上海地铁商业的发展趋势及开发政策建议

上海地铁商业的发展趋势及开发政策建议崔霁在寸土寸金的大都市里， 地铁已经成为占用土地和空间最少、 运输能量最大、 运行速度最快、环境污染最小、乘客最安全舒适的理想交通方式，因此越来越被 国际大都市所选用。

30 多年来中国的地铁建设取得了卓越的成绩，在缓解城市 交通压力方面发挥了巨大的作用。

“十一五”后期，为应对金融风暴，扩大内需， 中国进一步扩大地铁建设规模， 地铁建设的发展迎来黄金时代。

伴随地铁建设而 发展起来的地铁商业以人流量大、涵盖面广、购买力较强的三大特点使其未来前 景被投资者普遍看好，未来蕴含着巨大的发展潜力。

一、上海地铁商业现状及存在问题1、上海地铁发展速度最快，地铁商业发展潜力巨大 与国外发达城市相比，我国地铁建设起步较晚，但发展速度却是最快的，目 前上海、北京地铁运营里程数均进入了世界前十行列，其中上海市只有 15 年的 发展历程，就已经成为世界地铁运营里程排名第二，可见发展速度之快。

表 1：全球地铁运营里程十大城市排行榜（截止 2010 年 6 月） 排序 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 城市 伦敦 上海 纽约 东京 北京 莫斯科 首尔 马德里 巴黎 墨西哥城 总计 里程数(km) 439 410 370 320 300 292.2 286.9 284 213.5 201.5 3127.1 线路条 12 11 26 13 8 12 10 13 16 11 132 站数 275 267 501 285 123 176 266 280 384 175 2697 运行时间 1863 年 1 月 10 日 1995 年 4 月 10 日 1904 年 10 月 27 日 1927 年 12 月 30 日 1969 年 10 月 1 日 1935 年 5 月 15 日 1974 年 8 月 5 日 1919 年 10 月 17 日 1900 年 7 月 19 日 1969 年 9 月 4 日综观国际大都市，伦敦地铁营运线路总长居世界首位，日客运量达到 2000 万人次， 地铁商铺年营业总收入目前已超过 120 亿美元；东京地铁仅便利店的年1销售额目前就要接近 370 亿日元，整个地铁商铺的年销售总额近 1000 亿日元； 而其他城市的地铁上盖商业， 其平均租赁价格要高于同片区、 同等类型物业 30% 以上，国内城市如北京、广州、上海的一些楼盘因为地铁的开通，价值数倍地增 长，地铁所蕴含的商业价值都是令开发商、投资者最向往的。

2、地下空间民事权属的立法欠缺，制约了地铁商业的发展 由于我国没有制定《民法典物权编》 ，使地下空间开发利用的民事基础权利 没有得到法律（这里仅仅是指全国人大的立法）的确认。

民事基本法的缺乏导致 公共地下空间开发利用者无法取得相关的产权，由此引发一系列问题。

无法获取 地下空间投资工程的权属证明， 因此投资者不能以此向银行抵押贷款、无法进行 相关的转让 （租赁限制较少） 致使地下空间开发利用绝大多数只能由政府进行， ， 民间投资者相对较少， 即使由于市场需求旺盛的原因， 能够进行投资， 由于融资、 税收、地铁沿线捆绑开发等制度缺乏，相关权益保障仍然欠缺。

对于地下空间民 事立法权属于全国人大，上海市地方法规及规章无权规定。

3、地铁站点商业开发率低，地铁商业价值没有充分挖掘 从上海已开通的地铁运营情况看， 一条地铁线站点数一般在 20 个站点左右， 但真正有地铁商业的站点不多， 地铁的开通可能只实现了其运输的功能，其潜在 的商业价值却没有得到充分的挖掘。

比较一些城市地铁商业发展，多集中在城市原有的商圈内，商圈带动地铁商 业共同繁荣， 地铁拉动沿线商业发展的作用还没有充分显现，地铁带动城市商业 发展形成新商圈的不多。

表 2：典型城市地铁线设有地铁商业站点所占百分比 地铁线 南京地铁 1 号线 上海地铁 1 号线 上海地铁 2 号线 深圳 1 号线 总站点数 16 28 17 16 有地铁商业站点数 4 10 7 8 有地铁商业站点所在百分比 25.0% 35.7% 41.2% 50.0%4、地铁商业大多为大众化的消费和服务类的低档商业 地铁商业依附于地铁所带来人流的特点，决定了其商业的定位是大众化、非2高档、时尚化。

这是地铁所带来的人流特点决定的，它不是高档的，买高档奢侈 品不会挤到地铁站来。

过去人们是为消费而出行，现在变成因出行而购物，在地 铁商业中人们的消费习惯也发生了变化。

表 3：典型地铁站点商业经营业态分布 城市 上海 上海 深圳 广州 地铁站 1、2 号线交汇 人民广场站 2 号线科技馆 站 1 号线东门站 1 号线陵园西 路站 商业项目 迪美 亚太盛汇 八达商城 流行前线 主要经营业态 服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等 服饰、餐饮、娱乐、各种时尚小饰品 服饰、餐饮、小饰品为主 流行时尚的服装、饰品商铺为主从我国目前地铁商业经营范围看，地下商业经营范围一般分为四大类：第一 类是即时性消费商品， 包括报刊杂志、 点心饮品等； 第二类是便利性商品或服务， 包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品， 诸如手机、MP3、CD、VCD 碟、流行软件等电子类消费品，流行性书刊、服装 饰物与精品等类别；第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等。

5、站厅零星网点、地下商场或商业街、地铁出入口商业是我国地铁商业发 展的三种主要形式 从上海地铁商业发展形式看，主要有三大类型。

一是地铁站厅内部零星的商业网点，面积小，以即时性消费商品和专业服务 为主； 面积较大的站厅内部商业设施， 以便利性食品和服务以及流行性商品为主。

二是地铁的地下商场或商业街，一般经营流行性服饰、皮具和其它中低档商 品， 目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族，比如迪美 广场“香港名店街”等。

三是拓展地铁连线优势打造大型商业项目。

这类商业大多通过一层楼面直接 与地铁通道相连接，使出入地铁站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中 心。

虽然很多项目不是直接和地铁站厅平层相连，但都可以有直接相连的通道为 往来商场的客流提供快捷的交通方式， 这是很多城市中高档地铁上盖商业项目所 考虑的因素，也就是说，商业项目可以通过地铁口和地上商业实现有机结合，依3靠地铁口的交通便利性，带来巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展， 形成一个辐射力很强的购物中心。

比如港汇广场就是较早的一个案例。

表 4：我国地铁商业 3 种主要经营形式 类型 站厅内零星商业网点 地铁的地下商市场或者商业街 与地铁出口连接的大型商业类项目 主要经营业态 面包房、报刊亭等快速消费类 流行服饰、小饰品等中低档商品等， 如迪美广场“香港名店街” 中高档类百货、购物中心等，如港汇广场二、上海地铁商业发展趋势及前景分析1、城市化进程的加速推动地铁建设发展，地铁商业迎来发展良机 中国城市化水平的逐年提高直接带动了各个领域的发展，包括轨道交通。

城 镇化水平的提高， 将促使中国由农村社会形态为主，加速向城市社会形态为主的 转换。

城镇人口数量将大幅度增加，预示着消费增长明显加速，消费结构升级加 快。

未来中国城市化发展将呈现 5 个态势： 一是中心城市的战略地位将更加突出； 二是交通走廊将成为城市化的首要区域；三是都市区的发展趋势将进一步加强； 四是城市的国际性进一步加强；五是小城镇的发展将趋于理性化。

因此，城市化 进程的加快将对轨道交通运输产生直接的积极影响。

未来一个时期，大城市的交通拥堵会进一步凸显，并向中等城市蔓延；交通 基础设施投融资体制将继续深化改革、 放宽准入限制， 在稳定财政性融资基础上， 市场化融资渠道不断拓宽， 促进交通基础设施建设的资金会不断持续增加。

这将 有利于加快地铁的建设与发展。

为此，全国各地具备规模经济的相关城市，对轨道交通的建设进行了规划。

现有北京、上海、广州、重庆、武汉、沈阳、成都、杭州、西安、苏州等大中城 市，规划建设轨道交通线路 50 多条，匡算总长度 1697 公里，约需要各种轨道交 通车辆 8000～10000 辆，总投资额 5786 亿元，我国将成为世界上最大的轨道交 通建设市场，如此大的地铁建设规模，带来的商业发展潜力是非常庞大的。

至目前，全国获得批准和已作出规划建设轨道交通的城市共计达 32 个。

已 作规划但未确定建设数量的城市有：合肥、济南、南昌、长沙、福州、昆明、常 州、无锡、厦门、宁波、青岛，共计 11 个城市。

4表 5：截至 2010 年全国城市地铁规划里程及投资额 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 合计 城市 北京 上海 广州 深圳 郑州 杭州 重庆 天津 武汉 南京 长沙 哈尔滨 沈阳 成都 长春 西安 苏州 南宁 乌鲁木齐 石家庄 建设里程（公里） 305 277 171 124.8 120 82.2 82 66.8 60 58.24 52.28 45.53 40.85 39 37.5 26.4 26.1 25.2 24 12 1675.9 投资总额（亿元） 1570 1108 770 410 90 287 189 210 126 203 70 163 171.8 136 39 93 40 40 25 40 5780.82、地铁沿线形成新的城市中心，推动城市商圈升级 （1）地铁带动站点周边商业、商务、居住、娱乐设施集中，形成新城市中 心 地铁在改变人们出行交通方便的同时，也带动了站点周边商业的不断扩大， 带动城市生活、商务、商业、娱乐设施向轨道站点集中，在站点周边形成以居住 为主，商业、办公、娱乐、等配套齐全的新城市中心。

在境外，几乎所有区域化 商业中心都依托轨道交通而建， 因为轨道交通能带来巨大而稳定的人流。

通过轨 道交通的枢纽地位形成新城市中心，刺激区域发展。

在我国的上海、北京、深圳 等大城市，随着中心城区人口的不断增多，依托轨道交通，将发展更多的卫星新 城。

以上海为例，2020 年基本建成如松江新城、嘉定汽车城、南汇海港城、浦 东机场空港城等 11 个新城和朱家角、新场、浦江、安亭、枫泾等 22 个中心镇。

（2）地铁建设带动大型购物中心沿线聚集发展5图 1：上海、北京购物中心地铁沿线分布商圈的形成，必先得益于人流。

而地铁商圈最大的特点就是客流量大。

在以 地铁交通为主的大都市中心，购物中心商圈呈现地铁商圈的特点。

据统计，城市 地铁沿线经过商业中心、 居住社区等各功能区域， 无论处于哪类区域的购物中心， 只要与地铁接壤， 都能够呈现区域商业中心的繁荣景象，地铁带动购物中心发展 已成为不争的事实。

在国外， 几乎所有区域化购物中心都必须依托地铁而建，因为地铁可以聚集 人流量。