完整版房地产项目经典推广营销策划方案

推广 执行
品牌期
形象导入期 产品诉求期
渠道 执行
准备
开盘热销期
二批次开盘期 启动并持续执行
案场 案场软性管理：5月中团队定岗，5月15日—6月15日培训，6月16日正式进场，开始接电 筹备 案场硬件配置：7月10日：营销示范体系盛大开放
2、推售策略
执行细则
详见附件1及附件2
执行细则
3、蓄客方案
1、拜访市区政府机关科级以上政府官员（载体：项目楼书、户型单页、视频光盘、礼品等） 2、跟踪重点效益好的企事业单位老板及高管（载体：项目楼书、户型单页、视频光盘、礼品等） 3、走访**市区私营小业主（载体：项目楼书、户型单页、视频光盘、礼品等） 4、巡展外展场（商业中心、中心广场等） 5、发展老带新客户 6、公关活动、推介会客户积累 7、所有自然来访、来电客户
车体广告
营销策略
3、直客营销
精准定位、锁定客源、渠道先行
内部推介会/团购/ 大客户直销
短信布网/分区 域扫荡行销/
政府公务员
私营小业主
内部推介会/小户型 教师及学生家长
团购/外卖场巡展
私营企业主
短信布网/意向客 户点对点行销/邀
请函
4、体验营销
震撼全城、细节为王、体验制胜
营销策略
高规格售楼处
总建面超过500m2的售楼处，大气高 贵，功能完备，震撼全城
2、产品概况
项目解读
占地面积 39040m2 住宅建面
116752m2
容积率： 3.16
绿地率
52%
停车位 586个
停车率
65%
总套数
906
容纳人数
2899
配套
6000平米的公共绿地及休闲广场、多功能会所
主力户型
120-140平米的舒适型三居
明星产品 170平米的享受型四居，占据中心景观的楼王
我们是——面向**地区高端客户的最高端项目
客户甄别模式
1、蓄水期间、以交付诚意金，领取VIP卡客户为诚意客户 2、VIP卡入会费用标准为1-2万元，拥有优先选房权 3、VIP卡用户可享受1-2点的折扣，具体待定
执行细则
3、蓄客方案
品牌渗透期 形象塑造、一批次开盘
工作
内容5月
6月
7月
8月
阶段
客户的积累、筛选
开盘热销
二批次开盘热销
9月
10月
客户成交，老客户带新客户
高标准样板间
2—3个不同风格的精装修样板间，** 市场独一无二的视觉观感体验
高品质现场接待
专业的销售团队，一流的物业单位，出 色的细节服务，给客户不一样的感受
4、活动营销
强化认知、品牌感召、活动贯穿
营销策略
新春答谢会/定期问候 十一出游/物业见面会 节日问候/开盘活动
内部推介会/镇县巡展/示范单位开放
占位营销
精准定位、锁定客源、渠道先行
高举高打、高调面世、吸引眼球
2、占位营销
高举高打、高调面世、吸引眼球
现场围挡、大型路牌、道杆道旗、
灯箱、液晶屏，抢占一切户外资 源，高调面世
户外广告
源自文库
营销策略
示范单位开放前、开盘前以 DM夹报直投替代报广，最大 规模覆盖全城，充分告知
DM直投
实现10-20辆公交车组成的流动 宣传网络，开盘前以2-4辆宣传 花车往返主干道，赚足眼球
p远高出市场价的销售价格 p来自潜在项目开盘的竞争压力 p沧州及一线城市高端项目对本 案客户的分流
三、营销策略
1、核心思路 2、占位营销 3、直客营销 4、体验营销 5、活动营销
营销策略
1、核心思路
**首府营销四部曲
体验营销
营销策略
活动营销 强化认知、品牌感召、活动贯穿
直客营销
震撼全城、细节为王、体验制胜
四、执行细则
执行细则
1、营销排期
2、推售策略
3、蓄客方案
5、渠道执行
4、推广方案
1、营销排期
开盘前关键营销节点控制图
品牌推广期
项目蓄水期
执行细则
5月1日
5月25日
6月16日
7月3日
7月10日
8月14日
品牌推广开始
品牌深化
项目亮相
第一块户外告位呈现 户外广告陆续面世
接电开始 VIP卡发放
57天
产品发布会
房地产项目经典推广营销策划方案
一、目标理解 二、项目解读 三、营销策略 四、执行细则 五、附件清单
目录
一、目标理解
目标理解
资金
•确保稳定销售， 不追求超额利润 •为后续项目开发和 拿地提供现金流
品牌
•使**成为**市场 的领导者 •使**品牌形象深 入**人心
产品
•打造**最高品质 的高端项目
11月
品牌 营销
VIP会员招募 政府官员和重点企事业单位拜访
来电客户回访
以品牌为纽带，实现老带新和团购政策
12月
事件 营销
产品推荐会 营销示范体系开放
开盘活动
物业见面会、假日出游、新春酒会……
体验 营销
营销示范体系体验
物业体验
4、推广方案
线上媒体选择
•户外广告：由于**城市较小，户外广告位资源紧缺，因此，争夺一 切可用的户外资源，抢占传播制高点，为本案推广的重中之重 •车体广告：目前**市区公交车共100余量，具有价格便宜，传播速度 快等优势，但由于目前空余车辆较少，上河城占据了大量的车位，预 计到6月份能空出10辆左右，可用以配合户外宣传 •DM直投：本地的主要报纸为燕赵都市报和沧州日报晚报，发行量较 小，做整版广告从成本和精准性来看均不划算。建议采用DM直投夹 报方式代替，可覆盖**市场所有报纸以及精准点对点投放 •短信：短期内最有效聚集人气、成本最低的推广方式，但不宜频繁 使用，避免引起客户的反感，建议开盘及促销活动前使用
3、竞争环境
项目解读
A、整体市场销售状况良好，供不应求 B、在售项目较少，本案所处区域竞品仅有上河城 C、均价在22800-33300元间，且连年攀升，未来走势看好 D、低品质项目为主，高层产品成为趋势，高端项目稀缺
4、价值体系
项目解读
区位
产品
•城市核心 •交通便利 •配套完备
•中式风格 •舒适产品 •楼王单位
示范单位开放
60天 43天
正式开盘
执行细则
1、营销排期
2016年营销执行分期总控图
第一阶段：5—7月 项目亮相、蓄客、一次开盘
5月
6月
7月
第一阶段：7—9月 热销——平销期
8月
9月
第三阶段：9—12月 二次开盘、热销——平销期
10月
11月
12月
推售 排期
售前准备期
开盘热销期
二批次开盘期
推售 房源
1#，2#，8#楼
体验
物业
•示范体系 •园林景观 •现场接待
•前期进驻 •细节服务 •品牌实力
关键词：高端品质/身份象征/升值保障
5、SWOT分析
项目解读
p地段不可复制，区位优势明显 p引领**市场的体验营销 p当地首屈一指的物业服务
小结
p前期成本较高，对资金要求高 p对于高端项目的开发经验不足
p供求市场呈现供不应求 p周边竞争项目较少 p低水平项目多，高端项目缺失
•使**首府成为人 尽皆知，口口相 传的城市坐标
二、项目解读
1、土地属性 2、产品概况 3、竞争环境 4、价值体系 5、SWOT分析
项目解读
1、土地属性
项目解读
北环路
龙
新
华
兴
街
街
裕华路
西
安
和
环
建设路 顺
平
京
路
街
街
福
解放路
本项目
红
旗
公 路
街
交
新胜
通
华利
大
胜利路
街街
街
友谊路
武港公路
关键词：绝对核心区/万众瞩目的地王/城市新地标