不动产估价第七章假设开发法
假设开发法-静态
假设开发法（剩余法-待开发土地）测算（模板中绿色表示说明，红色代表根据项目情况进行选择）假设开发法：是在测算完成开发后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
其基本计算公式为：P=A-B-C式中：P—待估宗地价格A—不动产总价B—开发项目整体的开发成本C—客观开发利润其中：开发项目整体的开发成本包括购地税费、开发费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。
即：待估宗地价格=不动产总价－购地税费-开发费用－管理费－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润评估测算过程：本次评估采用静态分析方法进行测算。
（新估价规范中要求选择估价前提，而土地评估中未要求，在土地报告中是否需要）1、确定委估宗地的最有效利用方式（1）规划指标通过分析该评估地块的具体条件，规划用途为商住用地，面积合计为29,339.5㎡，计容建筑面积为117,358㎡（其中：商业建筑面积11735.8平方米，配套设施建筑面积2000平方米），地上建筑容积率为4，建筑密度≤30%，建筑限高100米，绿地率≥30%。
根据惠州市住宅小区规划要求，按住宅停车位为每100平方米建筑面积配套1个车位，则住宅车位个数为1036个；商业配备车位为每100平方米营业面积0.7/个车位，则商业车位为82个，本次评估设定全部为地下车位，则地下车位总个数为1118个。
地下车位按30㎡/个车位计，则地下车库面积为33,540㎡。
详见下表（2）开发项目状况设定结合目前调查委估宗地工程地质条件、周边同类商住小区配套、装修标准等资料，委估宗地开发建设工程成本特征概况预计如下：结构：钢混（框剪）结构；层数：根据容积率为4及建筑密度≤30%，本次评估设定为高楼层建筑形式；商业裙楼:根据现场查勘，评估对象两宗地整体四面临街，根据上表可知商业为一二层住宅底商，基底面积为8801.85平方米，根据最高最佳使用方式，一层商业建筑面积可布局成临街商铺；装修标准：建筑物外墙瓷砖、高级涂料，内部毛坯；根据以上资料，拟建项目为常见民用建筑，该类工程为常见工程，建设成本在当地目前处于相对稳定状况。
房地产估价假设开发法课件
合理预测未来市场走势 准确预测未来市场走势可以有效 规避市场风险，提高评估结果的 准确性。
制定风险管理措施 针对不同风险制定相应的风险管 理措施，如资金筹措方案、施工 组织设计等，以降低风险对项目 的影响。
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假设开发法的优势与局 限性
限制
不适用于已开发完成的房地产，对于 缺乏未来开发潜力的房地产也不适用 。
假设开发法的历史与发展
历史
假设开发法起源于20世纪初，随着房地产市场的不断发展和完善，该方法逐渐 得到广泛应用。
发展
近年来，假设开发法在理论和实践方面都有所创新和改进，以适应房地产市场 的变化和估价需求。
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优势
预测性
假设开发法能够基于当前市场条 件和未来发展趋势，对房地产项 目的潜在价值和未来收益进行预
测，为投资者提供决策依据。
灵活性
该方法允许评估师根据具体的房 地产项目和市场环境进行调整和 优化，使评估结果更贴近实际情
况。
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适用范围广
假设开发法不仅适用于尚未完工 或正在建设的房地产项目，也适 用于计划或设想中的项目，具有 一定的前瞻性。
率等因素，进行综合分析和评估。
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在建工程转让估价案例
总结词
在建工程转让估价案例展示了假设开发法在 评估在建工程价值中的应用，通过对在建工 程的完成程度、未来开发计划和市场前景进 行分析，评估在建工程的合理价值。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 简介房地产评估假设开发法是用于评估房地产项目价值的一种方法。
通过对房地产市场情况、项目潜力、开发成本等因素进行评估，以确定房地产项目的价值和可行性。
2. 市场分析在房地产评估中，首先需要对市场进行分析。
包括分析当地的房地产市场供需情况、市场竞争情况、项目所在地区的发展前景等。
通过了解市场情况，可以确定项目的潜在价值和可行性。
3. 项目概况这一部分需要详细描述项目的各项信息，包括项目地点、用途、规模、土地面积等。
同时还要提供项目成本估算和预期收益等数据。
4. 开发假设在评估房地产项目时，需要做出一定的假设。
这些假设包括市场需求、销售价格、租金收入、开发成本等方面的假设。
每个假设都需要详细说明，并提供相应的数据支持。
5. 财务分析在本节中，将进行项目的财务分析。
包括现金流量预测、投资回收期、净现值、内部收益率等指标的计算。
通过对项目的财务分析，可以评估其投资回报率和经济可行性。
6. 风险评估在房地产项目评估中，风险是不可避免的。
在这一部分中，将对项目的风险进行评估，并提供相应的风险管理策略。
这些风险可能涉及市场变化、政策风险、环境风险等。
7. 结论与建议根据以上分析和评估，给出对房地产项目的结论和建议。
包括项目的潜在价值、可行性、投资风险等方面的评价，并提供相应的建议。
附件：1. 市场调研报告2. 成本估算表3. 财务预测表4. 风险评估报告法律名词及注释：1. 房地产评估：对房地产价值进行评估的过程，以确定房地产的市场价值。
2. 开发成本：指开发房地产项目所需的所有成本，包括土地购置费、建设费用、税费等。
3. 投资回收期：指投资的资金回收所需要的时间，通常以年为单位计算。
4. 净现值：将未来现金流量折算至现在，并减去投资成本后的剩余价值。
5. 内部收益率：使净现值等于零时的折现率，用来衡量一个项目的可行性和投资回报率。
房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别
房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别在日常估价工作中房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的原理、过程方法类似但估价规范中规定却并不完全一致在工作中应注意两者的区别。
一、房地产估价中的假设开发法1、定义是估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后以价格余额来确定估价对象价格的一种方法。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价如土地生地、毛地、熟地、在建工程包括停建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等统称为“待开发房地产”。
2、现金流量折现法和传统方法房地产开发具有周期长的特点其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。
考虑货币的时间价值可有如下两种不同的方式⑴采用折现的方式称为现金流量折现法。
⑵采用计算利息的方式称为传统方法。
现金流量折现法与传统方法主要区别⑴对开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等的估算传统方法都是根据估价时的房地产状况作出的即它们基本上是静止在估价作业日期时的数额而在现金流量折现法中是预测它们在未来发生时所发生的数额。
⑵传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同直接相加减但要计算利息而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同首先将它们折算到同一时间估价时点上的价值然后再相加减。
⑶在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来。
而是隐含在折现过程中。
3、假设开发法传统方法的估价要点基本公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本-专业费用-管理费用-开发商合理利润-投资利息-不可预见费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费投资利息的应计息项目包括未知、需求取的待开发房地产的价值P投资者购买待开发房地产应负担的税费开发成本和管理费用。
开发利润的计算方法与成本法中的相同通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。
房地产评估——假设开发法
房地产估价
3、估算投资利息 应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价 值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发 土地应负担的税费。 计算利息时需要注意： 首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根 据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发 成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设 其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这 时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。 其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种， 通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利 计息。
须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。
房地产估价
第七章 假设开发法
四、预计开发完成后的房地产价值
对于销售的房地产，通常可以通过市场比较 法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用 途和性质的房地产过去和现在的价格及其未 来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺）， 通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变 化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经 营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收 益还原法将该净收益转化为房地产总价。
房地产估价
第七章 假设开发法
二、选择最佳的开发利用方式
最佳利用方式要根据调查的土地状况和房 地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许 的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确 定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建 筑高度、建筑装修档次等。 在房地产估价中，一般的是根据城市规划 来确定土地的最佳利用方式。若政府在规划中 指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根 据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用
①待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)的估价。 ②在建工程（包括房地产开发项目） 。 ③可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、 改建和扩建） 以下将此类房地产统称为待开发房地产。
《房地产估价》第七章假设开发法
第七章 假设开发法
主要内容
一、假设开发法的基本原理 二、假设开发法的计算公式 三、假设开发法的注意事项 四、假设开发法的操作步骤和内容 五、应用举例
第七章 假设开发法
一、假设开发法的基本原理 （一）假设开发法的称呼 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、余值法或倒算法 成本法的倒算）。 （成本法的倒算）。 英文名称为： 英文名称为：Hypothetical Development Method Residual Method。 。 （二）假设开发法的概念 假设开发法，是将估价对象方地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正 假设开发法，是将估价对象方地产的预期开发后的价值， 常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润， 常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价 对象房地产价格的一种估价方法。 对象房地产价格的一种估价方法。 （三）假设开发法的理论依据 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据， 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。 价值论及成本价值论和供求价值论。 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地， 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。 利润和税费等之后所剩的余额。 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。 由于假设开发法较粗糙,不过 当估价对具潜在的开发价值时， 不过， 由于假设开发法较粗糙 不过，当估价对具潜在的开发价值时，假设开发法 几乎是是唯一实用的估价。 几乎是是唯一实用的估价。
房地产估价假设开发法课件
案例四：特殊用途房地产估价
总结词
在特殊用途房地产估价中，假设开发法需要考虑特殊用途用地的性质、用途、规划设计、建筑物功能 等因素，评估其价值。
详细描述
特殊用途房地产包括文化、教育、医疗、体育等公共建筑，评估时需要考虑建筑物的功能、设计、用 途等因素，同时还需要考虑地理位置、周边环境、人口分布等因素，进行价值评估。
《城市房地产抵押管理办法》
《国有土地上房屋征收与补偿 条例》
《建设工程质量管理条例》
技术规范
《房地产估价规范》 《城市房屋拆迁估价指导意见》
《城镇土地分等定级规程》 《房地产抵押估价指导意见》
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房地产估价假设开发法课 件
目 录
• 假设开发法的操作步骤 • 假设开发法的参数选择 • 假设开发法的案例分析 • 假设开发法的优缺点及注意事项 • 相关法规与技术规范
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CATALOGUE
假设开发法概述
定义与分类
• 假设开发法是指在评估一个未完成的房地产项目价值时，先假设该房地 产项目已经完成，并基于该假设条件对房地产项目进行评估的方法。根 据假设条件的不同，假设开发法可分为三种类型：延续开发法、重新开 发法和最佳使用法。
• 延续开发法假设房地产项目将在未来按照现有的用途和规模继续开发完 成，评估该房地产项目在未来开发完成时的价值。
• 重新开发法则假设房地产项目将重新规划设计并进行开发，评估该房地 产项目在重新规划设计并开发完成时的价值。
• 最佳使用法则假设房地产项目将按照最佳用途进行规划和开发，评估该 房地产项目在按照最佳用途进行规划和开发完成时的价值。
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建筑成本
根据建筑材料的种类、价格、 人工费用等因素评估建筑的成
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法⒈导言本文档旨在提供房地产评估假设开发法的详细范本，并包含了相关章节的细化内容，以供参考使用。
⒉背景介绍房地产评估假设开发法是一种常用于房地产市场中的评估方法。
通过制定合理的假设，根据市场条件和项目特点，对房地产开发项目的价值进行估算。
本文档将介绍该方法的具体流程和相关的细节，以支持进行房地产评估的工作。
⒊假设制定⑴地理位置假设在进行房地产评估时，需要对地理位置做出合理的假设。
考虑到地理位置的优劣对房地产价值的影响，需要根据项目所处的具体位置，包括城市、区域、街道等，制定相应的假设。
⑵市场需求假设评估房地产项目的价值需要考虑市场的需求情况。
在制定假设时，需要对目标市场的需求进行充分了解，并结合市场调研和数据分析，制定市场需求假设。
⑶竞争环境假设房地产项目所处的竞争环境是对其价值评估的重要影响因素之一。
根据市场调研和竞争分析，制定合理的竞争环境假设，考虑到竞争对项目价值的影响。
⑷经济因素假设在评估房地产项目的价值时，需要考虑各种经济因素的影响，如通货膨胀率、利率等。
通过制定合理的经济因素假设，能够更准确地评估项目的价值。
⒋评估流程⑴数据收集进行房地产评估前，需要收集相关的数据，包括项目信息、市场数据、竞争数据等。
通过搜集和整理这些数据，为评估提供基础。
⑵分析和预测在收集完数据后，需要进行数据分析和预测。
根据假设制定的内容和市场情况，利用合适的方法和工具，对房地产项目的价值进行分析和预测。
⑶建模和计算通过建模和计算，将收集到的数据和分析结果进行综合，得出对房地产项目价值的估算。
根据模型和计算结果，可以进行风险评估和项目决策。
⑷结果报告最后，将评估结果整理成报告形式，包括数据和分析结果的展示、项目价值的估算和风险评估等。
报告应该清晰、详细地说明评估的过程和结果。
⒌附件本文档涉及的附件包括市场调研数据、竞争分析报告、模型和计算结果等。
这些附件作为补充材料，可以支持对房地产项目价值的评估。
房地产估价(第7章)假设开发法
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7.3.3 选取最佳开发经营方式 房地产开发建设项目完成后的开发经营方式有出售、出租和自营三种情况。 7.3.4 估计后续开发经营期 为了预期开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进 行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营 期）。 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值 时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设 期和经营期。 7.3.5 预测开发完成后的价值 1. 开发完成后的价值所对应的房地产状况 开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。 2. 开发完成后的价值所对应的价值时点 开发完成后的价值所对应的时间，不一定是开发完成之时，可能是开发完成之 前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。 3. 开发完成后的价值的预测方法 在预测开发完成后的价值时，通常是采用市场比较法并考虑类似房地产市场价 格的未来变动趋势，或者采用市场比较法与长期趋势法相结合（长期趋势法的 内容详见本书第八章），即根据类似房地产过去和现在的市场价格以及未来可 能的变化趋势来预测。
《房地产估价》
目录
第1章 第2章 第3章 绪论 房地产价格 房地产估价的原则与程序 比较法 收益法 成本法 假设开发法
《房地产估价》
第4章
第5章 第6章 第7章
第8章 第9章
第10章
长期趋势法 土地价格评估和地价分摊
房地产估价报告
第7章 假设开发法
• 7.1 假设开发法概述 • 7.2 假设开发法的计算公式及分析法
• 7.3 假设开发法估价的操作步骤
• 7.4 假设开发法总结及案例分析
7.1 假设开发法概述
房地产评估——假设开发法及其应用
1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －开发利润－买方购买毛地应负担的税费
2、适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税费
房地产估价
（三）假设开发法评估精确度的影响因素
1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地 产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后 的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指 责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用 假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊 中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其 测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发 法几乎是唯一实用的估价方法。
房地产估价
二、现金流量折现法与传统方法的区别 现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别： （三）在传统方法中投资利息和开发利润都单独 显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金 流量折现法要求折现率既包含安全收益部分 （通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）， 这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量 分析的口径一致，便于比较。
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（五）求旧房价值的公式
旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
假设开发法
• 假设开发法的基本理论依据是预期收益原理。其基本思想可以通过下 面的案例进行反映。
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第一节 假设开发法的基本原理
• 在规范运作、公平竞争的土地市场上，某房地产开发商欲取得一块房 地产开发用地时，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的？首先 ，房地产开发商会进行市场调查与分析，了解该土地的自然状况、周 围环境以及相应房地产市场的发展趋势，以此确定土地利用的最佳方 案，并据此测算出未来开发建设过程中需要发生的开发成本、管理费 用、投资利息、开发税费等建设成本；根据市场调查分析结果确定开 发建设完成后的销售价格以及销售过程中发生的税费。
• 1.日光消毒法 • 日光含有丰富的紫外线，是很强的大然杀菌方式。在直射
日光下暴晒3--6小时，可以达到消毒目的。这种方法适用于 患儿的衣服、被褥、毛毯、书画、枕芯等不适用其他方法消 毒的东西。
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第二节 家庭日常护理知识
• 2.空气消毒法 • 通风换气，是利用空气流通的机械作用来消除空气中病原
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第一节 幼儿生病特征观察
• 2.脐带 • 新生儿脐带一般在3--7天脱落，脱落前这里是新生儿对外
开放的“门户”，任何细菌都可沿此处进入体内引起感染， 因此要使脐带保持清洁。未脱落前应避免水洗。常用0. 75 % 碘酊擦脐部，可减少感染的机会。一旦发现脐周围皮肤发红 ，有臭味，流水、流脓或脐痴迟迟不脱落，就需要去看医生 。 • 3.前囟门 • 前囟门也叫大囟门，到1岁左右闭合，新生儿时期的大囟门 是观察颅内压力与疾病的窗户。正常的前囟为2 x2平方厘
第七章 假设开发法
• 第一节 假设开发法的基本原理 • 第二节 假设开发法的计算公式 • 第三节 假设开发法的估价方法 • 第四节 假设开发法中各项的求取
第七章 不动产估价方法之假设开发法
北京师范大学珠海分校不动产学院
适用对象和条件 假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产： 假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产： (1)待开发的土地 包括生地、毛地、熟地 ； 待开发的土地(包括生地 待开发的土地 包括生地、毛地、熟地)； (2)在建工程 包括不动产开发项目 ； 在建工程(包括不动产开发项目 在建工程 包括不动产开发项目) (3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房 包括装饰装修、改 可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修 可装饰装修改造或可改变用途的旧房 包括装饰装修、 扩建，如果是重建就属于毛地的范畴) 建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴 ； 注意：对于有城市规划设计条件要求， 注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件 尚未明确的待开发不动产，难以采用假设开发法估价。 尚未明确的待开发不动产，难以采用假设开发法估价。
北京师范大学珠海分校不动产学院
第1节 节
假设开发法的基本原理
概念 假设开发法又称预期开发法、剩余法， 假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估 价对象未来开发完成后的价值， 价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来 开发成本、 开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方 法。 假设开发法的本质是以不动产的预期开发后的价 值为导向求取估价对象的价 。
北京师范大学珠海分校不动产学院
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性， 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关 键取决于下列两个预测： 键取决于下列两个预测： ①是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正 是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则， 确地判断了不动产的最佳开发利用方式(包括用途 规模、 包括用途、 确地判断了不动产的最佳开发利用方式 包括用途、规模、档 次等)； 次等 ； 是否根据当地不动产市场行情或供求状况， ②是否根据当地不动产市场行情或供求状况，确地预测了未 来开发完成后的不动产的价值。 来开发完成后的不动产的价值。 另外，运用假设开发法估价的效果如何， 另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对 假设开发法本身掌握得如何， 假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济 环境。 环境。
房地产评估假设开发法
金审学院会计二班资产评估期末论文对房地产价值估价的假设开发法的研究专业:_________________________________________班级：________________________________________学号:________________________________________姓名:________________________________________指导老师：_________________________________________ 完成日期：____二○____年_____月_______日__________对房地产价值估价的假设开发法的研究黄光华会计2班 js1205210关键词：房地产价值评估假设开发法摘要: :土地是房地产重要的组成部分，房地产是我国国民经济重要的支柱产业。
土地作为一种高价值的商品,对其价值的评估具有十分重要的意义。
假设开发法又称剩余法,是在房地产评估中对土地评估广泛采用的一种评估方法。
是预测估价对象开发完成后房地产价值和后续开发建设完成该房地产的必要支出和应得的利润,然后将估价对象预期的房地产价值减去后续开发建设正常投入成本、正常税费及应得利润来求取估价对象价值的方法.其估价思路通常是模拟一个典型房地产开发商拿地时,在公平的竞争环境下,如何得出其愿意支付的最高土地价格。
实际运用中该方法有两种应用模式：传统核算模式和现金流折现模式。
对于传统核算模式扣除要素中的利息、利润确认，以及现金流折现模式中折现率与扣除要素配比等方面均存在一些模糊争议点。
一、评估原则:1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。
供小于求时，则价格上升，否则下降。
房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。