2005年度佛山房地产市场分析报告

2005年

佛山房地产市场分析报告

2005年度佛山房地产市场分析报告

目录

一、佛山房地产市场综述

二、佛山房地产开发投资市场分析

1、房地产开发投资历年变化及趋势

三、佛山土地市场分析

1、土地出让情况分析

2、出让地块用地性质、区域分布特征及影响

3、土地市场热点分析

4、未来土地供应及后市影响

四、佛山普通住宅市场分析

1、新建普通住宅市场供应

2、新建普通住宅销售情况分析

3、新建普通住宅价格变化

五、佛山别墅、高档公寓市场分析

1、新建别墅、高档公寓市场供应

2、新建别墅、高档公寓销售情况分析

3、新建别墅、高档公寓价格变化

六、佛山商业地产市场分析

七、佛山存量房市场分析

1、成交量及成交价格分析

八、市场总结

佛山五区房地产市场分解

一、禅城区

1、土地出让情况及影响

2、不同物业类型供求关系及市场特点

3、存量房成交情况

二、南海区

1、土地出让情况及影响

2、不同物业类型供求关系及市场特点

3、存量房成交情况

三、顺德区

1、土地出让情况及影响

2、不同物业类型供求关系及市场特点

3、存量房成交情况

4、市场小结

四、高明区

1、土地出让情况及影响

2、不同物业类型供求关系及市场特点

3、存量房成交情况

4、市场小结

五、三水区

1、土地出让情况及市场影响

2、不同物业类型供求关系及市场特点

3、存量房成交情况

（版权声明：《2005年度佛山房地产市场分析报告》版权归佛山中原地产代理有限公司所有，所有数据来源未经特别说明皆来自佛山统计局、佛山建设局、佛山国土局以及佛山房地产协会，有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。）

一、佛山房地产市场综述

2005年佛山房地产市场应分为两部分，一部分为顺德房地产市场，另一部分为除顺德外的其余四区。顺德市场自成一系，2005年顺德房地产市场热火朝天，销售面积大幅度增长，市场需求十分旺盛，销售均价在第四季度有一个突然的拉升。其他四区在顺德市场的带动下，市场供应及销售都有不同幅度的增长，市场成交从一季度开始微弱上扬并保持稳步增长的态势；成交价格稳中略升；土地供应在2005年有所放大，并在2005年底有一个集中的推出，中小地块数量增加，镇级土地市场热点频出，土地供应结构趋向合理；二手存量房交易活跃，成交价格上升快，二手存量房市场份额保持稳定。

在房地产开发投资市场方面，2004年佛山房地产开发投资增长的幅度开始止跌回升，进入2005年，1—3季度全市完成全社会固定资产投资538.71亿元，比上年同期增长37.7%，全市房地产投资完成94.25亿元，比上年同期增长39.0%。2005年前三季度的房地产开发投资总额和去年全年投资总额差不多持平，2005年房地产开发投资大幅度增长。

在土地市场方面，2005年的用地指标为6000亩，比2004年的用地指标增加1.9倍，又由于用地指标在年中才下达各镇区，导致在2005年底出现了一个地块推出市场的高潮，许多地块在相继不远的时间里举行拍卖或挂牌。众多地块在同一时间的推出给开发商拿地和后期的开发增加了一些难度和顾虑。佛山市政府2004年初进行了南海区划的调整，构建了南海未来发展的新阵式，南海各镇区的土地价值也得到凸现，南海一些镇区的土地市场成为焦点，大沥、西樵、狮山等镇级城市中心推出的土地倍受关注。三水、高明、顺德等区在此期间也推出一些面积规模比较大、市场开发条件比较成熟的地块，越来越多的外地开发商进入佛山，佛山的土地市场的竞争也日益激烈。三水、高明以及南海一些镇级中心城市的土地价格上升相当快，有的地方的土地价格已经翻了一番。在禅城区及南海桂城，一些中小地块出现在市场上，引来一些本地的中小开发商的争夺，中小地块的出现也给禅桂房地产市场的供应结构有所改善，但禅桂两地仍然以推出大地块为主，价格也高企不下。

在商品房供应及销售方面，2005年第三季度普通住宅累计批准预售面积430.27万平方米，单第三季度一个季度就批准预售224.75万平方米，环比增加了100%，同比增加了47%，2005年全年累计批准预售面积521.04万平方米,比2004年增长了36.5%。2004年“招挂拍”以来出让的一些大面积土地项目在2005年的下半年集中释放是使2005年底货量供应大增的原因。2005年普通住宅累计销售面积648.2万平方米，同比增长17%，销售面积的增长速度低于批准预售面积的增长速度，但供销仍保持平衡。别墅、高档公寓累计批准预售面积62.45万平方米，同比增长114%，别墅、高档公寓的供应量在2005年下半年激增一倍。市场消化仍保持稳定，全年累计销售别墅、高档公寓71.19万平方米，同比微跌3%。2005年商业地产累计批准预售面积54.18万平方米，同比微降2.5%，销售面积63.24万平方米，同比下降12%，供应和成交都有不同程度的下降。在二手存量房方面，二手住宅成交面积244.81万平方米，同比下降了9%，在国家宏观调控政策出台后，二手市场在一段时间的观望后逐渐活跃，成交面积及成交价格都在稳步上涨，但由于新建商品房的同步增长，二手存量房的市场份额稳定在普通住宅成交量的37%左右。佛山房地产市场仍然是以新建商品房为主的市场。

在成交价格方面，佛山普通住宅平均销售价格3056.69元/平方米，同比增长12.2%，这个增长的现象的后面，主要是顺德住宅销售均价的上涨的拉动，顺德2005年住宅成交面积占了佛山市场将近一半的份额，其他地区表现稳定而顺德住宅销售均价增长非常快，反映在数据上佛山的住宅销售均价也有大幅的增长。撇开顺德不算，佛山四区房地产市场在2005年第一季度成交价格大幅上扬17%，达到3002.3元/平方米后，价格增幅有所回落。下半年市场供应的大幅增加和国家宏观调控政策的影响，价格的上涨遇到了不少的压力。别墅、高档公寓的平均成交价格为4615.97元/平方米，同比剧增了16%。商业地产成交均价为4700.4元/平方米，同比上升约10%。