2020房地产市场十大形势分析最新

2020房地产市场十大形势分析最新

一、2016年楼市整体较乐观

大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。

首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降;

其次，国家政策支持力度会越来越大;

第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。

二、一二线城市销量将持平销售均价将上涨

2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于：

1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限;

2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量;

3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

三、哪些城市有可能表现更好?

第一，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外)，这些城市将供不应求，最可能有突出表现。

第二，看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了

经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位

于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、

天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。

第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角的三线

人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市

区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。

四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧

五、2016年依然会地王频出

六、改善性住房需求份额持续增加

2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。

首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。

其次，二孩政策的全面放开。

第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业

需求和投资性需求)正趋于弱势。

从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017

年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超

过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。

七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升

2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。

但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品，

就如同金子不能吃宝石无法治病，但一样价值很高一样。一旦人们

觉得房子值这个价格，它就可以卖出相应的价格。

2016年年初，一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳，部分区域会有10-15%的回调，但随后仍将一路往上，明年年底与今

年相比，一线城市房价将上升10%左右。

八、品牌房企扩大在二线城市份额，部分本地房企退出

2016年品牌房企将扩大在二线城市份额，部分本地房企退出。

内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢，并非是本地没

有刚需。

实际情况是：

1.因为许多地方政府执法不严，小产权房遍地开花，“五证”不全就开始出售更是成了普遍现象，于是守规矩的房企反而不好活，

许多刚需住进了小产权房;

2.许多落马贪官之前以权谋私，许多本地房企以低价获得土地，与外来房企不公平竞争。以至于很多全国性的房企进入一个地方，

往往需要和当地房企合资成立新企业，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐给力，许多贪官落马，官场风气一变：

4.许多地方房企老板因为牵涉进腐败窝案而被捕，企业也一蹶不振。剩余的开发商产品设计能力不足、成本控制也不够好，无力和

外来房企竞争。

二线城市不是没有需求，而是需求有限，这些有限的需求将去向最好的性价比的产品。因此，2016年，在许多二线城市、省会城市，本地房企将逐步退出，全国性品牌房企在当地市场所占份额将进一

步扩大。

九、现有“刚需”房大量“死亡”，新型好产品反热销

2016年三四线城市刚需房大量死掉，新型好产品反而一定不用

担心去库存。许多人说起三四线城市，就说“去化难”。实际上一

个数字根本不足以说明全部的情况。三四线城市，目前的所谓“存

量产品”，量是非常大，但许多质量都不高，设计很差，好多都是

几年前就盖起来的。但实际上，三四线城市的消费者并不需要这样

的产品，因为：

1.三四线城市许多就是本地人，家里好歹都有套房，并没有到不买就没得住的程度。

3.三四线城市房子许多本身就比较大，100平左右的房子很正常，所以买房者要“改善”的时候，许多时候并非是从面积角度出发的，也就是说他们想要的不是更大的房子而是更好的房子。

因此，三四线城市许多所谓“刚需”楼盘去化难一点都不奇怪。因为许多人需要的是更优秀的“改善”产品，而存量房本身就不是

这样的产品。因此，2016年，大量“存量”房将继续去化难，而一

些用心的好房子，将卖得不错。如果有好的开发商敢于开发“新产品”，必然带来“新需求”，实现畅销。

十、移动化、扁平化、合伙人仍是房企组织变革方向

组织更加扁平、决策更加专业、沟通更加高效及碎片化，仍是房地产组织变革的方向，而更多房企会推出合伙人制度。风险管理将

成为房企管理新的风口。2016年，房企将高度重视风险管理，新环

境下企业面临的战略风险，资金风险，运营风险等愈加突出，像很

多百亿军团都把风控体系建设和风控队伍培养作为企业未来持续健

康稳健发展的头等大事，在内部构建以风险梳理风险识别风险预警

风险应对，建立以风控指标体系和流程优化为双轮的风险控制体系。