家承担。

3、选择一个靠谱的担保公司：辨别的标准为融资性担保公司是否在具有营业执照、税务登记证、组织机构代码证的基础上具备金融许可证，以及注册资金数额大小，这些信息可在工商网上查询。

申请房贷

1、可同时向多家银行申请房贷：可去多家银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，最后比较一下，哪家

银行更划算。

2、职业影响房贷申请进度：可以在购房前一年左右的时间里，让自己银行账户的流水账增多，以争取更快的同贷书以及更优惠的购房利息优惠。此外，申请人的职业是比较重要的问题，其中最受认可的是政府公职人员、行政管理、金融、律师等，失业人员在申请住房贷款时难度很大。

3、问清银行是否有指定的评估公司：当购房者向银行填交按揭申请表后，有的银行会向客户推荐多个评估公司，买方可以选一个评估公司约定好时间上门评估。评估费用一般是银行评估价的千分之五，由买方支付。需要注意的是，向银行申请按揭的时候需要买卖双方都到场。

房产登记过户

首先，二手交易提供的资料中，最基本的是《房地产权证》或《房屋所有权证》;买卖双方合法身份证明及复印件，如买方是未成年人(即未年满18周岁)，可由其监护人办理，并提交监护人和申请人合法的身份证明。

其次，如果是多人共有的房产，须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的证明书。如房地产是处于

出租的状态，卖家须提交租赁合约及承租人对房屋买卖的征询意见书。

房管局还规定，房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自办理时，可依法委托代理人办理(公证委托)，公证时还需要花数百元的公证费。

在资料齐全的情况下，房管所根据房产档案资料核实房屋产权状态是否清晰，在房屋产权状态清晰的情况下，房管所受理办证申请，受理后30个工作日内出证。“过来人”谈经验

>更多了解清楚房屋状况

首先当然是要了解清楚房屋状况，比如户型、采光、通风、面积、层高等，最主要是否有质量问题。如果可以的话，最好抽不同的时段多看几次，对采光和通风情况有充分了解，我买的这套二手房，装修后住进来才发现阳台根本晒不到太阳，也不怎么通风，晒被子也不太方便。

选购精装修二手房最好找专业人士陪同

对装修风格和质量一定要看清楚，最好找懂行的一起去。如果要全部重新装修，买毛坯的更划算，带装修的最好是能达到直接入住的标准，至少不需要做大的改动。能试的尽量试试，能打开看的尽量看仔细，别怕麻烦，能看看装修图更好。发现仅仅是改动这些东西就要花费一大笔费用，还不如

买毛坯呢。

要了解清楚周围环境

要注意对周围环境了解清楚，首先要注意周边是否有垃圾处理点、是否有工厂废气废水污染等，如果对周边不熟可以找小区居住人群了解。另外，如果急住，选择成熟点的小区会好点，因为假如周围毛坯房太多，以后你可能会遭遇邻居接二连三施工的噪音影响。

要在合同中限定时间要求原业主把户口迁出

一定要在合同中要求原业主在规定时间内将户口迁出，最好是在正式成交前，一旦成交后，原业主又不愿迁出户口或联系不上，后果会很麻烦，一个朋友就遇到了这种烦心事，孩子快上小学了，户口却因原业主占着迁不进来。

要明确交房时随房屋附带的家具

要明确交房时随房屋附带的家具、家电及其他用具，别在成交前你以为可以拎包入住，收房时发现确是一空壳。另外，若家电使用时间超过五年，你基本上可以跟业主表示不需要这些家电，并以此作为砍价的理由，因为家电的寿命实在有限。

看房子需要有恒心

看房子要有恒心，要做好艰苦的准备。因为大多数单价便宜的房子基本上都不会让人很满意。近期在万江购买了二手房的李先生说，买房前，跟着中介在城区看了十来个小区，才找到比较满意的，然后又在比较满意的房源中挑选出最适合自己的那套房。

尾款不要提前付清

尾款不要提前付清，因为一旦房款全部付清，一手业主的配合度会骤降，这是切身体会。由于业主已经收到尾款，李先生催他去把管理费以及水电费的欠款还清并提供房屋

电路图的时候，业主以很忙为借口多次推托。由于着急入住，李先生只好自己花时间和掏钱把这些问题处理好。虽然数额不大，但也是白花花的银子。

需明确物业维修基金费用

以前东莞政府并没有强制购房者在买一手房时缴纳维修基金，很多早期的一手房，业主未曾交付维修基金，但是现在二手交易必须缴清物业维修基金方可交易。近期刚买了二手房的业主李先生表示遇到这样情况，交定金之前就和业主商定，由其补缴维修基金。住宅缴纳维修基金的标准为40元每平方米，100平方米的房子需要缴纳4000元。