淄博房地产市场总结及展望PPT课件
房产销售总结及计划PPT
预测结果
1 2
销售量
根据预测依据，预测下季度房产销售的数量和面 积。
销售价格
预测下季度房产销售的平均价格和价格走势。
3
销售区域
分析不同区域的销售情况，预测各区域的市场份 额变化。
预测调整与应对
应对策略
根据预测结果，制定相 应的销售策略和推广计 划。
风险控制
针对可能出现的不利因 素，制定风险应对措施 ，以降低潜在损失。
分析竞争对手的销售策略，包括价格 、宣传、服务等方面，了解其竞争优 势和劣势。
竞争对手产品特点
竞争对手市场占有率
分析竞争对手的市场占有率，了解其 在市场中的地位和影响力。
了解竞争对手产品的特点、优缺点和 差异化，以便更好地满足客户需求。
客户需求变化
01
客户需求多元化
随着社会发展和人们生活水平的提高，客户需求呈现多元化趋势，对房
开发和老客户维护的目标。
客户满意度目标
设定客户满意度目标，通过提高 服务质量、优化产品配置等方式
，提升客户满意度。
员工绩效目标
根据员工能力和经验，设定个人 绩效目标，激励员工提高工作效
率和业绩。
销售策略调整
产品策略
根据市场需求和竞争情况，调整产品配置和定价 策略，提高产品竞争力。
渠道策略
优化销售渠道，拓展线上和线下销售渠道，提高 渠道覆盖率和销售效率。
销售渠道
本季度主要通过线上和线下渠 道进行销售，线上渠道占比
XX%。
销售价格
本季度平均销售价格为XX元/ 平方米，同比上涨XX%。
销售策略分析
01
02
03
营销策略
本季度采用了多种营销策 略，包括限时折扣、团购 活动、线上推广等，有效 提升了销售额。
淄博房地产分析
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中国房地产行业在２００
市场秩序有待于规范 ２－２００４三年间实现
了高速发展和规模化扩张。
房地产开发投资额从２０
０２年的７７３６．４８．２５亿元，增
幅高达７０．０８％。最
近几年更是高速发展，每
年有几万亿的市场份额。
中国的房地产业到了发展
2019/10/19
的关键时刻。
中掌握大量财富，成为
房地产市场的有力消费
者
5
淄博市简介
1、淄博位于山东中部，是国务院批准的山东半岛经济 开放区城市。全市总面积5938平方公里。
2、淄博是独具特色的组群式城市，全市总人口408万 人，其中市区人口268.5万人。
3、 淄博的旅游资源丰富多彩、特色突出，人文景观 纵览古今，自然景观涵盖全市。
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房地产营销渠道策略
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业
直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超 市等。1： 企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销 人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。2： 网 络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了 房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的 网站，如搜房网﹑中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了 全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网 络资源，进行网络营销。 3：房地产超市营销是最近在浙江﹑上 海等地出现的一种全新的营销渠道
外部风险 1.宏观经济风险。2.财政利率风险 3.市场风
险。4.自然风险。
内部风险 1.经营风险。2.财务风险。 其他风险 自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产
房产销售工作总结汇报和工作计划PPT
线上销售渠道的拓展难度大，难以吸引流量。
解决方案
加大线上营销投入，提升网站SEO优化和社交媒体推广 效果，提高线上曝光求分析
客户需求总结
我们分析了客户的购房需求，包括首次购房、改善型购房、投资 型购房等，并针对不同需求制定了相应的销售策略。
需求变化趋势
随着市场变化和政策调整，客户需求也在不断变化。我们关注到 了客户对房屋品质、配套设施、地理位置等方面的关注度逐渐提 高。
房产销售工作总结汇报与工作 计划
汇报人:XXX
202X-XX-XX
目
CONTENCT
录
• 房产销售工作总结 • 客户分析 • 市场分析 • 房产销售工作计划 • 团队建设与培训 • 未来展望与建议
01
房产销售工作总结
本月销售业绩回顾
01
02
03
04
销售额
销售量
销售渠道
本月的销售额达到XX万元，较 上月增长XX%。
本月共售出房产XX套，较上月 增加XX套。
通过线上和线下渠道共同推动 ，其中线上渠道占比XX%。
客户来源
客户主要来自本地和周边地区 ，占比分别为XX%和XX%。
成功销售案例分享
案例一
成功推荐了一套适合客户的房产，通过细致的沟通 和专业的建议，最终促成了交易。
案例二
针对客户需求，量身定制了一套房产方案，通过有 效的谈判技巧，成功以低于市场价XX%的价格达成 交易。
策略
通过市场调研，针对目标客户群体制定相应的营销策略，包 括价格、促销活动和推广渠道等。
新产品推广计划
产品特点
新推出的住宅小区具有绿化率高、配套设施完善、智能化物业管理等特点。
推广方式
黑马地产山东淄博地产项目前期报告101PPT
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黑马地产山东淄博地产项目前期报告 101PPT
•地块现状图
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•地块西侧道路
黑马地产山东淄博地产项目前期报告 101PPT
•项目调查
•3、经济技术指标：
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序号 名称
数量
单位
1
总用地面积
13.59
hm2
2
总建筑面积
约135000
m2
住宅建筑面积
约129000
• 一、房地产市场分 析
• 二、高端市场个案 分析
• 三、房地产政策分 析
• 四、黑马提示
黑马地产山东淄博地产项目前期报告 101PPT
•一、房地产市场分析
•第一部分 市场分 析
• “战国时代”已经来 到
• 2008年，政策调控力度加大，房地产拐点论甚嚣，淄博市场竞争加 剧，使得我们的项目面临双重的考验。
黑马地产山东淄博地产 项目前期报告101PPT
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2021/1/5
黑马地产山东淄博地产项目前期报告 101PPT
•我们的思维构架
•背景分析 •项目分析 •项目定位 •营销策略 •提升建议
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黑马地产山东淄博地产项目前期报告 101PPT
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•第一部分 市场分析
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黑马地产山东淄博地产项目前期报告 101PPT
•二、典型项目分析
•第一部分 市场分 析
•（1）普利艾伦庄园：位于天下第一村―周村，座址于淄博著名风景区― 马鞍山生态森林园半山龙脉。普利。艾伦庄园总占地200亩，项目总建筑 面积约为10.68万平方米。住宅总户数350户，绿地率45.8％。社区以园林 主题景观，湖水、溪水自然分流，产品分类：独栋（500-700平米）、双 拼（425平米）、联排（220-340）、叠拼（170-210）四种
淄博市房地产开发市场分析报告
二ＯＯ六年淄博市房地产开发市场形势综述2006年，我市房地产开发市场继续保持了快速发展的势头，开发建设规模增长迅猛，完成投资、施工面积、新开工面积等创历史新高。
一、基本情况1、完成投资。
2006年，全市房地产开发共计完成投资96.11亿元，同比增长23.93%。
其中商品住宅投资67.69亿元，同比增长39.86%（经济适用住房完成投资1.35亿元，同比下降28.19%）；办公楼投资2.53亿元，同比下降4.53%；商业营业用房投资9.49亿元，同比下降26.60%。
投资结构。
商品住宅完成投资67.69亿元，占房地产开发投资的70.43%；办公楼、商业营业用房完成投资12.02亿元，占房地产开发投资的12.50%。
商品住宅投资在房地产开发投资中占到三分之二以上，仍占主导地位。
区（县）完成投资居首位的是中心城区（张店区和高新区），完成投资55.91亿元。
另外，我市房地产开发企业在外地完成投资5.37亿元。
表一各区县完成投资情况各季度完成投资最高的是第四季度，完成投资37.03亿元。
表二各季度完成投资情况2、商品房施工面积。
2006年，我市商品房施工面积增长迅猛，创历史最高。
全市商品房施工面积1166.21万㎡，同比增长32.60%。
其中商品住宅施工面积980.12万㎡，同比增长43.98%（经济适用住房施工面积31.04万㎡，同比增长0.23%）；商业营业用房施工面积115.97万㎡，同比下降18.79%；办公楼施工面积44.82万㎡，同比增长4.14%。
施工面积的结构比例。
在施工面积中，住宅施工面积980.12万㎡，占84.04%；办公楼、商业营业用房施工面积160.79万㎡，占13.78%。
施工面积以住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占不到七分之一。
区（县）商品房施工面积居首位的是中心城区，施工面积681.10万㎡。
另外。
我市房地产开发企业在外地施工面积88.11万㎡。
表三 各区县施工面积情况全市商品房新开工（已办理建筑工程施工许可证）面积550.04万㎡，同比增长32.17%，占全部施工面积的47.16%。
房地产行业工作总结汇报计划PPT模板
要约或有
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情感依恋
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每个角度的属性
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4
我们的选择
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制定目标
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开始购物
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审阅文档
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24
房地产销售
关闭前完成
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43
点击输入本栏的 具体文字，简明 扼要的说明分项 内容
29
点击输入本栏的 具体文字，简明 扼要的说明分项 内容
开发ASpredsheet
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内容酌情修改。
5
思考 购买房产？
点击输入本栏的具体文字，简明扼要的说明分项内 容，此为概念图解，请根据您的具体内容酌情修改。
点击输入本栏的具体文字，简明扼 要的说明分项内容，此为概念图 解，请根据您的具体内容酌情修 改。
点击输入本栏的具体文字，简明扼要的说明分项内容，此为概念 图解，请根据您的具体内容酌情修改。点击输入本栏的具体文字， 简明扼要的说明分项内容，此为概念图解，请根据您的具体内容 酌情修改。
黑马地产山东淄博地产项目前期报告101PPT
•1、周边各种配套相对缺乏，宜居指数低； •2、远景规划好，但是成熟尚需要时日。 •3、出入便利，但是临近张周路有一定噪音污染。 •4、周边可利用的景观资源较少，仅有部分园林苗圃。
•地块现状图
•地块西侧道路
•项目调查
•3、经济
总用地面积
13.59
2
总建筑面积
约135000
速回笼资金转变。 ➢ 金融政策进一步紧缩，将加大投资客户和多次置业者的成本，在一定程
度上降低市场的活跃度。 ➢ 宏观政策不断加强将增加市场的观望态势，赶在政府出台更严厉的政策
之前完成项目销售，将是下阶段个盘营销的重点。
•第二部分 项目分析
• 一、项目调查 • 二、项目SWOT分析 • 三、SWOT分析应对策略 • 四、项目总体评价及发展
策略
•一、项目调查
•第二部分 项目分 析
•1、项目位置：
•淄博城市中心地带，中央大 宅
•张店 •周村
•中心区
•本 案 •位于周村东部新区东首，东临孝妇河，与淄博新区隔河相望，南接城市主干道 张周路，北靠淄博教育园区，地理位置优越，环境优美，交通便利。
• 位于周村东部新区东首，东临孝妇河，与淄博新区隔河 相望，南接城市主干道--张周路，北靠淄博教育园区，地理位 置优越，环境优美，交通便利。
•二、典型项目分析
•第一部分 市场分 析
•（1）普利艾伦庄园：位于天下第一村―周村，座址于淄博著名风景区― 马鞍山生态森林园半山龙脉。普利。艾伦庄园总占地200亩，项目总建筑 面积约为10.68万平方米。住宅总户数350户，绿地率45.8％。社区以园林 主题景观，湖水、溪水自然分流，产品分类：独栋（500-700平米）、双 拼（425平米）、联排（220-340）、叠拼（170-210）四种
淄博市房地产市场调研分析报告.
淄博市房地产市场调研分析报告目录一、淄博市宏观现状简析1、区域概况2、区域经济发展状况二、淄博市房地产市场分析1、淄博市房地产整体发展概况2、住宅物业发展现状3、商业物业发展现状4、办公物业发展现状三、淄博市规划现状分析1、淄博市整体规划简析2、淄博市热点开发版块分析四、微观市场现状分析1、微观市场简析2、热点楼盘评析3、张店区在售项目状况五、淄搏市房地产未来发展走向及趋势1、民生地产将会成为我市新的主题2、奥运地产将会应运而生3、文化地产方兴未艾六、综述一、淄博市宏观现状1、区域概况（1）地理位臵淄博市位于山东省中部鲁中山地与鲁北平原的交接地带，，区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临海滨旅游城市青岛、烟台和威海，西接泉城济南。
总面积5938平方千米。
市域最大纵距151公里，最大横距 87 公里，是山东省重要的交通枢纽城市，铁路贯通，公路纵横，交通方便，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市。
（2）城市规模淄博市现有总人口412万人，其中市区人口268.5万。
辖张店、淄川、博山、周村、临淄五区和桓台、高青、沂源三县。
五城区和桓台县城呈梅花状分布，东西南北城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市组群。
（3）交通状况淄博交通便捷。
胶济铁路横贯东西，205国道、309国道、济（南）青（岛）、滨（州）莱（芜）高速公路在这里交汇。
市中心距济南机场70公里，距青岛港300公里。
距济南遥墙国际机场：70 公里，车程60分钟。
现有市内公交车130多路，基本覆盖市内每一个乡镇。
2、区域经济发展状况淄博是全国重要的工业基地，工业体系涉及化工、医药、建材、纺织、陶瓷、机械、电子、轻工、冶金等35个主要工业领域，，拥有一大批在中国、山东占有重要位臵的企业和产品。
（1）国民生产总值作为全国重要的工业基地，淄博市的国民经济水平也呈稳中有升的势头迅速发展。
2005年全市完成生产总值1430.95亿元，比上年净增283.89亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，一、二、三产业构成比为4.1 : 66.8 : 29.1。
XXXX年淄博房地产开发市场
XXXX年淄博房地产开发市场1. 引言XXXX年是淄博市房地产开发市场的重要一年。
本文将对该年度淄博市房地产开发市场进行全面分析和评估，包括市场概况、政策动态、市场竞争情况和发展趋势等方面内容。
通过对市场的深入了解，可以帮助投资者和开发商把握市场机会，制定合理的发展战略。
2. 市场概况淄博市位于中国山东省中部，是一个充满活力的地级市。
截至XXXX年底，淄博市辖区总面积为XXXX平方千米，总人口为XXXX万人。
市区人口密度较高，居民需求对房地产市场的发展起到了积极的推动作用。
XXXX年淄博房地产市场经历了一定程度的发展。
住宅、商业和写字楼是该市房地产市场的主要组成部分。
市场上涌现出一批优质房地产项目，吸引了众多投资者和购房者的关注。
市场的供需情况总体较为平衡，但也存在一定的竞争压力。
3. 政策动态XXXX年，淄博市政府出台了一系列房地产开发相关政策，旨在促进市场健康发展和保护购房者的合法权益。
首先，政府加大对土地供应的力度。
通过拍卖、出让等形式，增加了土地资源的供应量，为开发商提供了更多的发展机会。
其次，政府继续推动居民购房优惠政策。
购房者可以享受贷款利率优惠、购房补贴和税收优惠等一系列政策，对于购房者来说是一大利好。
另外，政府还规范了房地产开发商的行业行为，加强了市场监管，减少了市场乱象。
这为投资者和购房者提供了更多的保障。
4. 市场竞争情况XXXX年淄博房地产市场的竞争情况较为激烈。
市场上存在大量的房地产开发商，竞争主要体现在价格、产品质量和销售策略方面。
在价格方面，不同开发商的定价策略存在差异。
一些开发商定位高档市场，产品价格较高，追求高品质；而另一些开发商则以中低价位产品为主，追求大众市场。
产品质量是吸引购房者的关键因素之一。
一些开发商在产品设计、材料选择和施工工艺上大量投入，打造高品质的房地产项目，赢得了购房者的信赖和口碑。
销售策略也是市场竞争的重要一环。
一些开发商通过广告宣传、线上线下销售和购房优惠等手段吸引客户，提升市场份额。
2023年淄博房地产行业市场研究报告
2023年淄博房地产行业市场研究报告淄博是山东省的一个重要城市，也是山东省乃至中国房地产行业的一个重要市场。
本篇报告旨在对淄博房地产行业进行市场研究，并提供相关数据和分析，以帮助投资者了解淄博房地产市场的潜力和机会。
一、淄博房地产市场概况淄博是山东省的一个重要经济中心和工业城市，有着较为发达的经济基础和市场消费能力。
截至2020年，淄博市常住人口约290万人，城镇化率为61.9%。
淄博市地处山东省中部，是一个重要的交通枢纽，拥有较为完善的铁路、公路和航空网络。
淄博房地产市场主要集中在城市中心区域和周边的新城区。
目前，淄博市的住宅供应主要以商品房为主，公共租赁住房和经济适用房也有一定规模。
商业地产方面，淄博市的商业中心主要集中在市区和新城区，商业地产的投资机会较大。
二、淄博房地产市场发展趋势1. 住房市场需求量大。
随着城市化进程的推进，淄博市的人口规模和消费能力不断增加，居民对改善居住条件的需求也越来越强烈。
因此，淄博住房市场的需求量将会持续增加。
2. 房地产调控政策的影响。
国家对房地产行业的调控政策将直接影响淄博市房地产市场的发展。
政府的严格调控政策将抑制房价上涨，但也可能使得供应量不足，导致市场紧缩。
3. 商业地产市场发展潜力大。
淄博市商业地产市场规模较小，但随着城市建设和消费水平的提升，商业地产市场的潜力逐渐显现。
投资商业地产项目可能带来可观的投资回报。
三、淄博房地产市场竞争格局目前，淄博房地产市场竞争相对激烈，主要有以下几个竞争者：1. 国内知名开发商。
一些国内知名的房地产开发商，如万科、绿地等，在淄博市有一定的开发规模和市场份额。
这些开发商凭借其品牌和质量优势，在市场竞争中具备一定的竞争力。
2. 地方房地产开发商。
淄博市本地的一些房地产开发商，如淄博房地产开发公司等，在当地有较强的市场优势。
这些开发商更了解本地市场的需求和特点，能够更好地满足当地居民的需求。
3. 外资房地产开发商。
随着中国对外开放的加大，越来越多的国际房地产开发商进入中国市场，并在一些城市进行开发项目。
XXXX年淄博房地产市场分析报告
淄博市固定资产投资及房地产投资
固定资产投资, 2010年, 1290.9
固定资产投资, 2009年, 1009.6 固定资产投资, 2008年, 807.97 固定资产投资, 2006年, 6固15定.1资产投资, 2007年, 646.83
房地产投资, 2006年, 96.房82地产投资, 2007年, 105房.33地产投资, 2008年, 121房.37地产投资, 2009年, 140房.61地产投资, 2010年, 166.99 房固地定产资投本资增增长长, 1, 18, 2.190.0%0房固%地定产资投本资增增长长, 2, 25, 8.5.800%%房固地定产资投本资增增长长, 3, 234, 1.950.2%0房固%地定产资投本资增增长长, 4, 245, 1.050.固8%房0定%地资产本投增资长增,长5,,252,.1690%
国民生产总值,
临沂市,
2400 国民生产总值,
威海市4 ,
1944.7
国民生产总值, 滨州市, 1国55民1.5生2产总值, 枣庄市, 1362.04
国民生产总值, 日照市, 1025.08
国民生产总值, 莱芜市, 540
国民生产总值 同比增长
人均GDP
2010年淄博市人均GDP为63464元,在山东省排名第五位，人均 生产总值较高
西部新区板块是淄博城市重 点发展区域，未来房地产市 场升值潜力巨大；
各板块特征分析
城块名称 老城中心板块 高新技术区板块
城北板块 西部新区板块
各板块特征对比
老城中心板块是最宜居的生活区，商业及各项 生活设施配套完善;
城北板块目前是淄博高端楼板聚集的板块，属 于城市的富人区;
高新技术区板块属于工业区，且离老城区较远 ，不适于居住;
房产销售工作总结汇报及计划PPT
客户关系管理
建立完善的客户信息管 理系统，定期回访客户
，提高客户满意度。
团队协作
加强团队内部沟通与协 作，提高整体销售效率
。
成功与失败案例分析
成功案例
某豪华别墅项目在本季度销售一 空，主要归功于精准的目标客户 定位和有效的营销策略。
失败案例
某中端住宅项目销售业绩不佳， 原因在于地理位置较为偏远，配 套设施不够完善。
团队建设活动
组织团队建设活动，增进团队凝聚力和合作精神 。
对已购房客户进行定期回访，了 解客户需求和满意度，提供必要
的售后服务。
客户关怀
在重要节日或客户生日时发送祝 福信息，提高客户忠诚度。
客户推荐
鼓励满意的客户进行口碑传播， 推荐亲友购买，拓展新客户。
团队建设与激励计划
培训提升
定期组织内部培训和外部培训，提升团队成员的 专业素质和服务水平。
激励措施
设立业绩奖励、优秀员工评选等激励措施，激发 团队成员的积极性和创造力。
房产销售工作总结汇报及计划
汇报人：XXX 202X-XX-XX
目录
• 房产销售工作总结 • 客户需求与市场分析 • 下季度销售计划 • 风险与挑战应对策略 • 下季度销售工作展望
01
房产销售工作总结
本季度销售业绩总结
01
02
03
04
销售总额
本季度共完成房产销售总额为 1亿5千万人民币，同比增长
02
客户需求与市场分析
客户需求变化趋势
客户需求多元化
随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，客户对房产 的需求呈现出多元化趋势，包括户型、面积、地理位置、 配套设施等方面的多样化。
客户对品质要求提高
房产销售年终总结汇报及计划PPT
市场风险是房产销售中常见的风险之 一，主要包括市场需求下降、竞争加 剧等因素。
详细描述
随着市场环境的变化，客户需求和购 买力可能会受到影响，导致销售困难 。同时，竞争对手的动态和定价策略 也可能对销售业绩产生冲击。
政策风险
总结词
政策风险主要指政府出台的相关政策对房产市场的影响，如限购、限售、税收政 策等。
06 结论与展望
总结经验教训
销售策略调整
根据市场变化和客户需求，灵活调整销售策略， 提高销售效率和客户满意度。
客户关系管理
加强与客户的沟通与联系，及时了解客户需求， 提供个性化服务，提高客户忠诚度。
团队协作与培训
加强团队之间的协作与沟通，定期开展培训，提 高团队整体素质和业务水平。
对未来的展望
。
销售面积
全年共销售房产面积达到50万平方 米，同比增长了15%。
销售均价
平均销售价格为每平方米2万元人民 币，同比基本持平。
销售策略分析
01
02
03
市场定位策略
我们针对不同客户群体， 制定了差异化的市场定位 策略，以满足不同需求。
营销渠道拓展
通过线上和线下多渠道营 销，扩大了品牌知名度和 客户覆盖面。
详细描述
政府政策的调整可能对房产销售产生直接的影响，如限制购房数量、提高房产税 等政策可能导致市场需求下降，销售放缓。
应对措施与预案
总结词
针对市场和政策风险，制定相应的应对措施和预案至关重要。
详细描述
首先，密切关注市场动态和政策变化，及时调整销售策略。其次，加强与客户的沟通，了解客户需求，提供个性 化的服务和解决方案。此外，建立风险预警机制，对可能出现的问题进行提前预警，并制定相应的应对措施。最 后，加强团队合作和培训，提高销售团队的应变能力和专业水平。
山东淄博房地产市调报告
山东淄博房地产市调报告前言由于恰逢公司“都市风景”和“阳光丽舍2期”项目启动之际，因此，营销部此次进行的市场调查更具针对性，除了对整个淄博房地产市场予以关注外，重点对淄博（张店）高层项目市场进行了调研与分析。
一、市况综述据营销部市场调研不完全统计，截至到2005年3月底，除了原先未被市场消化的多层项目外，淄博房地产市场共有高层住宅项目（包括在售、未启动、已启动、未推广项目）不下25个，其它商铺、商住项目达10个之多，市场竞争的猛烈程度可见一斑。
其中，2005年启动、在售和立即推广的高层项目因数量最多而更加倍受关注，目前除了在售项目外，其它大部分高层项目处在工程拆迁、手续办理以及地基施工时期。
二、产品构成及现状分析1、住宅如上所述，2005年市场高层项目将许多于25个，在整个市场中占据主导地位；而多层住宅项目数量剧减，可售房源不多，购房者选择空间减小。
二者比例悬殊与往年迥异。
高层项目详情见附件：《淄博（张店）高层项目调查表》等。
2、投资型物业据市调可知，今年活跃在市场上的办公、商业项目数量、体量与03、04年虽难以相比，但因为受去年公寓型项目（商务办公、酒店式公寓）销售形势良好的阻碍，05年此类物业形势仍被看好。
目前市场项目要紧有中国陶瓷科技城、风景华庭、美旗国际、华都名城、义乌小商品城、龙运时代、中关村、山东香港五金家居城、海盛水产品综合市场、荣宝斋、金丰大厦、金豪大厦、桓台香港街等，其中部分为04年未消化的项目。
此外，不可忽视的是市场上不成功的商业项目对投资者的负面阻碍。
注：2004年商业办公物业：钻石大厦、荣宝斋、宏程名座、国贸大厦、颐鸿大厦、圣亚大厦、中房新时代商务中心、进展大厦、赢环大厦、中关村、淄博精品服装城、中国财宝陶瓷城、通乾服装广场、新天地休闲购物广场、淄博义乌小商品城、中国陶瓷科技城、美旗国际、风景华庭、东方国际汽车城、民泰街铺、周村家具广场、东方国际公寓、福邸旺铺、金丰大厦、金豪大厦等。
淄博房地产项目整合营销推广方案(ppt 103页)
城际客户
目标客户：来源于周村、淄川、临 淄等周边县市
关键词：价格承受力强/子女教育考虑/上高速方便/社 区品质 价值牵引：区位/配套
26
客群视角
客户困境 淡市下，客户更为关注现实价值，而地块目前的现状不够成熟 紧邻楼盘的销售均出现问题，带来客户信心的影响，造成客户对区 域的观望情绪加重，同时对区域内项目的价格产生怀疑。
本体困境
起势之困——异地开发企业，缺少知名度和客户基础 配套之困——公建配套、生活配套极少，客户可感知点较少 资源之困——具备生态资源，但均非独享，且短期难以实现 地段之困——项目目前昭示性和进入性较差
本体价值
未来价值——38万平米综合体对项目未来的价值提升巨大 品牌价值——实力开发企业，在目前弱市的市场环境中可有效提升客户信心
自住购房客中，观望气氛并不十分严重； 整体来看，不断推出的救市策略对于刚性需求起到了一定的作用，市场中中低 价位小户型社区销售情况相对稳定； 对多次置业购房计划的影响： 多次置业者自住型多为改善住房环境，对二次房贷的把控依然会影响这部分客 户的购房心理。 大部分客户认为淄博市场的发展表现较为理性，不会出现大跌或持续下跌的局 面，但但大多数客户还是明确的说明近期不会购房，会继续观察一段时间。
启示2：主动中心化、坚决站在市区的板块上
18
客户 分析
19
客户视角 淡市影响，投资客户基本退出，本 地置业客户成为市场主力支撑
淄博市场，区域自住客户成为当前市场主力支撑 黄金国际销售经理访谈：
——我们项目以淄博市区客户为主、周边客户和外地客户较少； 10月份以后，外地客户基本上没有了，现在看房的绝大多数都 是淄博本地人，每天差不多10-15批，每月成交差不多在20组 左右。
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刚性需求进一步加大
淄博市房地产 项目中观层面表现
淄博开发热点板块Leabharlann 西扩政府重点打造北拓
完成投资（亿元） 600 500 400 300 200 100 0
新开工面积（万 ㎡）
68
2006 445.18
60.06 59.2 66.85 100.12
2007 322.08
2008 190.04
2009 280.58
2010 495.88
新开工面积（万㎡）
前三季度，全市房地产开发市场完成投资100.12亿元，同比增长49.77%
2010年淄博 房地产市场总结
前言
转眼间，2010年过去了，新千年的头十年，也 在一挥间远去了。2010年在整体经济环境运行 良好的情况下，房地产宏观调控受到高度关注， 4.15新政、9.27二次调控及相关政策密集出台。 最具杀伤力要数限购令、禁购令、首付比例提 高、第三套限贷。在政策与需求的博弈中，商 品房销售量得到一定的抑制，而潜在需求仍然 强劲，高性价比的楼盘依然得到市场的高度认 可。可以说，政策空前严厉，而市场依然火热， 2010年房地产市场是在政策负重下稳步前行。
宏观总结
房地产业是一个与经济发展高度相关的行业，2010年在全球以及中国经济 不断好转的大环境中，淄博的经济正在以高速的增幅向前发展。在这种条件 下，房地产业发展的基础更为牢固 ，是2010年市场量价齐增的根本原因。
世界及中国经济已度过08年的难关， 09年回暖，10年增长；
全国及淄博房地产开发经营数据显示： 10年市场需求旺盛，销售状况良好， 供不应求信号十分强烈；
新开工面积创历史新高，开发商资本压力减小
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
预售价格（元/㎡）
2006 2156
2007 2315
2008 2404
2009 2771
预售价格（元/㎡）
2010 3383
商品房新开工面积495.88万㎡，同比增长76.73%
住房遏制，商业地产迎来春天。 解读“新国十条”，我们不难发现，本次
“新国十条”主要针对一二线市场的住宅市场， 是“民生”问题。而针对商业地产，则没有任 何明确规定。这意味着，商业地产的发展将迎 来新一轮发展的春天。
关键词四：价格
“457”价格雏形 东部、南部城区4000元/平 西部、北部城区5000元/平 中心城区7000元/平
关键词之一：疯狂
开发商 博弈 购房者
300
250
200
150
100
50
0 2006 预售面积（万㎡） 211.61
2007 184.02
2008 146.16
2009 161.65
预售面积（万㎡）
2010 250.98
利益
涨价疯狂 诱惑 甜 头
拿地疯狂
购买疯狂
关键词二：政策
政策年
关键词三：弃宅做商
预售面积增幅最大，销售状况良好
120
100 80
60 40
20
0
2006
2007
2008
2009
2010
完成投资折线（亿元）
商品房预售面积250.98万㎡，同比增长55.23%
预售价格总体平稳，近期上涨明显
预售均价（元/㎡）
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0 09年一季 度
关键词五：拆迁
火车站拆迁带来贾庄附近的房屋价格直线上涨 长途汽车站拆迁为西南部房产注入新的 增长剂 旧村拆迁，农民变市民。（洪沟片区改 造，湖田镇*寸整体迁往洪沟）
污染型企业拆迁，为东部房产价格上涨加入催化剂
关键词六：小产权房
小产权房受青睐 上涨过快的房屋价格令人们望而却步；小产权房的出现，以低廉
创业地产以前所未有的6.95亿的高价拍下北京路以西、市体育中心以 南——这片区域被认为是淄博新区核心所在——的200亩土地，每亩折合 317万元。这是继黄金国际地块在7年前以85万/亩的价格荣登“淄博地王” 之位后，淄博再次出现“地王”。
淄博市房地产 宏观开发经营状况
房地产开发投资大幅增长
2006 2007 2008 2009 2010
的价格解决很大一部分人的住房问题。 小产权房受“打击”？ 3月25日淄博市国土资源工作会召开，部署了淄博土地卫片执法
检查工作，所有区县将首次接受检查，挂牌督办和公开曝光重大、 典型违法用地案件，坚决依法清理小产权房。会议要求5月20日 前，对不符合土地利用总体规划的建设项目，坚决予以拆除;对符 合土地利用总体规划但属违法占地，应当没收的建筑物和其他设 施，要坚决没收。
5-8调控初显，9月份变“空调”
受4月份国家出台的遏制部分城市房价过快上涨调控政策影响，市场出 现一定观望氛围，开发企业也不再频繁提价，5-8月份全市商品住宅预 售均价3320元/㎡，较1-4月份的均价3370元/㎡下降1.48%，总体保持 基本稳定，基本达到了调控目的。进入9月份，随着观望氛围明显淡化， 市场需求逐步旺盛，部分选择9月份开盘的项目预售价格明显提高，单 月预售均价达到3693元/㎡，上涨趋势明显。
预售均价（元/㎡） 2701
09年二季 度
2732
09年三季 度
2825
09年四季 度
3092
10年一季 度
3270
预售均价（元/㎡）
4000 3500 3000 预售均价
预售均价
1至4
5至8
3370
3320
预售均价
9 3693
前三季度，全市商品住宅预售均价3384元/㎡，同比增长22.12%.中 心城区均价3689元/㎡，同比增长22.93%，综合评价品质较高的楼 盘均价大多在5000元/㎡以上，部分项目开盘均价达到6000元/㎡以 上甚至更高。
时至今日，小产权房依旧我行我素。 是小产权房很大程度上抑制淄博房价过快上涨，如果强制打击，
淄博楼市价格又将水涨船高。
关键词七：调控变“空调”
越调越长 国家政策调控对于房产泡沫没有的三线城市 来讲，无疑就是房价上涨来临前的信号。就像 孙悟空的紧箍咒，越念越紧，越紧越长。
关键词八：地王、央企
两会刚刚结束，在一片对高房价的讨 伐声中，新的“地王”便新鲜出炉。 3月15日，北京上演了“央企制造” 一日三“地王”秀。