商业综合体运营模式课件
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商业购物中心运营管理ppt课件
长春重庆路万达广场
南昌万达广场
南京新街口万达广场
13
青岛台东路万达广场
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1.5 万达商业地产的发展
1.5.2 第二代组合店
14
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1.5.2 第二代商业地产
也称为组合店，是万达集团2003—2005 年间开发的产品，由多个单体店组成，总面积 10—15万平方米，内含百货、超市、影城等六 到十种业态。代表作有天津万达广场、南宁万 达广场、武汉万达广场等。
3.2.2 委托模式
指开发公司或者物业持有者在商业物业建成 后，委托专门的商业管理公司和物业管理公 司，对其进行经营管理。
商业管理公司达到协议目标后获取管理佣金， 物业管理公司获取物业管理费。
缺陷：业主的选择成本较自营模式可能较高， 选择与存续过程有较大风险。
48
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3.2 商业管理的基本模式
前提条件与必要保证—— 2.1.2.1 产权单一
明显特征—— 2.1.2.2 聚集效应
多种业态、多个品牌同场经营，提供多元化服务
30
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2.1.2 购物中心的主要特征
关键特征—— 2.1.2.3 分散经营 2.1.2.4 集中管理
以租赁方式，通过获取店铺租金而获 得经济利益的商业运作模式
35
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2.3 购物中心的定位
2.3.2 按照服务商圈定位（略）
2.3.3 按照市场导向定位
符合现实市场（举例） 培育期短，经营比较稳定，容易快速发
展 追求目标市场（举例）
培育期较长，对经营要求较高
36
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2.4 购物中心的业态规划
2.4.1 业态规划
2.4.1.1 按照经营规模规划 主力店 次主力店 专卖店
商业购物中心运营管理ppt课件
开发理念 资金回收 市场需求 开发过程
1.2 商业地产的产品形态
商业服务业经营场所 写字楼 酒店 商务公寓 会议中心
1.3 商业地产的价值
1.3.1 从开发商角度分析
持续式收益 增值式收益 溢价式收益 金融属性
1.3 商业地产的价值
1.3.2 从社会贡献角度分析
商业地产既不是商业，也不是地产，是 以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分 复杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类 行业。
1.1 对商业地产的理解
1.1.2 商业地产开发的特点
现金流稳定 资产升值高 门槛高 风险大 管理难
1.1 对商业地产的理解
1.1.3 商业地产与住宅地产开发的差异
大连万达广场
天津万达广场
1.5 万达商业地产的发展
1.5.3 第三代城市综合体
1.5.3 第三代综合体
HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团2004年以 后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中 包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业 态。代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁 波万达广场、成都万达广场等。
由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、
健身中心、洗浴等组成
A（Apartment）公寓
北京CBD万达广场
项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中 心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五 星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场
项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平 方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
展 追求目标市场（举例）
商业管理概述
第一章 商业地产
1.2 商业地产的产品形态
商业服务业经营场所 写字楼 酒店 商务公寓 会议中心
1.3 商业地产的价值
1.3.1 从开发商角度分析
持续式收益 增值式收益 溢价式收益 金融属性
1.3 商业地产的价值
1.3.2 从社会贡献角度分析
商业地产既不是商业，也不是地产，是 以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分 复杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类 行业。
1.1 对商业地产的理解
1.1.2 商业地产开发的特点
现金流稳定 资产升值高 门槛高 风险大 管理难
1.1 对商业地产的理解
1.1.3 商业地产与住宅地产开发的差异
大连万达广场
天津万达广场
1.5 万达商业地产的发展
1.5.3 第三代城市综合体
1.5.3 第三代综合体
HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团2004年以 后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中 包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业 态。代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁 波万达广场、成都万达广场等。
由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、
健身中心、洗浴等组成
A（Apartment）公寓
北京CBD万达广场
项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中 心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五 星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场
项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平 方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
展 追求目标市场（举例）
商业管理概述
第一章 商业地产
某购物中心运营管理培训课件
人力资源管理 租户组合 物业管理
2 购物中心经营管理
2.2.1 组织结构 2.2.2 部门职能 2.2.3 经营功能
2 购物中心经营管理
招商运营部： 负责购物中心商铺、广告位等与出租有关的招租工作、服务现有租户、开发新租
户、做好租户储备工作、购物中心日常运营管理。
商管部： 商户管理、购物中心安全管理、购物中心清洁卫生、内部及周边环境保养、客户关系 维护、客户问题处理。
实际营业面 大众化衣、食日用品
积6000平方 齐全，一次性购齐，
米以上
注重自有品牌开发
自选销售，出 入口分设，在 收银台统一结 算
设不低于营 业面积40% 的停车场
程度较高
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
辐射半径5公里以
以大众化衣、食、用
6.仓储式会员店
Warehouse Club
城乡结合部 的交通要道
上，目标顾客以中 小零售店、餐饮店 、集团购买和流动
商品平均价格低于 市场平均水平，自 有品牌占有较大的 比例
开架自选，统 一结算
用工精简， 为顾客提供 有限的服务
程度较高 一般
2 购物中心经营管理
业态
基本特点
选址 商圈与目标顾客
规模
商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统
4.超市 Supermarket
市\区商业 辐射半径2公里左
中心、居住 右，目标顾客以居
1 前言
购物中心运营经理：
是指就职于购物中心和零售房地产企业高级管理岗位，有效 运用会计学、零售学、市场学、和房地产相关专业理论，具备市 调、租赁管理、租户组合、物业管理、人力资源管理、行销管理 、财务管理的专业应用和专业研究能力，能够定制购物中心中短 期发展计划、年度预算、进行购物中心定位更新与持续运营，通 过发挥管理、培训和指导功能，实现购物中心价值提升的中高级 专业人员。
2 购物中心经营管理
2.2.1 组织结构 2.2.2 部门职能 2.2.3 经营功能
2 购物中心经营管理
招商运营部： 负责购物中心商铺、广告位等与出租有关的招租工作、服务现有租户、开发新租
户、做好租户储备工作、购物中心日常运营管理。
商管部： 商户管理、购物中心安全管理、购物中心清洁卫生、内部及周边环境保养、客户关系 维护、客户问题处理。
实际营业面 大众化衣、食日用品
积6000平方 齐全，一次性购齐，
米以上
注重自有品牌开发
自选销售，出 入口分设，在 收银台统一结 算
设不低于营 业面积40% 的停车场
程度较高
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
辐射半径5公里以
以大众化衣、食、用
6.仓储式会员店
Warehouse Club
城乡结合部 的交通要道
上，目标顾客以中 小零售店、餐饮店 、集团购买和流动
商品平均价格低于 市场平均水平，自 有品牌占有较大的 比例
开架自选，统 一结算
用工精简， 为顾客提供 有限的服务
程度较高 一般
2 购物中心经营管理
业态
基本特点
选址 商圈与目标顾客
规模
商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统
4.超市 Supermarket
市\区商业 辐射半径2公里左
中心、居住 右，目标顾客以居
1 前言
购物中心运营经理：
是指就职于购物中心和零售房地产企业高级管理岗位，有效 运用会计学、零售学、市场学、和房地产相关专业理论，具备市 调、租赁管理、租户组合、物业管理、人力资源管理、行销管理 、财务管理的专业应用和专业研究能力，能够定制购物中心中短 期发展计划、年度预算、进行购物中心定位更新与持续运营，通 过发挥管理、培训和指导功能，实现购物中心价值提升的中高级 专业人员。
商业综合体商业规划方案介绍课件
4
物业管理服务： 提供优质的物 业管理服务， 确保商业综合 体的正常运营 和持续发展
案例分析
成功案例
案例一： 上海环球 金融中心
01
案例三： 深圳万象 城
03
02
案例二： 北京三里 屯太古里
04
案例四： 成都太古 里
失败案例
某商业综合体项目 选址不当，导致客 流量不足
某商业综合体项目 招商不力，导致品 牌吸引力不足
商业综合体商业规划方案介绍课件
演讲人
目录
01
商业综合体概述
02
商业规划方案设计
03
商业运营管理
04
案例分析
商业综合体概述
商业综合体的定义
01
商业综合体是 一种多功能、 综合性的商业
设施
02
通常包括购物、 餐饮、娱乐、 休闲等多种功
能
03
商业综合体是 城市商业发展
的重要载体
04
商业综合体可 以提升城市商 业活力，促进 城市经济发展
心等
08
酒店业态：包括 酒店、宾馆、民
宿等
09
交通业态：包括 停车场、公共交
通等
10
景观业态：包括 广场、绿化、雕
塑等
空间布局
商业综合体的空 间布局需要满足 不同业态的需求， 如餐饮、娱乐、
购物等。
空间布局需要注 重人流动线设计， 确保消费者能够 在综合体内轻松 找到目标店铺。
空间布局需要注 重公共空间的利 用，如设置休息 区、儿童游乐区 等，提高消费者
商业规划方案设计
商业定位
目标客户群：明确 商业综合体的目标 客户群，如家庭、 年轻人、老年人等
业态组合：根据目 标客户群，合理规 划商业综合体的业 态组合，如餐饮、
商业综合体运营模式ppt课件
•商业地产的本质：
金融地产
大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权 的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
金融地产
大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权 的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
商业综合体运营模式浅析(PPT32页)
运营关键：
引进成熟的外资百货运营模式——体验式一站购物； 整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页) 商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页) 商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
本土的商业运营模式
只售不租
只租不售
不租不售自主经营
租售结合
商家联营
证券化模式
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页) 商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
4： 市场展望
由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取 稳定的现金流
5： 市场展望
体验式消费的商业模式将受到更过关注
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页) 商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页) 商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页) 商 业 综 合 体 运营模 式浅析 (PPT3 2页)
购物中心营运工作ppt课件
定 位置，着工装标准站姿站立于店门一侧微 笑礼貌迎客；开业后迎宾曲结束，商铺迎
日营运工作
日常巡视
•按照日常巡视要点展开管理工作，对巡视过程中出现问题了解分析，对所做调整进行记录并对实施人员 进行交底，签字后形成文档存档。
•公区巡场范围：内场 、外场、天台、消防通道、机房、各主力店、商铺、地下停车库...... •店铺营业状况（根据不同业态，侧重点不同......）
突发事件及投诉
顾客对商户的投诉
员工与员工的恶性事件
▪ 安抚顾客情绪 ▪ 联系商户落实处理意见 ▪ 与顾客进行协商解决意见
▪ 联系安保，控制局面 ▪ 与店铺店长沟通调解 ▪ 视情况处理涉事员工
产生投诉的 情形（场景）
▪ 立即告知当日总值 ▪ 联系安保，控制局面 ▪ 联系公安部门
顾客之间发生争执事件
▪ 安抚受惊（伤）顾客，如需要 送医院就诊
营运：零售管理术语，是指零售商透过一些硬指标及软指标对其门店的各项 作业，起到培训、督导、考核、奖惩的一系列经营管理活动。
营运管理的特点
涉及面 广
要求精细化程度高
重复性强
系统性强
管理难度大
营运管理的工作内容
业态优化 与品牌调 整
营运信息 管理
人员管理
市场调研
经营规范 及环境管 理
营销活动 管理
客户服务 与关系管 理
日营运工作
主要三大项
经营管理
▪ 租费收缴
1、收缴流程（合同管理、账单 出具......）
2、收缴周期
3、欠缴措施......
▪ 预警管理
1、依据商户经营成本、客单价、 消费率等预测并设定销售、客流 预警值
2、销售坪效：反映销售能力
租金坪效：反映承租能力
日营运工作
日常巡视
•按照日常巡视要点展开管理工作，对巡视过程中出现问题了解分析，对所做调整进行记录并对实施人员 进行交底，签字后形成文档存档。
•公区巡场范围：内场 、外场、天台、消防通道、机房、各主力店、商铺、地下停车库...... •店铺营业状况（根据不同业态，侧重点不同......）
突发事件及投诉
顾客对商户的投诉
员工与员工的恶性事件
▪ 安抚顾客情绪 ▪ 联系商户落实处理意见 ▪ 与顾客进行协商解决意见
▪ 联系安保，控制局面 ▪ 与店铺店长沟通调解 ▪ 视情况处理涉事员工
产生投诉的 情形（场景）
▪ 立即告知当日总值 ▪ 联系安保，控制局面 ▪ 联系公安部门
顾客之间发生争执事件
▪ 安抚受惊（伤）顾客，如需要 送医院就诊
营运：零售管理术语，是指零售商透过一些硬指标及软指标对其门店的各项 作业，起到培训、督导、考核、奖惩的一系列经营管理活动。
营运管理的特点
涉及面 广
要求精细化程度高
重复性强
系统性强
管理难度大
营运管理的工作内容
业态优化 与品牌调 整
营运信息 管理
人员管理
市场调研
经营规范 及环境管 理
营销活动 管理
客户服务 与关系管 理
日营运工作
主要三大项
经营管理
▪ 租费收缴
1、收缴流程（合同管理、账单 出具......）
2、收缴周期
3、欠缴措施......
▪ 预警管理
1、依据商户经营成本、客单价、 消费率等预测并设定销售、客流 预警值
2、销售坪效：反映销售能力
租金坪效：反映承租能力
第四章 商业模式PPT课件
?可编辑课件ppt万达的三代产品第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商业酒店写字楼住宅选址核心商圈黄金地核心商圈黄金地段城市副中心城市的开发区及cbd规模5万平方米15万平方米4080万平方米业态购物功能组合购物功能组合24小时不夜城集成功能组合主力商家超市家电影院超市建材家电影百货超市家电影院建筑形态单个盒子式组合式综合体盒子街区高层的组合案例长沙南昌青沈阳天津宁波上海北京成准确定位定地位定客户定规模招商在前规划设计成本控制物业管理可编辑课件ppt第1单元为什么研究商业模式第2单元什么可谓商业模式第3单元如何创新商业模式第4单元如何构建商业模式第5单元如何应用商业模式可编辑课件ppt商业环境变化发展机会人口结构变化收入增长消费理念和行为变化存量资源能力制造能力产供销资源人力资源管理资源和技术研究开发资源能力金融系统金融工具日益丰富金融市场类型多样互联网企业定位和商业模式第1单元为什么研究商业模式可编辑课件ppt第1单元为什么研究商业模式可编辑课件ppt10第1单元为什么研究商业模式企业商业系统理论的发展可编辑课件ppt11商业生态系统詹姆士穆尔jamesfmoore1996年出版的竞争的衰亡所谓的商业生态系统businessecosystem就是由组织和个人所组成的经济联合体其成员包括核心企业消费者市场中介供应商风险承担者等在一定程度上还包括竞争者这些成员之间构成了价值链不同的链之间相互交织形成了价值网物质能量和信息等通过价值网在联合体成员间流动和循环
可编辑课件PPT
27
商业模式6
价值管理
价值保护
价值支撑
价值 分析
价值 发现
价值 主张 或 定位
价值 资源 配置
价值 创造
价值理念
可编辑课件PPT
价值 传递
价值 实现
可编辑课件PPT
27
商业模式6
价值管理
价值保护
价值支撑
价值 分析
价值 发现
价值 主张 或 定位
价值 资源 配置
价值 创造
价值理念
可编辑课件PPT
价值 传递
价值 实现
商业综合体案例分析PPT课件
的自然光； • 8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出
国家标准的两倍。
2021
万象城是华润中心的一个区域
华润大厦——国际5A级甲级写字楼 “万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城、华润
万家超市、“冰纷万象”真冰场 5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场 内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。
• 4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真 正做到人车分流、人货分流；
• 5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方 正实用；
• 6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； • 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够
✓ 招商是实战的学问， ✓ 招商也是一门科学， ✓ 应该按照招商规律办事
2021
返回
3、北京华贸中心
• 概况： • 开发商：北京国华置业有限公司 • 区位：华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东
四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟
• 项目功能分区： • 1、华贸中心写字楼 • 2、华贸商业区 （新光天地+购物中心 +商业街+广场） • 3、华贸国际公寓 • 4、五星级酒店
2021
• 项目亮点：
• 1、独特设计：主体建筑外侧的LED显示屏墙——新光星幕，长95.6米，高13.05米，中间错综排列着14508颗圆形 特制灯，设计了随年随景，随节随季，充满动幻的，万花筒般璀璨斑斓的音乐图像，将成为北京美丽的城市夜 景；
国家标准的两倍。
2021
万象城是华润中心的一个区域
华润大厦——国际5A级甲级写字楼 “万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城、华润
万家超市、“冰纷万象”真冰场 5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场 内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。
• 4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真 正做到人车分流、人货分流；
• 5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方 正实用；
• 6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； • 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够
✓ 招商是实战的学问， ✓ 招商也是一门科学， ✓ 应该按照招商规律办事
2021
返回
3、北京华贸中心
• 概况： • 开发商：北京国华置业有限公司 • 区位：华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东
四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟
• 项目功能分区： • 1、华贸中心写字楼 • 2、华贸商业区 （新光天地+购物中心 +商业街+广场） • 3、华贸国际公寓 • 4、五星级酒店
2021
• 项目亮点：
• 1、独特设计：主体建筑外侧的LED显示屏墙——新光星幕，长95.6米，高13.05米，中间错综排列着14508颗圆形 特制灯，设计了随年随景，随节随季，充满动幻的，万花筒般璀璨斑斓的音乐图像，将成为北京美丽的城市夜 景；
商业综合体运营模式
举办各类文化活动、演出 和展览，丰富了消费者的 文化生活。
THANKS
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ERA
定义与特点
定义
商业综合体是指集购物、餐饮、 娱乐、办公等功能于一体的综合 性商业设施。
特点
多功能性、高效率、一站式服务 、环境舒适等。
商业综合体的类型
01
02
03
城市综合体
位于城市核心区域，规模 较大，包含多种业态，如 购物中心、办公楼、酒店 等。
社区综合体
位于居民区附近，以便利 居民生活为主，业态相对 较为单一。
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
ERA
北京三里屯太古里
概述
地理位置优越
品牌聚集
建筑风格独特
营销策略创新
北京三里屯太古里是一 个集购物、休闲、娱乐 、餐饮于一体的商业综 合体，位于北京市朝阳 区三里屯核心地带，是 太古地产在中国大陆地 区的首个零售物业。
地处北京市朝阳区三里 屯核心地带，是北京最 繁华的商业区之一，人 流量大。
市经济发展。
提升城市形象
商业综合体作为城市的重要组 成部分，其形象和品质可以提
升城市的形象和知名度。
02
商业综合体的运营模式
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
ERA
统一运营模式
统一招商管理
商业综合体的招商过程由 统一的运营管理团队负责， 确保入驻品牌和商户的质 量和互补性。
历史底蕴深厚
上海新天地保留了上海石库门的建筑风格 ，是一个具有历史底蕴和文化内涵的商业 区。
文化活动丰富
举办各类文化活动、演出和展览，丰富了 消费者的文化生活。
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哎，一上来就谈钱，有点伤感情
肉疼的钱~~~~~ 换来的是什么
商业地产的价值与本质
•商业地产的双重价值：
物业价值 运营价值
•商业地产的本质：
金融地产
大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权 的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。
五方主体 投资者 开发商 营运商 经营者 终端消费者
1.精确的商业定位 商业定位跟住宅定位是不一样的 相对来说，住宅定位比较模糊而粗放 而商业的地域性太强，其周边商圈的现状与发展、业态业种的分布与选择、交通状况、规模界定等 都对商业产生相当大的影响
因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础。
2.运营模式的选择与确立 从商业的本质上看，商业不是一个适合分割出售的产品 其价值在于长期持有长线盈利，待运营成熟在整体出售或打包上市是其较为理想的选择 商业是租是售，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法
引进成熟的外资百货运营模式——体验式一站购物； 整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值
1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
倒置的开发顺序
我国住宅开放商北京的企业在商业地产开发中表现为：开发顺序上沿用“拿地——规划、设计——施工——贷款—— 销售——营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。
本土的商业运营模式
只售不租
只租不售
不租不售自主经营
租售结合
商家联营
证券化模式
华茂中心商业——新光天地
定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间
GUCCI亚洲最大的旗舰店 CLUB MONACO北京第一家店 MAX&CO中国第一家形象店 78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市。
运营关键：
4： 市场展望
由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取 稳定的现金流
5： 市场展望
体验式借鉴篇 4 建议篇
1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
商业地产的设计从来就不是设计问题，这是一个服务链的问题。
在商业地产的开发过程中，有几件事是最为重要的:
3.设计本身 如何发掘最大的商业价值与文化特质 如何在设计中贯穿并创造性的解决诸多涉及定位、策划、招商、运营、商业价值等综合因素 是设计需面对的重要课题
THE END
THANK U
SUCCESS
THANK YOU
2019/7/1
可编辑
SUCCESS
THANK YOU
2019/7/1
可编辑
1： 市场展望
开发主体：集团化开发，连锁经营将成主流
2： 市场展望
并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优 质物业成为并购主要对象
3： 市场展望
二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显 著的人口导入型特点的城市区域是商业地产 发展值得期待的区域，潜在着较大商机
商业综合体运营模式浅析
2011.11.13
1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
项目
国贸三期 万达广场 华茂中心 财富中心 银泰中心
总投资
40亿人民币 30亿人民币 60亿人民币 60亿人民币 40亿人民币
总建面
54万平方米 50万平方米 30万平方米 72万平方米 35万平方米
MONEY MONEY MONEY MONEY MONEY MONEY
受益来源 物业投资回报 房地产开发利润 租金差价及管理费等
商品差价
影响因素 商业增值能力\物业升值能力 物业质素\营销推广\售价水平 商业规划\业态业种\租金水平 人流\环境\商品\服务\价格水平 消费观念\消费行为\购买水平
备注 大小业主
管理公司\大商家 小商户
现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主题双重甚至三 重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部）。在此模式下，开发商也是投资商。但未来商业 地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。