土地增值税的征收管理
土地增值税政策及征管规定
其他扣除项目：
对从事房地产开发的纳税人可按土地成本 和房地产开发成本金额之和，加计20％扣 除。
六、四级税率超率累进税率：
级 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 数
1
未超过扣除项目金额50%的部
30
分（含50%）
2
超过50%、未超过100%的部分
40
（含100%）
3
超过lOO% 、未超过200%的部
土地增值税政策解析 及征管规定
2014年3月
二、纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附 着物并取得收入的单位和个人为土地增值 税纳税义务人
单位，是指各类企业单位、事业单位、国 家机关和社会团体及其他组织
个人，包括个体经营者 不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产
行为
赠予指如下情况：
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁， 由纳税人自行转让原房地产的，也免征土 地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬 迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产 生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生 活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部 门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情 况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施 国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的 建设项目而进行搬迁的情况。
50
分（含200%）
4
超过200%的部分
60
简便结算方法
级 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 数
1
增值额未超过扣除项目金额
30
0
50%（含50%）
2
增值额超过50%、未超过100%
土地增值税的征收管理
同时，主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，
对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求
按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
三、房地产开发项目土地增值税的清算管理
（三）土地增值税的清算受理
（1）
纳税人符合下列条件之一的， 应进行土地增值税的清算： ① 房地产开发项目全部竣工、完成 销售的； ② 整体转让未竣工决算房地产开发 项目的； ③ 直接转让土地使用权的。
(1)
① 规定应当设置但未设置账簿 的； ② 擅自销毁账簿或者拒不提供 纳税资料的； ③ 虽设置账簿，但账目混乱或 者成本资料、收入凭证、费用凭 证残缺不全，难以确定转让收入 或扣除项目金额的； ④ 符合土地增值税清算条件， 企业未按照规定的期限办理清算 手续，经税务机关责令限期清算， 逾期仍不清算的； ⑤ 申报的计税依据明显偏低， 又无正当理由的。
三、房地产开发项目土地增值税的清算管理
（一）土地增值税清算的概念
概念
土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后， 依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开 发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报 表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续， 结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
土地增值税清算审核结束，主 管税务机关应当将审核结果书面通知 纳税人，并确定办理补、退税期限。
三、房地产开发项目土地增值税的清算管理
（五）核定征收
(3)
对于分期开发的房 地产项目，各期清算的 方式应保持一致。
(2)
符合上述核定征收条 件的，由主管税务机关发 出核定征收的税务事项告 知书后，税务人员对房地 产项目开展土地增值税核 定征收核查，经主管税务 机关审核合议，通知纳税 人申报缴纳应补缴税款或 办理退税。
土地增值税征管现状及问题对策研究
土地增值税征管现状及问题对策研究1500字近年来，随着国民经济的快速发展和城市化的加速推进，土地增值税作为重要的财政收入来源愈加重要。
但是，土地增值税征管依然存在着不少问题。
本文将从土地增值税征管现状和问题出发，提出对策和建议。
一、土地增值税征管现状1、土地增值税征收依据土地增值税是全国性的税种，基本征收依据是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国国土资源法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规。
土地增值税征收对象为土地转让的所有者（包括法人、其他组织和个人），税率一般为30%。
2、征管机构土地增值税的主要征管机构为国家税务局和地方税务局。
3、征收情况根据相关数据显示，截至2019年底，我国共征收土地增值税38866亿元，仅2019年就征收了3168亿元，是2002年首次实施土地增值税征收的56倍。
二、土地增值税征管问题1、税收违规问题土地增值税征收是一项重要的财政收入来源，税收违规是严重的问题。
一些不法分子为了逃避征收税款，利用各种手段伪造虚假的土地转让合同、房产买卖合同和财务报表等，从而逃避税收。
2、税收征管难度大我国土地增值税征管的难点主要在于土地划拨和流转环节。
由于土地划拨和流转的复杂性，导致征管环节难以跟进。
一些地方政府征收的土地增值税收取不到位，或者无法追回。
3、融资难度大土地增值税税率较高，对于土地开发企业来说，融资难度较大，会对企业发展带来影响。
同时，土地增值税也会影响企业判断投资的风险和收益。
三、土地增值税征管问题对策1、加强税收征管进一步加强税收征管，完善税收征管机制，并采用先进的技术手段和管理工具来实现税收征管的全程监控。
2、加强信息化建设应该进一步加强信息化管控建设，应用大数据、人工智能等现代技术手段，以实现土地流转全过程的高度可追溯性。
同时，建立外包环节的价值链条，对土地流转的各种环节进行信息互通、互动。
3、各级政府加强监管各级政府应该秉持对土地管理的严格监管，采取数据采集、统计和财务审计等手段，持续推进相关制度和规章制度的优化和完善，不断增强政府的监管核心能力。
国家税务总局公告2016年第70号——关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
国家税务总局公告2016年第70号——关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2016.11.10•【文号】国家税务总局公告2016年第70号•【施行日期】2016.11.10•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】增值税,土地增值税正文国家税务总局公告2016年第70号关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
关于《土地增值税征收管理办法(试行)的公告》的解读
关于《土地增值税征收管理办法(试行)的公告》的解读文章属性•【公布机关】南昌市其他机关•【公布日期】2014.03.28•【分类】地方政府规章解读正文关于《土地增值税征收管理办法(试行)的公告》的解读为了进一步加强土地增值税的征管，规范征管秩序，堵塞征管漏洞，防止税款流失，南昌市地方税务局制定了《土地增值税征收管理办法(试行)》(以下简称《办法》)，现就《办法》涉及的主要内容解读如下：一、制定《办法》的背景为全面贯彻落实国家税务总局2013年6月《关于进一步加强土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）和12月12日召开的全国土地增值税征管工作会议精神，进一步加强我市土地增值税征收管理，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定制定并发布本办法。
二、《办法》的适用范围《办法》适用于在南昌市范围内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位。
单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
三、《办法》的主要内容《办法》从项目管理、年度鉴定、税款预征、清算申报、清算审核、清算处理、核定征收、存量房转让征收管理及考核问责等几个方面对土地增值税管理进行了详细的说明，进一步细化了土地增值税税收政策，明确了土地增值税征收管理流程，防范了税收执法风险。
四、清算主体问题根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规定，《办法》明确了纳税人是土地增值税清算主体，纳税人应主动如实进行土地增值税清算申报，并缴纳税款。
五、清算审核主体问题根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规定，《办法》明确了房地产项目所在地的主管地税机关是土地增值税清算审核主体。
南昌市地方税务局2014年3月25日。
国税函〔2002〕615号认真做好土地增值税征收管理工作
国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知
国税函〔2002〕615号
全文有效成文日期：2002-07-10
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
土地增值税自开征以来，经各级地方税务局共同努力，在加强征收管理和组织收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。
但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成应收税款的流失。
为保证税收任务的完成，认真做好土地增值税的征收管理工作，现通知如下：
一、要进一步完善土地增值税的征收管理制度和操作规程，建立健全土地增值税的纳税申报制度、房地产评估规程、委托代征办法等。
二、对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。
三、针对当前房地产市场逐步规范，房地产投资商的投资回报趋于正常情况，各地要进一步完善土地增值税的预征办法，预征率的确定在科学、合理。
对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率。
四、要继续加强与房地产有关部门的配合。
要严格按照财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字〔1995〕61号）、国家税务总局和国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》（国税发〔1996〕4号）、国家税务总局、建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发〔1996〕48号）等联合发文的要求，加强部门之间的配合和协作，
共同搞好土地增值税的征收管理。
土地增值税条例实施细则
第一章总则第一条为了规范土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。
第二条土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
第三条土地增值税的征税范围包括：（一）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物；（二）出租国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权。
第四条土地增值税的纳税人是指在中国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
第五条土地增值税的征收管理，依照《条例》和本实施细则的规定执行。
第二章纳税义务人第六条纳税义务人包括：（一）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人；（二）出租国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权的单位和个人。
第七条纳税义务人应当依照《条例》和本实施细则的规定，办理土地增值税的纳税申报、纳税申报表的填写和报送手续。
第三章税率与计税依据第八条土地增值税实行超额累进税率。
第九条土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目后的余额。
第十条土地增值税的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地和新建房及配套设施的成本；（三）开发土地和新建房及配套设施的费用；（四）旧房及建筑物的评估价格；（五）与转让房地产有关的税金；（六）财政部规定的其他扣除项目。
第十一条纳税人取得的收入包括以下几项：（一）转让房地产的全部价款及有关的经济收益；（二）出租房地产的租金收入；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权的收入。
第十二条纳税人取得的收入为人民币以外的货币的，应当折合成人民币计算。
云南省土地增值税征收管理暂行规定
云南省土地增值税征收管理暂行规定第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）的有关规定,结合云南实际，制定本规定。
第二条房地产开发费用计算扣除的具体比例确定为：（一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条(一）、（二）项规定计算的金额之和的５％计算扣除。
（二）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条（一）、（二)项规定计算的金额之和的１０％计算扣除.第三条根据《实施细则》第十一条的规定，我省普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限按照省建设行政主管部门制定的住宅建筑标准办理。
各级建设行政主管部门在审批房地产开发项目初步设计时，应当会同同级税务机关对房地产开发项目中的普通标准住宅加以认定,联合发出普通标准住宅情况通知，基层税务机关据此确定免征土地增值税的范围。
房地产开发企业应当分别核算普通标准住宅和其他住宅的经营收入、经营成本。
未分别核算的，按照其他住宅办理。
第四条从事房地产开发转让的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：(一）纳税人在签订房地产开发合同或者取得房地产开发立项批准文件后３０日内，应当以房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位向主管税务机关办理土地增值税纳税项目申报手续，并向主管税务机关提交房地产开发合同或者房地产开发立项批准文件。
（二)纳税人发生房地产转让后，实行各纳税项目分月缴纳,年终清算的办法：１．纳税人应当于次月１０日内,分别根据上月各纳税项目的收入、成本、费用和与转让房地产有关的税金计算并向主管税务机关申报纳税土地增值税。
２．纳税人应当于年度终了后４５日内，分别根据全年各纳税项目的全部收入、成本、费用和与转让房地产有关的税金计算应当缴纳的土地增值税税款以及已缴纳的土地增值税税款，并向主管税务机关进行清算申报，经主管税务机关核实后，多退少补。
4-土地增值税征收管理情况督察指引
土地增值税征收管理情况督察指引一、土地增值税征收管理情况督察重点（一）税务机关对房地产开发项目是否按项目进行管理踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，应预征土地增值税，结算后再进行清算，多退少补。
主管税务机关对纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的主管税务机关对纳税人符合以下条件之一的，可要求纳税人进行土积占整个项目可售建筑面积的比例在85%，况。
在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：依照土地增值税扣除项目审核的内容包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目。
核。
主管税务机关应当对中介机构出具的土地增值税鉴证报告进行审明确清算项目的起止日期。
根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例规定，在年度企业所得税汇算清缴时，对预提土地增值税进行纳税调整。
二、税务机关容易出现的问题值税。
同步征收和同步管理。
地增值税。
三、土地增值税清算督察依据（一）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（二）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（三）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）（四）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号）（五）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）（六）《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）（七）《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658号）四、土地增值税清算督察资料（一）数据资料：土地增值税纳税申报表、土地增值税清算申报表、开发项目情况报告表、可扣除项目金额确认表、分类型清算扣除项目确认表及相关附表等。
国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知
国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2004.08.05•【文号】国税发[2004]100号•【施行日期】2004.08.05•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】耕地占用税,土地增值税正文国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知（国税发[2004]100号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：今年以来，针对国民经济发展中存在的一些行业、地区固定资产投资增长过快问题，党中央、国务院采取了多项宏观调控措施加以解决。
其中严格土地管理，制止乱占滥用土地，促进土地合理利用是一项重要内容。
为配合国家开展土地市场的治理整顿，发挥税收的调节作用，为国家经济发展大局服务，必须进一步加强城镇土地使用税和土地增值税的征收管理工作。
城镇土地使用税和土地增值税开征以来，征管工作总体情况是好的。
特别是去年全国地方税管理工作会议以后，在加强征管和组织收入等方面，各地做了大量工作，取得了一定成效，但仍存在一些问题。
主要是一些地方对小税种的征管不够重视，认为征收成本高，部门配合难度大，因而管理上比较粗放，一些地方还存在对减免税控制不严和越权减免税等问题；还有一些地方未能随着城镇的发展变化及时调整土地等级和土地使用税单位税额，致使收入规模长期偏低，未能有效地发挥土地使用税的作用。
为认真做好城镇土地使用税和土地增值税的征收管理工作，充分发挥其促进合理利用城镇土地、调节土地级差收入、提高土地使用效益的作用，现就进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作提出以下要求：一、要重视和加强城镇土地使用税和土地增值税的征收工作。
这两个税种收入规模小，征收难度大，但其在规范和引导土地市场健康、有序发展，贯彻国家产业政策方面具有积极的作用。
各地要进一步加强基础征管工作，查找税源管理中的薄弱环节与漏洞，深入挖掘增收的潜力，完善管理办法和操作规程，不断提高这两个税种的征管质量和精细化管理水平。
福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法
福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法第一章总则第一条为加强和规范房地产开发企业土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）及其实施细则，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条凡在本省境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的房地产开发企业（以下简称纳税人），应当依照本办法申报缴纳土地增值税。
纳税人转让房地产取得的收入，指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第三条纳税人转让房地产的，以转让的房地产所在地为土地增值税纳税地点。
第四条土地增值税由房地产所在地的地方税务机关（以下简称主管税务机关）负责征收。
第二章纳税申报第五条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
纳税人在取得施工许可证后的30日内，应按每一成本核算项目或对象向主管税务机关办理项目登记，填报《土地增值税项目登记表》，并提供下列资料（复印件）。
（一）施工许可证；（二）房地产开发项目的预、概算书；（三）项目立项书；（四）商品房分层平面图；（五）取得土地使用权的证明材料；（六）主管税务机关要求提供的其他有关资料。
第六条纳税人预售房地产的，应在取得预售许可证明后的15日内，向主管税务机关报送预售许可证明（复印件）及预售商品房分层平面图等资料。
第七条纳税人在房地产开发过程中签订的工程施工合同，应在合同签订后30日内向主管税务机关报备。
第八条纳税人应于次月10日内，将上月同一计税项目转让或预售的房地产汇总后，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款，同时提供转让或预售的房地产具体销售清单。
第三章税款征收第九条纳税人项目已全部竣工结算并一次性转让房地产的，应按《条例》及其实施细则的有关规定，据实申报缴纳土地增值税。
第十条纳税人在项目全部竣工结算并转让完毕前转让房地产取得的收入，采取预征土地增值税办法。
土地增值税征管中存在的问题与建议
土地增值税征管中存在的问题与建议高顿网校友情提示，最新哈尔滨会计实务知识相关内容土地增值税征管中存在的问题与建议总结如下：土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物的增值额征收的税种，征收对象主要是房地产开发企业。
房地产业在近几年内得到了蓬勃发展，已经成为拉动我国经济发展的支柱产业和新的税源增长点。
然而，房地产业的迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，加强和改进土地增值税的征管刻不容缓。
一、土地增值税征管中面临的突出问题（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收入手段偷逃土地增值税。
二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。
《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。
各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。
但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。
（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。
银行按揭贷款销售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理。
国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知
国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2002.07.10•【文号】国税函[2002]615号•【施行日期】2002.07.10•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知（国税函[2002]615号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：土地增值税自开征以来，经各级地方税务局共同努力，在加强征收管理和组织收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。
但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成应收税款的流失。
为保证税收任务的完成，认真做好土地增值税的征收管理工作，现通知如下：一、要进一步完善土地增值税的征收管理制度和操作规程，建立健全土地增值税的纳税申报制度、房地产评估规程、委托代征办法等。
二、对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。
三、针对当前房地产市场逐步规范，房地产投资商的投资回报趋于正常情况，各地要进一步完善土地增值税的预征办法，预征率的确定要科学、合理。
对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率。
四、要继续加强与房地产有关部门的配合。
要严格按照财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字［1995］61号）、国家税务总局和国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》（国税发［1996］4号）、国家税务总局、建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发［1996］48号）等联合发文的要求，加强部门之间的配合和协作，共同搞好土地增值税的征收管理。
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知-国税发[2010]53号
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国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知制定机关国家税务总局公布日期2010.05.25施行日期2010.05.25文号国税发[2010]53号主题类别土地增值税效力等级部门规范性文件时效性现行有效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。
各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。
要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
土地增值税改革管理
土地增值税改革管理土地增值税是指政府为了调节土地市场，鼓励土地有效使用，从土地转让中收取的一种税收。
在我国，土地增值税制度已经实行了多年，并对市场起到了一定的调节作用。
然而，在土地增值税征收实践中也出现了一些问题，为了更好地推动改革，就需要加强管理。
一、存在问题1.税率过高在我国，土地增值税的税率较高，根据不同类型的土地，税率从30%~60%不等。
这种高税率会导致土地转让成本过高，不利于土地市场的健康发展。
此外，对于小微企业来说，税负较高也不利于其发展。
2.征收不规范在一些地方，存在一些违规征收土地增值税的情况。
比如，有的地方未按规定执行税款预征和实名制征收；有的地方机关团体占用国有土地或在使用期满后不及时释放土地，导致土地增值税无法及时征收，甚至有的地方地税部门并不知情。
3.能源资源税转移一些地方转移能源资源税为土地增值税，导致征收比例不一，不公平。
在这种情况下，国务院明确规定，要按规定的税率、税基征收，并加强调查和监督。
二、改革方向1.降低税率降低土地增值税税率是其中一种改革方式。
税率的降低可以缓解企业负担，促进土地市场的健康发展。
一些地方已经开始实行税率的差异化，通过区分不同地区、不同性质的土地，进行分类施策，有效地降低了企业的税负。
2.规范征收规范土地增值税的征收也是非常重要的一步。
对于未按规定实名制征收的情况，应当加强监督管理；对于机关团体占用国有土地的情况，应当及时妥善处理并征收相应的土地增值税。
3.转移能源资源税转移能源资源税为土地增值税，会导致征收比例不一，不公平。
因此，要加强监督，防止这种情况的发生。
三、建立制度建立一套完善的管理制度对于土地增值税的改革非常重要。
其中，要加强税款征收、预征、退还等方面的管理；加强防范和打击逃避征税行为，并建立统一的征税信息管理系统。
同时，还要加强征税主体、税款缴纳、税款减免等方面的管理。
此外，还要完善土地增值税计税、纳税申报、信息公开、税务服务等方面的管理。
2024年度土地增值税法
房地产开发成本，包 括土地征用及拆迁补 偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基 础设施费、公共配套 设施费、开发间接费 用。
房地产开发费用，即 与房地产开发项目有 关的销售费用、管理 费用和财务费用。
与转让房地产有关的 税金。
财政部规定的其他扣 除项目。
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应纳税额计算方法
01
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03
04
增值额未超过扣除项目金额 50%：土地增值税税额=增值
额×30%。
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增值额超过扣除项目金额50%， 未超过100%：土地增值税税 额=增值额×40%-扣除项目金
额×5%。
增值额超过扣除项目金额 100%，未超过200%：土地增 值税税额=增值额×50%-扣除
项目金额×15%。
土地增值税法
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• 土地增值税法概述 • 土地增值税的征收管理 • 土地增值税的计算与核算 • 土地增值税的优惠政策 • 土地增值税的征收监管与法律责任 • 土地增值税改革与展望
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01
土地增值税法概述
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定义与目的
2024/3/23
定义
土地增值税法是指国家对土地使用 权转让及出售建筑物时所产生的增 值额征收的税种。
房屋交换
个人之间互换自有居住用房地产， 经当地税务机关核实，可以免征土 地增值税。
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其他优惠政策
01
地方政府债券
对地方政府债券利息收入所免征的土地增值税，可由省级政府根据本地
实际情况决定。
02
租赁住房
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为租赁住房房源，且
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业土地增值税清算管理办法房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。
第二条凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。
第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。
接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。
第四条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。
分期开发的项目以分期项目为清算单位。
同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。
未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。
第八条纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。
第三章清算申请与受理第九条凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管地税机关办理清算手续。
土地增值税征管流程(3篇)
第1篇一、引言土地增值税是我国税收体系中的重要组成部分，旨在调节土地收益分配，防止土地资源过度开发，保护国家利益。
土地增值税的征管流程对于确保税收政策的顺利实施具有重要意义。
本文将从土地增值税的申报、征收、管理、监督等方面，详细介绍土地增值税的征管流程。
二、土地增值税征管流程概述1. 土地增值税纳税义务人：凡在我国境内转让土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称“房地产”）的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
2. 征管流程：土地增值税的征管流程主要包括纳税申报、税款征收、税务管理和税务监督四个环节。
三、土地增值税征管流程详解1. 纳税申报（1）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起30日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
（2）纳税人应当如实填写《土地增值税纳税申报表》，并附送以下资料：①房地产转让合同及附件；②土地使用权证、房屋所有权证；③转让房地产的有关证明材料；④主管税务机关要求提供的其他材料。
（3）纳税人可以通过以下方式办理纳税申报：①直接到税务机关办理；②通过邮寄方式办理；③通过电子税务局办理。
2. 税款征收（1）税务机关根据纳税人提供的申报资料，审核其是否符合税法规定，并在规定期限内告知纳税人。
（2）税务机关根据审核结果，计算应纳税额，并向纳税人开具《土地增值税纳税通知书》。
（3）纳税人应当在收到《土地增值税纳税通知书》之日起15日内，足额缴纳土地增值税。
（4）纳税人逾期未缴纳土地增值税的，税务机关可以采取以下措施：①加收滞纳金；②强制执行；③追究法律责任。
3. 税务管理（1）税务机关应当加强对土地增值税的日常管理，定期开展税务检查，确保纳税人依法纳税。
（2）税务机关应当建立健全土地增值税征管档案，妥善保管纳税人申报资料及相关证据。
（3）税务机关应当加强与相关部门的沟通协作，共同维护土地增值税征管秩序。
4. 税务监督（1）税务机关应当对土地增值税征管工作进行监督，确保税收政策落实到位。
《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》的解读
１ 出台《 、 通知》 是深入贯彻落实《 国务院关
于坚决遏 制部分城 市房价过 快上涨 的通 知》 别为 ， 普通标 准住宅 ５ 非普通标准住 宅 、 ％； 别 （ 国发［００１ 号 ） 国家税 务总局关于加强 墅 、 ２ １１０ 和《 写字楼 、 营业用房等 ６ ％。 土地增值税征管工作的通知》 国税发 ［ １１３ （ ２ ０５ ０
两种 ， 即查账征收和核定征收。其主要 目的是 口 省地税局 要求各级地税部 门根据纳税人 的实际情况 ， 实
事求是地确定征收方 式。这样规定 ， 有二个方
一
、
《 通知 》 出台的背景和意义
面的意义 ：
其一 ， 可以防止和避免 “ 刀切 ” 一 的现象 。 为进一步加强和改善房地产市场调控 ， 国 务院办公厅于 ２ １ ０ ０年 １月 ７日印发了 《 关于
况又作 了严格要求：即对房地产开发公司既开发建造普通标
完毕或部分暂不对外销售的 ， 一律不 办理退税手续 ， 待开发项
目全部销售完 毕， 全面清算审核后 ， 再办理补（ ） 退 税手续。这 样 规定 ， 有二个方面的作用： 其一 ，由于同～开发项 目中不同类型商品房的增值收益
《 通知》 主要是根据《 国家税务总局关于加 规规定的条件进行 ， 任何单位和个人不得擅 自
强土地增值税征管工作的通知》 国税发ｆ００ （ ２１】
５ ） 国家税务总局关 于印发 ＜ ３号 和《 土地增值
扩大核定征收范围 。对确需核定征收的 ， 要严
格按照税收法律法 规的要求 ， 从严 、 从高确定 核定征收率。
部分调整 ，即普通标准住宅的预征率由 １ 提 ％
的通知》 国税发［０ ０５ ）并提 出了五条 通知》 湘地税 发 ［０８ １ （ ２ １１３号 ， （ ２ ０ ６号 ） Ｊ 基础上 进行 的 高到 １ ％， ． 其他 的没有变动。 ５ ３ 调整了土地增值税核定征收率 。 、 《 通知》 第三条第二款规定 ： 核定征收率分
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土地增值税的征收管理
1.转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：
（1）纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。
（2）税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。
对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。
（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
2.对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。
纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。
预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
3.清算
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地
增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。
第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。