2005年度佛山房地产市场分析报告
2005 年上半年广州房地产市场分析报告-正文

一、房地产市场综述2005 年上半年,在国家宏观调控政策下,广州市房地产市场总体表现稳定、运行良好:土地供应有序而充足,土地二级市场交易略微减量;房屋供求均衡,新建商品房市场交易相对减量,存量房市场交易活跃,价格稳中略升,二手房市场份额继续扩大,房地产市场不断成熟。
在房地产开发投资市场方面,完成房地产开发投资额174.30 亿元,同比增长仅为3.2%;完成土地开发面积和投资额为49.38 万平方米和5.74 亿元,同比减少了50.0%和23.8%。
可见,房地产开发投资在宏观调控政策的作用下,投资规模得到有效抑制。
在土地市场方面,以公开方式出让土地13 宗,用地面积32.82 万平方米,成交金额34.62 亿元,土地供应量明显高于2004 年同期水平,甚至高于2004年全年以公开方式出让土地量,保持2005 年第一季度的回升势头;土地转让35 宗,用地面积65.39 万平方米,成交金额18.02 亿元。
以公开方式出让土地量的持续回升,表明了土地管理部门正通过调节供应和规范管理等有效手段,从源头上规范土地供应,使我市土地供应更有序、充足。
在房屋市场方面,新建商品房批准预售面积为489.52 万平方米,同比增加6.3%。
房屋交易登记面积和金额分别为965.26 万平方米和418.12 亿元,同比分别增长0.4%和7.4%。
其中,新建商品房交易登记面积和金额分别为505.19 万平方米和275.93 亿元,同比分别减少15.3%和3.8%;存量房屋市场交易登记面积和金额为460.08 万平方米和142.18 亿元,同比增幅高达26.0%和38.9%。
新建商品房交易登记量高于批准预售量,表明房屋一级市场需求旺盛;存量房交易登记量的大幅度提升,所占房屋市场交易总量的比例不断增大(市场份47.7%),表明房屋市场二级流转越趋畅旺,房屋市场步向成熟的特征越发显著。
在房屋价格方面,新建商品住宅成交均价为5063 元/平方米,环比上升4.8%,与2004 年全年相比增长了9.6%,价格上升明显放缓;存量住宅均价为2988 /平方米,环比上升7.2%,与2004 年全年相比上升8.3%,价格在新建商品住宅达到一定涨幅后出现了补涨行情。
佛山房地产市场研究报告

土地出让方面,本月共出让12宗住宅用地,总出让面积为36万㎡,环比下降29%。
佛山房地产市场研究报告
Market research report.
2.2.本月佛山土地市场分析
本月全市土地成交面积为50.98万㎡,环比下降46%。成交主要集中在高明区和顺德区,而禅城区本月“0” 成交。
而成交类型方面,本月商住用地成交大增,占总成交面积的64%。而工业用地本月成交明显放缓,仅为16.8
Market research report.
区域
出让日期
交易时间
地块编号 佛明(挂 )2011021 佛明(挂 )2011022 佛明(挂 )2011023
地块地址
用途
面积
( ㎡)
13333
容积率
交易方式
起拍价
(万元)
6322.7万元
2011-6-15
2011-7-21
佛山市高明区荷城街 道荷富路以西A地块 佛山市高明区荷城街 道荷富路以西B地块
佛山房地产市场研究报告
Market research report.
二、一级土地市场月度成交
佛山房地产市场研究报告
Market research report.
2.1.本月佛山五区住宅土地供求概况
区域 禅城区
本月出让面积 (㎡) 199125
环比 166%
本月成交面积 (㎡) 0
环比 -100%
预售面积 (㎡) 14454.87
主力户型 (㎡) 1房:40 2房:90 3房:90-123 3房:126-154
佛山2 0 1 0 - 2 0 1 1 年月度供求走势情况
单位:万㎡ 单位:元/ ㎡
2005年佛山市顺德区国民经济和社会发展统计公报

2005年佛山市顺德区国民经济和社会发展统计公报佛山市顺德区统计局2005年,全区人民在区委、区政府的正确领导下,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,以科学发展观统领经济社会发展全局,全面推进工业化、城市化和国际化进程,加快产业结构调整,大力推进对外开放和体制创新,着力构建和谐社会,区域综合竞争力进一步提升,圆满和超额完成区十三届人大三次会议确定的经济发展预期目标。
一、综合指标实绩国民经济发展实现重大突破。
初步核算,2005年全区实现生产总值849.62亿元,比上年增长20.2%。
其中,第一产业增加值23.70亿元,增长1.7%;第二产业增加值518.93亿元,增长24.3%;第三产业增加值306.99亿元,增长15.2%。
三次产业结构为2.8:61.1:36.1。
按户籍人口计算,人均生产总值73506元,比上年增长18.1%。
市场物价总水平有所上升。
全年居民消费价格总水平比上年上涨1.9%。
其中服务项目价格比上年上升2.6%;消费品价格比上年上升1.7%。
升幅较大的有:食品价格上升4.9%;娱乐教育文化用品及服务价格上升2.9%;衣着类价格上升1.0%。
就业和再就业工程全面实施。
建立健全三级劳动服务机构,全年成功推荐本地人就业23961人次;年末全区登记失业人员11252人,登记失业率为1.8%,比上年下降0.1%。
宏观经济效益继续上升,以增加值计算,全社会劳动生产率为94079元/人,比上年增长21.7%。
其中,一产业30736元/人;二产业86818元/人;三产业134488元/人。
二、农业农业产业化水平不断提高,产业结构继续优化。
全区实现农业总产值56.38亿元,比上年增长3.9%。
其中,种植业12.87亿元,增长5.7%;水产养殖业35.18亿元,增长4.7%;畜牧业8.18亿元,减4.1%。
农业生态环境和生产条件进一步改善。
全年投入资金0.79亿元,共整治旧基塘44468亩;疏竣河涌177条段158公里;修建排灌站23座、灌渠284条47公里;新建和改造农田电网138公里,机耕路321条293公里。
2005-2006年广东房地产市场分析报告

2005-2006年广东房地产市场分析报告广东省统计局固定资产投资统计处处长姚瑞华2006广东房地产市场景气分析报告2005年,广东房地产开发投资总体保持平稳增长态势,商品房销售情况良好。
若解决好房价上涨较快的问题,预计今年房地产开发投资和商品房屋销售可望获得持续稳定健康增长。
一、2005年的主要情况广东房地产开发投资连续五年增速低于全社会投资增速,近两年多来,广东房地产开发投资每月增速基本上低于全国15个百分点以上,房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重从2002年的28.1%下降到2005年的21.5%。
从发展周期看,仍处于稳定发展阶段的调整期。
(一)房地产开发投资低速平稳发展2005年广东房地产投资运行态势平稳,每月增速在10%左右波动,全年完成投资1498.28亿元,增长10.5%,增速比上年回落1.6个百分点,占全社会投资比上年同期下降1.2个百分点。
2005年广东房地产开发投资总量在全国排位首次跌到第三位,房地产开发投资增速在全国居倒数第4位,比全国平均水平低9.3个百分点。
从地区影响因素看,2005年佛山、湛江、茂名、惠州、东莞和清远房地产开发投资快速发展,拉动全省增长8.64个百分点。
广州和深圳房地产开发投资发展不快拉低全省增速,2005年广州、深圳两市房地产开发投资增速只有0.7%和-3.1%,拉低全省增速21.1个百分点。
(二)商品房屋市场需求畅旺2005年全省商品房屋销售建筑面积3 693.85万平方米,同比增长21.2%;销售额1383.87亿元,同比增长30.7%,销售建筑面积和销售额的增长速度分别比上年同期提高11.9个、11.5个百分点。
各种物业类型的房屋销售建筑面积和销售额均有两位数的增长。
其中办公楼的销售建筑面积和销售额增长最快,分别增长64.9%和68.9%,住宅销售建筑面积和销售额分别增长20.0%和29.7%。
住宅市场以自住型需求为主,投资比例不高。
从部分的市抽查看,成交的住宅总量中,自住型需求比例占90%以上,投资投机性需求不到10%。
年度报告某某某年2月广东佛山市房地产市场分析报告46页一秀

3999.75
住宿餐饮用地 城镇住宅用地 城镇住宅用地
工业用地 工业用地
工业用地
40
5223
2010 年 2 月 12 日至
70
14815
年 3 月 17 日上午 10
70
11248
50
1157
2010 年 3 月 10 日上 9:30-10:00 时
50
2 月全市商品住宅成交均价为 19696 元/平方米,相比 1 月略微下跌了 1.29%, 在 09 年 12 月份突破 2 万元/平方米,近期出现了小幅的回落,主要由于成交结构的外移形成;而 从 2 月个案成交中,成交均价依旧是涨多跌少,有近三分之二的楼盘出现了价格上涨,而价格 下跌的只有三分之一,近期商品住宅成交均价持续高位盘整,而前期的宏观调控短期内对房价 的影响相对较小。 3、广州——量价齐跌,后市仍将看“空”
佛南(挂) 2010-029
佛顺(挂) 2010-002 号
佛顺(挂) 2010-001 号
佛顺集转(挂) 2010-001 号
佛山市南海区西樵镇西 岸
佛山市顺德区五沙西-24 号地块
佛山市顺德区陈村镇广 隆工业区第二期 26-1-1
地块 佛山市顺德区龙江镇三 联工业区 D07-1 之四地
块
233333.5 116948.4
——2 月份,我国宏观经济仍整体向好,基础建设投资、扩大内需的做法仍在继续,在 一定程度上保障了 GDP 的增长。出口好于 1 月份说明外部环境已开始逐渐回暖,而我国目前 赖以为基础的制造业虽然在增长,但增速放缓仍让人惊叹本次金融危机的顽强,也许全面回暖 仍有待时日。
三、全国市场环境——春节期间迎来“倒春寒”,楼市又遇“冰霜期” 1、北京——二手房市场降温 一手房跌价 15%
佛山房地产市场分析报告

目录第一部分宏观大势分析 (8)第一章全球房地产市场 (8)第二章全国房地产市场 (9)第三章 2009年房地产政策回顾 (5)第四章品牌发展商业绩及存货分析 (9)第二部分佛山市政建设规划分析 (11)第一章重大市政规划 (18)第二章各区区域建设规划 (20)第三部分房地产市场分析 (16)第一章佛山市房地产市场综述 (16)第二章禅城区房地产市场综述 (28)第三章桂城房地产市场综述 (34)第四章南海区房地产市场综述 (36)第五章顺德区房地产市场综述 (40)第六章三水区房地产市场综述 (44)第七章高明区房地产市场总述 (47)第四部分大势预判 (53)第一章全国经济及政策走向预测 (53)第二章市场走向预测 (54)第三章一秀地产观点 (55)第一部分宏观大势分析第一章全球房地产市场1、房地产市场企稳,房地产动荡或将终结《经济学人》的最近一次房地产市场调查显示,现在已经有部分国家和地区的房价增幅出现正值其,其中中国香港的增长率更是达到了两位数。
德国、日本基本没有受房地产泡沫的影响,处于相对较低的价格,随着经济的复苏,房地产价格往上升可能性很大;英国的房地产价格已开始上升,以市租率(房价租金比)判断的房地产价值,整个欧洲房地产市场泡沫的修正则预期还没有结束。
一秀解读:2009年底全球房地产市场基本企稳,预计房价下降的幅度已经已经修正了全球房地产的泡沫。
尽管有些地方的房价同比仍呈降势,但是房地产市场正在呈现恢复的态势。
2、美国房价或已探底,未来可能呈现v字反弹受金融危机等因素影响,美国2009年第四季度公寓空置率创30年新高,全年公寓平均租金则创年度最大降幅。
美国Reis房地产市场调查公司对全国79个公寓租赁市场的调查报告显示,去年第四季度公寓空置率环比上升0.1%,至8%,超出全年平均水平1.3%,2009年全美公寓租金报价下跌2.3%,创这家公司过去30年同项调查最高纪录。
一秀解读:地产泡沫破裂使得价格低于合理估值的情况符合经济学的理论,而且美国还有大量未售房屋有待清理,所以并不能排除未来出现房价再度下行的可能性。
佛山房地产市场研究报告

•
本月佛山主要成交集中在三水、南海,分别占46%及35%。三水成交大幅上涨,其中包含5宗较大的商住用地 ;而禅城、高明土地成交回落明显。
•
成交类型方面,各类占比与上月相差不大,商住占46%,纯住宅用地略微增多。本月的土地供应较大幅度下 降,除禅城新增12万㎡商住用地外,其他大部分是工业用地,没有亮点出现。临近春节,加上政府和开发商 对来年均较为乐观,土地成交市场持续火爆,面积相比去年同期大增63.16%。但月底出台的第三轮房地产调 控政策却让市场有些始料不及。预计未来土地市场成交热度将会有所降温。
土地用途
总用地面积 (㎡)
容积率
成交价(万元)
楼面地价 (元/㎡)
竞得者 佛山市三水恒福 兴达房地 产开发有 限公司 佛山市三水雅居 乐雍景园 房地产有 限公司 佛山市三水雅居 乐雍景园 房地产有 限公司 佛山市三水融创 房地产开 发有限公 司、佛山 博纳投资 有限公司 、孔令源 佛山市三水钜隆 房产有限 公司
2011年1月6日
住宅、商服用 地
124666
1.0≤FAR≤2 .5
77400
2483.44
2011年1月12 日
佛三(拍) 2010007
住宅、商服用 地
48894.3
1.0≤FAR≤2 .5
31300
2560.63
三水
2011年1月20 日
佛三(拍) 2010008
住宅、商服用 地
24699.8
佛禅(挂)2010—055
城镇住宅用地兼 容商服用地
29749.77
≤3
59500
6666.72
深圳招商房地产有 限公司
顺德
2011年1月12日
佛禅(挂)2010—056
2005年上半年全市房地产统计分析报告

年上半年全市房地产统计分析报告年上半年,淄博市房地产市场在良好的市场形势的带动下,继续保持了较高的增长势头,对提高城镇居民的居住水平、改善居住环境,拉动国民经济增长发挥了重要作用。
一、基本情况、完成投资情况。
年上半年,房地产开发投资保持了稳步增长,全市共计完成房地产开发投资亿元,同比增长;与第一季度相比,第二季度的完成投资较第一季度(亿元)下降了。
其中商品住宅投资亿元,同比增长;办公楼投资亿元,同比增长;商业营业用房投资亿元,同比下降。
区(县)完成投资居首位的是中心城区(张店区和开发区),完成投资亿元。
投资结构。
商品住宅完成投资亿元,占房地产开发投资的,其中经济适用房亿元,仅占;办公楼完成投资亿元,占房地产开发投资的;商业营业房完成投资亿元,占房地产开发投资的。
商品住宅投资在房地产开发投资中占到约一半以上,商业营业房、办公楼占到约四分之一,商品住宅投资保持主导地位,房地产开发投资仍然是理性的。
、商品房施工面积。
年上半年,我市商品房施工面积增长迅猛。
上半年全市商品房施工面积万㎡,同比增长。
其中商品房住宅施工面积万㎡,同比增长(经济适用住房施工面积万㎡,同比下降);商业营业用房施工面积万㎡,同比增长%;办公楼施工面积万㎡,同比增长%。
上半年全市商品房新开工面积万㎡,占全部施工面积的,比去年同比增长,与一季度相比,第二季度新开工面积较第一季度(万㎡)下降。
其中商品房住宅新开工面积万㎡,同比增长(经济适用住房新开工面积万㎡,同比下降了);商业营业用房新开工面积万㎡,同比增长了;办公楼新开工面积万㎡,同比下降了。
区(县)商品房施工面积中心城区以万㎡居首位。
表二各区县施工面积及所占比例施工面积的结构比例。
在施工面积中,住宅施工面积万㎡,占,其中经济适用住房施工面积万㎡,占;办公楼施工面积万㎡,占;商业营业用房施工面积万㎡,占;其他施工面积占到。
施工面积以住宅为主,商业营业用房仅占不到四分之一。
、商品房竣工、销售面积及空置面积。
佛山市城市总体规划(2005-2020年)

佛山市城市总体规划(2005-2020年)上传时间:2005-10-28第 1 章概况佛山,“肇迹于晋,得名于唐”,位于广东省中南部,东倚广州,西接肇庆,南连中山、江门,北通清远,地理位置优越。
市域内有西江、北江及其支流贯穿,属典型的三角洲河网地区。
改革开放后,佛山地区发展较快,已成为全国工业化与城镇化快速发展的城镇密集地区之一。
佛山现为地级市,辖禅城区、南海区、顺德区、高明区、三水区5 区,总面积为3848.49 平方公里。
2004 年,全市地区生产总值为1653.70 亿元,工业总产值为4058.96 亿元(当年价),全市总人口578.86 万人,其中户籍总人口为350.89 万人。
1.1 规划目的为适应2002 年佛山市行政区划调整后城市发展建设的需要,统筹城市各项建设活动,依据《中华人民共和国城市规划法》,重新编制《佛山市城市总体规划(2005 -2020 )》。
1.2 规划范围本次规划的城市规划区为佛山市行政辖区的范围,面积为3848.49 平方公里。
规划城区为“ 2 + 5 组团”所包括的街道办或镇的行政辖区范围,面积为1913 平方公里,约占全市域面积的49.7% 。
“ 2 + 5 组团”中的“ 2 ”是指:中心组团和大良容桂组团;“ 5 ”是指狮山组团、西南组团、西江组团、大沥组团和九江龙江组团。
1.3 规划期限近期为2005 -2010 年,远期为2011 -2020 年。
第2章城市的性质、规模与职能分工2.1 城市性质佛山是全国重要的现代制造业基地,具有岭南风貌特色的国家历史文化名城。
2.2 城市发展目标城市发展总目标:建设产业强市、文化名城、现代化大城市。
第一阶段,到2010年左右,全面协同地推进佛山经济、社会、文化等各项工作,在保持发展活力的前提下调整体制结构,努力在全国率先基本实现现代化,加强区域协作,共同构建广佛都市区的基本构架。
第二阶段,到2020年左右,力争全面实现现代化,建设经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、体制完善、社会文明的小康社会;与珠江三角洲其他城市一起,确立具有独自特色的都市区地位。
2005年1月—12月广州市房地产数据

48 2.13% 2.13% 3688 -52.86% -39.02% 45.92 -21.99% 19.15%
279 190.63% -16082 -4.73% -159.34 11.56% --
8 -57.89% -33.33% 2009 -64.74% -62.16% 20.51 -42.58% -23.76%
-221.92 3.66% -105.63 3.93% --
注:房屋交易包括商品房交易和二手房屋交易。 2.1 商品房交易情况 十区 2005 年 2 月 宗数 增长:同比 环比 面积(万平方米) 增长:同比 环比 金额(亿元) 增长:同比 环比 2.2 二手房屋交易情况 十区 2005 年 2 月 宗数 增长:同比 环比 面积(万平方米) 增长:同比 环比 金额(亿元) 增长:同比 环比 4998 25.74% -36.22% 59.08 16.36% -30.57% 19.69 26.13% -24.76% 2005 年 1-2 月 12834 41.75% -144.13 48.48% -45.85 61.51% -2005 年 2 月 4124 3.75% -33.54% 46.01 18.22% -29.20% 16.77 26.33% -22.18% 原八区 2005 年 1-2 月 10322 41.88% -110.96 50.97% -38.32 60.06% -6681 -19.59% -26.86% 65.94 -19.36% -28.33% 35.94 -9.93% -25.67% 2005 年 1-2 月 15815 -20.83% -157.81 -21.71% -84.22 -11.98% -2005 年 2 月 5132 -12.56% -21.36% 49.53 -7.18% -19.55% 29.98 -2.98% -19.84% 原八区 2005 年 1-2 月 11644 -20.72% -110.96 -21.08% -67.32 -13.36% --
2005年佛山市顺德区大良楼盘调查数据分析定稿

新世界 会豪阁
四、复式单位 三层复式 (23、24、25楼) 三层复式 (26、27、28楼)
360㎡ 367㎡
共6户 共4户
五、销售情况 售出6成
新世界 会豪阁
六、楼盘特色 地处清晖路核心地段,处于大良传统的商业区, 一楼、二楼、三楼为新世界中心商场,部分单 位带开放式套间,超豪华会所,会所内有暖水 泳池,小型保龄球场,小型高尔夫练习道
奥园华庭
七、商铺情况 价格:1.2-1.3万元/㎡,也有少部分1万元/㎡ 面积:60㎡为主,也有少部分90㎡ 铺面宽:5.5米 ,高6.6米
丽星名园
一、楼盘概况 总占地面积:25000㎡ 总建筑面积:81000平方米 总户数:477户 建筑密度:38% 绿化率:45% 全部为电梯洋房
丽星名园
二、价格 均价2800元/㎡ 物业管理费: 5楼以下:1.2元/㎡, 5楼以上:1.4元/㎡ 三、户型 两厅两房、两厅三房、两厅四房、两厅五房 面积:从69㎡-132㎡
奥园华庭
一、楼盘概况
总占地面积:19398.4平方米 总户数:307 全部为电梯洋房 绿化面积7000㎡
奥园华庭
二、价格
均价3400元/ ㎡ 物业管理费: 低层1.4元/㎡ 高层1.6元/㎡ 三、户型 两厅三房、两厅四房,全部为跃式 面积:122㎡-1530㎡,两厅五房 共49套复式 五、销售情况 估计已售出90%以上,大部分正在装修。 六、楼盘特色 每梯两户或三户,分单位南北对流,二层每户 设有独立空中花园,经典的跃进式设计户型, 增强室内空间的灵动感。
金域湾
四、复式单位 面积:220-230㎡ 一期共7套复式单位 均价3400元/ ㎡ 两层 五、销售情况 100 ㎡左右的两厅三房较为畅销。
佛山市房地产市场调查

佛山市房地产市场调查一、楼市扫描据佛山市房管局信息,2006年禅城总共成交商品住宅8283套,比05年增长20%,成交均价4200元/平方米,比05年增长16%。
1月份禅城成交商品住宅598套,成交均价突破4500元。
禅城楼市取得开门红,那么本月佛山禅桂地区房地产市场交易到底如何,请瞧本期各在售工程的扫描结果。
二、在售楼盘个案点评本期对汇银·奥林匹克花园进行了整体点评,其推货节奏、媒体统计、营销活动统计、新推货量产品分析,销售状况、营销手段、客户来源如何,请见具体点评。
三、房产新政国家税务总局1月17日公布了?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关咨询题的通知?,要求各地从2月份起对房地产开发企业清算30%至60%不等的土地增值税。
此次清算土地增值税会对房地产市场价格以及佛山楼市造成什么样的碍事呢?房产新政帮您解读。
四、土地拍卖广州招商地产和香港嘉森国际强强联合,竞得“一河两岸〞南岸地王06H,成交价格9.5亿,楼面地价2068元/平方米;廖创兴企业以4.76亿元拿下罗村城西占地近400亩的2006-G0271地块。
禅桂中心区土地拍卖慢慢被外地大型品牌开发商垄断,将进一步促进禅桂房地产的开展。
1、2006年禅城区市场统计依据禅城区房地产交易所公布的商品住宅数据统计,2006年禅城区商品住宅交易再上新台阶,全区商品住宅交易套数8283套,交易面积约96.28万平方米,比05年上升20%,同时06年商品房交易价格月在4200元/平方米,同比05年上升16%。
禅城区商品住宅价格接着上升要紧缘故有:·市场供求。
06年受市场走势和房地产新政的碍事,各个开展商纷纷放缓退货足步,06年商品住宅预售大幅减少,批准预售面积,批准预售套数为7007套,而06年实际成交套数8283套,整个市场呈供不应求的局面,这特殊大程度上导致楼价持续上升。
·产品结构及地价上涨。
06年市场主流产品以高端产品为主,中低档次楼盘在数量上明显缺乏,这在特殊大程度上拉升了楼价。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
2005年佛山房地产市场分析报告2005年度佛山房地产市场分析报告目录一、佛山房地产市场综述二、佛山房地产开发投资市场分析1、房地产开发投资历年变化及趋势三、佛山土地市场分析1、土地出让情况分析2、出让地块用地性质、区域分布特征及影响3、土地市场热点分析4、未来土地供应及后市影响四、佛山普通住宅市场分析1、新建普通住宅市场供应2、新建普通住宅销售情况分析3、新建普通住宅价格变化五、佛山别墅、高档公寓市场分析1、新建别墅、高档公寓市场供应2、新建别墅、高档公寓销售情况分析3、新建别墅、高档公寓价格变化六、佛山商业地产市场分析七、佛山存量房市场分析1、成交量及成交价格分析八、市场总结佛山五区房地产市场分解一、禅城区1、土地出让情况及影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况二、南海区1、土地出让情况及影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况三、顺德区1、土地出让情况及影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况4、市场小结四、高明区1、土地出让情况及影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况4、市场小结五、三水区1、土地出让情况及市场影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况(版权声明:《2005年度佛山房地产市场分析报告》版权归佛山中原地产代理有限公司所有,所有数据来源未经特别说明皆来自佛山统计局、佛山建设局、佛山国土局以及佛山房地产协会,有关观点及预测均以此为基础推断所得,仅供参考。
)一、佛山房地产市场综述2005年佛山房地产市场应分为两部分,一部分为顺德房地产市场,另一部分为除顺德外的其余四区。
顺德市场自成一系,2005年顺德房地产市场热火朝天,销售面积大幅度增长,市场需求十分旺盛,销售均价在第四季度有一个突然的拉升。
其他四区在顺德市场的带动下,市场供应及销售都有不同幅度的增长,市场成交从一季度开始微弱上扬并保持稳步增长的态势;成交价格稳中略升;土地供应在2005年有所放大,并在2005年底有一个集中的推出,中小地块数量增加,镇级土地市场热点频出,土地供应结构趋向合理;二手存量房交易活跃,成交价格上升快,二手存量房市场份额保持稳定。
在房地产开发投资市场方面,2004年佛山房地产开发投资增长的幅度开始止跌回升,进入2005年,1—3季度全市完成全社会固定资产投资538.71亿元,比上年同期增长37.7%,全市房地产投资完成94.25亿元,比上年同期增长39.0%。
2005年前三季度的房地产开发投资总额和去年全年投资总额差不多持平,2005年房地产开发投资大幅度增长。
在土地市场方面,2005年的用地指标为6000亩,比2004年的用地指标增加1.9倍,又由于用地指标在年中才下达各镇区,导致在2005年底出现了一个地块推出市场的高潮,许多地块在相继不远的时间里举行拍卖或挂牌。
众多地块在同一时间的推出给开发商拿地和后期的开发增加了一些难度和顾虑。
佛山市政府2004年初进行了南海区划的调整,构建了南海未来发展的新阵式,南海各镇区的土地价值也得到凸现,南海一些镇区的土地市场成为焦点,大沥、西樵、狮山等镇级城市中心推出的土地倍受关注。
三水、高明、顺德等区在此期间也推出一些面积规模比较大、市场开发条件比较成熟的地块,越来越多的外地开发商进入佛山,佛山的土地市场的竞争也日益激烈。
三水、高明以及南海一些镇级中心城市的土地价格上升相当快,有的地方的土地价格已经翻了一番。
在禅城区及南海桂城,一些中小地块出现在市场上,引来一些本地的中小开发商的争夺,中小地块的出现也给禅桂房地产市场的供应结构有所改善,但禅桂两地仍然以推出大地块为主,价格也高企不下。
在商品房供应及销售方面,2005年第三季度普通住宅累计批准预售面积430.27万平方米,单第三季度一个季度就批准预售224.75万平方米,环比增加了100%,同比增加了47%,2005年全年累计批准预售面积521.04万平方米,比2004年增长了36.5%。
2004年“招挂拍”以来出让的一些大面积土地项目在2005年的下半年集中释放是使2005年底货量供应大增的原因。
2005年普通住宅累计销售面积648.2万平方米,同比增长17%,销售面积的增长速度低于批准预售面积的增长速度,但供销仍保持平衡。
别墅、高档公寓累计批准预售面积62.45万平方米,同比增长114%,别墅、高档公寓的供应量在2005年下半年激增一倍。
市场消化仍保持稳定,全年累计销售别墅、高档公寓71.19万平方米,同比微跌3%。
2005年商业地产累计批准预售面积54.18万平方米,同比微降2.5%,销售面积63.24万平方米,同比下降12%,供应和成交都有不同程度的下降。
在二手存量房方面,二手住宅成交面积244.81万平方米,同比下降了9%,在国家宏观调控政策出台后,二手市场在一段时间的观望后逐渐活跃,成交面积及成交价格都在稳步上涨,但由于新建商品房的同步增长,二手存量房的市场份额稳定在普通住宅成交量的37%左右。
佛山房地产市场仍然是以新建商品房为主的市场。
在成交价格方面,佛山普通住宅平均销售价格3056.69元/平方米,同比增长12.2%,这个增长的现象的后面,主要是顺德住宅销售均价的上涨的拉动,顺德2005年住宅成交面积占了佛山市场将近一半的份额,其他地区表现稳定而顺德住宅销售均价增长非常快,反映在数据上佛山的住宅销售均价也有大幅的增长。
撇开顺德不算,佛山四区房地产市场在2005年第一季度成交价格大幅上扬17%,达到3002.3元/平方米后,价格增幅有所回落。
下半年市场供应的大幅增加和国家宏观调控政策的影响,价格的上涨遇到了不少的压力。
别墅、高档公寓的平均成交价格为4615.97元/平方米,同比剧增了16%。
商业地产成交均价为4700.4元/平方米,同比上升约10%。
二、佛山房地产开发投资市场分析2005年1—3季度,佛山全社会固定资产投资保持快速增长,全社会固定资产投资占国内生产总值的比重越来越大,基本建设仍占全社会固定资产投资的主体。
房地产开发投资开始大幅度增长,增长的速度明显加快,土地购置费支出增加。
佛山房地产开发投资受国家宏观调控影响不明显,房地产开发投资进入快速增长的通道。
1、房地产开发投资历年变化及趋势2000年是佛山市的房地产投资高峰期,与1999年相比较房地产开发投资增长了37.6%,成为佛山市经济的新的增长点,从1998年的房地产开发投资启动,到2000年的投资高峰,之后,2001年至2003年佛山市的房地产开发投资持续下滑,2003年更降至6年来的最低水平,与2002年相比较仅增长了7.6%,增幅的大幅回落。
但从2004年起,房地产开发投资增长幅度开始回升,增长的速度开始加快,2004年房地产开发投资96.4亿元,同比增长8.9%,比2003年的增幅多了1.3个百分点,一举扭转自2000年以来一直下滑的增长率。
同期全社会固定资产投资仍保持高速的增长,占国内生产总值的比重也越来越大,其中的基本建设投资增长最多,基本建设投资仍是全社会固定资产投资的主体。
进入2005年,1—3季度全市完成全社会固定资产投资538.71亿元,比上年同期增长37.7%,全市房地产投资完成94.25亿元,比上年同期增长39.0%。
2005年前三季度的房地产开发投资总额就和去年全年投资总额差不多持平,2005年房地产开发投资大幅度增长。
预计2005年的房地产开发投资增长35%左右。
房地产开发投资进入一个快速增长的通道。
三、佛山土地市场分析2005年用地指标大幅增加,落实还需时间,短时间增加不明显。
禅城、顺德土地出让保持平稳;南海土地成交面积大幅减少,南海镇区规划整合效果明显,土地价值显著上升;高明、三水出让土地面积以及土地价格都有不同程度的增长;市场热点分布扩大;中小地块增加,土地供应结构改善,土地集中推出导致开发压力加大。
1、土地出让情况分析2005年初,佛山国土资源局公布2005年佛山五区的供地指标,2005年佛山五区总用地指标为400公顷,合6000亩,比2004年的供地指标增加1.9倍,2005年的土地供应量大幅上升,总用地供应呈充足的局面。
2005年佛山市经营性房地产项目用地计划分配表但由于指标的下达到落实要一定的时间,2005年的土地出让面积并不多,2005年的一些指标推迟到2006年落实,所以土地的成交面积并没有马上扩大,2005年的用地指标还需要时间消化。
由于指标的下达,2005年底出现了一个推出地块的高潮,众多地块在相隔不远的时间纷纷推出,增加了开发商竟投地块及开发的难度。
2005年佛山总成交地块313宗,总成交面积430.26万平方米,分别比去年减少4%和25.5%,原因是南海2005年土地出让成交大幅减少。
2004年推出的地块面积相对比较大,如中海地产取得的南海区黄岐海北建设大道地段以及碧桂园取得的南海区大沥雅瑶横马岗地块,净规划用地面积都超过了40万平方米,还有三水出让的云东海旅游区地块,面积达到61万平方米。
如今,这些地产项目已推出或即将推出市场。
在土地成交价格上面,禅城区的地块仍保持较高的价格,其中05F地块刷新了禅城土地总成交价格的新纪录,05E、05H、CG15等地块也争夺得相当激烈。
禅城区的土地价格保持稳定。
南海今年推出的土地相对去年面积都不大,只有华创集团取得的丹灶镇仙岗村委会仙岗经济社“沙教岗”地段面积达22万平方米,但成交价格并不高,只有13万元/亩,丹灶相对偏远的距离和面对祈福南湾半岛的竞争,此地块并不被人看好。
狮山、大沥、西樵等镇级中心城市推出的地块面积不大,但相当一部分位于城市生活配套成熟区域,成交价格不低,相对去年南海土地市场的热闹,今年南海土地市场有点沉寂,令人关注的只有将于明年初推出的南海区桂城87、90区以及南海区桂城A14、A15街区两块地块,桂城日益完善的城市配套和广佛都市经济圈的RBD城市定位使桂城成为佛山一个重要的房地产开发热点区域。
三水土地市场今年出现了新地王,恒达花园地块以3.25亿元成交,土地价格达到142万元/亩,比去年成交的海畔名苑地块价格翻了一倍多,三水今年的土地出让价格上升相当明显。
顺德土地市场保持平稳,12月29日推出的顺德区大良南区18号地块,由于面积规模大和位置优越受到关注。
佛山2005年的土地市场中呈现出热点区域竞争激烈,中小地块交投平稳的局面。
2、出让地块用地性质、区域分布特征及影响商业用地大幅减少,主要商业面积集中在顺德、桂城及南海东部;办公地块明显不足;南海土地成交面积大幅减少,三水、高明增加明显;2005年,佛山总出让土地面积中有351.65万平方米商住综合用地,占总用地的82%,再加上单一的居住用地38.66万平方米,两者之和就占了总用地面积的91%,商业、办公及其他用地(不包括工业)的面积只占8%,约36万平方米,比2004年的153.58万平方米的商业地产面积大幅减少。