大连高新区万达广场项目定位报告

二、城市商业概况
凯德和平广场优劣势分析
1、地理位置优越，毗邻星海湾广场，周边汇集星海会展中心、 高档住宅小区、高档酒店、星级写字楼等，消费人群较为高端；
优势
2、业态组合丰富，一站式购物满足了周边消费群的需求；
3、楼层布局合理，品牌级次较高，潮牌较多，是大连购物中 心流行时尚的倡导者； 4、辐射学府区、高新园区、旅顺等地； 5、交通便利，拥有公交枢纽站，客流量较大。
8公里边缘商业圈
3公里核心商业圈
E人国际
翰林观海
5公里辐射商业 圈
中海华庭 因特摩尔
大连高新万达广场
普罗旺斯
中铁诺德花园 大连天地 波非兰岛
小平岛
注：其中红色标注的为 建筑面积超过30万平方 米的大中型住宅小区
二、高新园区概况
12、园区商业配套
项目周边以产业写字楼为主，园区商业配套相当缺乏，仅有部分商业设施， 且较低端，因此整个区域商业氛围较差。
Click to edit Master subtitle style
大连高新万达广场
项目定位报告
企划部分 2012年4月27日 www.wanda.com.cn
目 录
Click to add Title 一 一、城市概况 二ick to add Title 二 二、城市商业及竞争对手分析
Click to add Title 三 三、项目基本情况
二、城市商业概况
1 、商圈分布
华南商圈
马栏商圈 西安路商圈 青泥洼商圈 人民路商圈
中部商圈
星海商圈
凌水湾商务商业区
大连高新万达广场
万达
二、城市商业概况
2. 核心商圈竞争对手分析
商圈名称 星海商圈 商业名称 凯德和平广场 天兴罗斯福 西安路 商圈 锦辉购物中心 麦凯乐西安路店 百年城 青泥洼 商圈 麦凯乐总店 久光百货 新玛特 友谊商城 人民路 商圈 马栏商圈 时代广场 新世界名店坊 逸彩城 商业类型 购物中心 购物中心 百货 百货 购物中心 百货 百货 经营面积 170000㎡ 190000㎡ 78000㎡ 40000㎡ 80000㎡ 100000㎡ 35000㎡ 竞争力 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ 9.2公里 市级 距大连高新万 达广场距离 8.4公里 商圈级别 区域级
80000 80000 50000 60000 60000 80000 50000 100000 72857
企业
旅顺辖区
总计
一、城市概况
大连高新园区 国际化、知识型、生态型的新城区
中国未来的硅谷海岸
一、城市概况
3、高新区概况 -------------最具文化与经济活力
高新园区成立于1991年3
2011年，人均可支配收入24276元，位 列辽宁省第一位。
一、城市概览
同类城市平均GDP 为5260.69亿元
同类城市
GDP（亿元）
平均水平
Biblioteka Baidu
东北主要城市
东北主要城市平均城镇居民人 均消费性支出为17149.25元
东北主要城市
东北主要城市平均城镇居民人均 可支配收入为22008.25元
同类城市
由于区域内各项目社区楼盘较新，整体居住氛围不浓，入住率不是很高。 高新园区内大部分工作人员不在此居住，只作为工作区使用，因此园区周 边目前仅有部分小型餐饮和零星商业零售业，不能满足社区居民生活需要。 目前园区周边已有黄浦路沿线商业、环洲购物广场、七贤东路小商业，以 及数码广场区域锦辉二店、黑石礁区域大商超市。
亿元 2500 2000 1500 1000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010
社会消费品零售总额 比上年增长
%60
50 40 30 20 10 0
2011
同比增长率
消费客群分析
消费层次 消费客群结构 单位数量 人数 机关 政府机构 事业单位 街道 驻区机构 大学 学校 14 13 3 7 12 28 52 9 14 96 高 年均收入（元/人） 人数 250000 200000 150000 150000 300000 42 78 21 21 60 中 年均收入（元/人） 150000 120000 100000 100000 200000 人数 70 130 60 35 144 低 年均收入（元/人） 80000 60000 50000 50000 120000
一、城市概况
10、园区办公写字间分布
高新技术产业的发展，带动了高素质外来就业人口的加速涌入。拥有企业总数达4700家 ，从业人员超过20万人；核心区域写字楼近100万平米。
大连高新万达广场
一、城市概况
11、园区周边住宅小区分布
中体奥林匹克花 园 万科溪之谷 幸福E家 世嘉星海 大华御庭 东方圣荷西 百合IT家 园 大有恬园 壹品曼谷 大有文园 名仕智慧 谷 柏悦国际公寓 半山壹号 大华锦绣华城 东方圣克拉 软景E居 弘基书香园 硅谷假日 中海紫御观邸 浦项道 颐和星海 壹品星海 星海湾壹号 星海阳光 星海人家 玫瑰东方
中学
小学 外企 私企 区政府部门 区直属单位 市直属单位 街道 银行
2
3 80 4620 29 7 7 11 11 4819
8
12 800 9240 87 28 28 22 11 10435
250000
200000 300000 200000 200000 150000 180000 120000 500000 225000
92
60 16000 13860 87 42 42 88 33 30526
150000
120000 180000 100000 120000 100000 120000 100000 300000 140000
194
240 143200 23100 116 70 70 220 88 167737
100000
凌水湾改造项目功能定位，总面 积约4.7平方公里，将重点打造 总部经济基地，规划五星级酒店、 高档写字楼、住宅、大型休闲广 场等，未来将成为“大连第二个 星海湾”，建成后形成“三湾 （星海湾、凌水湾和河口湾）互 大连高新万达广场
大连高新万达广场
大连万达海公馆
动，错位发展”的格局，成为集
总部基地、研发设计、文化创意、 金融服务、商务会展、商住旅游 等功能为一体的新功能区--中国 的“硅谷海岸”和大连的IBD （智能商务区）。
13.5公里
市级
百货
百货 购物中心 购物中心 商场
80000㎡
40000㎡ 58000㎡ 26000㎡ 25000㎡
☆☆
☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆ 9.9公里 区域级 14.4公里 区域级
二、城市商业概况
2. 竞争对手分析
2.1 星海商圈 简介： 星海商圈位地处大连市区
西部，毗邻亚洲最大的花
园广场——星海湾广场， 衔接西安路商圈，与西南
学府区、高新技术产业园
区一脉相承。 主力商业体：凯德和平广
场、星海会展中心。
二、城市商业概况
2.1.1凯德和平广场
项目定位：中高档购物中心 经营面积：170000㎡ 停车位数：700个 经营方式：租赁 周边交通线路：20余条
各楼层功能布局： B1F: 乐购超市、停车场 1F：国际知名品牌、快时尚品牌、千盛百 货 2F：快时尚品牌、时尚女装、大连歌城、 千盛百货 3F：时尚男装、儿童主题乐园、餐饮、大 连歌城、千盛百货 4F：餐饮、奥纳影城
服 装 服 饰
精 品 生 活
东北主要城市
一、城市概览
消费品市场：2011年全年大连社会消费品零售总额1924.8亿元，比上年增长17.4%。餐饮
业增长15.9%。金银珠宝类增长61.1%，服装、鞋帽、针纺织品类增长26.3%，文化办公 用品类增长36.2%，体育娱乐用品类增长26.6%。 2006-2011年社会消费品零售总额及增长速度
月，位于大连的主城区；
是首批国家级高新技术产 业园区。位于大连市区西 南部，形成了全国第一、 世界唯一的规模化、高端 化、专业化的软件园集群。
一、城市概况
4、高新区数据（2012年）
面积153平方公里 拥有企业4700多家 总人口20万人 从业人员12万 常住人口数为16万人 80个世界500强企业 20余个专业软件园
四 四、项目定位 五、营销推广计划（简）
一、城市概况
1 、大连概况
大连——是中国的副省级城市、计划单列市，是全国14个沿海开放城市之
一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，是中国东北主要的对外门户； 也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。
一、城市概览
大连是中国重要的港口、工业、贸易和旅游城市，是中国东北地区的物流 中心、金融中心和外汇结算中心。是中国东北地区经济总量最大的城市。 大连市雄踞东北亚经济圈的中心位置，更傲立环渤海经济圈的核心，现代大 连的发展从航运中心拓展到现代制造业和服务业基地。
12所高等院校和50所科研机构
集聚大学以上专业人才10万余名，以中青年为主 到2012年底，旅顺南路软件产业带吸引和聚集软件企业要达到 2000家 万人企业达到5家以上 5000人企业达到10家以上 1000人企业达到50家以上 年销售收入突破700亿元 从业人员达到20万人
一、城市概况
5、园区重点产业——IT、集成电路、生物医药、先进设备制造
精 品 生 活
餐 饮 Starbucks、Costa、必胜客、麦当劳、 美 Bread talk、巴黎贝甜、查尔斯布朗 食
二、城市商业概况
凯德和平广场2F业态分布
凯德和平广场2F业态分布
业 态
品牌
ZARA、H&M、UNIQLO、MUJI、哥 弟、AMASS、ANOTHER、MO&CO 、That‘s all、Dazzle、bread n butter、欧时力、d’zzit、热风、江南 布衣、播、渔、honeys、BABY.FOX、 PINK、Mocano、Eall.cz、奥菲、 S.DEER、2365、EITIE、 ab.f.z/ab.PLUS女装、三彩、Belle Maison、粉红玛莉、天伦皮草 Kaitz女包、XOXO、Eplaza礼品、夏娃 的诱惑、茜比、6ixty 8ight、舒宠、汇 美舍、林清轩、MAGASE、XIANGYUE 、桃子家、意思坊、馒头家族、马芮莎 婚纱、
大连高新万达广场
一、城市概况
6、园区企业行业比例划分
4700
80个
一、城市概况
7、高新园区知名企业（世界500强行列）
CONICAMINOLTA
CONVERGYS
APPLIED MATERIAIS
SOMPO JAPAN
一、城市概况
8、
大学城高知人群聚集区
大连高新万达广场
一、城市概况
9、商务、商业区域规划
1、各楼层部分布局不合理，调整不及时，出现空铺现象；
劣势
2、主力店千盛百货品牌级次较低； 3、缺少电器品类； 4、商圈内仅一家购物中心，圈内缺乏商业氛围。
二、城市商业概况
凯德和平广场1F业态分布
业 态 服 装 服 饰 品牌
ZARA、H&M、UNIQLO、MUJI、 TOUGH（Salad）、Bershka、 Stradiuarius、Pull&Bear、Jessica red、ANMANI、miamia、evona、 less、Anna susi、mango、Motivi、 影儿时尚会所、滕氏时尚会所、ODBO 、e-world、AIVEI、G-Star、Lee、 Esprit、VM、YSB Sephora、sasa、Apple（英龙华辰） 、Sony、I DO、DA戴维斯琥珀、如意 +福、Gillivo、新秀丽、C.P.U鞋、 FOSS鞋、Maggie、GUESS手表、 SWATCH手表、PILGRIM、A&I、宝岛 眼镜、elle、LAMY、DHC、THE FACE SHOP、HugoBoss香水、CK香水、蜜 丝佛陀、skin food、 谜尚、英佐伊、 SJ、Paraderm、爱玛莎、yellow earth、疯果盒子、1983创意、木九十
一、城市概览
2010年中国城市竞争力报告中，大连综合竞争力名列全国城市第八位。仅
次于香港，上海，北京，深圳，台北，广州、天津。
大连环境绝佳，2009年被联合国的环境规划署评选为国际花园城市的最高奖。
一、城市概览
2、大连基本数据
地理位置 土地面积 人口总量 行政划分 生产总值 人均收入 位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛 最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海。 12574平方公里 现有人口588.5万、常住人口达669万 （至2011年）。 辖6个区、3个县级市、1个海岛县。 2011年，全市生产总值超过6510亿元。