商业房产估价技术报告

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房地产评估技术报告(收益法)

房地产评估技术报告(收益法)

收益法估价技术报告估价对象为_____________的两处房产,房产证号为鲁_________。

用途为配载,建筑面积3036.99平方米。

根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。

因此,需要对估价时点条件下,影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。

针对估价对象的建设标准和功能特点,分析影响其价格形成的主要有以下方面。

一、物状况分析根据委托人提供的资料,估价对对象的实物状况如下:6#、6A#房产:混合结构,房屋总层数2层,马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷,外装卷帘防盗门、塑钢窗;水电配套设施齐全;建成年代2006年。

二、位状况分析估价对象位于__________________。

距离火车站较近,交通状况较优,交通便利。

三、市场背景分析(1)土地市场概况近年来,________城市化进程加快,城区面貌大为改观。

组织实施了经营城市战略,建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度,放开了住房二级市场,房地产业购销两旺。

(2)房产交易状况房产交易市场日趋活跃。

全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场,全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制,促进了房产交易的繁荣发展。

(3)地价政策党的十五大以来,______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策,加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。

鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产,切实盘活了土地资产,使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。

2001年,国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后,_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件,从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐,规范、完善土地市场,促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。

房地产评估技术报告

房地产评估技术报告

房地产估价技术报告项目名称:柳州市建德房地产投资有限公司位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产抵押贷款价值评估报告委托方:柳州市建德房地产投资有限公司估价方:广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员:宗白白徐彤估价作业日期:二0一一年三月二十日至二0一一年三月二十一日估价报告编号:中实柳估字[2011]第364号估价技术报告一、价对象个别因素分析(一)评估对象范围本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产,房屋用途为非住宅。

(二)实物及权益状况(1)房屋登记状况:(2)土地登记状况:(3)他项权利状况:根据委托方提供的资料,估价对象在估价时点设立抵押权,本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。

(4)根据委托方提供的《房屋所有权证》,估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建,2011年权利人更名。

1栋6层、1栋3-2:建筑物地下1层,地上6层。

3栋2-1:设计用途为商业用房。

二、区域因素分析土地级别及区位:估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1,属柳州市城区一级商业土地。

商业繁华度:估价对象距0.8公里,位于区域商业中心;附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区,还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等,所在区域商业繁华程度较高。

交通便捷程度:估价对象距离火车站约1.5公里,距离汽车总站约0.5公里,周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路,区域内交通便利度较高;公交设施完备度较高,2、5、6、10、25路公交车从估价对象附近经过。

公共设施及基础配套设施:区域内基础设施开发程度为“五通一平”(通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整),基础配套设施完备度较高,医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。

环境与景观:估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1,周围多为商业、住宅房地产,环境条件较优。

房地产估价技术报告

房地产估价技术报告

房地产估价技术报告(一) 估价对象分析1.区域因素2.1位置待估商铺所在区域位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼。

2.2商服繁华状况2.2.1待估商铺所在区域为扬州市周边。

2.2.1.1区域内商服网点以服务旅游景点和周边居民的中小型零售业为主,有望春园酒楼、徐凝门宾馆、舒晖饭店等商服网点,集聚程度良。

2.2.1.2距商服中心距离待估商铺距商服中心距离约4500m。

2.2.1.3待估综地所在区域商服繁华程度一般。

2.3交通便捷度2.3.1道路通达状况待估商铺所在区域内有主干道南通东路。

主干道宽度为50m,沥青路面,路面质量优,道路对外通达状况优。

2.3.2公交状况待估商铺附近有19路、游二、209路、61路等班车经过,公交状况优。

2.4基础设施条件2.4.1供水条件待估商铺所在区域供水保证率达99%,供水状况优。

2.4.2供电条件待估商铺所在区域供电保证率达99%,供电状况优。

2.4.3排水条件待估商铺所在区域市政排水设施采用雨污合流制;主要道路两侧排水管径600mm;雨污水排入下水道,大雨过后,路面一般无积水,排水状况优。

2.4.4电讯条件待估商铺所在区域属扬州市电讯服务区,电话交换方式采用数字程控方式,电讯状况优。

2.5共用设施条件2.5.1待估商铺所在区域有医院、银行、停车场等共用设施。

2.5.2距各类公用设施距离待估商铺紧靠渡江医院分院;距农业银行约60m;距停车场约50m。

2.5.3待估商铺所在区域公用设施条件优。

2.6行政因素2.6.1区域经济政策待估商铺所在区域的经济政策对发展第三产业有利。

2.6.2城市规划状况待估商铺所在区域未来土地利用以商业用地为主。

2.7区域环境因素2.7.1区域环境景观待估商铺所在区域商业建筑外观以徽派建筑为主,离何园不远,毗邻大运河,整体景观优。

2.7.2环境质量状况待估商铺所在区域无明显的大气、水、声污染,环境质量状况较优。

2.7.3待估商铺所在区域综合环境状况较优。

房地产评估技术报告

房地产评估技术报告
注:以上资料来源来自临沂市政府网站。
2、临沂市主城区写字楼房地产市场现状分析 写字楼是交通便利,基础设施完备,位于城市的 CBD,行政配套齐
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全,并具备相关经验的物业管理公司设施齐备,包括银行、邮局、商 务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为主的一种收益性 物业,基本用于出租以收回投资和取得利润。 据临沂房产网发布数据显示,截止到 2013 年上半年,兰山区写 字楼成交 2975 套,成交面积 29.8 万平米,交易额 26.3 亿元;北城 新区成交 856 套,成交面积 9 万平米,交易额 7.7 亿元;河东区成交 65 套,成交面积 1 万平米,交易额 0.36 亿元;经济开发区成交 671 套,成交面积 6.3 万平米,交易额 2.1 亿元;罗庄区成交 767 套,成 交 2.4 万平米, 交易额 1.5 亿元; 高新区成交 82 套, 成交 1 万平米, 交易额 0.4 亿元;临港区成交 1 套,成交面积 0.02 万平米,交易额 0.01 亿元。 目前临沂写字楼市场总体供量偏小,呈供不应求趋势,可见临沂 写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力,此外,通过数据 发现临沂地区的写字楼市场呈现以下几大显著特点: 1)生活服务、房地产类企业占较大比例 据不完全统计,临沂写字楼已入驻写字楼企业主要为生活服务、 电子信息产业、机电家私以及房地产业企业,而目前临沂写字楼市场 最主要的租户为生活服务类、电子信息产业 、机电家私以及房地产 业类企业。 2)中小型企业占主体,整层半层需求旺盛 根据对临沂写字楼的调查发现,临沂市主城区写字楼租户中,租 赁面积在 200 平米以上的企业所占比例最大, 达 41.5%, 其次是 40-100
估 价 技 术 报 告
一、 估价对象的描述与分析 (一) 区位状况分析

房产估价技术报告

房产估价技术报告

房产估价技术报告一、估价方法选用一、对房产评估选用的方法估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看,根据估价对象的特点和实际情况,因此采用了如下方法进行评估:1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价,根据估价人员掌握的资料,估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况,所以选用市场法作为第一种估价方法;市场法:市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后,根据估价对象的特点及实际情况,遵照国家标准房地产估价规范,经过反复研究,选取收益法作为本次评估的第二种方法;收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;3、对上述两种方法所得结果进行综合,对两种方法的估价结果进行算术平均,确定最终的估价结果;二、估价测算过程一市场法分析测算过程1、比较案例选取估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上,遵循替代性原则,选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似,处于同一供求圈的交易实例A、B、C作为比较实例,求取估价对象房产比准价格;具体情况见表一表一2、编制比较因素指数表表二3、编制比较因素修正系数表取平均值,得估价对象一层房产平均比准单价:3455+3425+3445/3=3442元/m22、采用收益法测算估价对象价格1求取年有效毛收入根据目前安新县同类房产市场状况并结合估价对象具体情况,确定其租金水平均值为元/平方米·天,每年按360天计;空置期按10天、空置率按5%计;确定其年有效毛收入;2求取年运营费用a、管理费按照同类物业一般水平以年毛收入的3%计算:b、维修费按市场一般惯例取重置价的%c、保险费按市场一般惯例为重置价的‰d、税费出租房税费:房产税按年租金收入的12%征收;营业税按租金收入的5%征收;城市建设维护税按营业税的1%征收;教育费附加按营业税的4%征收;其他税率为%;综合税费率为年租金收入的18%;年运营费用=a+b+c+d3求取年净收益年净收益=有效毛收入-年运营费用重置价的确定:重置价格参考安新县近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象的重置价格为2000元/㎡;4收益法求取估价对象房产价格评估对象建筑物建成于2002年,钢混构建筑物耐用年限剩65年,故其剩余经济寿命按65年计算;资本化率取7%以近期的一年期定期存款利率作为安全利率,加上一定的风险调值系数后综合确定,根据公式:arV n+g-=g-+1/()r]1()/(n)[1式中:V——有限年期房产价格;a——未来第一年纯收益;r——资本化率,此处取7%;g——租金增长率,取2%n——估价对象剩余房产使用权年限;此公式的假设前提是:①收益年限为有限年n;②净收益未来第一年为a,此后按数额g逐年递增;③资本化率为r,r不等于零;评估测算表3、估价结果评估人员根据估价目的,本着公平、公正、客观的原则,按照评估工作程序,运用科学合理的评估方法,并在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并详细考虑了影响房产价格的各项因素,根据保定市同类房产的房价水平及评估人员的估价经验综合,认为将两种方法测算结果进行算数平均作为最终评估价格;房地产单价=3442+4008/2=3725元/m2;房地产总价=3725=万元大写金额取整:陆拾玖万壹仟肆佰元整币种:人民币;。

估价技术报告范本

估价技术报告范本

估价技术报告一、估价对象及范围:1、估价对象状况:估价对象位于某某市某某小区,小区位某某镇,某路西。

小区内道路硬化,绿化、物业管理较好,开发程度达到(通给水、通排水、通电、通路、通讯、燃气和场地平整)六通一平,小区公交车通达市内,交通比较便利。

综合评价小区环境较好。

2、权益状况如下:①估价对象所有权人为XXXX房地产开发有限公司;②土地使用权证:XXXX号,用途为住宅,使用权类型为出让;③房屋所有权证:XXXX;④估价对象均为混合结构,多层。

水、电、暖配套齐全,共计23套,面积2076.35平方米。

二、估价目的:为确定货币安置补偿价格提供参考。

三、价值定义:公开市场价值标准。

四、估价时点及其确定理由:二〇一六年六月十八日,以实地查勘之日确定估价时点。

五、评估思路及方法:根据调查,估计对象为多层混合结构,均为一般装修现房,小区正常对外出售,周围房产成交案例比例比较丰富,故我们采用成本法与市场比较法结合。

六、测算过程:A、成本法公式采用:重置成本=建造成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润评估单价=楼面地价+重置成本1、楼面地价:依据XXXX市2014年6月XXXX政发[2014]12号文公布的土地基础地价标准,二级区位土地开发程度达到“六通一平”的70年出让期住宅用地的基准地价为53.9万/亩,越合808元/平方米。

依据小区规划图该住宅小区用地容积率为1.35,则估价对象的楼面地价为:808÷1.35=598.52(元/平方米)2、建造成本:建造成本是指在取得的建设用地上进行基础设施和房屋建设所必要的直接费用、税金等,主要包括下列几项:(1)房屋建筑安装工程费,包括建筑房屋所发生的土建工程费用、安装工程费用等。

估价对象为多层混合结构,根据乳山市类似建安工程费用估算,多层混合为1100元/平方米。

(2)前期各项专业费用(包括城市基础设施配套费、规划、设计、勘察、地质勘探、质监、招标、保险等费用),依据各项取费标准估算为610.3元/平方米。

房地产估价报告通用9篇

房地产估价报告通用9篇

房地产估价报告通用9篇(经典版)编制人:__________________审核人:__________________审批人:__________________编制单位:__________________编制时间:____年____月____日序言下载提示:该文档是本店铺精心编制而成的,希望大家下载后,能够帮助大家解决实际问题。

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商铺评估

商铺评估

房地产抵押估价报告估价项目名称:XXX位于昆明市青年路节孝巷57号2层202号非住宅(商铺)用途的房地产抵押价值评估委托方:XXX估价方:昆明平云晨翔房地产估价有限公司估价人员:方胜超(5320020006)、李德先(5320110027)估价作业日期:2012年06月07日至2012年06月08日估价报告编号:平云晨翔房估评[2013]第F88号目录一、致委托方函 (1)二、估价师声明 (2)三、估价的假设和限制条件 (3)四、房地产估价结果报告 (5)(一)、委托方 (5)(二)、估价方 (6)(三)、估价对象 (6)(四)、估价目的 (7)(五)、估价时点 (7)(六)、价值定义 (8)(七)、估价依据 (8)(八)、估价原则 (9)(九)、估价方法 (10)(十)、估价结果 (10)(十一)、估价人员 (11)(十二)、估价作业日期 (12)(十三)、估价报告应用的有效期 (12)五、变现能力分析 (12)六、房地产估价技术报告 (15)(一)个别因素分析 (15)(二)区域因素分析 (15)(三)市场背景分析 (15)(四)最高最佳使用分析 (17)(五)估价方法选用 (18)(六)估价测算过程 (19)(七)估价结果确定 (27)七、附件 (32)一、致委托方函XXX先生(女士):受您的委托,我公司对XXX位于昆明市青年路节孝巷57号2层202号94.45平方米非住宅(商铺)的房地产进行了抵押价值评估。

估价时点为2012年06月07日,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价人员根据估价目的,遵循估价原则,采用科学的估价方法,在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上,最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值取整为:800464元(大写:捌拾万零肆佰陆拾肆元整),评估单价:8475元/平方米。

货币单位:人民币。

详细结果见表1。

表1:房地产抵押价值评估结果表昆明平云晨翔房地产估价有限公司负责人(盖章):2012年06月08日二、估价师声明我们郑重声明:1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

房地产估价报告书(实用5篇)

房地产估价报告书(实用5篇)

房地产估价报告书第1篇一、委估项目XXX公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称:XXX公司地址:XXX三、估价方名称:XXX房地产评估咨询有限公司地址:XXX证书号:XXX 资质等级:XXX法定**人:XXX四、估价对象概况估价对象位于XXX,其合法产权人为XXX公司,建筑面积共*方米。

其中主楼一幢,1-5层,混合结构,建筑面积为,*均层高米,建成于2003年,于2007年底重新改造装修,外观九五成新,房屋所有权证号码为XXX。

副楼一幢,1-3层,混合结构,建筑面积为,*均层高米,建成于2003年,外观九成新,房屋所有权证号码为XXX。

五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。

六、估价时点2014年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公*、公开、客观、科学原则的前提下,还应依据如下原则:1. 合法原则,以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

2. 最高最佳使用原则,以估价对象最高最佳使用为前提。

3. 替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4. 估价时点原则,要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。

九、估价依据1. 委托方提供的资料(1)委托书;(2)委托方企业营业执照复印件;(3)房屋所有权证复印件。

2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。

3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。

4. 估价机构和估价人员掌握和收集的\'有关资料。

十、估价方法估价对象为商业房产,同一供求圈内的整体成交案例极少,无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性,因此适宜选用收益法进行评估。

十一、估价结果估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密、细致的测算,确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为***贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(¥万元)。

成本法估价技术报告

成本法估价技术报告

估价技术报告一、估价方法选用由于估价对象为房产价值,不包括其占用的土地使用权,根据估价对象的特点及估价目的,本报告采用成本法评估。

二、估价测算过程2#房产:①建安工程费:根据同类工程测算,确定其建安工程费为1505元/m2②前期费用:依照潍坊市建筑项目收费情况,前期工程费取370元/m2③管理费用:包括人员工资及不可预见费等,取以上投资的5%,为(1505+370)×5%=93.75元/m2④投资利息:根据建筑规模确定其建设期为一年,一年期贷款利率为7.47%,假设资金在建设期均匀投入,则利息为:(1505+370+93.75)[(1+7.47%)1/2-1]=72.21元/m2⑤开发利润:参照目前潍坊市同类房地产投资利润水平,取20%为(1505+370+93.75)×20%=393.75元/m2⑥税费:根据目前房地产业的税收政策及房地产销售费用状况,销售税费率取房地产价格的7%,为0.07VV=1505+370+93.75+72.21+393.75+0.07V则V=2617元/m2⑦成新率:根据建成年代结合建筑物的实际情况综合考虑其成新率为95%,则单价为2617×95%=2486元/m2则2#房产评估价值=5089 m2×2486元/m2=12651254元3#房产:①建安工程费:根据同类工程测算,确定其建安工程费为945元/m2②前期费用:依照潍坊市建筑项目收费情况,前期工程费取341元/m2③管理费用:包括人员工资及不可预见费等,取以上投资的5%,为(945+341)×5%=64.3元/m2④投资利息:根据建筑规模确定其建设期为半年,一年期贷款利率为7.47%,假设资金在建设期均匀投入,则利息为:(945+341+64.3)[(1+7.47%)0.25-1]=24.54元/m2⑤开发利润:参照目前潍坊市同类房地产投资利润水平,取15%为(945+341+64.3)×15%=202.55元/m2⑥税费:根据目前房地产业的税收政策及房地产销售费用状况,销售税费率取房地产价格的7%,为0.07VV=945+341+64.3+24.54+202.55+0.07V则V=1696元/m2⑦成新率:根据建成年代结合建筑物的实际情况综合考虑其成新率为94%,则单价为1696×94%=1595元/m2则3#房产评估价值=593.5m2×1595元/m2=946633元4#房产:①建安工程费:根据同类工程测算,确定其建安工程费为1560元/m2②前期费用:依照潍坊市建筑项目收费情况,前期工程费取370元/m2③管理费用:包括人员工资及不可预见费等,取以上投资的5%,为(1560+370)×5%=96.5元/m2④投资利息:根据建筑规模确定其建设期为一年,一年期贷款利率为7.47%,假设资金在建设期均匀投入,则利息为:(1560+370+96.5)[(1+7.47%)1/2-1]=72.64元/m2⑤开发利润:参照目前潍坊市同类房地产投资利润水平,取25%为(1560+370+96.5)×25%=506.63元/m2⑥税费:根据目前房地产业的税收政策及房地产销售费用状况,销售税费率取房地产价格的7%,为0.07VV=1560+370+96.5+72.64+506.63+0.07V则V=2801元/m2⑦成新率:根据建成年代结合建筑物的实际情况综合考虑其成新率为96%,则单价为2801×96%=2689元/m2则4#房产评估价值=819.21m2×2689元/m2=2202856元三、估价结果确定估价对象于估价时点的评估参考价值为人民币12651254元+946633元+2202856元=15800742元,大写:壹仟伍佰捌拾万零柒佰肆拾贰元整。

房地产估价技术报告

房地产估价技术报告

一、个别因素分析1.交通条件及周边配套设施估价对象坐落于广州市XXX,紧靠京珠高速和广从快速干线,主要道路有广从路,交通十分便利。

校内环境优美,生活配套设施比较完善。

2.建筑物基本情况本次估价对象为XXX学生宿舍AB栋房地产,现状用途为教育用地,证载用途为教育用地。

根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供,估价对象为钢混结构,屋面为坡屋面。

宿舍建筑面积23441.5m2 ,于2009年9月建成竣工验收合格。

土地面积为5878.5平方米,绿化率为30%,学生宿舍房间总数522间,教师公寓房间总数82间,职工宿舍房间总数24间。

3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》于2004年以出让方式取得了该宗地的土地使用权,,其地号为××××,证载用途为教育用地,土地使用权终止日期为2054年,土地面积为5878.5平方米。

二、区域因素分析估价对象位于坐落于广州市白云区的“广州XXX区”,紧靠京珠高速和广从快速干线,交通十分便利。

广州科技职业技术学院是2004年经广东省人民政府批准、国家教育部备案,广东省教育厅主管的一所民办普通高等职业院校。

学院坚持以就业为导向,走工学结合的办学道路,正逐步成为珠三角地区高等职业技术人才的重要培养基地。

广州每年两届广交会和各种商业会展为国际贸易、商务英语、酒店管理、会计等专业毕业生提供了广阔的实习空间和众多的就业岗位。

三、市场背景分析在今年广州“房博会”上,广州市常务副市长苏泽群出席时明确表态,广州尊重市场,今年不会出台措施降房价。

今年也暂不会推出限价房用地,但明年是否推出新项目则有待调查研究。

今年以来,广州楼价节节攀升,8 个月时间内升幅达16%,9 月份广州楼价已经回复到2007 年10 月的历史高峰位置。

面对“广州是否会出台新政策降房价”的提问,苏泽群连说:“不会,不会。

商品房还是尊重市场,由市场来调节。

”苏泽群表示,“对于房价问题大家更要用分析的眼光看待。

估价技术报告

估价技术报告

房地产估价技术报告一、估价程序(一)选定专业人员组成评估小组;(二)现场勘察,收集相关市场资料;(三)调查核实有关法律文件,制定评估工作计划;(四)进行评定估算,完成评估报告。

二、个别因素分析(一)个别因素分析1、估价对象估价对象是位于贵阳市野鸭乡上寨村的11228.7平方米房屋(其中的5,296.25平方米办理了房屋所有权证,5500.00平方米办理了规划许可证),13,060.00平方米工业用地土地使用,挡土墙等14项构筑物,2项管道,49项机器设备,237项存货(详见评估明细表)。

2、产权状况委估厂房办理了筑房权证高新字第0145号《房屋所有权证》,黔筑高新国用(2004)第27号《国有土地使用证》,地类用途为工业,使用权类型为出让,终止日期:2047年4月。

3、估价对象个别特征(1)、厂房委估房产建成于2004年,钢架结构一层,层高约10米,建筑面积9213.29平方米(其中的5296.25平方米,办理了房屋所有权证),瓷砖外墙,金钢砂地面,水电齐全。

(2)、办公及其他用房委估房产建成于2004年,混合结构一层或二层,层高约3米,建筑面积1153.22平方米(未办理房屋所有权证,办公用房办理了建设工程规划许可证),瓷砖外墙,地面为水泥清光(部分为瓷砖),内墙及顶刮瓷粉,水电齐全。

三、区域因素分析委估资产所在的区域为观山湖区野鸭乡上寨村,处于观山湖区的开发区域。

观山湖区位于贵阳市西北部,经国务院批准,2012年12月21日正式挂牌成立,总面积307平方公里,下辖3个乡镇、10个新型社区,49个行政村、65个居委会,区域总人口超过45万。

区内有占地5500余亩的观山湖生态湿地城市公园、具有贵州典型地质特征的贵阳喀斯特公园以及湖水面积达14.78平方公里的百花湖。

贵阳轻轨从这里始发,贵广、沪昆、成贵、渝黔等高速铁路在这里汇集,快捷、高效的现代交通网络体系逐渐形成。

城市建设始终遵循生态文明理念,已建成市级行政中心、贵阳奥体中心、贵阳国际会展中心、贵阳火车北站、贵州金融城、西南国际商贸城、贵阳城乡规划馆、贵州博物馆等一批省、市区重大项目。

商业房地产估价报告

商业房地产估价报告

商业房地产估价报告:房地产估价报告商业房地产估价的本质房产司法处置房地产拍卖流程篇一:房地产估价报告房地产抵押估价报告估价项目名称:涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产委托方:孙先生估价方:洛阳理工学院09房产璁1-204咨询有限公司估价人员:陈士民孙连营李敏李梦侠冷松伟张富立估价作业日期:2011-05-23至2011-05-27估价报告编号:XX房估字(2011)第XXX号目录一、致委托估价方函4二、估价师声明5三、估价的假设与限制条件6四、房地产估价结果报告71、委托方72、估价方73、估价对象概况及估价目的74、估价目的9 5、估价时点96、估价定义97、估价依据9 8、估价原则10 9、估价方法11 10、估价结果 11 11、估价人员 1212、估价作业日期12 13、估价报告应用有效期 12五、房地产估价技术报告131、个别因素分析132、区域因素分析133、房地产背景分析144、最高最佳使用分析155、估价方法选用156、估价测算过程16六、房地产变现能力分析26七、房地产抵押估价报告使用提示??27八、附件281、估价对象位置图2、估计对象相关相片3、任务分配表4、考勤表致委托估价方函孙先生:受贵方的委托,本公司对洛阳市涧西区南昌路顺驰城5号楼一层、二层商铺商业房地产进行评估。

估价时点为2011年5月23日,估价的目的:为委托人购买估价对象在估价时点的权益价值提供价值参考而评估的房地产的市场价值。

根据国家现行有关法律,法规和政策条例及委托方提供的各种资料,遵循依法,公正,科学,准确的原则,经评估人员实地勘察核实,收集资料,分析计算,并与估价时点洛阳市房地产市场价格水平和类似,相关物业比较后,根据委估房地产地处商圈中心,市场开发较为成熟,其现时用途是摄影中心,具有稳定的收益这一特点,选取市场比较法,收益还原法。

并以收益还原法为主,市场比较法为辅,对该房地产进行评估,评估确定房地产于2011年5月23日的市场公允价值为:8337955元人民币大写金额:捌佰叁拾叁万柒仟玖佰伍拾伍圆整。

房地产资产评估报告【通用7篇】

房地产资产评估报告【通用7篇】

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上陡门7组团11幢110号
商业房产估价技术报告
项目名称:上陡门7组团11幢110号
受托估价单位:温州市鑫宇房地产估价事务有限公司
土地估价技术报告编号:温鑫宇(2010)(估)字第036号估价人员:郑传雷
提交估价报告日期:2010-5-8
房地产估价技术报告
评估人员根据现场勘查收集的有关资料,依据国家及温州市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策及委托方提供的有关资料,本着独立、客观、公正、科学、合理的原则,遵循法定和公允的评估程序,经过周密准确的测算,对估价对象在估价时点的公允价格进行了评估。

(一)一般因素分析
影响房价的一般因素主要指影响城镇总体水平的社会、经济、政策和自然因素等,包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。

影响房价的一般因素较多,本报告仅分析对估价对象产生影响的一般因素。

(二)区域因素分析
(1)区域位置:
估价对象位于温州市鹿城区惠民路上陡门7组团内,距离城市中心区500米。

(2)商业繁华度:
估价对象区域主要为居住及商业用地,周围有联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝、新长安大酒店等,商业繁华度较好。

(3)区域基础设施状况:
①通电:区域电源来自市电网,供电充足,供电保证率高。

②供水:区域为城市供水管网,供水保证率较高。

③排水:有城市污水管网,保证率高。

④通气:城市供气管网,保证率高。

⑤通讯:市电信业务服务范围,中国移动、联通移动信号覆盖范围。

⑥通路:区域内主要道路惠民路、学院路、锦绣路,道路路面质量好,通行能力高。

(4)区域配套设施状况:
①商业:联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝
②银行:中国建设银行、中国农业银行
③学校:童之梦幼儿园、上陡门第二小学、温州市十九中、实验中学(绣山校区)、温州职业中专、温州职业技术学院成教学院、温州大学学院路校区。

④医院:温州市儿童医院(中西医结合医院)、同济男科医院、鹿城区蒲鞋市街道社区卫生服务中心
(5)道路交通条件:
①道路通达度:区域交通可通达车站大道、学院路、江滨路,道路通达度较好。

②公交便捷度:有3、7、8、33、38、42等公交车经过,交通非常便捷。

③对外交通便利度: 该区域地处城市次级中心道路通达度高,有利于人流、物流的正常出入。

可见,区域内道路交通条件较好,基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求。

(6)区域环境:
该区域临近锦河公园、绣山公园,而且临近多所学校,环境质量较高。

(三)个别因素分析
(1)位置状况:温州市鹿城区惠民路上陡门7组团11幢110号
(2)房屋所有权状况:
依据委托方提供的《国有土地使用证》丘(地)号为432-22-46,估价对象原为住宅用地,后改为商业,土地使用权取得时间为1993年,土地使用权终止时间为2043年,经计算,于估价时点土地剩余使用年限为:33年。

(3)建筑物情况:
估价对象建成于1993年,地上两层,为混合结构非居住用房。

(四)最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提,估价对象目前作为商铺使用,它所分摊土地的批准用途为商业用地,其所在建筑物的设计用途为商铺,估价人员从法律上允许、技术上可能、经济上可行的角度进行综合分析,认为估价对象目前的实际用途为其最高最佳使用。

(五)估价方法选用
根据《城镇土地估价规程》,现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价等。

估价方法的选择应按照地价评估技术规则,根据当地地产市场发育状况,并结合该项目的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。

评估人员通过实地勘查,认真调查收集资料,在确定估价原则的基础上,根据估价对象的实际情况,结合本报告评估目的,决定对估价对象采用收益法评估估价对象的价格。

收益法是指根据预期原理和投资回报理论,求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。

其原理是由于房地产具有连续性,使用期相对较长,其产生的纯收益能够在未来连续获得(假设在有限年期情况下每年的年纯收益为 A,收益保持相对稳定,并保持n 年不变,资本化率固定为Y)。

其计算公式为:
公式V= A/Y·[1-1/(1+Y)^n]
其中:
V ── 房地产价格
A ── 房地产纯收益
Y ── 资本化率
n ── 剩余使用年限
(六)估价测算过程
1、房地产年租金收入
温州市鹿城区上陡门7组团11幢110号经营状况:通过市场调查并结合项目周边店经营状况了解,并与评估标的作比较分析,测算本项目的租金水平为:160元/平米*月。

温州市鹿城区上陡门7组团11幢110号建筑面积为247.08㎡,则估价对象的年收益为:
247.08×160×12=474393.6元
2、年经营成本费用
①管理费,指工作人员的工资、福利、财务费用等相关费用,根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况,取年总收益水平的2%,则管理费为474393.6×2%=9487.87元
②维护费,指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。

根据测算,本类建筑物的重置价格(包括建造,装修)约为1800元/平方米,维修费为建筑物重置价格的1%,则估价对象每年的维修费为:
1800×247.08×1%=4447.44元
因温州实际过程中的房产税有承租人支付,故不用年收入中扣除。

③房产税,指房产所有人按有关规定需向税务机关缴纳的房产税,依据税法及本地税务部门资料,按房产出租的租金收入70%计征的,税率为12%。

则房产税为:
237196.8×70%×12%=9962.27元
因温州实际过程中的房产税有承租人支付,故不用年收入中扣除。

④保险费,指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。

该房屋市场均价为23000元/平方米,按房屋市场均价乘以保险费率0.05‰计算,则保险费为:
23000×247.08×0.05‰=284.97元
年经营成本费用=①+④=9487.87+284.97=9772.84元
所以,该门面正常年经营收支情况如下:
估价对象价值的确定:
收益还原法计算公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]
V表示房地产价格;
A表示房地产年纯收益(464620.76元);
Y表示房地产资本化率(8%);根据银行存贷利率,房地产还原利率取8%。

n表示房地产的剩余使用年限(33年)。

数据代入计算公式,V=464620.76÷8%×[1-1/(1+8%)^33]=5349591.6元。

(七)估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并详细考虑了影响房地产价格的各项因素,确定估价对象在估价时点2010年5月5日的房地产市场价值为: 5349591.6元
人民币大写:伍佰叁拾肆万玖仟伍佰玖拾壹点陆圆。

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