商业地产基础知识介绍
商业地产基础知识
【地产】商业地产基础知识一、何为商业地产商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说，狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所，广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产与住宅房地产的区别：住宅房地产：1、发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单2、大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的3、发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成商业地产：1、商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有2、大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的3、发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待二、商业地产的内容（一）商业地产在开发和运营中涉及到三个层面1、资本运营2、市场开发3、运营管理（二）贯穿商业地产全过程的三种行为1、开发行为2、投资行为3、经营行为（三）商业地产的四元素1、开发商2、投资者3、商户4、消费者商业地产的市场发展条件欧美：欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。
亚洲及国内：亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。
商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。
商业地产基础知识
商业地产基础知识商业知识篇商业地产基础知识商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
一、商业地产分类（一）、按照开发形式进行分类商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。
当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
市场类商铺在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
住宅底层商铺住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。
商业地产基础知识
商业地产基础知识商业地产，作为现代经济中的一个重要领域，与我们的生活和商业活动紧密相连。
无论是繁华的购物中心、高耸的写字楼，还是大型的仓储物流园区，都属于商业地产的范畴。
那么，究竟什么是商业地产？它又包含哪些类型和特点？让我们一起来揭开商业地产的神秘面纱。
商业地产，简单来说，就是用于商业用途的房地产。
与住宅地产主要用于居住不同，商业地产的目的是为了盈利和商业经营。
它涵盖了各种各样的物业形式，满足了不同商业活动的需求。
首先，购物中心是商业地产中常见的一种形式。
大型购物中心通常集合了众多的品牌商店、餐厅、电影院等，为消费者提供一站式的购物和娱乐体验。
它们一般位于城市的繁华地段，交通便利，人流量大。
购物中心的运营管理至关重要，包括租户组合的优化、促销活动的策划以及空间的合理布局等，以吸引更多的顾客，提高销售额。
写字楼也是商业地产的重要组成部分。
随着现代商务的发展，写字楼的需求不断增长。
高品质的写字楼通常具备现代化的设施、良好的通风采光、便捷的交通和周边配套服务。
写字楼的租金水平往往取决于其地理位置、建筑品质、配套设施以及物业管理水平等因素。
一些知名的商务区，如北京的国贸、上海的陆家嘴，写字楼的租金相对较高，吸引了众多大型企业和金融机构入驻。
此外，商业地产还包括商业街、专业市场、仓储物流园区等。
商业街通常由一系列沿街的店铺组成，形成独特的商业氛围。
专业市场则专注于某一特定行业，如服装批发市场、建材市场等。
仓储物流园区则主要用于货物的存储、配送和物流运作。
商业地产的开发和运营是一个复杂的过程。
在开发阶段，需要进行市场调研，了解当地的商业需求、消费习惯和竞争状况。
同时，要进行项目规划和设计，包括建筑风格、功能布局、交通流线等方面的考虑。
开发过程还涉及土地获取、资金筹集、工程建设等多个环节，需要协调各方资源，确保项目的顺利推进。
在运营阶段，商业地产的管理至关重要。
要做好租户管理，确保租户按时缴纳租金，遵守相关规定。
商业房地产基础知识
一、商业地产概念商业地产就是指开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。
用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。
商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体。
商业地产的开发由多个环节组成：开发、销售、经营、管理，是一个不可中断的链条。
商业地产的价值商业房地产的价值由两部分构成：第一是房产有形的价值，土地加建筑成本等；第二是商业无形的价值，它是商业房地产价值的根本价值。
这两者不可分离，商业价值不可能离开商铺而单独存在。
商业地产的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。
住宅地产的价值在于居住，保值升值。
商业地产的利润一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；二是所有者出租商铺赚取租赁利润；三是商铺经营者赚取经营利润；四是商业物业管理者赚取管理利润。
二、购物中心的定义、分类及特征购物中心全称Shopping Center，在国外也称Shopping Mall，中文译为“摩尔”、“销品贸”或“销品茂”，起源于20世纪六十年代的欧美发达国家。
Shopping Mall和国内通常所指的购物中心含义有很大区别。
国内购物中心是上世纪八十年代百货店或百货商场在九十年代后的新潮叫法，一般认为面积平均在7000平方米左右，商品包括流行服饰、化妆品、家居家电和其他更宽泛的品类，一般是不同的商品分布在不同的楼层。
国外购物中心特指规模巨大，建筑面积在10万平方米以上，集购物、休闲、餐饮、娱乐、社会交往等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
但随着国内商业的迅猛发展，国内购物中心的定义逐渐与国际趋同。
按照经营范围及商业辐射范围分类：近邻型、社区型、区域型、超区域型、超级型。
商业地产基础知识
商圈根据不同经营规模、经营商品而定
设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场 租赁制， 目标顾客以流动顾客为主
家居中心 home center(H．C)
概念
以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等 用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方 式销售的零售业态
沃尔玛总裁 李·斯科特
黄光裕 国美前总裁
张近东 苏宁董事长
业态——面向某类目标顾客的商店营业形态
店
业态：零售店向确定的顾客群提 供确定的商品和服务的具体形态
特征：“怎么卖 ”
对特定消费者的特定需要，按照一 定的战略目标，有选择地运用商品经 营结构、店铺位置、店铺规模、店铺 形态、价格政策、销售方式、销售服 务等经营手段，提供销售和服务的类 型化经营形态
零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类
百货店 DEPARTMENT STORE(DEPT．)
概念
在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区， 开展各自的进货、管理、运营的零售业态
特点
采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式
商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经 营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为 主
营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营 方式，有一定的停车场地
选址在居民区、交通要道、商业区
商圈范围较窄，以居民为主要销售对象
商店营业面积在500平方米以上
目标顾客以居民为主
便利店(方便店) convenience store(Cv．S)
概念
满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态
特点
以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银 机处统一进行，可采取连锁经营方式
商业地产基础知识(精华版)
商业地产基础知识(精华版)商业地产全程策划案纲要商业地产基础知识商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
1、商业建筑规划知识商业空间规划设计：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划服务。
交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
汽车交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。
交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。
垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直接洽如楼梯、电梯和自动扶梯。
商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。
开间：又称面宽，指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，即商铺的横向长度。
进深：是指一间商铺从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
即商铺的纵向长度。
2、商业营销知识零售：是一种生意业务形式，可定义为将商品或劳务直接出卖给最终消费者的贩卖举动，也是向消费者提供贩卖商品的一种商业举动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足，它直接干系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
批发：也是一种生意业务形式，零售的对称，是专门从事大宗商品生意业务的商业举动。
商业批发是生产与零售之间的中央环节。
通过商业批发举动，使社会产物从生产领域进入流通领域，起到组织和调动地域之间商品流通的作用。
地产理论之商业地产基础资料
地产理论之商业地产基础资料商业地产基础资料商业地产是指用于商业目的的不动产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等商业地段。
商业地产在现代经济中起着重要的作用，为商业活动提供了必要的场所和设施。
本文将介绍商业地产的基本概念、分类、市场特点以及投资策略。
一、商业地产的基本概念商业地产是指用于经商、办公、投资的地产项目，其主要目的是通过租赁或出售使投资者获得稳定的回报。
商业地产可以是单独的建筑物，也可以是整个商业综合体。
其特点是具有投资性、产权性和流动性。
二、商业地产的分类商业地产按用途可以分为购物中心、写字楼、酒店、餐饮等。
购物中心是最常见的商业地产形式，可以提供各种零售服务以及休闲娱乐设施。
写字楼主要用于办公和商务活动。
酒店是提供住宿和餐饮服务的场所，通常分为星级酒店、经济型酒店等。
餐饮业在商业地产中也占有重要地位，包括餐厅、咖啡馆等。
三、商业地产市场特点商业地产市场具有一些独特的特点。
首先，商业地产的投资周期相对长，一般需要多年才能获得较好的回报。
其次，商业地产的价值往往与地理位置密切相关，优越的地理位置可以带来更高的租金收益和投资回报率。
再次，商业地产的租赁合同通常较长期，能够为投资者提供稳定的现金流。
四、商业地产投资策略在进行商业地产投资时，投资者需要制定合理的投资策略。
首先，要进行充分的市场调研和尽职调查，了解所投资地区的商业环境、人口结构、竞争情况等。
其次，要根据自身资金和风险承受能力确定投资规模和项目选择。
再次，要选择优质的物业开发商或运营商，对其信誉和实力进行评估。
最后，要关注商业地产市场的动态变化，并及时调整投资策略。
总结：商业地产作为经济发展的重要组成部分，对于促进商业活动和城市发展起着重要的作用。
在进行商业地产投资时，投资者应了解其基本概念、分类、市场特点以及投资策略，以提高投资回报率和降低风险。
经典商业地产基础知识
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业 管理做好，就基本算是大功告成
商业地产
商业地产项目是只租不售或只销售部分的 面积，靠企业长期持有获得利益
大多数购买者购买商业地产类产品是作为 一种稳定型、投资回报率较高的一种投资 工具，买来作为投资用的
二、商业地产的分类
分类方法 按市场形式分类 按物业用途分类
按建筑特征分类
种类 大型商厦 专业市场 小区商铺 购物中心 小区配套商铺 专业市场 批发及商贸中心 餐饮及美食广场 商业大厦 住宅区商铺 临街商铺 步行街露天商铺 地下商城
二、商业地产与住宅地产的区别
住宅房地产
发展商大多数采取开发销售的模式 其资金 回收模式相对简单
商业地产基础知识
目录
1、商业地产概述 2、商业地产与住宅地产的区别 3、城市综合体概述 4、购物中心概述 5、商业地产开发过程 6、商业地产销售模式 7、如何说服投资客投资商铺？ 8、产品卖点汇总
一、何为商业地产？
• 商业房地产：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身 服务、休闲设施等从事商业和为居民生活服务所用于经营用途的并可出租或出售的房地产形式。 它包括购 物中心、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字 楼的底层商铺等等。从经营模式、功能和用途上完全区别于普通住宅、公寓、写字楼、 别墅房地产等类别。
投资环境
强大的城市竞争力-无可比拟的投资环境
北流市是广西远近闻名的特色工业城市，近年先后获得世界铜鼓王故乡、中国陶瓷名城、中国荔枝之乡、中国建筑之乡、 中国绿化模范市、中国西部百强县、广西科学发展十佳县、广西创业宜居城市、全国生态家园建设示范市和广西文明城市、 园林城市等荣誉，连续三年入选中国西部百强县市前四十名。
商业地产基础知识
办公、零售、酒店、医疗、工业、物流等不 同类型的商业地产。
3 商业地产的特点:
租期长、租金高、稳定性强、管理难度大、 资金压力大等特点。
4 商业地产在当今经济中的作用:
是经济发展的重要基础设施和现代经济的重 要组成部分。
商业地产市场的现状和趋势
市场份额: 现状:
趋势:
亚太地区的市场最大，约占全球的40%。
此对于有经验的投资者来说，有机会赚取更 高的资本回报率。
风险
• 市场波动性可能比其他投资更大 • 对于新投资者来说，可能需要更大的资金，
并且应该有足够的知识和经验 • 商业地产和经济以及政治环境息息相关，对
商业地产市场造成不利影响。
商业地产的核心概念和术语解释
房地产代理
为房地产交易提供专业服务的人 员
商业地产基础知识
商业地产是一种具有商业价值和投资价值的房地产。此文将介绍商业地产的 定义、市场现状和趋势、投资机会和风险、核心概念和术语解释、买卖流程 和步骤、租赁和管理、未来展望和发展趋势。
商业地产的定义和范围
1 商业地产是什么?
2 商业地产的类型:
它是指那些主要用于商业活动的房地产，例 如写字楼、商铺、酒店、购物中心和工厂等。
2020年，全球疫情加剧，导致全球商业地产市场 下滑了22%。
线上购物将继续增长，海外投资将会增加，商业 地产领域的技术创新将加速。
商业地产的投资机会和风险
机会
• 商业地产租赁的收益相对较高 • 商业地产领域存在着丰富的机会，可以在不
同类型的商业地产中寻找自己的机会 • 良好的地理位置是商业地产的核心需求，因
虚拟现实技术
通过虚拟现实技术，商业地产投 资者可以更好地了解定的商业地产项目进行评估和谈判，包括物业本身、价格、商业租赁条件等。
商业地产基础知识版
商业地产基础知识版商业地产是指用于商业目的的房地产，包括零售、办公、工业和酒店等类型的房地产。
商业地产是房地产市场的重要组成部分，对于经济的发展和人们的生活起着重要作用，因此了解商业地产的基础知识显得非常重要。
本文将从商业地产的基础知识、商业地产的类型、商业地产的投资等方面为大家介绍商业地产基础知识版。
一、商业地产的基础知识1.商业地产的定义：商业地产是指用于商业目的的房地产，包括零售、办公、工业和酒店等类型的房地产。
2.商业地产的价值：商业地产的价值主要是由其位置、建筑物、租金收入和未来发展潜力等因素决定的。
3.商业地产市场：商业地产市场是指商业地产的需求与供应形成的市场，其中需求端包括租户和购买者，供应端包括房地产开发商和房地产经纪人。
4.商业地产投资：商业地产投资是指在商业地产市场中以一定金额购买或租赁商业地产，从而获得租金收入或资本收益的投资行为。
二、商业地产的类型1.零售商业地产：零售商业地产是指经营零售业的商场、购物中心、百货商店和超市等商业地产。
2.办公商业地产：办公商业地产是指提供租赁办公室、写字楼和商业中心等商业地产。
3.工业商业地产：工业商业地产是指制造业和仓储业等企业所用的固定资产，包括工业园区、仓库和工业用房等。
4.酒店商业地产：酒店商业地产是指度假酒店、主题公园酒店、高星级酒店等经营旅游业的酒店类型。
三、商业地产的投资商业地产投资是指投资者通过购买或租赁商业地产而获得租金收入或资本收益的行为。
商业地产投资与股票、债券等金融投资相比，具有较好的稳定性和抗风险能力。
商业地产投资的主要方式有以下几种：1.直接投资：直接投资是指直接购买商业地产并成为业主，从而获得租金收入或资本收益。
2.股权投资：股权投资是指购买商业地产发展商的股票，通过股息或升值获得收益。
3.房地产投资信托（REITs）：REITs是指类似股票的基金，其投资组合由商业地产构成，投资者通过购买REITs来获得租金收入或资本收益。
商业地产基础知识
智联众策
Chongqing Wisbine Real Estate Planning Agency
影响因素：区域经济
制造业、地产业、商业等支柱产业和主流产业的结构及分布状况对商业地 产也起着影响作用。
智联众策
Chongqing Wisbine Real Estate Planning Agency
智联众策
Chongqing Wisbine Real Estate Planning Agency
影响因素：定位与业态
不同的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的商业地产概念，相同的 商业项目可以在市场细分中找到不同的市场定位。必须形成差异竞争，同 质竞争的结果就是低层次的价格竞争。
商业地产项目的租售ห้องสมุดไป่ตู้例、不同业态的配备、主力店与次主力店的组合搭
智联众策
Chongqing Wisbine Real Estate Planning Agency
3.
商铺的产权分类
持有型：物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要 收入来源，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资； 租售结合型：通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租、出售； 纯销售型：直接出售。
人口稠密、消费实力强是商业增值的必要条件之一，商业地产对“人口聚 集”与“购买力集中”的要求高于任何一种形态的地产。从某种意义上说， 选址对商业地产概念的形成起决定性作用。
智联众策
Chongqing Wisbine Real Estate Planning Agency
影响因素：交通条件
交通通达，则商圈内通，人流、商流、物流依赖的是完善的外部交通体系 和内部动线设置。商业地产新概念的选择能包含交通因素，成功机率更大。
商业地产基础知识
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社区型商业
• 优势：
（1）近邻消费群、租客广泛 （2）经营业态清晰，生存率高 （3）投入小，风险低
• 劣势：
（1）没有辐射能力 （2）经营模式单一 （3）业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ重合，盈利低 （4）易产生真空期
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购物中心
• 优势：
（1）辐射范围广 （2）业态丰富 （3）地段优，人流大 （4）租金收益高
• 劣势：
（2）安全性最强
• 劣势： （1）投资收益太低 （2）不能抵抗通货膨胀 （3）商业银行可破产清算
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二、股票
• 优势：
（1）有可能获得较高收益
（2）操作简便，套现容易
• 劣势：
（1）风险高且收益不稳定 （2）需要花费大量的时间 和精力选股、买进卖出和盯盘
7
三、基金 • 优势： （1）组合投资、分散风险
• 通过前期引进全球知名主力店品牌（H&M、C&A、优衣库、MUJI、必胜客）保利国际影
城及开发商自持的喜盈门建材家居广场为主力店. 坚定了客户信心。 • 采取返租的形式既能销售，实行整体招商统一运营的方式 ，保证后期专业运营及商业存活。 • 以面积20-79㎡商铺为主，面积小，总价低，购买门槛低，客户面广。
（1）区域同质严重
（2）顾客流动性大
（3）零售价格高
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专业市场
• 优势：
（1）辐射面广、影响力大 （2）配套完善 （3）具有垄断性，可持续发展 （4）产品丰富，互补性强
• 劣势：
（1）经营业态单一
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专业市场
概念
发展 要素
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成功案例
喜盈门·范城
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房地产业商业地产基础知识
商业地产基础知识一、商业房地产的含义：人们适应上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能知足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能知足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有专门大区别的房地产产品。
在现实生活中，咱们接触最多的即是社区商业、大卖场和此刻新兴的shoppingmall三种业态。
2．商业地产的类型分类方法种类按市场形式分类大型商厦专业市场小区商铺按物业用途分类购物中心小区配套商铺专业市场批发及商贸中心餐饮及美食广场按建筑特征分类商业大厦住宅区商铺临街商铺步行街露天商铺地下商城按物业区位分类商业区物业住宅区物业近郊物业按经营方式分类统一经营物业分散经营物业按经营类别分类综合经营物业单一经营物业按销售方式分类销售物业租售物业出租物业按物业产权分类产权物业非产权物业3、商圈:是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一按时刻内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客散布区域范围。
商圈一样按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
商圈的组成商圈大致由三部份组成，即主圈、次圈、边圈。
4、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
零售业态：是指零售企业为知足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
这一概念包括了两方面的含义：其一，确信的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价钱策略、商店设施、效劳方式等。
5、CBD ：全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。
商业地产基础知识
商业地产一个具有地产、商业和投资三重特性的综合性的行业，它兼有地产、商业和投资三方面的特性，也区别于单纯的商业和投资，又有别地传统意义上的房地产行业。
在国外有狭义和广义之别，狭义的商业地产“retail real estate”，指用于购物、餐饮和休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺和步行街等；广义的商业地产“commercial real estate”，除上述之外，还包括写字楼、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。
商业地产的形式多种多样，按规模分，规模大者如购物中心，多采用开发商整体开发，项目统一管理，以收取租金为投资回报的模式；规模较小的商业地产也大多采取统一经营管理租金回收的方式。
在现实生活中较常见的社区商业、大卖场等则采用商铺出售、零散经营的模式。
商业地产的分类购物中心/商业街/步行街/商业广场/社区商业中心/休闲娱乐中心/大型商铺/专业市场（按商业形态分）商业街商铺/市场类商铺/社区商铺/高楼底层商铺/百货中心购物商场商铺/商务楼写字楼商铺/交通设施商铺（按开发形式分）商业地产策划流程前期：项目顾问一、市场调研区位调研（经济状况/发展规划/同业竞争等）；目标消费群（群体结构特征/购买力水平/购买偏好等）；品牌供应商（种类和定位/货运交通/租金承受力等）二、项目定位项目核心竞争力/同类竞争；品质品牌定位；三、品牌设计基本元素：名称/色调/标志性地标等；四、招商策略价格激励；公开宣传与新闻发布会；媒介策略；商业推广会等五、销售策略同上中期：招商及销售代理分一般代理和非常代理（）后期：项目营销推广顾问商业地产的海外史商业地产本身是人们生活方式的一种演变。
早在50年代，在主要的业务板块中除了住宅和市镇规划，最重要的板块就是商业地产，具体而言就是购物中心。
其发展和国外的汽车文化是紧密不可分的。
汽车业带动了高速公路的发展，而交通的便利将人们的生活和工作分隔开来。
由此，购物形态发生了翻天覆地的变化。
《商业地产基础知识》课件
市场趋势
总结词
预测未来商业地产市场的发展趋势，包 括需求变化、价格走势、政策影响等。
VS
详细描述
未来，商业地产市场仍将保持稳定增长态 势。随着消费升级和城市化进程的推进， 商业地产需求将继续增加，尤其是电商物 流、科技产业、文创产业等新兴领域的快 速发展将为商业地产带来新的增长点。同 时，政策对商业地产的调控也将更加严格 ，对环保、节能等方面的要求将进一步提 高。
总结词
市场定位不准确、招商困难、经营管理不善
详细描述
某商业地产项目由于在市场定位、招商和经 营管理等方面存在严重问题，导致项目失败 。具体表现为市场定位不准确，业态组合不 合理；招商困难，无法吸引优质品牌入驻； 经营管理不善，缺乏有效的营销策略和运营 手段。这些问题的存在使得该项目无法实现
商业价值，最终导致了失败的结局。
06
CATALOGUE
商业地产案例分析
成功案例一：万达广场
总结词
规模宏大、品牌聚集、运营管理出色
详Байду номын сангаас描述
万达广场作为国内商业地产的领军项目，凭借其规模宏大的建筑群和丰富的业态 组合，吸引了众多知名品牌入驻。其独特的运营管理模式和营销策略，使得万达 广场在市场竞争中占据了优势地位，成为了商业地产的成功典范。
法律风险
商业地产投资涉及的法律法规 较多，投资者需注意遵守相关
规定，避免纠纷。
投资回报
租金收入
长期持有商业地产并通过出租 获得稳定的租金收入。
资产增值
随着商业地产市场的波动，投 资者可能获得资产增值收益。
税收优惠
符合条件的商业地产投资可能 享受税收优惠政策，降低投资 成本。
其他收益
如股权或债权投资可能带来的 分红、利息等其他收益。
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业态分类
Commercial classification
业态分类
业态分类
按经营规模划分业态 卖场
店铺
卖场
店铺
按经营场地和设施划分
✓便利超市 ✓大型综合超市 ✓百货 ✓专业市场 ✓专卖店 ✓临街店铺 ✓购物中心
便利超市
大型综合超市
百货
专业市场
总店外观
餐饮
娱乐
社区生活配套
按商品结构、服务功能划分
✓日用消费品 ✓家居 ✓家电 ✓服装 ✓餐饮 ✓娱乐 ✓饰品 ✓服务（美容、美发、美甲等）则
档次形象关联 消费习惯关联 业种属性关联 使用习惯关联
档次关联
档次相近设置
消费习惯关联
男鞋、男装、运动用品关联分布 女鞋、女装、内衣及护理产品关联分布 珠宝、钟表关联分布 鞋、包、精品关联分布 食品零售关联分布，如：熟食、面包、生鲜专卖店 妇女、儿童用品关联分布 护理、美容、香水关联分布 配套服务关联分布，如：银行、药店、冲洗、干洗
每天只看目标，别老想障碍
•
3、
。20.1 0.1807: 41:480 7:41Oct-2018-Oct-20
宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子
•
4、
。07:4 1:4807: 41:480 7:41Sunday, October 18, 2020
• •
积极向上的心态，是成功者的最基本要素 5、
。20.1 0.1820. 10.180 7:41:48 07:41:4 8Octobe r 18, 2020
按建筑形态划分
商业地产
独体商业
商业街
商业裙楼
集中商业
独体商业 建筑
（会所）
底商商业街
独体商业街
住宅底商
写字楼及 其他
物业底商
独体商业
商业街
商业裙楼
按商业规模划分
商业 形式
城市级 商业中心
区域级 商业中心
次区域级商 业中心
总体 体量
20万m2以 上
10-20万 m2左右
5万m2 左右
建筑 形式
生活总会给你谢另一个谢机会，大这个机家会叫明天 6、
。2 020年1 0月18 日星期 日上午7 时41分 48秒07: 41:482 0.10.18
人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走
•
7、
。202 0年10 月上午7 时41分 20.10.1 807:41October 18, 2020
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8、业余生活要有意义，不要越轨。20 20年10 月18日 星期日 7时41 分48秒0 7:41:48 18 October 2020
谢 谢！ THANKS
每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成
•
1、
功的路 。20.10.1820.10.18Sunday, October 18, 2020
成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦
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2、
。0 7:41:48 07:41:4 807:411 0/18/2 020 7:41:48 AM
我们必须在失败中寻找胜利，在绝望中寻求希望
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9、
。上 午7时41 分48秒 上午7 时41分0 7:41:48 20.10.1 8
• 10、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值 钱。10/18/2020 7:41:48 AM07:41:482020/10/18
• 11、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由 信心跨出第一步。10/18/2020 7:41 AM10/18/2020 7:41
解析说明
目的性业种：
电影、餐饮、娱乐、休闲（美容美发）、图书、数码影音、家电、体育 用 品等商品消费目的性较强，因此尽量往高楼层或较偏放置，以吸引人流。
随意性业种：
超市、精品饰品、生活日用品、特价促销品、甜品屋等商品消费随意性较 强，因此需放置在人流量较大且人流主动线，以刺激消费者购买欲望。
租金承受力原则
交通 条件
功能 区分
业态 形式
典型 物业
多个独体商业楼 组成的商业体
1—3个独体商业 楼组合
1—2个独体商业 楼辅以底商；或 低密度商业街
依托城市中心主干道的交通枢 纽，涵盖地上、地下交通换乘，
充裕停车场地
外向吸引
大型综合类商业， 以百货、专营店
为主
民乐园万达
依托城市主要干道的交通枢纽， 涵盖地下、地上交通换乘，充
解析说明
名表、化妆品、珠宝等商品一般均放置在商场地面一层， 主要原因在于其利润回报空间较大，因此对租金承受能力也较 高。
而超市、家电、大型酒楼等则往高楼层或地下放置，主要由 于其需求面积较大，前期投入成本较多，以及经营利润率低， 因此对租金敏感度较强，承受能力也较低。
开店特殊要求原则
解析说明
✓影院对空间结构的特殊要求 ✓重型建材对承重的要求 ✓木材、涂料对消防的要求 ✓餐饮休闲娱乐对排烟、排污、给排水的要求 ✓纤体、图书等感受型或奢侈型产品对私密性的要求 ✓高端品牌对形象展示面的要求
周边服务
社区便利商业， 以超市、便利店、 中航香水郡商业 特色专营店为主
商圈概念
商圈，是指以一个辐射型商业中心的坐落点为圆心，向外延伸某一 距离，形成一定区域的消费圈。
商圈之大小视其业态业种之不同而有所区分，辐射力越强的业态， 商圈越大。
次级商圈
核心商圈
15%-25%顾客 55%-70%顾客
边缘商圈 5%—15%顾客
业种属性关联
衣、食、行、美、玩，相生相勊
食与药相勊 美与玩相勊 美与衣相生 衣与行相生 玩与食相生
……. …….
使用习惯关联
随时随地尽可能地激发消费者的心理需求，如：
床上用品、窗帘、空气清新剂 磁砖、水印画、清洁剂 书店、特色小吃、咖啡 橱柜、五金、家电
…….. ……..
目的性与随意性消费原则
基础知识
Topics
旨在通过本次培训，让同事们对商业地产有基础性、 概念性认识，以更便利地开展相关工作。
一、商业地产的特性 商业
经营者 消费者
商业地产
地产
开发者 投资者
二、商业地产是地产的高级形式
商业 地产
地产
狭义商业地产的分类
The classification of the business real estate
裕停车场地
大型综合类商业， 外向吸引为主， 以百货、超市为 周边服务为辅 主，辅以餐饮、
娱乐
李家村万达
依托城市辅路或靠近主干道， 周边人口密集，拥有相应停车
位
外向吸引与周 边服务并举
综合商业，以百 货、大型超市、 特色餐饮为主， 辅以娱乐、社区
便利商业
百盛
社区商业
5000 m2 左右
同上
依托社区道路