X年重庆房地产市场年报及X年市场前景分析

X年重庆房地产市场年报及X年市场前景分析

[摘要]关于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采纳行政手段进行压制。

一、房地产政策——政策不放松，楼市回稳

1.1宏观政策

总述:

关于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采纳行政手段进行压制。

假如说2010-2011年是本轮房地产调控的第一时期，期间行业政策面连续收紧，市场交易量连续萎缩，一二线都市房价连续回调，而进入2020年以来，调控事实上逐步进入了第二时期，由于前期调控成效差不多得到了中央层面的确信，加上房地产市场连续低迷给地点政府财政所带来的庞大压力，我们看到行业差不多面在2020年之后明显显现好转，市场交易量逐步复原，房地产企业压力逐步减轻，甚至房价也正逐步企稳回升，总结来看，2020年无疑成为了行业全面回稳的一年。

中央层面来说，相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上并没有全新的政策出台，然而，中央层面对调控的口风一直坚持在相对严谨的层面。中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，敲边鼓式的提醒从未间断；此外，中央关于个别放松力度较大、舆论反应强烈的地点性放松仍旧坚决叫停，例如年初时的芜湖财税补贴、年中时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。

地点层面来说，相比2011年个别都市超越中央底线的触碰限购红线，2020年以来明显变得更加慎重，“闯关”举动从2011年的显性逐步转向隐性。从地点政府政策调整形式上来看，今年多采纳的是调整一般住宅标准、公积金、信贷优待如此比较温顺的方式。依照研究中心统计，2020年至今全国有28个都市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从年初时相对较轻的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例.

央行今年内的两次降息，关于专门多贷款合同约定“按年调整”的购房者来说，将从2020年1月1日开始兑现降息利好。首套房5年期以上房贷基准利率从原先的7.05%下调至

6 .55%，5年期以上公积金贷款利率将从4 .90%降至4 .50%。降息举动对购房者实际省钱的意义并不大，但作为宏观调控手段，降息是开释了银行利率减少和促进房地产市场的信号，有利于鼓舞购房者入市。

财政部部长谢旭人的一篇署名文章，再次将房产税推到舆论的风口浪尖。文章中指出，要深化房地产税制改革，构建合理完善的房地产税收制度，有效调剂财宝分配。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。而谢旭人在文章中提出的“认真总结个人住房房产税改革试点体会，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革”，无疑成为房产税试点扩围的明确信号。

备受瞩目的十八大圆满召开，会议强调坚持房地产调控不放松，连续抑制投资投机，完善房产税等长效机制，同时对保证房、经济适用住房和一般商品房加大支持力度。同时中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议要紧提出了以下六点内容：连续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。连续坚持房地产调控政策不坚决；创新农业经营体制，加快进展现代农业；化产业结构战略性调整。着力增强创新驱动进展新动力集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路；强民生保证，提高人民生活水平；深入研究全面深化体制改革的顶层设计和总体规划，明确提出改革总体方案、路线图、时刻表。

小幅上涨，但无较大变化的。

10月多地集体出台公积金“新政”

深圳市从9月28日开始就将住房公

积金贷款由原先的80万元提高到90万

元。昆明市也表示将提高贷款最高额度，

放宽公积金贷款还款年限。

11月

十八大后，“坚持调控政策不坚

决”仍是主基调。

1.建立市场配置和政府保证相结合

的住房制度，加强保证性住房建设和治

理；2.要解决好人民最关怀最直截了当

最现实的利益问题3.促进生活空间宜居

适度。

12月

中央经济工作会议召开并定调

明年政策走向

城镇化建设被多次提及，13年楼市

土地供应规模有望增加；货币政策有望

宽松，13年金融市场有望再次降息降准；

调控趋于稳固，并没有更严格的调控措

施出台的迹象，对楼市而言，不从严即

利好。

1.2宏观经济

2020年1至12月CPI指数

进入2020年以后，房价、物价涨幅明显降低；出口增长大幅回落，投资和消费增长也有不同幅度下降，经济增长率出现连续下行态势，宏观经济政策连续兼顾稳增长、稳物价目标，但在实际操作层面逐步偏重稳增长。

在2011年经济增速平稳回落的基础上，进入2020年后经济增速连续回落。一季度GDP 增长8.1%，增速较上年四季度降低了0.8个百分点，而2011年一季度至四季度共降低0.8个百分点，经济增长回落幅度有所加大。2020年4月份工业增长率由一季度的11.6%进一步降低到9.3%，若5、6月份工业增速连续下降，按照工业增长率与GDP增长率之间的关系推算，二季度GDP增长率将降低到7.5%以下。面对这一经济走势，稳增长的任务将变得更突出。

截止到2020年11月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2%。分析称，时隔2个月之后CPI重返“2”时代，显示我国物价水平差不多进入了新的一轮上升时期。CPI水平回升与9月份以来的经济止跌回升有紧密关系。经济回暖，需求上升，投资活跃程度增加会导致CPI再度上扬。此外，因气候变冷导致的食品价格上涨也是重要缘故

尽管11月份CPI的同比增幅只比10月份扩大了0.3个百分点，然而多方普遍认为，这标志着本轮物价拐点差不多显现，以后我国物价水平将进入新的一轮上升时期。“回头看，10月份CPI同比上涨1.7%成了本轮物价运行的拐点。2020年的物价专门可能将进入一个新的上行周期，抑制通胀的工作不可放松。

二、重庆市市政规划

2.1 四条轨道交通线今年将开通

2020年内立即开通的轨道线路共有4条，涉及开通轨道公里数达到72.5公里。包括：1号线二期从沙坪坝至大学城段，约20公里；6号线一期五里店至礼嘉段，约24公里；会展中心支线礼嘉至会展中心，约12公里；3号线南延伸段二塘至鱼洞段，约16.5公里。

今年开通这4段轨道线路后，全市轨道交通通车里程约147公里，日客运量超过160

万人次。整个轨道线将横贯两江新区，衔接主城九区及其重要的商业中心、交通枢纽、居住密集区等。

轨道交通带来的绝不仅仅是时刻的变化，它将产生“一线带活一片”效应，使得沿线区域房地产增值。这也正是开发商所期盼的。随着4条轨道交通线路从蓝图变成现实，其对不同地区的楼盘的阻碍也将表达出多面性。由于轨道交通本身“速度快、容量大、时刻准”的特点因素，它最大的作用是把整个居住的概念、家的概念延伸到了郊区。因此，从这方面讲，轻轨改变更多的是郊区楼市。一些中、低收入购房者会因郊区“居住成本”低而改变观念，从都市“飞向”郊区。能够说，轻轨成了促进更多购房者“住在郊区”理念形成的催化剂，以后郊区专门有可能成为人们的第一居所。