现行房产税的不足与措施

我国现行房产税的不足与措施

房产税是一个传统税种，它是以房屋为征税对象，即以房屋形态表现的财产，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据向产权所有人征收的一种财产税。我多现行房产税制是根据1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》设立的，已经实行了二十多年，在调节经济发展、均衡社会财富、加强房屋管理及提高使用效率、增加政府财政收入等方面发挥了重大的作用。但是，它毕竟是在中国计划经济向市场经济过度的初始阶段建立起来的，带有明显的计划经济的色彩，因此，近几年来随着中国市场经济的快速发展以及房地产市场的繁荣，现行房产税暴露出越来越多的缺陷。对现行房产税制度进行改革，使其适应市场经济的发展已成为当务之急。

一、我国现行房产税制存在的主要不足

（一）现行房产税课税范围过于狭窄，而免税范围过于宽泛

根据1986年《暂行条例》的规定，我国房产税制对城市、县城、建制镇和工矿区的营业性住房征收，而把广大农村的所有房产都排除在外。该税制设计的初衷是对经济较发达、纳税能力较强的对象征收，考虑农村的经济发展水平。这一规定在当时的背景下无疑是合理的，但是随着经济的快速发展，工业化的步伐加快，农村城镇化程度的不断提高，尤其是在一些经济发达地区，农村与城市的差异已不是很明显。农村的房产规模急剧扩大，大批高级公寓、别墅等经营性住房出现，如果仍然按照现有规定不对这部分房产征税，将是我国房产税收收入的一大损失。

另外，我国房产税把国家机关、军队、政府财政拨款的事业单位、宗教寺庙公园、个人所有非营业用等用房列为免税的对象，在当前的背景下，范围过于宽泛。随着农村经济的发展，大批企业用房出现，同时在城市，个人购房比重逐年上升，高收入者甚至拥有多套住房。国家对这部分房产放弃征税，不仅有损财政收入，而且使税收的杠杆作用难以发挥，不利于国家对收入进行调节分配。

（二）税收政策内外有别，显失公平

我国现行房产采取“内外有别，两套税制并存”的政策。根据规定，对内资企业和个人按照1986年暂行条例的规定征税，而对外资企业和涉外人员要按照1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》的规定征收，并且只对房产征税，不对地产征税。即使是同一种税，计税时也有较大的差别，外资企业和涉外人员缴纳的房产税全部按照房产原值扣除80%后按照1.2%的税率征收。而对于内资纳税人在缴纳房产税时要按照区分房产的用途，如果用于出租，则需要区分公房与私房，公房税率高。同时还对外资企业实行了全面的所得税优惠政策，这直接导致了内外资企业税收负担轻重不同，使内外资企业很难在同一起跑线上竞争，这不利于对税收进行征收管理，也不符合税收的公平原则。

（三）房产税计税依据缺乏合理性，税率不统一

根据房产税暂行条例的规定，房产税的缴纳要根据房产余值或租金收入来计算。一方面，按照房产余值来计税虽然比较稳定，但是不够合理。房产与之一般体现的是房屋的历史成本价值，但是伴随着经济的高速增长，房产也大幅度增值，房产余值难以体现房屋真正的市场价值。同时，按照常理先建成的房产成本要低于后建成的房产，按照房产余值的计算依据，势必会发生税负的转移，使两块原本市场价值相当的房产因历史成本的不同而承担不同的税负，这违反公平原则，一定程度上也阻止了房产的交易。

另一方面，按照房屋租金来计税也是不够科学的，租金是根据租赁市场的价格来确定的，与房产余值差距很大，其税负远远大于按房产余值计税。同时，房屋的租金收入目前已经列入营业税的课税范围内，租赁形式的多样化也使得租金难以确定，这就为部分纳税人偷逃税提供了便利。

（四）房地产税费制度混乱，费大于税的现象普遍存在

目前我国房地产业面对的税费项目与日俱增，而且收费项目总数远大于征税项目总数，有调查显示，仅从房地产开发环节的收费项目上看，就多达几十项，其中有些是经过中央和省级相关部门批准的合理收费，但其中也不乏违规收费。

房地产业费大于税的现象产生了极为不利的后果，严重阻碍了房地产市场的健康发展，主要表现在以下几个方面：首先，开发商将费用直接转嫁到消费者升上，提高了房价，加重了消费者的负担，严重扭曲了房产的真实价值；其次，严重影响了房产交易市场的繁荣，一方面开发商手中大量商品房积压，另一方面消费者们因为房价过高而买不起房，这种畸形现象在目前的房产市场中非常普遍，同时也是房地产开发商和消费者对政府行为的规范性和稳定性产生质疑，极大的限制了房地产业得正常扩张；最后，严重抑制了税收调节作用的发挥，在我国当地产业涉及的税收是地方税，地方政府完全可以利用税收手段来控制房地产业的发展走势，但是由于费大于税，而且收费是由多个部门来完成的，政府就无法通过税收来完成调控。

二、我国改革房产税的具体措施

（一）坚持“宽税基、少税种、低税率”的税收政策

在课税范围方面实行宽税基，即把公共、宗教、慈善等机构的不动产列为免税项目。而对其他所有的不动产，无论是营业用房还是非营业用房，都征收房产税。少税种，是指开征不动产税，其他房产税种比较少。这样，不仅有利于税务机关的征收管理，而且有效的避免了重复征税问题，保护了纳税人的利益。低税率，是指对大多数税种设置的税率一般比较低，总体税收负担水平也比较低。

（二）对内对外实行统一的税收制度，遵循国民待遇原则

取消现行房产税实行两套税制的规定，不再区分纳税人的国际和企业的资金来源，实行统一税制。具体来说，这需要统一税种，不在分别征收房产税、城镇土地使用税和城市房地产税，设置统一的房地产税。

（三）把房产的评估价值作为征收房产税的依据

把房产的评估价值作为征收房产税的依据，这样是比较公正客观的，同时便于对税收实行统一的征收管理，也有利的保障了政府的财政收入，使其不会因为房屋的增值而承担财政收入的损失。

（四）侧重在房产的保有环节征税，清理收费项目

目前我国房产税制的一个显著特点是在房产开发流通环节设置了多个税种，但在保有环节课税比较少，税负较轻。这样的做法导致了房产资源的闲置和浪费，助长了偷税漏税之风。若房屋在保有环节增值，政府也不能参不增值部分的再分配，市政府无法对收入进行调节分配，拉大了贫富差距。因此，我国房产税应当重点在保有环节征收，以促进房产的流动。

同时，我国缺少统一的税法，房产税只是以暂行条例作为依据的，立法层次较低，全国人大及常务委员会应当加快制定税法的进度，一遍税收机关有法可依，加大征管力度。同时，我国的税权过度集中在中央，不能体现房产税是地方税的特点，中央应当适当分权，满足房产税的区域性特点，更有效地对房产资源进行优化配置。

总之，我国现行房产税制存在种种缺陷，我们需要扬长避短，市房产税发挥在增加地方收入、调节收入和优化资源配置方面应有的作用。